住友信託銀行について語りましょう（その３）

[匿名さん]

いよいよ、全国区の銀行中では8月は貴重な超長期２％台でした（ギリギリ）
今後も頑張ってくれるのでしょうか？
ここは実行の比較的少ない時期に低金利で客寄せ、実行の多い時にメガバンクとの差を少なく
というパターンなので、季節によってお得感がかなり違うと思います

[501: 匿名さん]

自由返済は，毎月忘れずにネットで返済するのも面倒なのですが，
期間短縮型になるので，期限の利益が得られません．
そのため，私は，自動返済をつけました．

[502: 購入経験者さん]

私も自動返済の便利さに惹かれ、金利上乗せで申し込みました。
まだ、返済開始して３ヶ月ですけど、ネットでの自由返済が案外便利で、
余剰金を入金すると、期限の利益が短くなるとは判っていても、
ついつい、すぐに自由返済で繰上げてしまいます。
便利すぎるのも問題かもね。

[503: 匿名さん]

自動返済憧れますが、保証料上乗せに抵抗がありました。後、毎月なかなかお金が余りません・・・。
怒られそうですが、期限の利益とは簡単にいううとどういうことですか？
議論されててもいつも難しくて理解できません。・・・。簡単に教えてほしいです。

[504: マンコミュファンさん]

友人から来月の給料日に返すからといって１０万円借りました。
次の日、競馬で８万円儲けたので、とりあえず８万円を返しました。

友人Ａ：
残りが２万円になったから、来月の給料日じゃなくて今週中に返してね。

友人Ｂ：
残りは２万円だけど、予定通り来月の給料日に返してくれればいいからね。

[505: 匿名さん]

私も実はよく…苦笑　以下のように認識してますが、間違っていたら赤っ恥ですね…
間違っていたら是非教えてくださいね。

今のうちの低金利でたくさん借りられる権利。ですよね。
金利が上がってしまえば買えないようなお買い物も今なら出来てしまう。といった考え方。
無理して返して、期間短縮して他の費用を切り詰めて（教育費や趣味や旅行費）を
せっかく我慢して完済したとします。その後、次に何かを借りる時は、その時の
高い金利で借りなければいけない。折角教育費やいろいろな我慢した費用をそこで
取られてしまう。（もう買い替えもしない。ローンも組まないって人には関係ないことですが）
他には、不測の事態（家族夫の病気など）の急な出費にも対応できる、月々の支払いを抑える
ことで、余裕ある生活の維持というか。
もう今のような低金利の時代が来ない。と考えれば
自分の家の経済に低金利時代を保ち続ける。ということではないでしょうか。
ローン＝損という考えの人には馴染めないとは思いますが。
加えて有り余るお金を寝かせているようなご家庭には、関係のない話ですけどね　苦笑

[506: 申込予定さん]

503さん

私はこう解釈しています。

＞期限の利益
・借換えの時、残年数は、前ローンを超えることができない。
・期間短縮だと、経済的に苦しくなった時も、同じ金額を払い続けなければならない。期間保持にしておけば、月の返済額は減っているわけだから対応しやすい。

（期間保持の活用例）
最初のローン返済額が８万円だったとします。でも毎月２万円ずつ繰り上げして、合計10万円ずつ返済します。段々月当たりのローン返済額は減っていきますが、毎月10万円ずつ返し続けます。そうすると、実質、段々繰り上げ額が増えていきます。苦しい時期は、月当たりのローン返済額のみ返せばOK。借換えの時の選択肢も広がります。

（期間保持を活用しない場合）
最初のローン返済額が８万円だったとします。でも毎月２万円ずつ繰り上げして、合計10万円ずつ返済します。残年数は減っていきますが、段々月当たりのローン返済額は減っていきません。苦しい時、以前に繰り上げた分は取りもどせないので、８万円ずつ払うしかありません。借換えの時の年数も、その時の残年数を超えることはできません。

銀行によっては、上記の欠点を補う商品も出ているようですが、基本は↑だと思います。

[507: 通りすがり]

誰も答えていないようなので、念のため。
「期限の利益」と言うのは、期限までは支払いを待ってもらえるという債務者の権利のことです。（民法136条）
で、金利を払ってでも長々と借り続けることのメリットについては、上の説明でよろしいかと思います。

