変動金利は怖くない？？

[☆]

はじめまして！自分は今まで住宅ローンについて結構勉強してきたつもりで、今のような低金利時代は長期固定で借りるのが常識だとおもってきました。しかし最近一冊の本に出会いました。その本は「住宅ローンの新常識」池上秀司　著　という本です。
そこには　金利が急上昇しない理由であるとか、借入残高の多いはじめのうちに変動金利を活用して、元金の返済を促進させ、金利上昇している時には残高が減っているので、影響を小さくできるとか
金利が高く設定されている長期固定をえらぶのは最初から金利上昇のリスクを負っているのと同じこと..etc
　みたいななるほどなーと思うことがかいてありました。
自分は
フラット35　3.07％　2290万＋変動金利1.325％　320万　
　で7月実行予定ですが、もうちょっと変動金利の割合を増やしてもいいかなーと悩んでいます。
みなさんはどうおもわれます？

[1344: 申込予定さん]

長期金利が低下。2008/03/17, 日本経済新聞　夕刊, 1ページ, , 135文字


　十七日の債券市場で長期金利の代表的な指標である新発十年物国債利回りは一時、前週末より〇・〇三〇％低い一・二三〇％に低下（債券価格は上昇）した。二〇〇五年七月二十五日以来、約二年八カ月ぶりの低水準。リスクを回避する動きが鮮明となり、安全資産である国債に買いが入っている。

[1345: 契約済みさん]

１３４０です。返答ありがとうございます。実は８月契約、１０月実行予定です。
　変動を選択しつつある自分の願望もあるのでしょうが、米経済や世界的な資源問題もあって景気がよくなるとは思えない…、とはいえローンの期間３５年の事を考えると金利がこのままっていうのもありえないかと。長期か変動かでぐるぐる状態です。要は期間中の変動金利の最高値が現時点の長期金利を超えるかどうかですよね。大丈夫だと思いたいです…ｗ

[1346: 入居済み住民さん]

僕は変動にし、固定に切り換える基準を自分で決めています。
その傾向は確実にチェックしてくのです。２４時間変更できるので、当面低金利で元金を
減らすことを第一に考えます。

[1347: 匿名さん]

少し前のレスですが、
>>1306で述べられていることを、投資の場合だけの比較と勘違いされている人がいますね。
愚直に定期預金&普通預金をしているだけでも同じことが言えますよね。

ローン金利が上がったら、預金を取り崩して繰上げし、返済の負担を軽減する。
↓
せっかく預金金利も上がったのに、預金残高が減るので、付く利息も減る。

つまり、預金金利が低い時期にせっせと貯めるものの、複利効果はほとんどない。
預金金利が上がって複利効果を期待できる時期になっても、複利効果を見込めない。

今の時代、複利で資産を増やすという発想ができない人が多いのでしょうか。

[1348: 匿名さん]

素人です。

今日の日経新聞の投資の記事に「高金利時代の思い出がまだ忘れられない人も多いようだ・・・他人に任せておいてもお金が増えるような時代は二度とこない・・・」とありました。
これってローン金利は上がらないってことなんでしょうか？

（ちなみにスレの流れと関係無しに書き込みました）

[1349: お魚さん]

こんにちは。五月で二年固定（残り33年）がきれます。皆さんなら今後どう組みますか？参考に教えてください。

[1350: 入居済み住民さん]

私も先日２年固定が切れて、色々検討した上で変動にしました。
当初はローンの３割をフラット３５、７割を２年固定（３５年ローン)としていました。
２年固定で金利低い分は貯めて、条件変更時に繰り上げ返済をし、変動に変更後も１％優遇で支払い額はほぼ同じです。
変動にすると、繰り上げ返済手数料も１０万円から無料で行えるということも判断の一因です。
ここでまた浮いた分はマメに繰り上げ返済するようにし、早めの完済を目指します。

[1351: 匿名さん]

１３５０さん

＞繰り上げ返済手数料も１０万円から無料
ってどこの銀行ですか？
興味あります！

[1352: 匿名さん]

>>1306
>>1347
利回りに振り回されて、肝心なことを気付いてない典型だね。

[1353: 匿名さん]

ローンなんて組むもんじゃないな。
いかに利息を減らして損を少なくするかという
後ろ向きな考え方しかできなくなる。

[1354: 通りすがり]

