マンションで塾を経営

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。マンションの管理規約違反についてのご相談です。最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

【投稿の一部を削除しました。管理人　2013.03.25】

[551: 匿名さん]

＞＞５５０
はなから無視しているんだけれど。

「駄目なものは駄目」って、まるでヒステリーの母親が子供を叱る時のような表現だが、そんなものが、世の中で通じる訳ないだろうが。

[552: 匿名さん]

＞＞５５１
法律はそうだけど、ほかでは世の中何が通用するの。

[553: 匿名さん]

手続きとしては、裁判前に理事会は管理組合総会を通すでしょうね。

理事会にしてみれば、管理組合の決定として、問題の塾経営を是と定めてもらえるなら、むしろ好都合です。
明らかに規約違反であり、規約を守らせるのが理事会の仕事だから義務として対応しているだけで、
理事の一人ひとりは、自分が理事のときにできればこんな揉め事の対応などしたくない、と考えているでしょうから。

まあ、総会で「塾？いいんじゃね別に。」なんて結論が出る可能性は限りなく０ですけどね。
万一、そんな結論になるほど、自分のマンションに無関心な住民ばかりのマンションなら、
スレ主は問題の塾のことなど忘れて、自分の住戸を売りぬいて脱出することを考えた方がいい。

[554: 匿名さん]

>>552
法律ってそんな簡単なのものではないのでは？

法や条例自体が他の法令と矛盾したり憲法に反していたりする事例はないのかな？

あるいは、世の中の実情に合わせて解釈が変わったりすることもないのかな？

各地の地方裁判所で同様訴訟の判決が別れるなんてことはないのかな？

最終的には裁判官の判断に任させっていうのは、あなたも理解しているようだから、裁判官次第っていうのは納得でしょう？で、敗訴しても上級審で覆るってこともあるでしょう。だから、絶対的なものはない訳ではないの？

[555: 匿名さん]

>553
「明らかな規約違反」ではないんだけどね。だからこれだけ意見が割れてるわけです。総会を開いても同様に意見は割れると思われます。

[556: 匿名さん]

規約違反ですよ、めんどいから前スレもみろやー

[557: 匿名さん]

塾や経営者がスレ主の言うとおりなら、放っておいても近いうちに潰れます。言うとおりならですが。

[558: 匿名さん]

>556
何をどう見ても「明らかな規約違反」ではないですね。

[559: 匿名さん]

赤信号はどうか分からないけど、今回の学習塾の経営者だって、他の住人が事務所や店舗を黙認されていたならば、そいつは良くてなぜ自分だけが咎められるんだと主張したんじゃない？
それを防ぐためにも前例を作らないことが大切。
それがマンションの秩序。
そのためには裁判という手段だって辞さないだろう。
もっとも、そんな噂は広まるのも早くて、トラブルを抱える学習塾に大切な子どもは通わせられないと、次第に生徒は減って、学習塾自体が自然消滅するんじゃないかな。

理事会が自らの決定事項をエレベーターやエントランスにでも貼っておけば、生徒たちも両親に話すだろうさ。
月謝の値上げもあったみたいだし、既に生徒数は減り始めてるんじゃない？

[560: 匿名さん]

＞５５４
難しく、哲学いれないでね、ドロボウだめでしょ、殺人もだめ、欺くのもだめ、刑事だけどね。
法があればダメは、決まってるの、決まってないのは罪の重さなの、当たり前だけど。
わかってくらさいなー

[561: 匿名さん]

>>559
何か、人に盗んでいいと言われたから、盗んだというのと同じようなロジックで、私にはあまり納得いかないなあ。そういうものではないでしょう。

結局裁判になったとしても、こういう案件はケース・バイ・ケースで判断されるのではないですか？先の著述業とかデイトレード、来客のほとんどない受託システム開発何て言うのは、仮に規約に違反したと見做されたとしても、規約の「目的」からして禁じられる必要はないと思いますよ。

この塾の場合は、スレ主の情報だけではなく、もっと精査してみないと何とも言えないと、スレタイの説明を読めば読むほど感じる次第です。

こりゃあ「感じ」なので、否定されても、どうしようもないですが、今までのところをこの「感じ」を覆せるような説得力のある投稿はなかったようです。

ダメだからダメっていうのは、勘弁してほしい。

[562: 匿名さん]

今はマンションで学習塾を開くことを語っているんだから、赤信号とか盗みとか別のところにまで話を広げる必要はないよ。
比喩にしても選ぶ事例が極端。

[563: 匿名さん]

