マンションで塾を経営

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。マンションの管理規約違反についてのご相談です。最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

【投稿の一部を削除しました。管理人　2013.03.25】

[1: 匿名さん]

専ら住居として使用する傍らで塾などを経営することは規約違反には該当しません。勿論、子供の出入りなどで他の居住者の迷惑とならないように努める義務はありますので、建物内は必ず当人が引率するなど是正を求めることは出来ます。

[2: 匿名さん]

管理規約違反　→　管理組合から是正勧告　→　改善されなければ法律家に相談　→　民事訴訟なりで騒音被害等の慰謝料ほかを請求

[3: 匿名さん]

↑
規約違反ではないので無理

[4: 匿名さん]

＞３
管理規約で
「区分所有者は、その占有部分を住居として使用するものとする。他の用途に供してはならない」
こう定められていれば、家庭教師程度ならともかく、大勢の生徒を集める塾の経営は規約違反と認められるでしょう。

[5: 匿名さん]

スレ主の話では住居としての前に「専ら」とついているので、主たる使用が住居用であれば違反にはなりませんよ。

[6: 匿名さん]

「主たる使用」をどうとらえるか？
住居が主か、塾経営が主か。

てか、ここでごちゃごちゃ言ってないで、裁判で白黒つけたらどうですか。

[7: 匿名さん]

回答下さり、ありがとうございます。現状としては二番目の方が書いて下さったプロセスの二つめが終わった段階ですので、本人の対応など細かく記録にとり、しかるべき司法手続きをとるべく法律の専門家に相談してみます。ありがとうございました。

[8: 匿名さん]

スレ主の話では住居としての前に「専ら」とついているので、主たる使用が住居用であれば違反にはなりませんよ。

[9: 匿名さん]

もっぱら【専ら】《「もはら」の音変化》
［副］他はさしおいて、ある一つの事に集中するさま。また、ある一つの事を主とするさま。ひたすら。ただただ。「―練習に励む」「休日は―子供の相手をする」「―のうわさだ」



専ら居住用に使用する →　ひたすら、ただただ居住用に使用する

[10: 匿名さん]

区分所有法57条は、区分所有者が共同の利益に反する行為をした場合には、管理組合は、 区分所有者の共同の利益のため、その行為の停止等の必要な措置をとることを請求でき、集会の決議により訴訟を提起できることを規定している。
過去の裁判例
幼児による騒音等の被害が少なくないとして保育室としての使用禁止を認めたもの(横浜地判 平6・9・9)
賃借人が宗教団体(オウム)の教団施設として使用したことが共同の利益に反するとして、賃貸借契約の解除、専有部分からの退去請求を認めたもの (大阪高判 平10・12・17)
暴力団事務所としての使用停止が認められたもの(大阪地判平10・12・8他)
などがある。

個々のケースはさまざまでしょうから、スレ主さんの「法律の専門家に相談」は正しい方向でしょうね。結果がどうなったのか、あとでレスをもらえると参考になりますね。

[11: 匿名さん]

デベが管理会社つきの大手ならまず認めていないと思います。
マンションは管理を買え、とはよく言ったものですね。
100%アウトだと思います。
住居が主だからOKというなら、ピアノ教室も、宗教事務所も（専ら住居と使用する傍らでなら）全てOKなのでしょうか。
主さん頑張ってください。
マンションで塾やりたいなら、はじめからそういうマンションを選ぶべきです。

[12: 匿名さん]

塾をやるなら戸建てにするかテナントを借りるか。
マンションで他の住人の犠牲の下で借料を節約って。
社会通念として許されるのかね。

[13: 匿名さん]

自らが所有する住居を収益の用に供することは当然の権利ですよ。
ネイル、アロマ、着付け、、、お客が大人で少人数だと気付かないと思います。
論点は大勢の子供が出入りする点を区分所有者の共同の利益に反するとみるか、いなか。

[14: 匿名さん]

>お客が大人で少人数だと気付かない

知らぬが仏
区分所有者の共同の利益には全く反しない
その場合は問題にならない

[15: 匿名さん]

>14
収益が盛大にあがってるなら、税務署は問題にするかもしれません。
ちくられるとえらいことになる？

[16: 匿名]

うちのマンションは音楽教室はダメだけど、お習字とかネイルやお料理教室ならいいそうです。

[17: 匿名さん]

主さん　頑張ってください。

ひとつの事例を黙認すると2例目、3例目が出てくるかもしれません。
そうなったら、解決は今以上に大変になると思いますので、1例目のうちから
管理組合が動く事はいい事だと思います。

[18: 匿名さん]

