変動金利は怖くない？？

[☆]

はじめまして！自分は今まで住宅ローンについて結構勉強してきたつもりで、今のような低金利時代は長期固定で借りるのが常識だとおもってきました。しかし最近一冊の本に出会いました。その本は「住宅ローンの新常識」池上秀司　著　という本です。
そこには　金利が急上昇しない理由であるとか、借入残高の多いはじめのうちに変動金利を活用して、元金の返済を促進させ、金利上昇している時には残高が減っているので、影響を小さくできるとか
金利が高く設定されている長期固定をえらぶのは最初から金利上昇のリスクを負っているのと同じこと..etc
　みたいななるほどなーと思うことがかいてありました。
自分は
フラット35　3.07％　2290万＋変動金利1.325％　320万　
　で7月実行予定ですが、もうちょっと変動金利の割合を増やしてもいいかなーと悩んでいます。
みなさんはどうおもわれます？

[2: 購入経験者さん]

収入によるんじゃない？
収入に対して借入額が少なく、金利上昇で月に数万円程度
支払がアップしても痛くないと思うのなら
変動で勝負すればいいと思うけど

[3: 入居予定さん]

その割合だとあまりにも変動が少なくて利息の節約にならないのでは？
根拠はありませんがせめて3割くらいではいかがでしょうか。

変動金利を選択するのはよいですが、金利が4%、5%、6%になったときの
返済金額をシミュレーションして、ぎりぎりでも返済できるならOKと思います。
正直、6%は可能性は低いと思いますがそのリスクがとれる人のみが
低金利を享受できると思います。

ちなみに私は3500万程度をすべて当初3年固定(変動より低金利)で借りて
その後は変動です。

[4: 購入検討中さん]

>>03
同感です。

タイトルとのギャップに笑ってしまった。

[5: 購入検討中さん]

私はあまり経済に詳しくないのですけど
現状の変動金利は利用出来るだけ利用したほうがお得のような気がします。
バブル時に起きた高金利で個人が破産した場合、一番損をしたのは銀行なのでは？

私的意見ですが、今後１０年間は金利の上昇はあっても緩やかで
せいぜい現在の倍ぐらいで止まる(止める)のでは無いかと予想します。
素人判断ですけど、過去みたいな急上昇は絶対起こらないと信じています。

私は今後、変動金利が2.4％程度になるまでは「変動金利一本」で
繰り上げ返済を多めにして今の低金利を有効に使うつもりです。

素人の判断なので、ご指摘等御座いましたら宜しくお願い致します。

[6: 変動1本でした。]

05さん、はじめまして
だいたい同感なのですが、十分リスクもあるかと。
実は、私も変動一本でやってきたのですが、最近軌道修正（固定への借り換え）を決めました。
理由は日銀対策です。
当初は、当面金融引き締めとやらの利上げは無いと踏んでいたのですが、この所の日銀は、
金利値の調整の為の利上げを強行してきています。
たまったものではありません。
CPIがゼロでも利上げしてきていますので、今後１年以内にあと２回はあると考えています。
そうなると、私は、今優遇後1.425%の変動ですが、7月から1.675%になることが決まっていて、
（2月の追加利上げの反映が7月)
十分あり得る後２回の利上げが実行された場合、来年の7月ないし再来年の1月から2.175%に
なると思っています。
その頃に借り換えようと思うのなら、今の内と思いました。
(その頃には、中長期金利もそれなりに上がっています）

もし、金利値調整中にデフレ脱却が重なった場合、更に利上げも十分と考えられますし。
という訳で、当初期間優遇の2.15%10年固定で契約し、間もなく実行です。
吉となるか凶となるかは、数年後に判ります。

[7: 匿名さん]

損得とデフォルト（返済不能）リスクを混同している。

金利変動のリスクをヘッジできる流動資産（株や投信、外貨預金など）があれば
全額変動でもかまわない。
あるいは、１０年以内に退職金が入る。親が高齢で遺産相続が考えられるとかの
ケースではいくら金利があがってもローンがデフォルトする心配はない。

ただし、給与があがるなどという想定は無理なので、普通は固定にしてリスクを
金利に置き換える。

[8: 購入経験者さん]

変動金利は、４％くらいと思います。向う１０年で。

１０年前３８００万変動2.x％で借りましたが
繰上げ返済して、完済しました。１日１万ちょい返した感じ。
その気になれば返せるもんです。

借りる人の収入にもよりますが、がんばって×年で返すのでしたら
×年の金利予想と繰り上げ返済可能な組み方がよいと思います。

[9: こないだ買った]

今フラットで優良住宅＝５年間店頭から0.3％マイナスはないの？アルならそれで５年間は金利下げれるんだからその間に繰り上げするとかいう方法もあるんじゃない、変動はリスクあると思うよ、それに毎月金利気にしたり借り換えとかめんどくせーし、ちなみに今の金利みた？すっげー上がって来てるよ、ドキドキ

[10: 03]

変動金利が4%、優遇後3%くらいはありえると思いますが
優遇後金利が4%はちょっと考えにくいと思います。
将来の優遇後金利が4%だと予想されると、
現在のフラット35の債券を買う投資家がいなくなると思います。

[11: 購入検討中さん]