>>1351さん
ソニー銀行なんか、１万円から無料でできますよ。
他にも無料の銀行はいっぱいあるはずです。

ところでこのスレ、1000をとっくに超えてるけれどいいのでしょうか？

[1355: 匿名さん]

ローン返済は無理せずに元金をいかに早く減らすかがポイントです。
当然金利が低い方が、返済額も少なく元金の減りも早い。
一番金利の低いものは変動です。でも、一応、世間の金利の流れには敏感になっておく
必要があるので、それが嫌なら固定にするしかないと思います。
毎日新聞読んでれば、今の時代変動もあまり怖くないと思います。

[1356: 匿名さん]

で、新聞を読んでみたら、本日のヴェリタスに気になる記事が。

「ヘッジファンドが投売り、一時3%の急落 15年変動債、含み損拡大」
この裏を読んでみた。

・現状
欧米の金融機関は度重なる損失で、キャッシュ(特に米ドル)がのどから手が出るほどほしい状況。
FRBやECBは米ドル建ての資金供給を続けているが、限界も見えつつある。
そして、外国人が保有する日本国債は40兆円程(2006年末時点)。
今の円高で、米ドル換算での評価額は最高潮に達している。
そんな中で、ヘッジファンドが換金売りを始めている。

・今後は
この動きが加速すれば、長期金利は上昇する。
一方、国内の景気は踊場にあり、政策金利は上げにくい状態である。

・住宅ローンにどう影響するか。
もし、この動きが本物なら、長期固定の金利は上がる方向へ作用する。
変動・短期の金利は政策金利が据え置かれる限り、そのまま。
つまり、長期固定金利の方が先行して上昇する。
変動が上がりそうだったら、長期固定にしようと考えている人は、当てが外れる。

・結論、
変動の人は、とことん変動でいくしかない。
>毎日新聞読んでれば、今の時代変動もあまり怖くないと思います。
新聞を読んでも読まなくても同じ。むしろ読まない方が精神的に楽かも。

[1357: 匿名さん]

>>1356

大丈夫大丈夫。
1998年9月LTCM破綻時の例からすると為替は3日で134円から111円、10年債利回りは0.9から
一気に2.0付近まで跳ね上がってる。

けど半年後には跳ね上がった10年債利回りもすっかり落ち着いてむしろ暴落前よりも
低い水準で落ち着いてる。

結局こういう時は一時的な混乱があって乱高下することはあっても質への逃避でそれなりの
水準に戻ってくるもんなんだよ。

まぁ例外があるとすてば基軸通貨であるドルの崩壊が起きた時か日本経済が破綻した時かな？
そのときは住宅ローンどころではないだろうけど。

[1358: 匿名さん]

まず、長期金利があがってから、変動金利があがりますよね？

[1359: 匿名さん]

>>1349-1350さん
個人的には、２〜３年の短期固定はほとんど意味がないと思っています。
それならば、変動にするか、10年以上の長期固定にするか、のどちらかでしょう。
ずーっと変動で行くもよし、金利上昇前に長期で固定するもよし。
しかし、短期で固定してしまうと、その間に金利上昇局面が来たときに、
固定期間が終了するまで動きがとれなくなってしまいます。
であれば、金利上昇が見えるまでは変動で、
長期固定が自分なりの金利水準まで上昇したら固定にするのが良いように思います。

[1360: 匿名さん]

98年は、外国人の保有割合がまだ小さかったからね。
そここは少し考慮する必要がある。

>大丈夫大丈夫。

そういう気持ちは大切かも。
悩み多き人に変動は向かない。

[1361: 匿名さん]

>まず、長期金利があがってから、変動金利があがりますよね？

金利上昇局面では、当然そうなります。
直近の金利は低くても、長期の平均金利は高くなるからです。

金利が上がったら長期に借り換えようと考えている人は要注意です。
いつの間にか梯子を外されていた。なんてことになりかねませんので。

[1362: 匿名さん]

>>1360

それをいうならむしろ米債でしょうよ。
なんつったって中華が大量に保有してるからね。
日本も大量に持ってるけど。

日本はアメリカと心中ってわけさ。

[1363: 匿名さん]

>長期固定が自分なりの金利水準まで上昇したら固定にするのが良いように思います。

そういう考えなら、金利が低い今のうちに借り換えるべきでは？
わざわざ、金利が上がってから借り換える必要はないかと。

[1364: 入居済み住民さん]

