変動金利をうまく活用して総返済額を減らそう

[匿名さん]

世界的な不況が押し迫っているこの時代、国内を見ても
財政赤字、少子高齢化、デフレ経済としばらく金利が上昇する要因が無い今、
ある程度余裕のある方は変動金利を利用して総返済額を減らしましょう！

変動借り入れの目安は固定余裕年収＋50万の年収が目安です。
3000万借り入れ
35年変動で月額9万弱
35年固定12万弱差額3万。
50万/12=42000円
差額3万プラスで72000円の上昇に耐えられる。
月額長期返済額+月42000円の支払額上昇=変動金利7%（優遇後5.5想定）

※尚、ここは積極的に元本を減らそうとする変動派がメインなのでギリギリな
方はお断りです。同じくアオリ目的の固定さんによる変動批判もお断りです。

[87: 匿名さん]

>>86

固定派がそろって誰も反論出来ず、撃沈したヤツね。あれほど痛快な見せ物は無かったわｗ

[88: 匿名さん]

＋50万さんは相変わらずおめでたい奴ですね！

[89: 匿名さん]

あの撃沈は最高でしたね　あはっ！

[90: 匿名さん]

>あの、私スレ主ですけど年収そんなにないですよ。
いくらで、２６００万円の借入なの？
年収９００万以上あれば、私も変動選びますよ。以下だったら、他も検討するね。手取りの実収入と将来的な出費を考えたら。

[91: 匿名さん]

>>81
>それに固定派の抽象論より具体的な数字のほうが説得力あるし。

全然具体的な数字じゃないんじゃない。
「ギリギリ固定年収＋５０万円」は、借入額の大小や金利差の幅によって、変動するのだから、それを示してみたら、って言ってるのですが。前提が１本じゃ、皆んな同利率で、同借入額でローン組んでいるのかってことになり、その対象の人にしか参考にならないんじゃないの。

[92: 匿名さん]

じゃああなたのケースで具体的にシミュレーションしてあげるから、必要と思える情報を全部挙げてみ？
その中で、ここは事実、ここは仮定と条件を決めていって、シミュレーションしてみようじゃないか。
まぁギリ固定近辺でないなら、参考にならないわけだけど。

[93: 匿名さん]

年収２千万、借入４２００万、変動２５年で金利１．２７５%
さあ、シュミレーションしてみて下さいませ。

[94: 匿名さん]

追加、固定は現在もっとも低いと思われる、ろうきんの固定１０年１．８％と、あるＪＡの全期間固定２．５１％との金利差で比較してみてくれるかな。

[95: 匿名さん]

横レスだけど、年収2,000万だったら絶対25年かけて返済しない(繰上げする)から、
比較のためには、設定年収を下げるか、15年返済くらいにしないとフェアじゃないね。
(25年返済の場合、10年後金利が現在+2%以上なら固定有利)

実際に借りるときには、長めに借りて繰上げ期間短縮すれば結果は同じだから、余計なパラメータ減らすためにまずは繰り上げ無しで条件設定すべき。

[96: 匿名さん]

じゃあ、現実と違うけどそれでやってみてよ。返済期間は２５年で組んで５年ごとに繰上げして、１５年で完済でどう。年収は適当に減らしといて。

私もそもそも「ギリギリ固定年収＋５０万円」ってのが、あんまり意味ないと思うし、シュミしても無駄だし、基準にならないと思うから、言っているのに・・・。わからないのかな。

[97: 匿名さん]

>>96
あくまで自分の気持ちを落ち着かせる為のシミュレーションですから。
　
ところで【想定外】って言葉がありますが、これは怖いですねぇ・・・

[98: 匿名さん]

>>91
借り入れ３０００万の時が＋５０万だよ。
借り入れ６０００万なら＋１００万。
借り入れ２０００万ならば＋４０万くらい。

ようは金利６％くらいになった時の支払い増の
プラスがあれば怖く無いって事だよ。

>>96
年収２０００万などなら＋５０万確かに意味がないですよ。
年収２０００万だとちょっとした条件で手取り額が
軽く５０万くらい変動しちゃうからね。

＋５０万に意味が無いと思うなら、その理由を述べれば良いよ。

[99: 匿名さん]

97さん、98さん、了解です。ありかどうございます。
今後５０万円位緊急出費がいつあるかわからないということもあるし、考えたら理由はいくらでも見つかると思うので、５０万円に固執するのは、どうかなってとこですか。また、金利差１．５％・３０００万円借入のみの前提であることが一般論として語るのはどうかなって思うので書いただけですので、以後スルーしていだいて結構ですよ。

[100: 匿名さん]

>>96
なるほど、「<シュミ>レーション」って言うぐらいだから、どうせ「年収2,000万の事例なんか関係無い」で片付けるつもりだった訳ね(笑)。

ありがちな、年収1,200万・借入4,200万・20年返済で計算。
まずは、10年時点までを、変動と10年固定で比較。

■変動1.275%(全期間)
4年目から半年に+0.5%ずつ金利上昇して、
○+1.0%で止まる → 581万(当初10年間金利)
○+2.0%で止まる → 708万(当初10年間金利)

