変動金利は怖くない？？

[☆]

はじめまして！自分は今まで住宅ローンについて結構勉強してきたつもりで、今のような低金利時代は長期固定で借りるのが常識だとおもってきました。しかし最近一冊の本に出会いました。その本は「住宅ローンの新常識」池上秀司　著　という本です。
そこには　金利が急上昇しない理由であるとか、借入残高の多いはじめのうちに変動金利を活用して、元金の返済を促進させ、金利上昇している時には残高が減っているので、影響を小さくできるとか
金利が高く設定されている長期固定をえらぶのは最初から金利上昇のリスクを負っているのと同じこと..etc
　みたいななるほどなーと思うことがかいてありました。
自分は
フラット35　3.07％　2290万＋変動金利1.325％　320万　
　で7月実行予定ですが、もうちょっと変動金利の割合を増やしてもいいかなーと悩んでいます。
みなさんはどうおもわれます？

[202: rok]

>>201
なんか嫌なことでもあったの？

[203: 匿名さん]

>195
では、金利が上昇しても充分返済していけるだけの余裕を持った上で変動を選択している人にはどうやっても勝てないということだね。

[204: 匿名さん]

そんなやつはおらん

[205: 匿名さん]

>>203
金利が大幅に上がったら、一気に返済できるくらいなら、最初からローンなんか組む必要ないじゃないか。
それができないから、長期が有利か、短期が有利かの泥試合になるんだよ。

[206: 匿名さん]

>>203
逆に、金利が大幅に上がっても、繰上げをせずにダラダラ返済していたら、
総返済額で長期に負けてしまうよ。

[207: 匿名さん]

庶民が、余裕のある金持ちに勝つのは難しいよ。
金持ちになってみたい．．．

[208: 契約済みさん]

>201

リンク先読んだけどね。
FP総研の女のフィナプラさん、ちょっと勉強不足、素人の自分でも分かるようなことしか書いてない。あんな知識でシンクタンクの研究員やれるものなのか。

「住宅ローンの新常識」池上秀司　著

持ってるけど、全く正反対のこと、言ってるよ。長期と短期（変動）の争いについてだけど。
どっちが説得力あったかは、言うまでもない。池上さんのほうだった。
ただし繰り上げ返済ができる、という条件付だけど。
自分は低金利の恩恵を繰上げに回すね。

[209: 契約済みさん]

>>208
ほんとに読んだ？

201のリンク先の３月１４日付けの鈴木大喜氏（たぶん男性）のコラムは、
変動金利ローンの活用を述べているようですが・・・

[210: 匿名さん]

http://www.nikkeibp.co.jp/lc/plan/060629_kinri/

[211: 申込予定さん]

すいません、変動金利の支払額をシュミレーションするのに
1年ごとに金利を設定して計算できるようなHP知ってる方いますか？
自分が知っている所で変動をシュミレーションしようとすると
金利の平均ｘ借り入れ年数になってしまい
これだと初期の支払利息がだいぶ変わってきてしまいます・・
ご存知の方、よろしくお願いします。

[212: 匿名さん]

>>210
この記事は、10年で返済可能か、残高をかなり減らせる人に限れば有効でしょうが、30年〜35年の長期で組んでいる人は、ここに書いてあることを鵜呑みにしてはいけないよ。

(1)のセーフティネットについて、
比較対象の固定金利が、3年5年の短期固定との比較になっている。
セーフティネットで議論するなら、全期間固定が完全勝利になる。

(2)のスプレッドについて、
金利上昇リスクを借り手が持つか、貸し手が持つかという違いが出ているだけ。
ほとんどの市場関係者は今後金利が上昇すると見ているのだから、10年国債の利回りも上昇すると見るのが妥当だ。とすると、今現在のスプレッドが大きくなるのは当たり前だ。
(3)の金利動向について、
チャートを見れば、明らかに今が金利の大底を脱しつつあるのがわかる。
また、バブル崩壊後の17年間だけで判断するのは、対象期間が短すぎる。
ここには記述されていないが、過去25年の平均金利は、公庫で4％、民間変動金利で4.85%である。
とすれば、今が長期固定を選ぶ最後のチャンスとも言える。