>>1351さん
1350です。　わたしはみずほ銀行です。　ちょうど私が更新になる時に、みずほでネットでの繰上げ返済手数料割引が出来、変動については１０万円から無料となっています。
他の銀行にもこういったサービスは増えてきているようですね。

[1365: 匿名さん]

明日は日銀短観ですね。
実際景気はどうなってるのか？
場合によっては株暴落長期金利下落するかも。

[1366: 名無し]

４月に入りましたけど金利は何時判るんですか？

[1367: 匿名さん]

質問に正しく答えられているか分かりませんが・・・

ローン金利（固定）はすでに下がり始めています。
各行のＨＰを見れば分かります。

＞日銀短観
については明日の新聞に出てくるのではないでしょうか？

[1368: 名無し]

変動金利の金利はいつ頃、発表されるのですか？

[1369: 匿名さん]

ＭＵＦＧの場合、

＞「当行の短期プライムレート+1.75%」を基準に年2回見直しいたします(4月1日、10月1日時点の当行の短期プライムレートを基準にそれぞれ5月、11月に変更いたします)。

とあります。

[1370: 入居予定さん]

ＭＵＦＧで今月末契約、５月実行を予定しております。

取りあえず変動で組むつもりですが、上の方々のカキコミを見ていると
やはり固定にしようか、何かドキドキワクワクです。

[1371: 匿名さん]

ドシロウトで変動組んでます。
最近は長期下がってるけど、短期は上がってきてますよね。
今の状況だとしばらくは長期はあがらなそうだけど、短期はじわじわ上がってくるのかな。
でも利上げはしばらくなさそうだし…先がみえなくどうしようかな〜てかんじです。

[1372: 匿名さん]

>>1363
銀行の方ですよね？

[1373: 匿名さん]

↑付ける薬なし。

[1374: 匿名さん]

金利が上がったら、長期に借り換えようなんてことを最初から考えているのなら、
そもそも変動で組むべきじゃない。
高い金利で再契約せざるを得ないので、一番無駄なやり方だ。

金利が上がったら、繰上げして無駄な利払いを抑えるつもり人が
変動で組むべきだ。

[1375: 入居済み住民さん]

固定か変動かで悩まないでいいように、ローンを少なくするんだ！
どうしても返せなくなっても売ってしまえば0になる。
（金利上昇だけでなく、自身になんかあった場合でも通用する）

[1376: 匿名さん]

米国のようにノンリコースローンなら、
いざとなれば家を手放して、それでおしまい。

でも日本はリコースローンだからね。
手放しても残債が残る場合は、売るに売れない。

[1377: 匿名さん]

>>1374
一番無駄という数値的根拠をどうぞ。
まさか、そこまで言い切って、
書けないってことはないよね？
頼むから、極論には振らないでね。

[1378: 匿名さん]

>>1377
4日も前のレスに何をムキになってんだか。

[1379: 匿名さん]

そもそも、
変動金利でローンを組んだということは、利払いも含めた総返済額が
長期固定でローンを組むよりも少なくなると見込んだからだ。
例え、一時的に変動金利が今の長期固定の金利を上回ったとしてもだ。

なのに、長期固定の金利がある閾値を超えたからといって、
長期固定へ借り換えるのは、総返済額を増やすことになる。

借り換えなければならない事態になるということは、
当初の見込みが外れた(つまり、最初から長期固定にしておけばよかった)
ということだ。←ここ重要！

変動金利ローンの返済の基本は、そういう事態になった時に
被害を最小限に抑えるために、繰上げして利払いを抑えることだ。
そのリスクを負っている分、今の返済額は少ないわけだから、
繰上げ資金ぐらい楽に貯まるはずだ。

だから、例えば>>1359のような考え方はおかしい。
というより、繰上げ資金を用意できないなら、変動金利で組むべきでない。

[1380: 匿名さん]

長期固定の金利がまだ下がるだろうと見込んで、今は変動金利で組んでおいて、
「長期固定が自分なりの金利水準まで下落したら固定にするのが良いように思います。」
(>>1359の文を引用して、上昇→下落) というのなら、話は別だが、
>>1359のようなことをしたら、本当の＊＊＊みになってしまう。

[1381: 匿名さん]

