銀行の固定金利ローンってどうですか？

[匿名さん]

物件価格４３００万、自己資金９１０万
で、差３３９０万をローン（３５年）でと考えています。

最初は、３５年固定金利の全額公庫で借りるつもりでいましたが、

銀行ローンの金利を見ていると、固定金利で、
２年 ２．００％ ３年 ２．２５％
５年 ２．９０％ ７年 ３．４０％
１０年 ３．７０％ １５年 ４．６０％
２０年 ４．９５％ など、
各銀行商品があるようで、デベ営業担当によると、
私の場合、ここから０．７％優遇できるといわれています。

公庫は、３５年固定金利でわかっているというメリットはありますが、
最初１０年２．７５％、１１年目以降３．４５という金利に加え、
団信保険料ば別途支払ということなどを考えると、
団信保険料込みの銀行固定ローンを何年かおきに繰り返していくのが
いいかと悩んでおります。

公庫と銀行の併用も考えられますが、保証料などの諸費用ももったいないとも
思っています。（公庫も８割以内なので全額可能といわれています。）

総合的にみて、公庫にするか銀行ローンにするか
どちらがいいものなのでしょうか？
どういう観点でチェックすべきでしょうか？

年収７５０万（税込み）です。

ご意見アドバイスください。

[2: 匿名さん]

ローンの借り換えはそう簡単にできません。

あと上記の金利ですが銀行としては高いと思います。
東京三菱なら、５年固定で 1.4% とかです。

どちらがいいかどうかは将来の金利変動があるえるので
はっきりと答えられないでしょう。

自分では今後の金利動向がどうなると思っているのでしょうか。

[3: 匿名さん]

ありがとうございます。

自分では、今後の金利は上がると見ています。
公庫の金利も上がってきてますし。。。
しかし、銀行の方は各行の競争原理の中、
それほど上昇しないのかなとも思っています。

しっかり調べたわけではないですが、
銀行ローンの金利と公庫の金利の動向は、
同じような曲線をたどるものとは、一概に言えないのでしょうか？

ローンの借り換えって難しいのですか？

[4: 匿名さん]

ところで、公庫がやっている証券化ローンはご存じないのでしょうか？
あれと銀行のローンを併用するのが一番いいかと思われるのですが

公庫と違う点
・35年間完全固定 3〜3.5% ってところ
・保証料なし
・団信は別途必要(ただし額によって決まる
・つなぎ融資はいらない
検討の余地はあると思いますよ。0.7%優遇ってのは多分、
保証料を払っての事だと思いますので、0.5% と同一と考えた
方がいいと思います。

[5: 匿名さん]

あ、あと高くないと思いますよ。
0.7% 優遇は通常 35年間ずっとですよね。
東京三菱は当初５年で、その後は 0.1% 優遇から増えていって、
0.4% で止まります。長い目で見れば 0.7% 優遇の方が有利だと
思います。

ちなみに私も金利は上がると予想しています。
来年のペイオフ以降が分かれ目かと。

私ならば、2500(35年固定)と890(変動[短期固定]) にして、
890 を早めに返し、残った 2500 の方を借り換えるなり、
繰り上げ返済するなりするのが一番リスクが少なくてイイと
思います。

バブルの頃は誰もこんな低金利を予測しませんでした。
この低金利の時代誰も、あのような高金利を予想しません。
過去 30年の平均金利は 5% 前後。最高で 8.9%。
ここ６年間は底をついていますが、１０年前は 4% 程度だった
というのが変動金利(短期固定も同じ)です。

もちろんふたを開けてみないと答えはでませんが、
目先の安さにとらわれるのも危険だと思っています。
＞あくまで個人的に...

[6: 匿名さん]

連続書き込みごめんなさい。
証券化ローンは、繰り上げ返済手数料無料ってのも
特典でありました(^^;

[7: 匿名さん]

>>03
公庫と銀行の金利は、当然ながら連動せず同じ曲線になりません。

[8: 匿名さん]