>>560
ありゃありゃ。じゃあ、規約や規則さえ作ればなんでも束縛できると思っているの？規約が必ずしも絶対ではないということが理解できない？

困った方だ。住む政界が異なるようですね。

[564: 匿名さん]

塾に子どもが出入りする時間帯に、近所のやんちゃなボウズ達に登場してもらえよ。
オイ！　ガキドモ！とか、からかうだけで生徒無くなるぜ、裁判費用がもったいない。
やんちゃボウズもとがめ様がないしな、そのマンションにもいるだろ。
良い事じゃないの解って書いてるからさ、ノークレーム。

[565: 匿名さん]

>>562
＞赤信号とか盗みとか別のところにまで話を広げる必要はないよ。

確かにその通りと思います。

ところが、スレ主側の言い分は、塾を許せば、エステや暴力団事務所が許されてしまうという、拡張が論拠になっているわけでしょう。裁判だとそういう推測での話は争点にならないはずだけれどね。

[566: 匿名さん]

>>564
確かに塾を止めさせる方法ならば色々あるでしょうね。

ただ、スレ趣旨は「相談」らしいからね。

[567: 匿名さん]

住宅専用分譲マンションで学習塾をしている区分所有者に管理組合が、営業停止をさいさんに渡り通告したが従わないため訴訟に踏み切った。

住宅専用分譲マンションで学習塾などのサロンを営業されることは規約により禁止規制されていた。
学習塾の周辺の部屋からは、騒音や防犯の不安苦情が管理組合に提示されていた。

管理組合としても、学習塾があることで管理や修繕の見直しを必要とされ、管理費や修繕費の値上げセキュリティの強化、マンション近隣への配慮なども必要される。学習塾の経営が続けられることにより、他の起業が発生することをとめられなくなる。

以上のことより
管理組合は、緊急動議を求める臨時総会の召集を致し、３／４以上の訴訟賛成を受け、学習塾経営者のマンション専用占有利用の停止を求める訴訟。

>>10
判例

[568: 匿名さん]

裁判は判例があれば、それに倣うのが通例です。
違う判決がでれば、それが判例とし普及する。

対立する当事者の希望判決は違うが、判決は一つ。

[569: 匿名さん]

塾の運営を認める立場って、経営者ひとりが書き込んでるよね。
ときどき、通りすがりの冷やかしの書き込みがあっても、基本的には一人。

本気でこんなことを書き込んでるのを相手にするとなると、本当に裁判になりかねないし、判決にも従うかどうか疑わしいね。
本当に気の毒。
住民にも経営者にも、理事会にも。

[570: 匿名さん]

＞対立する当事者の希望判決は違うが、判決は一つ。
判例が示すのは受任限度だよ。
判決を示すのではない。
判例の意味がまったく分かっていないね。568

[571: 匿名さん]

>>567
>>568
判決や裁判例を「判例」と信じ、何度それは違うと言っても理解できない輩がいるのではないかな？

>>569
ノイローゼからの妄想か？

おかしなことを書くスレ主とその同調派が面白くて、夜なべ仕事の合間に投稿しているだけなのにね。自分たちの主張に反する投稿はすべて、塾経営者の投稿に思えるようだと、末期症状ではないかな？管理組合でも、実は鼻つまみ者だったりしてないかな？

恐らく誰も実害のない塾なんて、どうでもいいんんだよ。ヒステリックにわめきたてられるのが、怖いだけってことなんてまさかないよね？

暴力団やピンクサロンは、それはそれ。自分に実害のない塾経営なんてどうでも良い、住民間のトラブルに巻き込まれたくないと思っている住民の方が多いなんてことはないかな？

気の毒なのはどちらだろうか？人の意見も真摯に聞けないのならば、案外社会生活も上手く送れていないのではないかな？

[572: 匿名さん]

>>571　←罵倒するだけで何も中身がないです。

[574: 匿名さん]

>>573　
>駄々をこねる幼児に相当するのは塾経営者
法に規約に抵触しないようにしたたかに経営していると思いますけどね。
感情的になる事を全部は否定しませんが、それだけでは塾禁止にできませんよ。
現に貴方の書き込みの中には塾禁止にするための施策が何も記載されていない。
何も手が出せないということなのですよ。

[575: 匿名さん]

《住宅専用分譲マンションで学習塾を経営》

１）管理組合へ届く苦情と改善依頼（その１）

マンション周辺区域の住民と町会から。
自転車の違法駐輪が増えた。
『その辺に駐輪してる自転車の運転手は、マンションに入って行った』
停止自動車が増えた。排気ガスの臭い。道路の通行を妨げられる。
『停止中車に向け道路に飛び出す子供がマンションにいる。』

