保証料 一括払い or 金利に上乗せ ？

[シンイチ]

一括払いと金利に0.2% 上乗せ

積極繰上げ返済予定の人とか、ローン戦略によって違うと思います。
みなさんが、どういう理由でどちらを選ばれたか？をお聞かせ願えれば幸いです。

[232: 匿名さん]

>>230
228にあるサイトをご覧下さい。

[233: ２３０です]

>>232様
228様のレス内にあるサイトを確認させて頂きました。
私が返済しております銀行は1万円〜の繰上げ返済が可能で
手数料も0円です。実際に保証料も繰上げ分が返還されました。
一括で支払いしました保証料の約3分の1以上は既に戻ってきました
ので結構大きな金額です。（返済1年半で数十万円戻ってきました）

借り入れ銀行、手数料、借入年数、その他諸条件によって外枠、内枠
が良いのかは違ってきそうですね。
ありがとうございました。

[234: 匿名さん]

ローン保証料は、短期での繰り上げ返済が出来ない場合は
一括で支払うほうが安上がりになるとは思いますが、
ローン保証料を分割（金利0.2%増）にするのと
ローン保証料一括分を物件ローンに混ぜるとのでは
どちらが安くなりますでしょうか。

[235: 契約済みさん]

この度、住宅ローンを組むことになったので、エクセルで保証料内枠、外枠を比較してみました。

[条件] 物件価格: 3000万円。保証料以外の諸費用は自己資金で支払う。
それに加えて、保証料相当額574,110円の自己資金がある。

(A)保証料外枠: 574,110円一括払い、ローン: 3000万円、金利: 2.8%（全期間）、30年返済
(B)保証料内枠、ローン: 3000万円、金利: 3.0%（全期間）、30年返済、574,110円は年利1%で30年間運用
(C)保証料内枠、ローン: 29,425,890円（3000万円 - 自己資金574,110円)、金利: 3.0%（全期間）、30年返済

上記の条件で繰り上げ返済をしなかった場合、30年後完済時点までのキャッシュアウトを比較すると、

(A)44,950,531円（一括保証料574,110 + 元利44,376,421）
(B)44,759,234円（元利45,533,048 - 手元資金574,110 - 運用益199,704）
(C)44,661,683円（元利44,661,683）

30年と期間が長いため、繰上げ返済や借り換え、買換えといったイベントが起こる可能性は高いですが、そういった要素を除くと、内枠で金利+0.2%であれば保証料相当額を頭金に入れて借入を抑えるパターンが、一番安くなりました。

ちなみに、(B)のパターンで(A)と損益が同じになるケースは、30年間の利回り約0.048%、運用益8,407円になります。
また、当初(B)の条件で借り入れ、2回目の返済時に574,110円を期間短縮で繰り上げ返済すると、完済までのキャッシュアウトは44,145,092円（元利44,145,092）となります。（返済期間は29年1ヶ月に短縮される）

[236: 契約済みさん]

>235 で重大な間違いがありました。

30年後完済時点までのキャッシュアウト
(C)45,235,793円（元利44,661,683 + 頭金574,110）

当初(B)の条件で借り入れ、2回目の返済時に574,110円を期間短縮で繰り上げ返済
(B-2)44,719,202円（元利44,145,092 + 繰上資金574,110）

(A)と(B)の比較では、(B)の運用益ゼロでも、30年間のキャッシュアウト差額は8,407円と
誤差の範囲にとどまり、納得いくのですが、(C)は(A)(B)と比べると約28万円も
不利な結果となったのが意外です。

[237: 匿名さん]

35年で借りても、実際は35年かけて返さない予定の人が
内枠にするんじゃないでしょうか？

と言うか、35年かけて返済する人の方が珍しいですよね。

[238: 入居予定さん]

外枠にしようと思っているのですが、
保証会社が倒産してしまった場合、支払った保証料はどうなるのでしょうか。
預金のように保全対象ではないですよね？
だとすると、倒産したら、銀行が別の保証会社を設定して、
もう一度保証料を支払わなければならないのでしょうか。
また、過去に保証会社が倒産したことはあるのでしょうか？