今はまだ金利があがるかわからないから様子見で2年か3年固定でいいと思います。
そして、2・3年後にまた検討してみてわ。今長い固定を組んでも、利子分だけで
短い固定とくらべると結果的に損してしまうそうです。（現在では）
あと1ヶ月ごとに銀行の変動が発表されるんですけど、そこで注目するのが
30年固定とか長いやつ。それがあがってきたら、この先金利があがる一方。
（理由は、銀行もこの先必ず景気が良くなると判断したらまず長期の金利を
あげないと、後々低金利では損失するから。短いのはすぐあげれるから
さほど損失はない。）
なので、長期固定がさほど変わらなければ、金利も急には上がらないと思います。
ちなみにとある都市銀行は30年固定が3月から比べて0.25％下がっていました。
（変化の目安は半年ぐらいあけてみたほうがいいかも。）

[9: 匿名さん]

でも額が大きい場合は金利が上がったときのリスクが大きいですよ。
公庫とか、証券化ローンは最初しか借りれませんし。

ほんとに金利が上がらないと読んでいるなら、
銀行はなぜ２０年固定の基準金利が4.950％なんだ？
と勘ぐるわけです。
結局銀行もそれくらいになると予測している気がします。

# 当然優遇があるのであと 1% くらいは下がるんですけどね(^^

[10: 匿名さん]

08は現在ではの話です。
例えば３千万円借り入れで上の20年固定4.950％と2年固定2％を比較してみると、
2０年固定は一年間の利子が1.485.000円
２年固定は一年間の利子が600.000円　その差額885.000円
２年間で1.770.000円かわってきます。これは結構な金額の差になります。
２年後にいっきに長期があがるとも思えませんし、もしあがったとしたら
景気も回復してるということでお給料もそれなりに上昇するはずです。
なので、今は銀行でやるときは少し様子を見てもいいと思います。

＞銀行はなぜ２０年固定の基準金利が4.950％なんだ？
長期固定は安心を得るためも含まれているから高いのはしょうがない
と思われ。例え２０年後その金利以上になっても２０年間同じ高い金利で払っている
方が損だと思います。２０年後には元金も減ってくるし、今よりリスクは
ないと思います。

最近、専門家とかもテレビでいってるけど、場合によっては高い金利の公庫から
安い銀行にのりかえを薦めてることもあるみたいですよ。

でも、実際は確実ということはないですから自分で色々プランをしっかり
たててやるのが一番いいかもね。

後は、銀行窓口に行って相談するなり専門家に相談するなりしてがんばって
下さい。
あと、繰り上げ返済で元金を減らしていくことが大切ですね。

[11: 匿名さん]

>10
でも公庫とか証券化ローンだとそこまでの金利差がないですよね？
3% ちょいなわけです。優遇うけても 10年固定とほとんど変わらない
金利で受けれるというのは利点だと思います。

銀行は儲けなければ意味がないですから...。
3000万円で、もし１０年後に 5% という金利になったときに、
額も一気に上がりますよね。それ考えるとやっぱり分散させた
方がいいと思います。

当然２年後にって事はないと思いますが。
３５年借り入れ(もちろん繰り上げ返済するとは思いますが)と
考えていつ金利があがっても対応できる程度にしておいた
方がいいと私は思います。

お金持ちで１０年で返済できる自信があるなら問題ないとは思います
けどねー(^^;

20年前ってバブル期でしたね。そのときに８％だったこと考えると
ちょっと怖いってのもあります。今考えたらあんな高金利は考え
られませんが、あのときはこんな低金利考えられませんでした
しね。って、誰かが書いてましたね。

[12: 匿名さん]

09は銀行でのことを言いてっるのでは？
確かに今は金利がもっとも安い時だから下手に長期を組まなくてもいいきがする。
短期にしておいてそのつど考え直してみてもいいかも。
でも公庫等の場合は途中で借りれないみたいだからだめだけどね。

２０年前バブル期であんな高金利とあるけれど、それでもみなさんわんさか
ローン組んでたよね。それだけ収入としてもあったんじゃないかな。
で、今は不景気で収入もさがれば、金利も下がった。だからもし金利があがってくって
あれば景気もよくなり収入も上がるんじゃないかな。それもそれでよいことなんでわ。

まぁ、そのことはどうなるか誰もわかりませんよね。　これって結構ギャンブルですね。

[13: 匿名さん]

確かに金利なんてどうなるかはわからんわな。
低金利の時だからこそ、長期固定が有利かもな。
金利の高いときは変動が有利かもな。

[14: 匿名さん]

ＪＡの長期固定金利型の住宅ローンが良いと雑誌に書いてありましたが・・・？？

[15: 匿名さん]

>14
やってない地域も多いんですよ...