何を頑張るの？
頑張るも頑張らないもないでしょ。
違反か違反ではないかだけ。
頑張って違反にするの？
意味不明。

[19: トピ主]

まずはお返事をくださった皆さん、お一人お一人に感謝します。どうもありがとうございます。とりわけ、過去の判例を調べて下さった方、専らという言葉の定義を調べて下さった方、ご自身の体験をお聞かせ下さった方、大変参考になりましたし、賛否両論さまざまな見方があるのだと改めて実感いたしました。この場を借りて御礼申し上げます。管理規約違反か否かという基本的な部分については、管理を委託されている会社の担当者から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘を受け理事会でもその旨確認をし本人に文書で通知をしております。先方は、自分としては辞めるつもりはない、別件で世話になっている弁護士に相談すると言ったそうで、その回答を理事会として待っている状況だと聞いています。理事会としては当該者の回答を待ち、繰り返し本人に通告をしたうえで、例えば民事訴訟まで行うのか、検討することになりそうです。息の長い手続きになりそうですが、違反を認めさせるとか負かすといったことでなく、自分たちを含め皆が平穏に気持ちよく暮らせる生活を取り戻すために冷静に対処しようと思います。また結果をご報告差し上げます。

[20: 匿名さん]

その様子だと、相手の人は裁判も辞さない感じですね。管理会社のお兄ちゃんは何か良く知らないで上から言われたことをそのまま言っている感じで頼りなさそう。

[21: 匿名さん]

>>19トピ主さん
うちのマンションでこっそり始まった○○○サロンの営業を前面に立って阻止した経験があります。
かなり苦労しましたが、今でもその時頑張ってよかったと思っています。
陰ながら応援させていただきます。

[22: 匿名さん]

↓ここ参考になりませんか？
http://www.m-douyo.jp/question/syosai.phtml?qu_id=7626

[23: 匿名さん]

その道の専門家でも意見の割れる話ですからね。規約には全く抵触しないとい言う弁護士さんもいますよ。

[24: 匿名さん]

>>23
＞規約には全く抵触しないとい言う弁護士さんもいますよ。
まあ、弁護士はクライアントの意向次第ですからね。

[25: 匿名さん]

賃貸に住んでおりますが、住人で塾を経営している方がいらっしゃいます。
私の家は棟が離れているので直接の被害はありませんが、
やはり子供の出入りが激しく、駐輪場が自転車で溢れたり、敷地内に空き缶
などのゴミがポイ捨てされていたりとあまりいい事がありませんね。

[26: 匿名]

うちは募集を始めた段階でやめるように促したので問題にはなりませんでした
一度はじめると経営者も客に対する責任が生じるからこじれそうですね

[27: 匿名さん]

促して止めたんてすか？
随時と物分かりが良いと言うか、無知と言うか。
当然の権利を放棄させられて可哀想。

[30: 匿名]

うちのマンション、幼稚園ママ呼んでナリス売る人とか
ネイルの出張さんを招いて友達相手に部屋を提供ってかんじでお小遣い稼ぎしていた奥さんは数人いましたよ。
みんな子どもが小さい時やっていていまは止めてますが。
堂々と看板掛けて塾はないですけど。

[31: 匿名さん]

看板はかけていないもの、奥様を対象とした料理教室や手芸教室は普通にありそうですね。
この辺になると友人を招いてのお茶会などとの線引きが難しくなかなか発覚もできないかもしれませんね。
どこかのタワマンでは、パーティルームを会場に合コンパーティーが開かれていたと聞いた覚えがあります。

[32: 匿名さん]

マンションのゲストルームでお見合いパーティは
どこかのスレで見たことがありますね。
基本、住民しか使えないはずなのに…。
事務所使用ができないマンションも多い中、
多数の部外者を招き入れるような商売はやめてほしいですね。

[33: 匿名さん]

マンション住まいの友人が、
近所の奥さま集めてフラワーアレンジメントのサロンをしていますが、
そういうのももしかしたら微妙なのかもしれないですね。
マンションによって規約が違うかもしれないですが。

[34: 入居済み住民さん]

管理規約違反は自分的には一度管理サイドへ報告すると思います。

うちのマンションはオフィス可になっていますのでそれで料理教室や整体があったりするのかな（これはオフィスの部類？）。

大家さんが上か近くに住んでいて管理会社も近いなら双方に相談の上で可能になる場合もあるみたいですがそれも階や位置にもよるみたいで（聞いたことのある一例です）。

何も申告無しに営業というのは隣上下は特に気になっちゃいますよね・・。

[35: 匿名さん]