『マンションから出入りする子供達が道路ど大声を出し迷惑している。』
『缶ジュースや菓子袋を道路に捨てる子供達がマンションに出入りしている。』

『定期的に起きてるが、学習塾があると言うのは事実ですか？』
『建設許可の話し合いの場では、テナントは入らないことになってましたが、開業許可を地域に求めずに勝手に開業していると言うのは事実ですか？』

[576: 匿名さん]

話しの腰を折るようで申し訳ありません。何気なくスレ主のスレッドを読んでいたら何点か疑問に思った事がありました。
スレ主のレスです
＞＞７　２０１２－１２－１９の書き込みです。これに関しては然程おかしい事ではないのです。
＞＞１９　２０１２－１２－２０の書き込みです。このレスには『違反をみとめさせるとか負かすといったことでなく、自分たちを含め皆が平穏に気持ちよく暮らせる生活を取り戻すために冷静に対処しようと思います』と書かれていて訴訟云々は考えていなかった様に思います。
＞＞５４　２０１３－０２－１９の書き込みです。この辺から塾の経営者に敵対しした様な文面になってきています。
＞＞６０　２０１３－０３－０７の書き込みです。ここの書き込みには『・・・・そこがマンションであること、号室も書かれていないホームページです』と書き込みしています。この書き込みはスレッドに書かれている『・・・・わざわざマンション名まで入ったホームページ・・・・』の部分です。マンション名を入れて欲しいのかそうでは無いのか自分には理解できません。ちなみに　＞＞６１の当該マンションに住まはれている方のレス以降スレ主はレスを書き込んでいません。
これは自分馬鹿できちんと理解していないのかもしれませんが・・・、純粋に疑問に思ったので書き込みしました。
　

[577: 匿名さん]

何となく、スレ主さん側が迷惑住民のように思えるのは、私だけでしょうか？

相談ではないですよね。これは。

[578: 匿名さん]

訴訟中は掲示板に書き込みしないよ。
敵に情報を与えてどうする。
敵とニアレスミスの可能性もある。

訴訟中の当事者には弁護士先生がきつ〜く箝口令。
破ると弁護士先生は手を引くこともある。

今、掲示板にはスレ主はいないでしょう。塾経営側が弁護士と喧嘩別れしてなければいないと思う。
今、掲示板に参加しているのは理事会板の住民とその他マンションで開塾している人（スレ主とは関係ない）ではないの？

[579: 匿名さん]

スレ主さんは、一般的なマンション管理規約に基づく意見相談をされていますよ。

ただ板違いですね。

マンション管理問題は、理事会、管理会社板でするのが妥当。

[580: 匿名さん]

>>575　塾を開業するなら、それくらいの対応は当たり前でしょう。それらができていないのなら当然、問題ですよ。

[581: 匿名さん]

>>578
どちらにしろ、私も含めて、賢明な人間は残っていないってことのようね。

ばかばかしい騒ぎです。

では、さようなら。

[582: 匿名さん]

>576
「トピ主が全然出てこない」については、推測の域を出ないが、訴訟段階に移る場合、この手の掲示板への書き込みを弁護士から止められるからだと思う（裁判で揚げ足を取られるだけで不利になるため）。
だから普通のことだよ。

[583: 匿名さん]

いや、スレ主はただ放置しているだけでしょう。しかも荒れることを狙って。

[584: 匿名さん]

＞５７５

管理組合に許可を得ないで学習塾をしているのですから、当然、マンション隣接住宅や町会にも挨拶なしでしょう。

学習塾の同じフロアだけではなく、同じマンション住民みんなの迷惑問題ですね。

地域でマンションが悪く見られる原因の一つ。

[585: 匿名さん]

>585
うちの近くの学習塾（マンションの一室）でも、近隣住人（マンション内住人だけでなく、隣の戸建て住人）から苦情が多いらしいです。まず、塾の送迎の保護者が終わる頃にマンションの前で集まっている、もちろん路上駐車も有る。
待っている保護者のおしゃべりがうるさいだけでなく、子供が教室（マンショの一室）から大声でおしゃべりをしながら出てくる。

いくら学習塾の先生が立派でも上記だけは同じでしょうから、他の住人にとってはたまらないでしょうね。
その学習塾は、結局１年だけの開塾で別の移転先を探しているようです。

[586: 匿名さん]

>>585　路上駐車もお喋りもないですよ。対策とっていますから。

[587: 匿名さん]

>586
塾長さんはいろいろ心配ですね。

[588: 匿名さん]