[16: 匿名さん]

金利が上がると思ってるんなら公庫の枠だけ確保しとけば？やめんのも減額するのも簡単だから。ほんと公庫は数か月でコロコロ金利が変わるからねー。上がるときはガンガン上がるよ。下がっても俺は責任とれないけど。引渡しの一ヵ月前ぐらいまでに決めりゃいいんだから。これは販社によって違うんだろうけど公庫もつなぎ不要な場合があるよ。俺はリバブルだったけど不要って言ってたなー。財形はバッチリつなぎ取られたよ(;_;)

[17: 匿名さん]

東京三菱かＪＡにしとけよ。

[18: 匿名さん]

公庫の証券化ローンが良いと思うが。
保証料もいらんしね。
公庫とは名前つけてるが、銀行で借りる分。
各銀行によって違うが３％程、３５年完全固定。
銀行は儲からないから絶対すすめてこない。

[19: 匿名さん]

公庫よりも証券化ローンのほうが魅力ですが、不動産業者によっては扱えないというところもあります。
私の購入したＮ不動産がそうでした。証券化ローンを商品にしているＩ銀行からＮ不動産に確認してもらったのですが、
Ｎ不動産の事務手続き上ダメだそうです。どうも、どうもまだトラブルの多い商品のようです。
私は、あきらめ公庫を限界融資価格で申込み、そして優遇ローンも満額で仮審査申込みました

[20: 匿名さん]

>>19
そういうのもあるんですねー。確かに証券化ローンは手際が悪い。
私は証券化ローンと優遇ローンの２本立て。低金利の利点を
吸おうと思ってるのですが...。

でも長プラが 1.9% になりましたね...。
金利上昇の予感...

[21: 匿名さん]

先日から銀行まわりをしてますが、来月から金利は確実にあがるとどこも言ってました。
特に１０年以上の長期金利、いま東京三菱など１０年固定２．２％などはあがるようです。
去年発売した１．９％固定ローンの再発売について問い合わせましたが、とても無理のようです。

[22: 金利上昇]

撫繧ェりますよ、これから。
土壌が整ってきています。
前に日銀は失敗したから今回はかなり慎重だったけど、そろそろ限界です。
上下しながら上昇していくと考えています。
固定組むなら長い方が、現時点ではお得に思えます。

[23: 匿名さん]

全期間固定の証券化ローンは申し込み中なのですが、
なにぶん実行が１０月...遅かったorz

[24: 匿名さん]

今２年固定の変動で借りると、途中で借り換えなくても長期固定に切り替えられるのでしょうか。

[25: 匿名さん]

2年固定期間中に金利が上昇するかも・・と思ったときにすぐに長期固定に切り替えればいいんでないの？
わざわざこの低金利時代に最初から金利の高い長期固定にすることないよ。公庫なんかで借りた人の顔を見るとちょっとまぬけに見えます。

[26: ２５へ]

２５へ。
君は神か？
金利が上昇したら金利をＦＩＸって、金利上昇のタイミングがわかれば、
俺たちディーラーは苦労しないんだよ。

一瞬で債券市場が暴落。その後も、買戻しが入らないような事態にな
ったらどうすんの？？

日本の債券市場は需給不安による暴落の危険性ってかなりあるよ。
この前未達になった時だって、ものすごかったのに。知らないのか？

公庫で借りた人をまぬけとか言ってるくらいだから、新聞読んだことない
かな。せいぜい東ス○か・・・。

今でも１０年の基準金利は都銀で４〜５％でしょ。２％ちょっとは、キャン
ペーン金利だよ。

基準金利が６％とか７％にまで上昇したタイミングで固定にしたら、大損

俺らは会社の金だから良いけど、住宅ローンを借り入れするような一般
人が人生をかけて金利の勝負にチャレンジして、負けたら悲惨だよ？

例えば金利が上昇するような局面ではそれに見合うだけ収入が増えるよ
うな職業やビジネスをしている人であれば、負債を変動金利でというのも
分かるけど、たいていの人はそうはならないでしょ。

２０年とか返済に時間がかかりそうな人は公庫やＪＡ、１０年くらいだった
ら、東京三菱とかで、キャンペーン金利を利用して固定で借り入れしてく
ださい。

まあ、２年後は量的緩和が解除されている可能性もあるし・・・。

[27: 匿名さん]