[508: 匿名さん]

>怒られそうですが、期限の利益とは簡単にいううとどういうことですか？
>議論されててもいつも難しくて理解できません。・・・。簡単に教えてほしいです。

505さんの
>今のうちの低金利でたくさん借りられる権利
意味が判りませんよ

506さんの
>・借換えの時、残年数は、前ローンを超えることができない。
>・期間短縮だと、経済的に苦しくなった時も、同じ金額を払い続けなければならない。期間保持にしておけば、月の返済額は減っているわけだから対応しやすい。
間違ってはいないけど、ちょっと違うね。
期限の利益と借換えは直接関係ありませんよ。
また、返済額が減る減らないも付帯的な結果であり、関係ありません。

504さんと507さんが簡潔に表現していますね。
利息が多くなるとか、返済額が少なくなるという影響はありますが、
端的にいうと「支払期限が長い」ということ。
つまり、借金取りさんがゆっくり来てくれるということ。

[509: 契約済みさん]

中古マンションで１６５０万円借入予定です（借入期間２５〜３０年完全金利固定の予定）。
住友信託銀行と新生銀行って似通ってる事が多いと思うのですが、それぞれのメリット、デメリットってなんでしょうか？
またこの金額、借入期間でオススメの借入先はありますか？？？

[510: 匿名さん]

>>509
やっぱ新生有利だと思います。
特に借入期間を25年返済にするなら住信2.94、新生2.95で金利条件は大差ないものの
やはり新生は保証料がかからないのが大きい。
ただし司法書士手数料は５万くらい新生の方が高いかな。
住信のメリットは提携火災保険が安いことでしょうか。新生のすすめてくる火災保険には
提携のメリットがつきません。
変動や短期固定とのミックスになると話は変わりますが、長期固定１本でいくなら
微差ですが新生がいいように思います。口座も便利ですし。
フラットを検討してないのならこの２行は他を引き離して諸条件いいように思います。
あとはソニーくらいかな。
ちなみに私は住信のミックスで実行しました。

[511: 匿名さん]

すみません・・・2,500万のローンを組むんですが、当初30年固定で考えていたのですが、
銀行担当者から10年固定が絶対トクって言われて迷っています。

最終的には自己判断なのですが、金利が全く読めないので、迷ってばかりです。
10年1本で決めた方いらっしゃいますか？

[512: 購入検討中さん]

511さんの資力によりますよ。10年経過後にローン返済とは別に十分な貯金ができそうなら
10年固定でもＯＫじゃないすか？
キャッシュで買えるような人なら変動でも全然ＯＫなわけですし・・・

ちなみに、私は平行して貯蓄もする予定ですが、10年後も結構ローン残高が高いのと
やはり金利が読めないので、安心の３０年固定です。収入が保証されてるわけではないので
そんなに安心でもないですけどね。リスク要素をできるだけ減らすという考え方です。

ただ、「絶対」トクとか発言する銀行員の言うことを、信用するのはどうかと思いますよ〜

[513: 匿名さん]

511です。
私もローン残債と預金残を比べたのですが、若干ローンのほうが多くなってしまうので、
今一つ踏ん切りがつかなかったんですよ。
長期とのミックスにします。
ああ、でも4月のソニー下がってる・・・。ああ〜。

[514: 匿名さん]

ソニー、４月金利下がりましたね。（変動は上がりましたが）
住信の４月、どうなるんでしょう？

[515: 銀行関係者さん]

間違いなく長期固定は下がるんじゃないですか。

[516: 匿名さん]

＞５１１さん
１０年固定で様子をみてもよろしいかと思います、今の金利は低いからね

[517: 匿名さん]

ガーン、４月、下がるんですか…。
何故に…。
４月入居予定を３月に繰り上げてもらったばかりなのに。。。。

[518: 匿名さん]

たしかにお堅い銀行マンが、「絶対」トクとか発言るなんて疑問ですね〜

[519: 匿名さん]

金利は上がるけど、優遇幅が広がるとか？

[520: 匿名さん]