ご存知の方いらっしゃいましたら、教えてください。

[239: 入居済み住民さん]

このスレ最初の方が変だけど、結局保証料は全額一括払いになったのね

[240: 匿名さん]

なにも考えずに一括の方が得と考えたので外枠でしたけど
このスレ読んでると内枠で保証料分を元本減らした方がよかったかなと思う。

２９００万を３５年１．６８％　保証料５９８４００円
より
２８４０万を３５年１．８８％　保証料込み

にした方が合計払い込み額では約１９万ぐらい込みのほうが得なんだよなぁ。
繰上げ返済すると保証料返還手数料もかかってくるみたいなので余計不利なんだよなぁ。
しかも元本減ってる方が気持ち的にも楽だしさ。
ちょっと失敗したかも。

一括でした方が得な事ってあるかな？気休めの為にもなにかない？

[241: 匿名さん]

エクセルで計算してみたのですが、35年掛けて返済していく分には
外枠の方が総支払い少ないんじゃないですか？

気休めですけど・・・。

[242: いつか買いたいさん]

３５年全期間固定で３０００万を借入て３％の利息で返済したとすると、総支払額は約４９１１万円となります。
（保障料の６１．８万を含む）
また保証料分を頭金に組み込む事で借入金額を２９３８万円に抑え、内枠計算にて３．２％の利息で返済すると、総支払額は約４８８７万円となり２４万円ほど得する。
また借入額を保証料分引かないで手元に残したとして３０００万円借入たとすると約４９９１万の返済額となりますから８０万円ほど損になる。
保証料分の費用使い方で得したり損したりとかなり変わるもんですね。

[243: 匿名さん]

>>242は、ローン返済額（元本＋利息）だけを比較した場合。

実際の「総支払額」は、

> 保証料分を頭金に組み込む事で借入金額を２９３８万円に抑え、内枠計算にて３．２％の利息で返済
→元本2938万円＋利息1949万円＋保証料61.8万円＝総支払額4949万円（38万円の損）

> 借入額を保証料分引かないで手元に残したとして３０００万円借入たとすると
→元本3000万円＋利息1991万円－手元資金61.8万円＝総支払額4929万円
　（18万円の損　※ただし61.8万円を35年間運用できる）

[244: 匿名さん]

保証料の内枠と外枠は、総支払い額がが少ないのは、外枠になります。しかし、途中までは、保証料内枠の方が元本の減り方が早いです。それは、保証料を頭金として入れることで利子がかかる元本が少ない為です。しかし、途中から利息0.2%分安い保証料外枠が逆転します。それはいつでしょうか。■借り入れ金額3000万　別に60万の保証料または頭金とします。

1)保証料外枠
　60万を保証料として支払って、3000万を金利3％で借りる場合
2)保証料内枠
　60万を頭金にして、2940万を金利3.2％で借りる場合

で比較します。

185回目(15年目)で逆転が起こります。

1)の保証料外枠は、185回目の時点で
　ローンの支払額：21,395,133円
　残り元本：20,499,061円

2)の保証料内枠は、185回目の時点で
　ローンの支払額：21,581,209円
　残り元本：20,314,586円

　ローンの支払額は、1)の方が2)より、186,076円安く支払います。
　残り元本は、1)の方が2)より、184,475円多いです。

　差額は、1)の保証料外枠の方が、1601円安くなります。

186回目からは、保証料外枠の方が、ローンの総支払額が少なくなり、元本の減り方も早いので
これ以降は保証料外枠の方がローンの支払額が少なくなりお得です。

なので保証料内枠は、15年以内で返済する人にはお得となります。

また、繰上返済時には、保証料返還手数料5250円を取られる場合が多いですので、そちらも考慮する
と、1年短縮で5250円とすると、20年短縮で105000円必要になります。
なので15年～25年以内ぐらいで繰上返済する場合は、保証料内枠の方がお得かもしれません。