>そのリスクを負っている分、今の返済額は少ないわけだから、
>繰上げ資金ぐらい楽に貯まるはずだ。

ひょっとして、これができないから、
金利が上がりはじめたら、長期に借り換えようという考えになるのかな。
もはや、損得なんか関係なく、破綻しないことだけを目的に。

でも、長期固定金利は変動金利より1〜2%ほど金利が高い。
しかも、今より金利が上がった時点で借り換えようとするわけだから、
返済額はグンと上がる。
今の変動金利で繰上げ資金を貯められない人が、
グンと上がった返済額を支払っていけるのか、はなはだ疑問ではあるが。

[1382: 匿名さん]

FRBのバーナンキ議長が今のアメリカ経済は戦後最大の危機的状況にあると
議会で証言したそうです。アメリカのサブプラ問題に関する損失額は日を追うごとに
膨らんで来ているようです。アメリカだけでなくでカップリングと言われていた
中国インドなど新興国の株価も暴落しはじめており、やはりアメリカ発のこの問題は世界に
波及しているようです。

日本もその影響は避けられないでしょう。というよりすでに株価は安値更新、原料高に
よる食品価格高騰で小売業界は減収減益。デニーズは1/3閉店とかマンション販売は
大低迷で投げ売り状態とか。政治はねじれ国会で何も決められず、支持率は低迷。
いつ解散総選挙かとの話も出てきております。
日銀も基本は金利正常化でも経済状況により利下げもありうると発表しています。

普通に考えればこの先まだ金利は下がる余地があると思います。ならば基本スタンスは
長期派の人でも、今は変動で様子を見て、長期固定を組む時期を狙ってもいいと思います。
大底を取る事は難しいかもしれませんが、今長期で組むよりはいい条件で組める可能性は
十分にあると思います。

[1383: 匿名さん]

まさに今が、大底か大底にほぼ近いかと思いますが、うまく狙えるといいね。
とはいえ、変動で組んでいる大半の人は、それでも長期固定にしないと思うけど。
目先の返済額が上がるのは嫌だからね。それが人情だ。

あと、
とりあえず、長期で組んで今の低金利を確保しておいて、
さらに長期の金利が下がったら、借り換えるという手もある。
長期を狙っているなら、そちらの方が安全策だろう。

[1384: 匿名さん]

すげー！今が大底と言い切ってる。
本当なら大もうけできるわ。

グリーンスパンがITバブル崩壊後の大底を見極められれば
今回の住宅バブルは来なかっただろうし、バーナンキが
住宅バブルの天井を見極められれば今回のバブル崩壊は来なかっただろう。

金融のトップでもわからない事なのにな。

もしかしたら今が大底の可能性もあるが、そんなことは誰にも分からない。

ただ一つ言える事は明るいニュースはまだ何一つ無いって事。

[1385: 匿名さん]

すげー！本当かも。

国債急落で初の一時取引停止、「ＶａＲショック」再来の声も
http://jp.reuters.com/article/topNews/idJPJAPAN-31524620080425

[1386: 匿名さん]

>>1383
低金利というのは昔と比べてということであって、そんな比較は無意味ですよ。
今選べる金利で比較するしかないのだから、現在の長期は、高金利ということ。

長期が下がったら借り換えようなんて愚の骨頂。

[1387: 匿名さん]

年収300で2200万を変動で50年は無謀ですか？

[1388: 匿名さん]

素人です。
個人向け国債などは変動でローンを組む場合のリスクヘッジになりますか？

[1389: 匿名さん]

ヘッジになるといえばなるんだろうけど、
スプレッドもあるし、
そもそも現物なんだから、ヘッジするにはローンと同じだけの資金が必要だ。

それなら無借金で家買った方がいいんじゃないか？

円債オプションとかなら、まだわからなくもないけど
扱ってるとこ知らん。
投資信託なる実質ヘッジになるものもあるけど
これまた手数料とか考えたら現実にはつかえないし。

[1390: 匿名さん]

一番のヘッジは人気物件（駅近・人気路線など）を購入する事でしょう。
不人気なところは中古市場での値崩れが激しいですし、金利高騰時のような
場面では人気物件ほど相場は高くなりますから。

[1391: 匿名さん]

１３８９、１３９０

返答ありがとうございます。

[1392: 物件比較中さん]

そうなんだ。

[1393: 管理人]

管理人です。

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