>26
激しく同意！皆さん大丈夫ですか？

私は1月に公庫の2.5-3.5、35年で申し込みしました。(20〜25年で完済予定)
来年入居予定なので、今後のことを考えると正直ほっとしています。
銀行のキャンペーンに乗らないで良かった〜

[28: 26です]

じっくりここ読んでなかったので、個別指摘。

３へ。
「銀行の方は各行の競争原理の中、
それほど上昇しないのかなとも思っています。」
って、調達金利が上昇すれば、その分金利を引き上げるでしょう。
よく考えてください。競争原理だけでは限界があるのです。

８へ
「今はまだ金利があがるかわからないから様子見で2年か3年固定でいいと思います。
そして、2・3年後にまた検討してみてわ。今長い固定を組んでも、利子分だけで
短い固定とくらべると結果的に損してしまうそうです。（現在では）」
って、２，３年後に10年国債が今の２％弱から５％に上昇していたら、どうすんだ。
2年もの金利が仮に０．９％で、公庫が最初の１０年２．８％だったとして、
最初の2年だけは年１．９％得するけど、その後は10年の固定金利が５％だった
ら。悲惨ですよ。

ともかく、長期返済の場合、この歴史的な低金利（一時より上昇したとはいえ）
を享受すべく、固定にしましょう。

例えば公庫で借りていて10年度、もし仮に低金利が継続していたら、その時、
借り換えすればいいじゃないですか。

[29: 26です]

10年度→10年後

しかし、変動を進めるあほな営業担当者は多いですよね。

大手でもそういって煽るからな・・・。

[30: 匿名さん]

みんな２年後に2％から5％にあがるとほんとに思ってるんですか？
そんなこともしあればバブル期到来ぐらい日本絶好調って感じなんだけど・・・。
まぁ多少は今よりはあがるとはおもうけど、そんなに急にはあがりません。
もしそんな急にあがったら給料も期待大なぐらいあがります。
あと長期があがったとしても短期はそんなにかわらないので短期のまま
長期と同じぐらいになるまで（今の）まっても元金がへってるので
遅くはないと思います。

でもだいぶ前から金利があがるあがるといわれつづけ早何年・・・。

公庫も銀行もばかじゃないから長期の金利は先のことを見越してなんで
今の金利をみてると急に短期をあげることはないといえます。

額面が多い時ほど、低金利でくんだほうが支払額が少なくなります。

過去に経済ジャーナリストが１０００万以上で支配期間が１０年以上あるときは
今の短期低金利に切り替えたほうが得だといってました。

まぁ国債の１０年固定2％弱（よく知りませんが）はある都市銀行２年固定2％に
くらべかなりお得だと思います。
１０年後には元金もだいぶへってるだろうし、金利があがったにせよ、給料も
あがれば普通に支払うには問題ないですよね。

[31: 25]

30さん　そのとおりです。
今は低金利で借りて、元金をガンガン減らすことを考えなければいけませんよね。
元利均等返済でも毎月支払額のうち元金充当分の割合がたかいので、低金利だとどんどん減ります。
借りた最初のうちが最も効果的ですので、今を逃す手はありえません。
残債が減っていれば１０年後に少々金利が上がろうがびびたるものです。
そのくらいのことは、わたしの愛読紙のタブロイド版夕刊紙にも書いてあります。

[32: ２６です。]

３０、３１へ。

長期金利（通常１０年国債の指標銘柄を指す）は
２％→５％にならないかもしれませんが、２％→１％
になる可能性もあるということを行っているのです。

「公庫も銀行もばかじゃないから長期の金利は先の
ことを見越してなんで今の金利をみてると急に短期を
あげることはないといえます。」ってあほじゃないの。

銀行も公庫も自分たちで金利を決めているのではない
です。マーケットが決めているんですよ。

金利が低くなる幅より高くなる幅が大きいのだから、住宅
ローンを組むような一般市民が金利で勝負してはいけない
んです。

もちろん短期で返せるような人は短期でいいよですよ。でも
ゼロ金利下の今でさえ東京三菱の短Ｐは１．３７５％。ゼロ金利
政策が解除されれば、間違いなく上昇します。
それであれば、10年で2.2％の東京三菱とか、公庫の３％位で
固定するのお得でしょ。安心だし。
タブロイドの夕刊紙を読むようなおばかさんには分からないかも
しれないけど。

日本○済新聞に書いてある市場の観測記事なんて間違い
だらけですよ。ろくにマーケットを知らない記者が書いている
から。タブロイド紙はもっとひどい。そこで記事を寄せている
経済評論家とかは最悪。

[33: 匿名さん]

景気がよくならなくてもインフレにはなりますよ。

今、心配されているのは、2008年に10年物国債の大量償還が
あること。

http://macky.nifty.com/cgi-bin/bndisp.cgi?M-ID=it-solution1&FN=200...