ただし、これは考え方ですが、保証料は、お金を借りる為の経費と割り切って、毎月の支払額が少ない
保証料外枠にして、毎月の支払額が少なく、元金の減り方が早い方が良いと考えます。
・上手く繰上返済ができれば、大幅な借金が減る。
・上手く繰上返済ができない場合は、保証料の総支払いが少なくすむ。
・給与が下がるようなことがあっても、月の支払いが少ない分支払いやすい。
といったメリットがあるかと思います。

[245: 匿名さん]

しかし、計算してみたが、借入額が大きいほど、外枠の方が得になる。
100万につき2万円が相場。
3000万だと、60万が保証料
5000万だと、100万が保証料

5000万の人が100万を保証料か、頭金で使う場合

1)5000万の借り入れ　100万保証料　金利1％
2)4900万の借り入れ　100万頭金　金利1.2％

としたら、1)の方が圧倒的にお得だ。

なので保証料内枠は、借り入れ額が少なくて、繰上返済15年～25年向け用かと思う。

[246: 入居予定さん]

>> 保証料分を頭金に組み込む事で借入金額を２９３８万円に抑え、内枠計算にて３．２％の利息で返済
>→元本2938万円＋利息1949万円＋保証料61.8万円＝総支払額4949万円（38万円の損）

保証料内枠で０．２％取られているのに、更に別枠で保証料取られるのかい。

＞> 借入額を保証料分引かないで手元に残したとして３０００万円借入たとすると
＞→元本3000万円＋利息1991万円－手元資金61.8万円＝総支払額4929万円
＞　（18万円の損　※ただし61.8万円を35年間運用できる）

計算式中の手元資金って何。？
実際、金融機関に支払う総支払額は約４９９１万じゃないの。

[247: 入居予定さん]

＞２４４さん、ちゃんと検算しましたか。？

[248: 匿名さん]

元金が多いほど、金利0.2の影響が大きくなる。
保証料は単純に100万で2万とかだが、金利は同じ0.2でも元金が大きいと大きくなる。
単純計算ですが
　・3000万の
　　利子1.0％　：35,579,790円
　　利子1.2％　：36,768,684円　※1,188,894円多い


　・5000万の
　　利子1.0％　：59,299,791円
　　利子1.2％　：61,281,206円　※1,981,415円多い


　・1億の
　　利子1.0％　：118,599,750円
　　利子1.2％　：122,562,671円　※3,962,921円多い

100万につき保証料2万とすると
　3000万：60万
　5000万：100万
　1億　　：200万

保証料分を頭金にして内枠にしても、借入額が多い程、0.2の差は大きく圧し掛かってきます。

借入額が少ない、15年～25年ぐらいで繰上返済できる方が保証料内枠がお得という感じでしょうか。

[249: 匿名さん]

>>246

> 保証料内枠で０．２％取られているのに、更に別枠で保証料取られるのかい。

失礼。保証料ではなく頭金だね。

> 計算式中の手元資金って何。？

購入時の手元資金61.8万円は、最終的に費用として支出していない。

たとえば、手元に2万円ある人が、100万円のモノを

1)保証料外枠2万円を払い、全額ローンで購入
　→総支払額: 保証料2万円+ローン元本100万円+利息

2)2万円を頭金にして保証料内枠（利率UP）で購入
　→総支払額: 頭金2万円+ローン元本98万円+利息（保証料込み）

3)保証料内枠（利率UP）で全額ローン
　→総支払額: ローン元本100万円+利息（保証料込み）-手元に残る2万円

[250: ようわからん]

＞1)保証料外枠
＞　60万を保証料として支払って、3000万を金利3％で借りる場合
＞2)保証料内枠
＞　60万を頭金にして、2940万を金利3.2％で借りる場合


＞1)の保証料外枠は、185回目の時点で
＞　ローンの支払額：21,395,133円
＞　残り元本：20,499,061円

＞2)の保証料内枠は、185回目の時点で
＞　ローンの支払額：21,581,209円
＞　残り元本：20,314,586円

この計算でいくと、ローン支払総額はローンの支払額+残り元本という事になるのかな。1)の場合はさらに保証料をプラス）そうすると1)は42,494,194円になり2)41,895,795円なる事になりますね。
残り元本って、金利分を差し引いた金額の事じゃないかという突っ込みは置いといて、随分とお得なローンがあるもんですね。