(4)の未払い利息のリスクについて、
その後の返済額アップで解消されると結論付けているので、長期より有利との判断にはならない。

[213: 匿名さん]

211さん

表計算ソフト（エクセルなど）で自作されることを
お奨めします。

[214: 大学教授さん]

211さん

将来の金利をどのように設定されるおつもりでしょうか？

金利が分からない以上、モンテカルロ法を利用したローン破綻確率を求めるのが良いかと思いますが。

モンテカルロシミュレータの「クリスタルボール」は試用版がネットに出ていますので、ご自分で研究されてみることをお勧めします。
ただ、エクセルは必須ですが。

あと、金利ボラティリティをどう設定するかが難しいのですが、過去データから回帰して求めても良いかと。

[215: 211]

>>213さん
>>214さん

やはり自作ですか・・エクセル等ほとんど表計算ソフトを
使用したことがないもので、どこかにないかなぁと・・

例えば借り入れ期間20年で10年目までは1年ごとに0.25上がった場合とか
そんな感じで色々なパターンを試算してみたいんですけど。
とりあえずやってみます。ありがとうございます。

[216: 匿名さん]

>211さん
下記で出来ると思いますが。
http://makiloan.gozaru.jp/calc_loan.html
WEB上に無数にあります。

[217: 匿名さん]

変動金利は、その時々の金利情勢に合わせて
合理的な金利を支払い続けるだけですから、
本来、損も得もありません。

５年ルールとか、返済方法のルールが不合理なだけ。
金利上昇時には、その分を繰り上げ返済して元本を減らせば問題なし。

固定金利は、将来金利が相当水準以上に上がらなければ損、
その水準を越えて金利が上がれば得。
契約する固定金利以上の金利になると、返済できないということは、
そもそも元本をギリギリまで借りすぎなのでは？

変動金利の契約は、そのあたりの将来リスクを全部含んで、
余裕を持って元本を押さえるのが正しいのでは？

ギリギリの元本まで借りるから、
変動が怖い契約になってしますのでは？

[218: 匿名はん]

>217
その時々の金利情勢に合わせて
合理的なな訳ないよ

税金だって数値や速報値だけで定率減税打ち切ったり、ローン減税縮小したりと実質増税みたいになってる。
給与が増えたりして私達の財布が潤ってからするならなまだしも・・・

金利だってどんどん上がって来るけど、
給与がどんどん上がってきてる人は少ない。

だから実質的な負担増になってるんだよ。

[219: 匿名さん]

>>218
金利だってどんどん上がって来るけど、
給与がどんどん上がってきてる人は少ない。

↑やはり今は変動で組む時期と思いますよ。
誰もが解っている現状を下手な操作はしないでしょう。
日銀の言葉は我々庶民に固定金利は安心だよと思わせつつ
高い金利を組ませる為の牽制です。
私は裏をかいて少数派と思われる変動金利で行くつもりです。

[220: 匿名さん]

金持ちは変動で借りていますよ。いざとなれば一気に返済できるから、金利をミニマムにするために、変動を選ぶ。

金持ちじゃなくても、中高年やダブルインカム家計で、返済期間10年以内な人なら、変動だろうね。

[221: 匿名さん]

そもそもマンションで10年以上絶対住むと考えている人はいるのかな？

かなりの人が数年レベルで売却して、住み替えているのではないかな？
どうせ途中で売却するなら、神様でのわからない10年単位での金利動向を読むのはばかげている。エクセルでシミュレーションするくらいなら、
住み替えの計算をしたほうがいいでは？

住み替えの資金も用意しておいて、マンションは買っておきたいね。
はじめから無理をしないのが大事なんだな。