このためインフレがおきるのではと予測する人は多いです。

[34: ２６です。]

３３さんのおっしゃるとおり。

国債の発行金額が膨れ上がっています。
需給バランスが将来崩れて、国債が暴落し、金利が急上昇
可能性もあります。

変動や短い固定にする方は、自分の家計のリスクバッファー
がどれくらいあるのか、よーく考えてください。
金利が急上昇する可能性があることを。

私は別に短期を選ぶ人が賢くないというふうに考えているのでは
なく、自己破産等になって欲しくないだけです。

おせっかいでごめんなさい。

[35: 匿名さん]

私も　3400万ほどローンを組む予定でいます。
子供もいないので　二人で働いて
繰り上げ返済をしていくつもりでいます。

銀行一本で　借入れする予定でしたが
なにか　10年後のことを考えると　怖い気がしますね。

変動　固定・・・
今　いろいろと思案中ですが
３３、３４さんのお話を伺うと
長期の固定のローンを組んだほうがいいような
きがしてきました。
10年後　どれだけ繰り上げ返済ができているかどうかで
きまるようなきがしますが・・
繰り上げ返済のために　息が詰まるような
生活もしたくないので
うーん　本当に　先のことは　見通しがつかないですね。
なにを　どお　選んでいいのか・・・
もう少し　検討してみます。

[36: しつこく２６です。]

３５さんへ。
絶対に公庫やＪＡの安心計画、グッドローンで固定した方が良いですよ。
１０年間に３０００万円くらい返せる収入であれば、東京三菱の１０年固定。

しつこいですが、金利が２倍、３倍になった時、それに耐えうる収入があれば
良いですが、２０００万円残債があって、金利が１％から３％になったら・・・。
４０万円も年間利払いが増えるのですよ。

２０００万円にするまでに、１００万、２００万長期固定より特をしたとしても、
３％にあれば一年で４０万円、元本は減っていくとしても・・・。

もし１％が０．５％になっても、たかだが年間１０万円。

借り入れが少なくて、短期で返済できる方は、変動・短期固定でも
良いでしょうけど。

長期固定は安心料です。

企業だって、この低金利下で負債に占める長期部分を増やしています。

また、企業であれば変更の負債をすばやくスワップをかけて固定に変え
られますが、個人ではそうもいかないでしょ（銀行によっては気軽に
スイッチできますけど）。

[37: 匿名希望]

３０００万ほど、東京三菱の１０年固定の３５年間でローンをくもうとしています。
１０年間の間に、できるだけ繰上げ返済しようとしていますが、
これってかなり危険なのでしょうか？
ここの掲示板を読んでいて、３５さんのように、１０年後を恐れて、繰上げ返済に追われる生活
になってしまうような気がして不安になっています。

[38: またまた２６です。]

３７さんへ。
おせっかいな２６です。このスレ気になってしょっちゅう見ちゃいます。
さて、いまの低金利下で東京三菱の１０年固定の基準金利は３．７％です。
それがキャンペーン金利で２．２％になっています。
優遇金利終了後は最大で０．４％の優遇。ということは、金利に変動がなく
ても、１０年後さらに１０年固定にすると、最大優遇適用で３．３％。あくまで
最大優遇でです。
公庫は当初１０年２．８％、その後３．４％ですよね。まあ、団信料０．３％
があるので、銀行ローンと比較するには、＋０．３％だから、３．１％と３．７
％ですかね。
東京三菱の方が当初１０年は０．８％得です。その後は、金利動向次第。
金利に変動がなければ、その後の１０年は０．３％得。
当初の１０年間で、０．８％金利が低いメリットを活かして
元本を減らせるからという考え方もあるかもしれませんが、
仮に２００万円利払いが少ない分繰上弁済で元金を減らせた
としても、３５年返済で組むと、意外と元金は減っていません。
おそらく２０００万円以上残っているでしょう。
ただし、１０年後金利が２％上がっていれば・・・。公庫と比較して
１．７％との損。３，４０万円年間の利払いが増えますよ。
１０年間で得をした２００万円（仮の数字ですが）は６，７年で吹っ飛
んでしまい、あとは・・・。
であれば、公庫等でとりあえず長期固定で組んで、１０年後金利が
今のようなままであれば、銀行に乗り換えれば良いのでは？公庫から
の借り換えであれば、銀行の今やっている金利優遇制度みたいなもの
が適用される可能性もありますし。
ただ３７さんが１０年間で残債を１０００万円程度にまで減らせるような
感じだけれど、一応３５年にしたという感じであれば、東京三菱の
１０年固定で良いのではないでしょうか。