＞・3000万の
＞　　利子1.0％　：35,579,790円
＞　　利子1.2％　：36,768,684円　※1,188,894円多い

＞　・5000万の
＞　　利子1.0％　：59,299,791円
＞　　利子1.2％　：61,281,206円　※1,981,415円多い

＞　・1億の
＞　　利子1.0％　：118,599,750円
＞　　利子1.2％　：122,562,671円　※3,962,921円多い

＞保証料分を頭金にして内枠にしても、借入額が多い程、0.2の差は大きく圧し掛かってきます。

内枠分の計算での元本はいくらで計算しているんですか。
それと最初に支払う保証料の一括分は考慮に入れないのですか。
なんだか作為的なものを感じるのは私だけでしょうか。

[251: 購入検討中さん]

気になって拝見していたのですが、指摘が気になり自分なりに計算してみました。

条件

元金は３０００万円、５０００万円、１億円とする。
ただし、内枠の計算時は「保証料分を頭金にして内枠に」というのがあるので、保証料一括支払い時の金額を元本から引き、それぞれ２９４０万円、４９００万円、９８００万円を元金とする。
金利は外枠の場合１．０％、内枠の場合１．２％とする。

結果

３０００万円×１．０％＋６０万円≒３６１７万円
２９４０万円×１．２％≒３６０２万円

５０００万円×１．０％＋１００万円≒６０２８万円
４９００万円×１．２％≒６００３万円

１億円×１．０％＋２００万円≒１２０５６万円
９８００万円×１．２％≒１２００６万円

あれれ、元金が多い方が得なような気がする。

[252: いつか買いたいさん]

＞失礼。保証料ではなく頭金だね。

訂正のつもりの投稿なのでしょうが、この計算にだけ頭金を入れる意図は何。？
保証料内枠の方が損だという事にどうしてもしなくてはいけない理由でもあるのですか。

[253: 周辺住民さん]

金利0.2％上乗せされる保証料内訳は、結構大きくのしかかってくる感じですね。
銀行は保証料は儲けの一つですから、保証料内枠は、ちゃんと銀行が儲かる仕組みと考えると良いのでは？
目安は15～25年以内の返済の場合は、内枠がお得。それ以上の年月がかかる場合は、外枠の方がお得と考えれば良いのでは？
あとは、どうしても保証料を用意できない人は内枠でしょうか。
毎月の支払いも0.2少ない外枠が基本と思いますが。

[254: 匿名さん]

>>252
> この計算にだけ頭金を入れる意図は何。？

この計算にだけ頭金を入れなかったら、他の計算（条件）より61.8万円安い物件を買ったことになります。安い物件の方が総支払額が少ないのは当たり前。

保証料の内枠外枠どっちが得かなんてのは人によります。
外枠は、繰上返済しない限り保証料は最初に確定。
内枠は、支払を繰り延べられるので、手元に残して運用できる。
ただし、保証料を一括で払えないから内枠にするっていう人は問題外。

[255: 匿名さん]

＞234さんの
＞ローン保証料は、短期での繰り上げ返済が出来ない場合は
＞一括で支払うほうが安上がりになるとは思いますが、
＞ローン保証料を分割（金利0.2%増）にするのと
＞ローン保証料一括分を物件ローンに混ぜるとのでは
＞どちらが安くなりますでしょうか。

という質問に対して、

235、240、242さんたちが
保証料相当額を減額して金利+0.2%としたパターンが一番安いといい、
243さんは、
損だと言っている。

ある意味正しくもあり、間違ってもいます。
以前もあった論争ですが、
住宅ローン（元金/利息/保証料）という銀行への支払額のみか、
デベに支払う頭金を含めた総支払額かで答えが逆転するからです。

235、240、242さんたちは前者、
243さんは後者の見解ですよね。


ちなみに、252さんの
> この計算にだけ頭金を入れる意図は何。？
に対しては、

「頭金」を入れているというより、
「頭金の増額分」を入れているというのが正しいと思います。
浮いた保証料分だけ多めに頭金を払っているのだから
総支払額で比較するのであれば計算に入れる必要があります。
（頭金を増やしたから元金が減ったのだから）