うちは先日10年固定＋30年固定mixでローン申し込みしてきました。
4月実行です。
ソニーが下がったので、住信もなんとか下げないですかねぇ…。

[521: 申込直前さん]

今、申込書を書いているところです。これ３月中に出すと、今ＨＰに載っている優遇条件確定で、４月に入ってから出すと、どういう優遇になるか現段階では分からないってことでしょうか。４月以降のほうが優遇条件が良いかもしれないし、３月までのほうが良いかもしれないし、トントンかもしれないし？　実行は５月です。３月中に出して、４月からの条件のほうがかなり良かったら、何だか複雑な気分になりますよねぇ。

今までも多分半年ごとぐらいにキャンペーンが変わってきたんでしょうけど、半年前、ウオッチしていなかったので、全然前回（〜９月）と今回（10月〜３月）の違いも分かりません。どのぐらい条件って変わる可能性があるのでしょう？　結局、そんなに大差ないのかな。

[522: 住信にしました]

キャンペーンなんて、しばらくずっと今と同じで続くでしょう。

ちなみに私は3月実行で35年を30年固定特約で組むので2.94%です。
11月にローンを考え始めた頃は、金利がハネ上がって3.10%になったので、
3月実行時は最悪3.6くらいは覚悟したのですが、逆に下がって安心です。

12月に長期金利が1.5%台半ばまで下がったら、
1月金利は2.99%→2.84%に下がったので、
うまくいくと4月は-0.1、2.84%くらい期待できるんじゃないですかね。
ひょっとすると2.79%くらいまで下がるかも。

4月実行の人がうらやましいですが、
私は3月が11月の3.10%より0.16も下がって2.94%だっただけでも、
ラッキーだったと思ってます。

[523: 匿名さん]

10年固定だけみると、3月って住信以外の大手銀行は少し上げていませんでしたっけ。
下がるのかな。デベからは早く決めてって言われているんだけど・・・。

[524: 契約済みさん]

＞５２３
3月、30年固定は据え置きでしたが、10年固定は住信も他行と同様上げましたよ。

[525: 匿名さん]

利上げで住宅ローンも上昇なんてニュースで出てましたけど、
実際に反映されるのって先の話なんですか？
てっきり、４月から影響するのかと思ってました。

[526: 賃貸住まいさん]

住友信託と新生銀行の３０年固定で考えています。新生は本審査通っています。
住信は本審査審査中です。
４月実行予定なのですが、両者の金利どうなるかなあ。それ次第で決める予定です！！

[527: 匿名さん]

お給料保険　http://www.americanhome.co.jp/salary/index.html　これ入ってれば三大疾病はいらなくていいかも..
皆さんどう思われます？

[528: 匿名さん]

>527さん
スレ違いのような気もしますが、、、
一般的な入院補償（日額２〜５千円）の保険との違いがわかりませんね。
入院しないと支給されないというのが気になります。
自宅療養ではだめなのですね。

[529: 匿名さん]

本審査通りました！！
4月の金利発表まであと1週間…どきどきします(^ ^;)

[530: 匿名]

ボーナス払いを設定しないと、月々の返済だけでは無理があります。
この場合、返済軽減型+自動返済ではメリットは全くないのでしょうか。
例えば、短期低金利の恩恵も同時に受ける、下記のようなミックスはどう思われますか？
・長期固定（返済低減、自動返済）：例えば2500万30年固定
・短期（ボーナス払い併用）（余裕がある時に自由返済、期間低減）：例えば1000万3年固定
アドバイスをお願いします。

[531: 匿名さん]

新生銀行系の住宅ローン会社を住信がというニュースがありましたが、フラット３５を住信がやるということでしょうか？

[532: 匿名さん]

>527さん
３や７大疾病保険（＝ローンゼロ）ばかりが注目されるけど、実際には、こういうローン返済支援保険のほうが重要と言うか、現実的な気がします。
普通に働けない期間が来たときにはこの保険しか頼りにならにような気がします。
こういった保険を設定している住宅ローン（＝金融機関）って、いい具合いにないんですよね、残念ながら住信も、ソニーも・・・。

[533: 匿名さん]

やっぱり、所得補償保険には入っていた方がいいように思います。
私は独身なので、特に…。

デベから紹介された所得補償保険に入る予定。

[534: 賃貸住まいさん]

