おりこうな繰り上げ返済とは？

[?¨?肢?v?μ??・]

何かあった場合に備え、夫婦共働きで出来る繰り上げ返済分の貯金が
１年で約１００万円ぐらいになります。
手数料等も考慮した上で東京三菱とフラット３５のどちらかに
あてたいのですが１００万ずつがいいか、もう少しためてからがいいか
悩んでいます。同じような状況の方、良い知恵をお願いします

[142: 匿名さん]

>>141
難しい問題ですね。
何を持ってお得と考えるか。
返済総額なら毎月が得なことは誰でもわかることですね。
毎月残ったお金をどうするかで、答は変わってくると思いますが。

あなたは何をもって「お得」と考えますか？

[143: １４２]

>>141
例えば、固定資産税。
東京都の場合は割引制度（報奨金）が廃止されましたが、それ以外では４期分を纏めて支払えばかなり安くなります。
所得税でも所得が変動する場合で来年はあまり所得が上がらないような場合、予定納税はそのまま支払っておいて確定申告時に還付を受ける。
これも凄く高い逆利子税が戻ってくる。
株式の信用取引、買い方について株不足が発生すると、高い逆日歩が支払われる。
現物取引も含めて配当や株主優待の権利を取ると、かなりの利回りになるものもある。
積立式の旅行券。換金は出来ないけど、旅行を割安にいける。
お金の運用には株式ばかりでなく、結構利回りの大きい運用の仕方があるんですよ。

[144: １４２]

>>141
国民年金、子供が２０歳以上になると強制加入。
学生であるうちは扶養親族だから、親が年金を支払って社会保険料控除を受ける。
半年か１年分を纏めて支払うのもお得。
住宅ローンの金利がかなり低いから、返済に回さずにこのようなものの纏め払いでチマチマと稼ぐのも運用の一方法です。

[145: 匿名さん]

>144, 143

141 さんの文面からはチマチマ返すのを止めて貯めておいて、
半年に1回まとめて払うのとの比較だから、チマチマ分を他に使っちゃまずいと思われ

[146: 匿名さん]

住信は返済期間の延長ができないのか、できるけど手数料が高いのですか？
万が一の時にそなえて、返済期間の延長可能な銀行を選べば、繰上返済は期間短縮で
良いのではと思ってしまうのですが。。
返済額軽減型を推奨するのは返済期間延長不可で、期間短縮型の手数料が15000円の
住信に特化した話ということで良いですか。

[147: １４２]

毎月返すのと半年で返すのの比較だろう。
半年で返すなら、ローン減税の恩典に預かれるように１月と、夏のボーナス月の６月下旬か７月上旬でしょう。
固定資産税の繰上げ支払は、４月末日が大半。
国民年金の纏めての支払は、４月と１０月の末日。
うまく資金計画を作れば、丁度バランスが取れた支払がそれぞれ可能。
半年ずつローン繰上げを支払って、その真ん中で税金や年金をまとめ払いするということも出来るということ。
毎月ローン繰上げだと一番返済額は少なくなるが、このような支払で浮いた分を考慮すると、必ずしも毎月繰上げが有利ということではないことを言いたいだけ。


支払う時期がずれているんだから、

[148: 匿名さん]

>>146
おまいホントーに理解力ないな。

だいたい
＞返済期間の延長可能な銀行
こんなのない。

[149: 匿名さん]

返済期間を延長できる銀行がないから返済額軽減型の方が安全、ということなんでしょ。
そのあたり、「『住宅ローン』賢い人はこう借りる!」という本がためになった。
期間短縮すると、借り換えたくても短くなった返済期間内でしか借り換えられない、とか。
http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4569638570/

[150: 匿名さん]

>>68
すみません、ソースを教えていただけませんか？

[151: 匿名さん]

>>150
ソースこちらです

http://www.smbc.co.jp/news/j600043_01.html

[152: 匿名さん]

基本的な質問ですみません。
変動金利で借りている場合、金利の見直しがあったときには、そのときの
ローン残高で返済額が新たに計算されるのでしょうか・・？
よろしくお願いします。

[153: 匿名]

↑152さんへ
変動金利ですので、金利が見直される（通常半年に1回の年2回）と返済額に対する
元金比率は変わる事になります。
例えば、毎月10万円返済していたとします。当初は金利5万円、元金5万円でしたが
金利が上がり金利5.2万円元金4.8万円の返済に変化すると言うような事です。
と言うことで、質問されている月々の返済額は変わりませんが、借入額の返済速度は
遅くなります。

上の説明内容でおわかりいただけると思いますが、このままではローン期間が終わっても
完済出来ないことになります。そこで、5年ごとにこれを見直し、ローン残高で返済額を
再計算します。
先ほどの例のような場合、当初の予定よりローン残高が多いことになりますので、月々の
返済額が増加することになります。
しかし、急激に金利が上がった場合、支払いが出来なくなる恐れがあります。そこで、
再計算された返済額上限を5年前の返済額の1.25倍とするルールがあります。
従って、先ほどの例の場合12.5万円が上限になります。

ただ、現実には起こらないだろうとは思いますが、理論的には、5年ごとに返済額が1,25倍に
増え続ければ、20年後は2.44倍も支払わなければならないことになります。
また、この場合、特に長期融資で融資直後から大きく金利が上昇した場合、金利が返済額より
多くなり月々の返済がマイナス（これを逆鞘といいます）になることも考えられ当初の返済期間が
終了しても返済が完了しない恐れもあります。もっとも、金利が下がれば、当初より返済額が
経ることも考えられます。

[154: 152]

なるほど・・。分かりやすい説明ありがとうございます。
繰上げ返済についてここを読んでいて、ふと「繰上げ返済したあとに金利が見直しされる
場合は支払額はどうなるのだろう。。繰上げ返済時は期間短縮がいいのか返済額軽減が
よいのか・・？」と思ったものですから。大変ためになりました。どうもありがとうございます。

[155: 匿名さん]

>>154
ちょっと・・。
積極的に繰上げる場合、金利が見直されようがどうしようが、期間短縮でも返済額軽減でも同じ
ということは分かったんだよね・・。

[156: 匿名さん]

>>153
最後の方では余程の高金利にならない限り、返せなくなる事態は無いよ。
何故なら最後の方では元金の返済の方が圧倒的に多くなるからだよ。

[157: 匿名さん]

最後の方でなくても逆ザヤは発生する可能性はあるよ。

[158: 匿名さん]

>>151
150です。ありがとうございました！

[159: １５６]

>>157
あのね、だれも逆ザヤが発生しないとは言っていないんだよ。
そうなっても最後の方では発生することが殆ど有り得ないから、収集することを言っているのよ。

[160: 匿名さん]

Aさんはせっせと繰り上げをして２０年で完済しました。繰上げしたため貯金０でした。
その１年後亡くなり、ご家族は困ってしまいました。

Bさんは３５年かけて返済するつもりで、繰上げ分を貯金してました。
やはり２１年後亡くなりになりました。
団信でローンはチャラになり、貯金があったので助かりました。

Cさんは賃貸し派でした。
やはり２１年後亡くなりになりました。
家族は、家賃を払うために働くようになりました。

せめて死ぬ時は交通事故の被害者で死にたいものです。

[161: 匿名さん]

>>160 (もう一つ)
Dさんは3年固定金利で組んでいました。
3年後、金利がぐんと上がって、繰上げ返済どころではなくなりました。