結論としては、これは非常に単純な問題で、
質問：一括と分割でどちらがお得？
回答：一括

ただし、お得な金額は借入金や期間で大きく変わるので、
他のメリットとを勘案して総合的に判断する必要がる。

したがって、254さんの
＞保証料の内枠外枠どっちが得かなんてのは人によります。
が正解です。

[256: いつか買いたいさん]

２５４さんと２５５さんは同一人物なのかな、投稿する度に自分の恥を晒しているのに気がつかないみたいですね。

＞住宅ローン（元金/利息/保証料）という銀行への支払額のみか、
＞デベに支払う頭金を含めた総支払額かで答えが逆転するからです。
住宅ローンをこれから組もうという人間なら、誰にいくら支払いするのかという事よりも、自分の財布の中からいくらお金がどれだけ出て行くのかという方が重要なんじゃないかな。
銀行に支払う金額が少なくなるから、総額で支払いが多くなっても良いやと考えるかな。
それに２４０さんから始まる投稿は、銀行への支払額のみではなく総支払額で議論が進んでいませんでしたか。
そこに何で、根本条件を変えて「間違いだ。」というような指摘になるのかよくわからない。

>「頭金の増額分」を入れているというのが正しいと思います。
>浮いた保証料分だけ多めに頭金を払っているのだから
>総支払額で比較するのであれば計算に入れる必要があります。
>（頭金を増やしたから元金が減ったのだから）
自分でどういう事を言っているのかちゃんと理解されているのでしょうか。？

>結論としては、これは非常に単純な問題で、
>質問：一括と分割でどちらがお得？
>回答：一括
２５１さんの投稿は無視のようですね。

[257: 匿名さん]

>251
内枠の方が1億のケースでは50万お得
といいたいのでしょうが
なぜ、頭金として払った保証料を計算に入れないのですか？

200万払ったから、借入れが9800万になったんじゃない

[258: 匿名さん]

1億も借りる人はいないと思うけど、一億に対して200万の頭金だと頭金としての役割はほとんどないよ。
つまり、外枠の方が得。まあ、内枠なんて銀行が儲けるためにあるんだろうけど

[259: 匿名さん]

>258
借入れ1億とか、頭金200万てのは、あくまで計算例でしょ
論点がズレてるよ

ただし、結論はあってるけどね

[260: 匿名さん]

256は、総支払額では内枠の方がお得っていいたいってこと？

[261: 匿名さん]

>いつか買いたいさん
だから、いつまでたっても買えないんだよ

[262: 匿名さん]

254さんの、後段、
>保証料の内枠外枠どっちが得かなんてのは人によります。
>外枠は、繰上返済しない限り保証料は最初に確定。
>内枠は、支払を繰り延べられるので、手元に残して運用できる。
>ただし、保証料を一括で払えないから内枠にするっていう人は問題外。

これってこのスレの本質を突いているいい意見だと思うぞ。

・総支払額だけで考えたい人
・「繰り延べられる」とか「手元に残して運用できる」って部分にピンと来ない人
・保証料で支払う額を頭金にすることで借入を減らして内枠で、なんて考えている人
こんな人は一括で払った方がいい。

・ローン返済期間にこの程度の利率で運用すればトントンかぁって感覚が掴めている人
こういうタイプの人は、内枠にして手元に残った資金で運用した方がいい。

自分だったらこうアドバイスするかなぁ。
もちろん、
>保証料を一括で払えないから内枠にするっていう人は問題外。
です。

内枠か外枠か、なんてこの程度のことだよ。
金利の固定vs変動もそうだけど、損か得かってことになるとつい感情的になりがちだよね。

[263: 匿名さん]

頭金をそれなりに用意して提携1.7％優遇で変動金利0.775になるようなら
内枠で0.975にしてその分をさらに頭金にまわす方がお得かな。
もちろん住宅ローン減税の10年間1％もうまく利用しないとね。