素人な質問なんですが・・・。
住信の３０年固定を考えています！
４月の金利はいつ発表になり、どこで分かるのでしょうか？
一刻も早く知りたいものですから・・・。
教えてください。宜しくお願いいたします。

[535: 匿名さん]

＞５３４さん
うちも３０年固定で検討してます。
３月３０日に住信の担当者から連絡が入る予定です。

[536: 匿名さん]

５２７です
ちょっと言葉足らずでしたが、住信での本契約の直前にこの保険のことを知りました。

契約は２２００万借入、１５００万、３５年固定、三大疾病付、７００万、変動、三大疾病なし
でしてきました。

もっと早くこの保険のこと知ってたら、三大疾病入らなかったかもです。
５３２さんの言うように、ローンとセットで大々的に売り出してほしかった！

[537: 賃貸住まいさん]

＞５３５さん
お返事ありがとうございます。明日分かるのですね。。。
担当に連絡入れてみようかなと思います。
５３５さんは、他にどこを検討されているのですか？

[538: 匿名はん]

３０年は据え置きみたいですよ。

[539: 匿名さん]

繰り上げ返済の手数料が
ゼロにって話があったと思うのですが
どうなっているのでしょうか？
http://www.eloan.co.jp/exec/show/home/-/-/1232/
では　21,000円/回　になっていますが。

[540: 匿名さん]

＞５３７さん
うちは１０年固定と３０年固定のmixで申し込みます。（３５年返済）
他行は新生、三井住友、ソニーで検討していましたが、元金均等返済が可能なこと、金利を総合的に判断して住信に決定しました。

ちなみに１０年固定も３０年固定も金利据え置きですって！！
少し安心したような…もう少し下がると期待してたのが裏切られたような…そんな気分です。

[541: 匿名さん]

↑１ヶ月前に今の状況だったら、下がっていたかもしれませんね。
年初だから強気に出ているのかな・・・。どちらにしてもソニーに
決定します。

[542: 匿名さん]

>539

住信ダイレクトなら手数料0で繰り上げ返済できるよ(自由返済のこと)。
http://www.sumitomotrust.co.jp/BP/retail/service/loan/relay.html

Web上で自由返済で繰り上げれば、保証料前払いだと、その分の保証料
が翌月くらいに手数料0で返ってくるよ。
1万だけ繰り上げても返ってくるのには驚いた！

[543: 購入経験者さん]

>1万だけ繰り上げても返ってくるのには驚いた！
返ってきたの？

[544: 匿名さん]

542さん、銀行側の繰上げ返済手数料はゼロでも、保証会社の手数料は掛かる（１万円ぐらい？）と思っていたのですが、違うんでしょうか。保証料の戻りが１万円以上だと、戻り−１万円、１万円以下だと戻りなし（取られることはない）と思っていたのですが・・・。（だから１万円ずつ繰上げ返済した場合は、保証料の戻りはないと思っていました）三井住友は↑らしいです。

[545: 契約済みさん]

544さんと同様542さんの件には興味があります。
わたしも銀行の繰上げのみが無料だと思っていましたが、保証会社の手数料も無料なんですか？
だとすると小額でもこまめに返済していったほうが得ですよね。

[546: 匿名さん]

保証会社の手数料は無料ではありません。
先月借りたときに担当者に直接質問しました。
ちなみに住宅ローンご契約のしおりＰ２３にも一部繰上返済の
保証料は５２５０円と記載されています。

[547: 546]

保証料ではなく保証会社の手数料は５２５０円でした。

[548: 匿名]

ネットで自由返済したら、保証料の返還手数料も無料だったような・・・
違ってたらすみません。

[549: 実行組]

保証料を金利上乗せ方式にしなければ、保証料の返還手数料5,250円はネットでもかかります。

[550: 匿名]

2006年3月に固定20年実行組ですが、繰上げ手数料は一切かかってないと思います。
（繰上げ実行時に前回返済月からの利息の数百円はかかります）
今年1年間がんばって繰り上げし保証料が約9万かえってきました。
少し得した気分です。ちなみに保証料は借り入れ時に一括で支払いました。