>>587　それくらい当然でしょうね。

[589: 匿名さん]

第98回　ありがちなマンショントラブル　Ｑ＆Ａ問答集（続編）
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/kanri/detail/MMSUm0037030112007/

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Ｑ６　ピアノ教室や学習塾の開講を規制することは可能か？

　そして最後、専有部分の使用方法についてトラブルになりやすい事例を紹介する。おそらく身に覚えのある読者もいることだろう。

　居住用のマンションであっても一定年数を経ると、居住者が自宅（専有部分）でピアノ教室や学習塾を開講し始めることがある。特に駅近のマンションでは、こうした傾向が強い。その際、何が問題になるかというと、マンション内に部外者（非居住者）が定期的に出入りするようになるため、防犯面やプライバシー面でほかの居住者に迷惑をかける可能性が出てくる。また、ピアノ教室では騒音の心配もあり、隣接住戸に迷惑をかけることになりかねない。そのため、今度はこうした心配を回避しようと専有部分の使用方法を規制する力が働くようになり、またしても住民対立が始まることになる。居住用マンションでピアノ教室や学習塾を開講することは、やはり問題なのだろうか？

Ａ６　問題の本質を明確にし、いたずらに過剰規制しない方がいい

　区分所有者には平等に、専有部分を自由に使用する権利が与えられている。よって、基本原則に立ち返れば、ピアノ教室や学習塾を開くことを制限できない。しかし一方、区分所有者にはほかの区分所有者に特別の影響を及ぼすような行為をしてはならない義務も負う。共同の利益を損ねる行為は禁止されているのだ。そのため、「権利」と「義務」のどちらを優先するかで、結果は大きく異なることになる。

　ここで改めて問題の本質を探ってみると、実は、開講する中身がどうこうというよりは、ほかの居住者へどの程度、被害が及ぶか、その“迷惑加減”によって規制の程度も変えなければ意味がないことが分かる。ピアノ教室は騒音を伴うので禁止だが、学習塾は大きな音が出る心配が少ないので認める……といった単純な議論では片付かないのだ。たとえピアノ教室であっても、十分な防音措置を施せば音漏れは防げる。管理規約で楽器演奏を制限しているマンションを見かけるが、住民の意志を伴わない一方的な規制は区分所有者の権利を損ねるだけだ。

　では、どうすればいいのか？ 繰り返しになるが、「権利」と「義務」のどちらを優先するかで、判断は分かれることになる。各管理組合によって考え方は様々だろう。十分に議論を重ねることに意味がある。最適な結論を導くプロセスが重要なのだ。世の中のムードに流されて、いたずらに規制を強化することは避けなければならない。「費用」対「効果」といった視点で、議論を深めることが欠かせない。
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頑張って訴訟合戦やってくださいね。消耗戦やゲリラ戦もお互いありかな？

[590: 匿名さん]

>頑張って訴訟合戦やってくださいね。消耗戦やゲリラ戦もお互いありかな？
何が訴訟合戦ですか。訴訟にならないように先に手を打つのですよ。当然でしょ。

[591: 匿名さん]

双方が訴訟を避けようとしない限りは一方がどう考えようと訴訟になります。

[592: 匿名さん]

>>591
んだんだ。

[593: 匿名さん]

避けようとしなければね。
相手の意見を聞いて「路上駐車もお喋りもないですよ。」など、対策していますが、訴訟になりますかね？

[594: 匿名さん]

>>593
ゲリラ戦で、某掲示板に相談の形で投稿して、世論を味方にした気になっているような方が、もしおられたとしたら、管理組合を焚き付けて、訴訟に持ち込むなんてこともあり得るかもね。

ご注意あそばせ。

[595: 匿名さん]

いくら対策しても双方の折り合いがつくところが見つからなければ、最後は訴訟しかない。
本スレの主のように「塾の存在自体に反対」しているケースだと、折り合いのつけようがなさそうです。

[596: 匿名さん]

>>594　訴訟する内容がないのに訴訟するの？

[597: 匿名さん]

>>595　
折り合いの付け方を指南すれば宜しいのでは？
最初から折り合いがつかないと決めつけるなら、裁判して弁護士へ相談でスレ終了でしょう。それを書き込んで貴方はこのスレからお引きとりください。

[598: 匿名さん]

マンションにとり不利益であれば訴訟ですよ。

＞５６７

[599: 匿名さん]

>594　
>ご注意あそばせ。
注意するのは当然ですね。（何度も言っていますが）

[600: 匿名さん]

>598
不利益にならないようにすると言っていますよ。不利益にならないなら訴訟にもならないでしょう？