リビオ阿倍野王子町ってどうですか？

[購入検討中さん]

リビオ阿倍野王子町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府大阪市阿倍野区王子町四丁目2番27、55（地番）
交通：大阪市営御堂筋線 「西田辺」駅 徒歩13分／阪堺電気軌道上町線 「北畠」駅 徒歩8分
構造・規模：鉄筋コンクリート造、地上11階建
総戸数：40戸
間取り：3LDK・3LDK＋WIC
専有面積：64.05㎡~68.70㎡
アルコーブ面積：1.59㎡~3.12㎡
バルコニー面積：14.90㎡~29.22㎡
サービスバルコニー面積：1.11㎡・1.69㎡
駐車場：全18台（平面式10台、機械式8台定）
自転車置場：全80台（スライドラック式58台、平面式22台）
バイク置場：全1台
ミニバイク置場：全4台
予定販売価格：2,600万円台～3,300万円台
予定最多販売価格帯：2,800万円台（10戸）
分譲後の所有形態：敷地・建物共用部分は共有、建物専有部分は区分所有
販売開始予定時期：平成25年3月中旬販売開始予定
建物竣工予定時期：平成26年2月末
入居予定時期：平成26年3月末

事業主（売主）：新日鉄興和不動産株式会社 関西支店　
販売提携（代理）：東京建物不動産販売株式会社 関西支店　
販売提携(復代理）：株式会社ロイヤル不動産販売　
設計・監理：株式会社都市建築研究所
設計図書閲覧場所：（竣工前）「リビオ阿倍野王子町」マンションギャラリー（竣工後）「リビオ阿倍野王子町」管理事務室
物件URL：http://livio40.jp/
施工会社：岩田地崎建設株式会社
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

[144: 入居予定さん]

思っていたより狭かったです。。。

[145: 入居予定さん]

ホント、収納箇所が思ったより小さかった。

[146: 入居予定さん]

そうそう、第一印象がせまって思いました。
屋根が低いのかな？
特に和室が狭く感じました。

[147: 匿名さん]

モデルルームに目が慣れていたのかな？

[148: 入居予定さん]

正直に言うと、クロスや幅木、フローリング、建具の面材・・・チープだなぁと思いました。
ここまでお値段下げて販売しているから、多少設備は落ちても仕方ないかもと覚悟はしていましたが、
内装に関してはギリギリまで削ってるっていう印象がぬぐえません。

高グレードのマンションの１０年落ちの中古と迷ってここを選びましたが、軽くショック。
でも新築で、皆さん全世帯で新しい生活を始めるワクワク感は消えていません（笑）

[149: 入居予定さん]

モデルルームは装飾が施されている点で内覧会で見た印象とは少し違っていますが、まあ、そこそこだと思います。

確かに中古なら先に部屋を確認できますが、新築だと確認ができないので少し残念な印象はあります。

ここより郊外なら、同額でもっと広い新築を選択出来たでしょうし、中古ならもっと広い部屋も選択出来たと思います。

私は、このエリアで探していて比較的に割安感もあり、選びましたので後悔はしていないです。

長く住む我が家ですので装飾を施したり、工夫していきたいと思います。

[150: 入居予定さん]

149さん、良いこと言いますね~!!

[151: 入居予定さん]

駐車場や駐輪場がかなり空いているようですね？
駐輪場はまだしも駐車場が埋まらないと２年目から管理費の値上げがあるそうです。
機械式の維持費も高いし、将来はどうするんでしょう。

[152: 入居予定さん]

日鉄からの管理費等は6月から引かれるんですよね？４月５月分も一緒に引かれるのでしょうか？

[153: 入居予定さん]

私も駐車場の空きについては管理費の増額が気になっており、
以前から販売担当に確認をしていました。
内覧会の説明時に、当初ロッカーをリース契約予定だったが
月額管理費コストが下がるようにする為に、リースを止めて
買取にし、駐車場の空きを補填する形にしたようですね。
しかし駐車場空台数分を全て補うのは無理だし、
分譲マンションの駐車場は住人以外に貸すのも難しいし、
いくらか想定した管理費より上がるとは思いますね。
ちゃんと月額が、このままならどの位上がってしまうのかを
教えてもらいたいですね。
車離れが進んでいるために、分譲マンションの
空駐車場は社会問題になっていてますね。
販売側も気にしてロッカー買取にしたとは思いますが。
全く補填しない業者も多いみたいで、まだましなんでしょうが。
引き渡し時に、それぞれの空台数は確認しておきます。

[154: 入居予定さん]

将来的に車を買うかどうか、もしくは車を手放す予定があるかどうか、
管理組合が発足したら駐車場の利用台数について皆さんの予定を確認する必要がありますね。

特に維持費（メンテナンス代）がかかる機械式部分は、全台埋まらないなら思い切って平置きに改修しないと・・・
その際の工事費用は高額ですが、場合によっては管理組合で借金をしてでもやるべきなのでは？と思います。
長期にわたってかかり続ける維持費を管理費に分配してしまうと、半永久的に管理費は高くなります。

車に乗らない世帯は関係ないと、保有世帯のみに負担を負わせて駐車場代を高くするようなことをすれば
ますます車を手放したり、敷地外の駐車場を契約する人も現れたりして問題は深刻化します。
マンション内の駐車場料金より近隣の月極の方が安いとなると、必ず外で借りる人が出るものです。