■10年固定1.8%
590万(当初10年間金利)

となり、金利上昇が+1.0%で止まるというかなりの変動有利シナリオでやっと10年固定とトントンなので、20年返済の場合は変動よりも10年固定1.8%が有望。

で、10年後→20年後だけど、ろうきん10年固定は10年後以降優遇が-0.4%になるので、10年固定に借り替えることを想定。

■10年固定1.8%
○残り10年+0.0%(1.8%)で借換え → 804万(20年間金利)
○残り10年+1.0%(2.8%)で借換え → 928万(20年間金利)
○残り10年+2.0%(3.8%)で借換え → 1,056万(20年間金利)
○残り10年+3.0%(4.8%)で借換え → 1,187万(20年間金利)
(要借換えコスト)

■20年固定2.51%
1,146万(20年間金利)
参考までに、JAよりも普通の人が借りやすいろうきん2.6%なら1,190万

10年後の金利は御釈迦様でも読めないけど、+3.0%でもトントンなんだから10年固定が有望かな。

これらは返済期間のみで決まってくるから、

■結論：繰上げ後の実質的な返済期間ごとに

15年→変動または10年固定をお好みで
20年→10年固定が有望
25年→10年固定か全期間固定をお好みで

「それしか差がないなら長期固定で上等」「そんな当たり前の結果は<シュミ>レーションじゃない」「+4%ならどうする」とか反応する奴はさておき(笑)、スレタイ通りの意識の人の参考になれば。

[101: 匿名さん]

>今後５０万円位緊急出費がいつあるかわからないということもあるし

なるほど、全期間固定で借りると５０万円位緊急出費は一切無いわけですかそーですか

[102: 匿名さん]

>>100
シュミレーションありがとうございました。全く異議ないのですが。
ところで、一律＋５０万円基準っていうのは、どうお考え？

[103: 匿名さん]

>>101

固定で組んだ人って金利変動リスク以外に○○だから変動は危ないとかってよくいうけど、
それって固定で組んだ人も同じように危ない事ばかりだよね。もしかして固定で組んだって
だけですべてのリスクから回避出来てると勘違いしてるんじゃないですか？
そういう考えの人のほうがむしろ危ないですよね。

変動は金利上昇リスクのみだけなのに。

[104: 匿名さん]

>>101
そんな事言ってないよ。よく読め。上昇して金利に消えたら、緊急出費もまた借入するのね、あなたは。って言ってるのと同レベルのくだらない切り替えしはやめたら、言っとくけど、私は固定派じゃないって言ってるでしょ。そもそも固定派との比較論をするスレじゃないんじゃないの？
＋５０が４０になったり、１００になったりすることを言っているだけなんだから。

[105: 匿名さん]

＋50万って言い方だと勘違いされるかもしれません。

3000万で50万だから、単純に1000万だと17万弱くらいなので

固定で組んだ際の安全圏年収＋借入額/10×17万＝変動安全圏年収

ということになると思います。
問題は固定で組んだ際の安全圏年収という事になりますが、これは
個人によって会社や子供や貯蓄など様々な不確定要素が多いので自分で判断するしか
無いと思います。

むしろここに頻繁に来る固定さんは、どういった基準で「固定で組んだ際の安全圏年収」
を判断なされたのでしょうか？おそらく相当シミュレーションなさっていると思うので
是非聞いてみたいです。

[106: 100]

>>102
100の試算は、金利支払いの損得というこのスレの主題に沿ったもの。

「怖くない」スレの主題のリスク回避にも、「生活圧迫リスク」と「破綻リスク」があるけど、
「生活圧迫リスク」を回避するには、繰上げ前提で契約期間を延ばせばいい。(定期的に繰り上げしてれば、最終的な返済期間に応じてほぼ >>100 の試算が当てはまる)

「破綻リスク」は、本格的に金利上昇時にどれだけ支払い増加するかってことだけど、

・平均的なローン利用者として例えば当初3,000万20年完済予定の人を想定
→5年後残高は2,350万くらい
・金利が万一5年後+5%になっても、2,350×5%=117万年収に余裕があれば「破綻リスク」は無い

「+50万」は、3,000万35年返済で全期間にならした時の年間増分を言っていると思うので、突然の金利上昇時の「破綻リスク」対応には少し足らないけど、繰上げ前提で長期契約して1.285%時代は繰り上げないでプールしておけば(ローン減税もあるし)、対応できなくもないかと思います。

ただ、私は現在の金利環境なら >>100のように15年以内完済でなければ変動不利だと試算しているので(利下げがあったり、新生1.1%が健在だったりしたら別)、「変動利用者」≒「15年完済できる余力がある人」≒「+5%でも破綻リスクは無い(期間延ばせば良い)」、以上終わり、だと思ってます。