[39: またまた２６]

僭越ながら以下私の例です。

私は頭金を物件価格の６割ほど用意したので、ローンは１５００万円だけ
組みました。東京三菱の１０年固定（２．２％）。

１０年で完済できる予定ですので、金利リスクはまったくないです。完済ま
での年間の支払額が決まっているので、安心して、日々の家計のやりくり
ができます。

[40: 35です。]

26さん、いろいろとありがとうございました。
実は　購入の際、諸費用分　用意できなくて
頭金　70万で　3200万の物件を購入しました。
そして　審査は　とおって　12月に入居予定なのですが
三井住友で　諸費用+変動のローン（35年）をすすめられて
そのままにしておりました。
もちろん　諸費用分のローンの金利は別で
少し高めになっております。
私どもは　子供は　作る予定はないので
共稼ぎで　働くつもりです。
ちなみに　私は派遣なので
主人のみの年収で　おねがいしました（年収600万ほど）
二人での収入は　年　950万ほどになります。
今から　公庫での審査を　不動産屋さんにお願いしても
大丈夫なのでしょうか？
まったく　無知で　申し訳ありません。
あとは　銀行の方で　検討するかどうかですけど・・・
36さん　いいご助言　よろしくおねがいします。

[41: ２６です。]

４０さんへ。
お二人合わせての年収多いですねーー。羨ましいです。私は２７歳で、勤続６年目ですが、昨年の年収は６００万円でした。それで、専業主婦、子供２人を養っています・・・。
株でたまたま投資資金２００万円が８倍くらいになったこと、これまでは、社宅で家賃が５千円くらいだったので、貯金が結構できたことから、マンションを購入できたただ運が良いだけの男です・・・。

さて、本題ですが、
結論から先に・・・。
とりあえず、不動産屋に公庫の審査をお願いしてみては？？公庫は今の金利で申し込めますが、銀行は実行時の金利ですから、１２月入居まで半年の間になにがあるかわかりません。
公庫金利も一時よりは高くなりましたが、それでも低いですよ。
その上で、東京三菱にも審査をお願いしてみては？？直前まで待って金利水準が現在と同じであれば、東京三菱から借入れをすれば良いじゃないですか。
４０さんが借入れしようとされている変動金利は何％ですか。差し支えなければ教えて下さい？
優遇がないとすれば、三井住友の変動金利の基準はおそらく今２．３７５％なので、この金利かと思います。この水準は短期プライムレートに＋１％を加えたものです。
この金利は、短期プライムレートに連動して変動しますが、現在ゼロ金利政策下のため、しばらくこの水準から動いていません。私が社会人になった時は、１．５％だったかな。それから０．１２５％下がって１．３７５％になってからそのままです。

[42: ２６]

入りきらなかったでの、続き
来年度以降ゼロ金利政策は解除される可能性がありますが、短期金利は、長期金利よりは上昇幅が小さいと思われますので、１．３７５％がいきなり３％とかになる可能性はあまり高くないとは思います。
優遇で変動の金利が低いのであれば、１０年ちょっとで返済できる可能性のある４０さんは、低い金利を利用してがんがん返済を行うのも悪くないと思います。ただ、先ほども書きましたが、２．３７５％であれば、公庫でとりあえず、長期固定金利を確保して、東京三菱の１０年に申し込む作戦がベターだと思います。お二人で年収が９５０万円であれば、年間３５０万円くらいは返済に回せるので、１０年後には残債を余裕で１，０００万円以下にできますし、それから、3年位で完済できますよ。
余裕をみて２０年で返済をめざすのであれば、三井住友の２０年固定２．９８％っていうのもありますし。
あと元利金等ではなく、元金均等で返済をすれば、利払いは結構少なくなりますね。
私は年収６００万円ですが、年間２００万円は貯金できましたから（ボーナスで１４０万円、給与で６０万円）。それを今は返済に充てています（実際はボーナスで貯金して月払いでローン返済）。