06さん、はじめまして

ここ最近の金利関係スレの書き込みを見ると８割ぐらいの方(ミックスも含め)は
３％程度の固定とかフラットにする方が増えてるようですね。

銀行の立場として考えて見るとローン契約者全てがフラットを含む３％程度の
低金利長期固定で組んでくれた方が安定して儲かりますよね。
儲からない変動金利1.5％程度のプランは最初から無くても良いと思うのですが、
これは銀行の目玉商品として必要だから絶対無くなりません。
特に低金利商品は現状では各銀行同士で競い合い続けて行くのではと思います。
資金に余裕の有る方以外は銀行を決める時、金利を一番気にすると思いますので。

銀行側も下手に金利を上げる訳も行かず、ダラダラとしたカーブとなる可能性が充分有り
そこに乗っかるのが私の見解です。

変動にリスクは付き物と言いますが、固定は最初からリスク(高金利)有りです。
ギャンブルなので、これが一番良いと言うのは無いですね。

私の個人的な見解を皆さんが、どう捉えたか意見を聞いてみたいです。
再度、宜しくお願い致します。

[12: 03]

11さん

私もそのとおりでないかと思い、そこにのっかかろうと思っています。
3年後に5%になっていても当然自己責任です。
蛇足ですが、いまのところ店頭金利8%になってもローン破綻はしないくらいです。
それ以上になると破綻の可能性もあります。

[13: ☆]

スレ主です。その本には変動金利が７％くらいになるのは、明日大地震がおこるのと同じ事。とかいてありました。また長期固定を選択することは、晴れの日に、いつか大雨がふるかもしれないと大きな傘を持ち歩くような事だともかいてありました。7月実行なんですが、フラットの割合とかかえることできるんでしょうか？

[14: 匿名さん]

うちはフラット３５と変動を６：４の割合で組んでいます。
全額変動にするのも、今後を考えると怖かったので。
フラット３５と短期固定も考えたのですが、提携ローンで変動金利なら、
全期間１．４％優遇（その他は１．２％優遇）となる為、変動を選びました。
確かに、変動金利だとかなり金利を気にしなければなりませんが、
無駄な利子を払う必要がない（当初の元金充当分が多い）、
いつでも固定金利に換えられるので変動です。
今後、金利の状況や家計状況によっては短期固定にかえる場合もあるとは思いますが・・・。

[15: 購入検討中さん]

5＆11です。
スレ主さんへ
年収とか返済予定計画が解らないと応えづらいですよ。
フラットの割合変更は担当者に聞くのが一番手っ取り早いです。
あと、あまり本に書いて有る事や私の意見などは参考程度にしといて下さいね。

12さんへ
８％は凄いですね。
私は優遇金利後６％が限界ぐらいなので、まず
変動金利が優遇後2.4％で何故上がったのか？何年でこの数字になったのか？等を
分析して少し様子を見て2.8％辺りで再度検討、固定に切り替えるか決断する予定です。

それまでは上がろうが下がろうが何も考えず繰り上げ返済一筋です。
今後１０年程度が勝負所だろうと予想しております。
１０年後、変動金利が３％程度だった場合、私は声高らかに笑っているでしょう(笑)

[16: ☆]

すみません年収は800万です。フラット35　2290万で月　約9万円　
　　　　　　　　　　　　　　　　変動　320万　10年返済で　月2.9万円
です。はじめの計画では変動をがんがん返して、ローンを一本化し、その後フラットの月々　返済額
を少しあげ期間短縮をするつもりでした。

[17: 購入検討中さん]

年齢、家族構成、将来の計画等もお願いします。

[18: 匿名さん]

経済に詳しい者ですが、今の日本の現状と想定出来る範囲内のシナリオならば変動もしくは短期で繋いで行ったほうが有利です。ただ、経済は想定内に収まる物では無い場合もあるので難しい選択です。でも変動にさほど危機感を持つ事も無い気がします。

少なくとも日本経済は指標を見る限り踊り場入りした感があります。
日銀は比較的強めなコメントが多いですが、結局金利は経済のファンダメンタルズに沿っていなければなりません。そう考えると今の金利はどちらかと言えば低いかもしれませんが、決して高いとも言い切れません。最後は落ち着く所に落ち着くものです。

記者会見でよく出てくるフォワードルッキングという言葉がありますが、1年前を振り返って下さい。去年の今頃日銀はインフレターゲットを元に利上げすると言っていましたね。でも1年経ってCPIは未だマイナスです。世界中見渡しても先進国でデフレを経験しているのは日本だけです。結局市場を見てみれば自ずと答えは出てくると思います。

[19: 匿名さん]

↑失礼ですが、何を証拠に経済に詳しいとされているのでしょう。

[20: 03]

スレ主さま

変動金利分をいろいろに変えて
変動金利が半年後ごとに0.25%上がる計算で
できそうな繰上げ返済も含めてローンシミュレーションしてみてください。
それで破綻しなそうなポイントが変動金利分のいい割合かと・・
ちなみに私は以下のexcelのフリーマクロを使用させていただきました。
http://www1.ocn.ne.jp/~matsuo3/toybox/loan.htm

[21: 匿名さん]

経済学を専攻しておりました。
今は外資系証券会社に勤務しております。