住人全員で入塾して、学級崩壊させるとか・・・ｗ
冗談です。

他の住人と結託して、総会でやめさせるのが一番じゃないですか？
役立たずの管理会社には、本社に「こういうときに役に立たないんじゃ、次回の契約はないと思ってください」とでも
言っておけばいいんじゃないでしょうか。
少しはまともに管理するのでは？

[36: 匿名さん]

管理サイドに通告しても、
結局は無視されてしまうとどうしようもないんですよね。
まだ低層階なら我慢できますが、
高層階にも多くの子供が多数乗るとなんとも。
エレベータも多くないので。

[37: 匿名さん]

一戸建てならまだしも、
集合住宅でこういう塾などは
管理組合から許可をとらないといけないですよね。
うちのマンションはオフィス利用不可なのですが、
なにやら仕事に使っている部屋があるようで、
エレベータを長時間占拠して商品の搬入をしていて迷惑なお宅があります。

[38: 匿名さん]

うちのマンションはスーパーの宅配サービスを利用してる人が多いみたいで時々エレベーターが遅いときあります、涙。
商売をやっているお部屋はないみたいですけどやっぱりエレベーター待ちや、同じ階だと通路の人の行き来が頻繁だったり、なのだろうあなと想像はできますねえ。

塾経営だと生徒さんの出入りはかなり激しいのでは？？
マンション内にも通われている生徒さんがいると中々ややこしそうですねえ、汗。

[39: 匿名さん]

うちは同じ建物内にネイルサロンを開いてる人がいます。
大っぴらに宣伝しているわけではないので管理組合にも多分届けたりしてないはず。
塾と違ってたくさんの人数が出入りするわけじゃありませんが、お客さんと思しき
女性と同じエレベータになると何かモヤモヤします。

[40: 匿名]

看板を出さなければＯＫというマンションは結構ありますよ。届け出は必要ないそうです。

[41: 匿名さん]

うちは住居以外の用途は一切ダメなので、もし塾を開業しようものなら断固としてやらせませんね。
総会で集中的に攻撃してやります。
「セキュリティ面の～」「管理がなっていないと思われると資産価値が下がる」と言えば、
結構賛同する住宅は出てくると思いますし。
管理会社にも、月に小規模でも何十万、大規模なら何百万単位で払っているマンションばかりでしょうから、
管理会社にも圧力をかければいいんです。
本社に「こんな事態になったのは管理不足のせいだ。今までの管理費を返せ」とでも言ってみるとか。

[42: 匿名さん]

ムダな抵抗ですね。

[43: 匿名さん]

終の棲家として選んだマンションなのに、セキュリティ完備も、落ち着いた環境も全てぶち壊しですね。
経営内容が教育という事もあり、張本人も半ば開き直っている感があるのではないでしょうか。
とは言え住人は実際利用者(生徒さん)による騒音、送迎の迷惑駐車などの影響が出てくるので、
管理組合の方で働きかけるしかないと思います。

[44: 匿名さん]

なんだか難しいですよね。。。
開業すなら他でオフィスを借りてすればいいのにと思います。
そうすればお互いに不愉快にならないのに。
でもその借りるお金がすごくかかるからいやなんでしょうね。

[45: 匿名さん]

オフィス借りるお金が惜しいから自宅マンションでって。。。

失礼だが、貧乏たらしいマンションですね。

[46: 匿名さん]

商業地域や準工業地域にあるマンションでは開業も仕方ないでしょうね。
うちは第一種住宅専用地域ですから、心配ありませんが。

[47: 匿名さん]

用途地域と管理規約は関係ないと思いますが。
さもないと商業地域は何でもＯＫとなります。
「あなたも居酒屋チェーンに入れます！」
「だれでもできます風俗店！」
こういったちらしがマンションのメールボクスに投函されるようなら大変ですよね。

[48: 匿名さん]

（財）マンション管理センターの出している標準管理規約のコメントを読んで下さい。

住居としての平穏さが保たれているかがポイントだと書いてあります。

マンションの立地、用途地域によって平穏さの評価は異なります。

閑静な住宅街のマンションと駅前、繁華街に隣接しているマンションでは、後者のほうが元々騒がしくて当たり前と考えられてしまうのです。

いざ、裁判になった時に大きく影響しますよ。

[49: 匿名さん]

なるほど・・・。
住宅街のいわゆる第一種住宅専用地域だと、
トピ主さんの遭われた事例の場合、
多数の子供たちが出入りするということで
平穏さは保たれないんですよね。

[50: 物件比較中さん]

専有部分の託児所使用についての裁判例　東京地判平18・3・30　を見てみてください
裁判のケースはひとつひとつ違うので、あくまで参考例として