[43: ２６]

ともかく、世帯年収も高く、お子さんの計画ない４０さんは、変動を選択しても良い環境の方だと思います（もし仮に金利が上昇しても、ある程度まで支払いに耐えられる）。将来の支払いを確定した方が精神的に休まる方であれば固定でもいいですし、早めにがんがん返済できそうであれば、変動でも良いと思います。おそらく三井住友だと０．７％優遇ですから、１．６７５％ですか。安いですねー。

ただひとつ。これは日銀のHPで確認できますが、短期プライムレートの過去の推移を確認してご自分で判断してください。９０年代初頭は８％を超えていました。９４年には３％まで下がり、金融緩和により、２．３７５％⇒１．６２５％⇒１．５％⇒１．３７５％となっています。ゼロ金利政策が解除されれば（来年度との予想もある）、２から３％の水準まで上昇する可能性はあると思います。

[44: 40です]

26さん　本当に本当にいろいろとありがとうございました。
今　会社の昼休みで　このサイトをみさせていただきました。
すっごく　詳しくよくわかり　本当に感謝しております。
主人に相談しても　仕事がいそがしくて
私がほとんどしらべている・・・というかんじなので
このサイトを利用させて頂いて
26さんのようなご助言いただいて　心細かったんですが
とても　心強くさせていただきました。
変動の金利は　自宅にかえって確認しないとはっきりわからないのですが
たしか　三井住友でも三菱銀行でも　主人の会社と取引があるため
優遇させてもらえるとはおもいます。
公庫も　不動産屋さんに連絡すれば
もしかしたらどうにかなるかもしれないんですね。
なるだけ早く返済はしたいのですが
長い人生　繰上げ返済で　息が詰まる生活も　どうかとおもうので
長期固定をくんだほうがいいのかな？
とも　おもっています。
主人とも相談して　考えてみますね。
本当にありがとうございました。
又　結果　ご報告いたします。
なんか　個人の話で　申し訳ありませんでした。

[45: ２６]

４０さんへ。
ご主人とよくご相談されて、検討してください。
私の誤字だらけのながーい文章を読んでいただ
いてありがとうございました。
仕事中にあせって書き込んでしまいました。

私は債券ディーラーをやっていて、金利の世
界の怖さを少しだけ知っているので・・・
一日で数億の儲けや損をしていて、感覚が
麻痺しているので、固定返済の安心感がすごく
好きなのです。

４０さんは、収入がたくさんあるので問題ないですが、
余裕がそれほどないぎりぎりの世帯に対して、変動のローンを
進めて、利払いを少なくみせようとするデベの営業の姿勢
に反感を覚えているのです。

新築マンションは購入した時点で１割減価しますし、こんな
世の中なのでその後年に６−７％減価していくでしょう。
１０年後は半値です。

資産に含み損を抱えた上に、負債も金利上昇で膨らめば
ひどいことになるのが目に見えています。

みなさんへ。
何度もしつこいですが、ぎりぎりの利払いを迫られる家こそ
ぎりぎり支払えるくらいの今の金利で固定した方が破綻する
リスクからは解放されます。

最終的に変動の方が得だったとしても、保険料だと思えば
良いじゃないですか！！

[46: 25]

26さん　そうヒステリックに金利上昇を皆さんに吹聴して何かあるの？
今の日本は構造改革も路半ば、銀行の不良債権もようやく半減したとのことですが、ここまで来るのに十数年、２０００年の利上げ失敗もあり、少なくともここ２年は利上げはないと思いますよ。
たかが１００万と言えども、庶民には大金なのです。汗水流して稼いだお金です。株で１４００万儲けた人とは違います。
保険の為の利払いよりも、低金利で元金を少しでも減らしましょう。

[47: 匿名さん]

私も26さんに対してそこまでむきになるのはなんでだろうと思っていましたが、
45の書き込みを見てその考え方を垣間見えたと感じてます。

銀行は金利４％として返済比率が３５％を融資の上限で見るそうですが、
実際３５％は数百万の年収の世帯には無理があると思います。
その基準で、今の金利での返済額だけを強調し、頭金なくても大丈夫と
無責任に分相応以上の物件を勧める営業も多いのが現状でしょう。
26さんの書き込みは、それに考え無しで乗せられ目一杯のローンを
組んでしまう人に対しての警鐘でしょう。
そういった人たちは金利が２〜３％上がってしまえば自己破産予備軍です。