[264: 匿名さん]

最近の傾向はどんな感じ？
内枠が主流なの？それとも外枠がお得？

[265: 匿名さん]

万人受けするのは外枠。
通好みなのは内枠。

[266: 匿名さん]

教えて下さい。

2700万の借り入れで、変動30年。
就業年数残、およそ30年。
一馬力で返済予定なのですが、
・保証料込で優遇後1.5％
・保証料は一括払いで優遇後1.3％

どっちもどっちですよね？

[267: 入居予定さん]

保証料込の人って、具体的にどこでローン組んでいるんだ？
俺の周りでは保証料込で組んでる人いないんだよなぁ。

[268: 迷い中]

保証料を一括にした場合、繰り上げすれば保証料の戻しがあるとは知っていましたが大きく勘違いしていました。
たとえば3000万借入で33年の保証料が60万とした場合
12年後に全額繰り上げして完済したとしたら、約3分の2の期間の保証料が戻るんではなく、もっともっと少ない保証料しか戻らないそうです。
実際の計算は複雑らしいので、この場合の試算はできないらしく…
15年以内に完済するんなら
変動1.7％優遇の0.775％だから0.2％乗せて0.975％のほうがいいかと思いますがどう思いますか？

[269: 迷ってきた中]

確かに保証料の戻りがどの位かわからないから単純に比較できないわ。俺も迷ってきたー！

[270: 迷い中]

住信SBIのシミュレーション（使いやすい！おすすめ）にて
最短の11年1か月めで完済したことでシミュレーションしてみた。
自分の場合3500万借入だけど、金利上乗せと別枠の差は約10万円
72万の保証料のうち10万戻れば同じになるみたいだからビミョー

11年で完済はたぶん大丈夫だけど何かでもっとかかったらもっと差が出る
だから私の場合は別枠のほうがいいかも

[271: 匿名さん]

何年か経って固定に変更する場合は、
初めに内枠にするか外枠にするかでどっちがお得？

[272: 匿名]

他銀での借換も視野にいれてるなら、内枠んが損しないのでは？ 外が得になるのは十数年以降、同銀でも十年そこらで完済なら内でいんじゃない？ 同銀LOVE20年以上なら外一択でしょうが。

[273: 匿名さん]

ずっと同銀なら、変動から固定に切り替え予定でも外枠の方が得って事でいいですか？

また、変動から固定に切り替える際の金利優遇は、他銀にした方が多くとりやすいとかは無いですか？

[274: 匿名]

審査終わったあとに外枠から内枠に変更できるのでしょうか？

[275: 匿名]

ちょっと嫌がるかもだけど大丈夫でないでしょうか。 おおよその銀行は変動から固定にする場合（のみ）、手数料5250円とか10500円ほど取られる程度じゃないでしょうか。 もう遅いかもですが、貴方のようにコロコロと変動←→固定を変えたい方はソニー銀行の変動セレクト住宅ローンとかが向いてるかもですね。 まっその場合、本来ソニー銀行は保証料込みですが、手数料（借入額）2.1%が発生するので保証料外枠と変わりなくなってはしまうでしょうけど。

[276: 匿名さん]

同銀の場合、変動外枠で1.7%優遇だとして、固定に変えた場合でも
優遇は引き継がれるんですか?

[277: 匿名]

銀行によってまちまちなんで、その銀行がどうか？ですね。 変動から固定でも1.7優遇だったら大きいですね！

[278: 匿名さん]

変動外枠で1.7%、変動内枠で1.5%だとして、
数年後に、固定に切り替えた場合も、変動外枠のほうが優遇は大きいんですよね?

[279: 匿名]

外枠は保証料を前払いしてる分、0.2の差は変わらないと思われます。

[280: 匿名さん]

３０００万の３５年ローンで、
１０～２０年後に他銀に借換えた場合、
変動外枠（０．７７５％）と内枠（０．９７５％）ではどれくらい変わりますか？？

[281: 匿名さん]

繰上返済をしていく人は内枠のほうが得なんですね。
逆に繰上しない人は外枠、と。