新築時は駐車場が足りなくて抽選だったマンションでも、住民の高齢化とともに空き台数が増えるのはよくあるようですが、
新築の段階で余ってしまう状態では、将来的にも埋まらない可能性がかなり高いと思います。

[155: 入居予定さん]

追加です。

単純計算ですが、仮に20,000円の駐車場が10台空いていればひと月あたりの管理費収入は200,000円不足。
それを40件で分配負担と言うことになると、１戸あたり5,000円の増加になってしまいます。
かなり大きな問題だと思います。

[156: 入居予定さん]

初期の設定で管理費、修繕積立金を低めにする販売会社が多くて、実際築10年とか20年位の中古マンションのチラシ見てると管理費、修繕積立金の高さにビックリしますね。
まず駐車場金額設定が高過ぎると思います。
個人的な意見ですが、せめて専用駐車場なので15000〜20000円以内じゃないと借りないかな。
シミュレーションを管理会社に再提出してもらって管理組合で協議する必要があると思います。

[157: 入居予定さん]

そうですね。
駐車場代が高くて車を手放した入居予定の方も居るかも知れません。

新築の場合、大概はデベの関連会社が管理会社になり、
管理修繕の計画も管理会社の言う通りに進んでいくものですが、
管理組合の意思疎通が取れて来ると色々問題点が出て来るものだと思います。

この駐車場の空き問題は、住民にとっては喫緊に方向を決めるべきだと思うので
入居後は皆さんで相談して良い解決策を探して行きたいですね。

[158: 入居予定さん]

横から失礼します。
駐車場の話しですが、やはり駐車場代が高くて入居前に所有の車を手放そうとして見積もりを取っています。
駐車場代が13000～15000円ぐらいなら、借りようとしてました。
もう埋まりましたが、近くで15000円で募集はありましたよ。

[159: 入居予定さん]

恐らく駐車場15000円ですと、既に契約済の駐車場8台としても、その方達の値下げが発生します。
その場合は2〜3台数増えても合計金額は変わらないので、ほぼ満車に近い状態にならないと難しいんじゃないでしょうか。
まずは管理費の内訳（駐車場、駐輪場、エレベーターの保守等)が適正なのか、まさか満車で事業計画立てるはずは無いとは思います。8割程度の計画なら、あまり心配は無いとは思います。

管理費が気になっていたら、修繕積立費は大丈夫なのか気になりました。
数十年後に外装塗り替えしたり費用かかると思いますが、きちんと先々の計画、修繕積立費の推移がわかる資料があるのかも気になります。

[160: 入居予定さん]

分譲マンションの買い替え組です。
ここは駐車場稼働率84％で収支計画を立てていますね。
管理費会計初年度予算案をご覧ください。
できれば駐車場代の半分を修繕積立金に回すような資金計画が理想だと言われます。
そういう意味では駐車場代収入への依存度はかなり高い方だと思います。

ただ管理費の削減方法は色々あります。
管理人（実際は清掃と設備のメンテナンス要員）の週あたりの出勤回数を減らすとか、
共有部分の床の重点清掃を年２回から１回に変更するとか・・・
一番効果的なのは、管理組合で合議の上管理会社数社に見積もりを依頼し見直すことです。
以前のマンションで、数社の管理会社に競わせると、３割以上安くなりました。

もっと究極は住民による自主管理。
実際に築年数の古いマンション等で年金生活の人が多かったりするところでは
住民の方が当番制でゴミ置き場や廊下の清掃を行い、植栽の手入れもしている場合もあります。
自主管理となると、昼間の時間が自由になる人が多くないと無理です。

しかしマンションは一軒家と違い、自室以外は美観維持に労力を使わないで済むのも大きな魅力です。
適正な管理費で安心して任せられるのなら問題はないのですが・・・

大規模修繕に向けた資金計画表は管理会社が必ず作成しているはずです。
昔のマンションは大規模修繕の際、１戸数10万～100万単位の資金を一括で拠出するなど
とんでもない事例も多々あったようですが、そうなると払えない住民も出て来るので、
今は一時金の必要が無いように、まともな管理会社は３０年程度先までのフローは作ります。

[161: 入居予定さん]

子育て世代にとってはローンを払い続けるのも大変なのに、自分の車を自分のマンションの駐車場に入れるのに年間二十万以上は厳しいです。
でも借り手が少ないと管理費が上がるんですね？
駐車場をマンション以外の人に貸すのは無理なんでしょうか。

[162: 入居予定さん]

管理組合は社団または公益法人で、営利を目的とせず、収入は維持管理などの補填にまわすことが前提となります。駐車場の外部貸出は、収益事業なので、通常の法人扱いとなります。

社団で22～30％ 公益法人であれば22％、法人であれば30％の基本税率です。詳しくは税理士か管轄する税務署で調べてください。法人税は利益に掛かります。消費税は売上に掛かります。収益事業なので経費は認められます。

賃貸の収益で、駐車場全体を修理・維持管理する場合は、駐車場全体が収益事業とみなされるでしょう。（これも様々な見解はあると思われる）敷地・区画または設備を明らかに分離している場合は別と見なされるケースもあります。


外部貸しにして、その管理を任せれば、契約や納税などで管理会社の手数料は増加します。トラブルも増加します。手数料そのままで、または利益が出ずに手間だけが増えるのであれば、管理会社は引き受けないと思います。

[163: 買いたいけど買えない人]

もう堅い話はやめましょう！！

とうとう来週から引越しが始まりますね。鍵引渡し日の日に早々と引越しされる方も多いみたいですね。