十分に余裕を持った上で、自己責任でリスクを負っての選択であれば
変動や短期固定を選択するのもありとの考えのようですし。

ちなみに私も色々迷いましたが、最終的には２年固定３５年ローン
（全期間１％優遇）で組むことにしました。
25さん同様、量的緩和解除は早くても２年後と見ています。
（まあ外堀は埋まってきているので来年解除になっても驚きませんが）
仮に解除になっても急激な利上げはないとふんでいるので、
トータルでは特になる可能性が高いと考えました。

。。。それでも金利上昇におびえる小心者ではありますが（笑）

[48: ３７です]

２６さん、アドバイス、有難うございました。
現在は共働きな為、私の収入は繰り上げ返済にあてようかと思って、
東京三菱の１０年固定を選択しようとしています。
余暇や何れ子供ができた場合の産休、育休等を考えると１０年で完済は厳しいです。
１０年後に残債が１０００万をきる位に元本を減らせると、東京三菱の２．２でも大丈夫な
ものでしょうか？４７さんのを読んでいても、２年位の短期固定ならメリットはあるでしょうが、
この低金利の時期に、１０年で完済できないのに、１０年固定を選択するメリットはあまりないのでしょうか？
公庫等の長期固定を選択しておいた方がやはり、よいのでしょうか？
主人が公庫でローンを組むのに少し難色をしめしていて、説得がやや難しくて。。。

[49: ２６です。]

４６さんへ。
４７さんにも指摘されましたが、確かにむきになり、ちょっとヒス
テリックでした。反省・・・。

金融緩和政策の解除も、早くても来年度下期だとは思いますし、
解除後も短期金利を低い水準に抑えようとはすると思います。

ただ何があるか分からないのが世の中です。日本の金融マーケ
ットは成熟しきっていませんし。さまざまなリスクがあるのは事実
です。

４７さんに書いていただいた「十分に余裕を持った上で、自己責任
でリスクを負っての選択であれば変動や短期固定を選択するのも
ありとの考えのようですし。」のリスクが金利が２，３％上昇しただけ
で支払いに窮するほどであれば、マンションの資産性には？？がつ
くだけに、そのリスクは多きすぎますよー、ということだけ言いたかっ
たのでした。

４６さんは１００万円庶民にとって大金だ、と書かれていますが、庶民
だからこそ、大金だからこそ、リスクを取ってはいけないと思います。
現状の低金利下では、変動・短期固定で得する可能性のある金額と損を
する金額があまりに差があり過ぎて、そのリスクは庶民には荷が重いと
思います。親にいざとなればお金を借りられるとか、他に流動性の高い資
産を有していて、すぐにローンを返済できる体制があれば別ですけどね。

銀行も生保もリスクアセットを一定量に抑え込み、もしもの時に備えてい
ます。

４７さんのように、冷静に金利環境をみつめ、特する可能性
および損をする可能性を吟味した上での選択であれば、当然、私の
ようなしょぼい銀行員がその選択に対して文句をつけようがありませ
ん。

[50: ２６]

３７さんの４８のレスを今見ました。
そうですか、私は前の文章を読ませていただいて、てっきりお子さんを作る
予定のないご夫婦だと思っていました。それであれば、１０年固定がベター
かと。
仮にローンが３，０００万円だとして、元金均等で毎年元金を２００万円（月
１７万円弱）返済していくと、公庫の３．１％（団信込み）だと利払いは約６２０
万円、東三の２．２％だと約４４０万円です。１８０万円の得。それを１０年後
に繰り上げ弁済すれば、残り元金は８２０万円程度になるので、仮に金利が
１０年後１２％になっていても（同じペースで元金を減らせば残り５年弱で完
済）、公庫の総支払額より断然少なくなります。
１．６７５％の変動が１０年継続した場合は利払いは約３３０万円。公庫比で
これを２９０万円の得。繰り上げ返済すれば、元金は７１０万円。同じペース
で元金を減らしていけば、１０年後いきなり金利が２５％まで上昇しても公庫
に勝てます。

というふうに、固定であれば、ある程度シミュレーションしやすく、将来設計
は立てやすいと思います。