一括払いと金利に0.2% 上乗せ
積極繰上げ返済予定の人とか、ローン戦略によって違うと思います。
みなさんが、どういう理由でどちらを選ばれたか？をお聞かせ願えれば幸いです。
[スレ作成日時]2006-02-26 10:50:00
注文住宅のオンライン相談
保証料 一括払い or 金利に上乗せ ？
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235:
契約済みさん
[2009-03-12 10:57:00]
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[条件] 物件価格: 3000万円。保証料以外の諸費用は自己資金で支払う。
それに加えて、保証料相当額574,110円の自己資金がある。
(A)保証料外枠: 574,110円一括払い、ローン: 3000万円、金利: 2.8%（全期間）、30年返済
(B)保証料内枠、ローン: 3000万円、金利: 3.0%（全期間）、30年返済、574,110円は年利1%で30年間運用
(C)保証料内枠、ローン: 29,425,890円（3000万円 - 自己資金574,110円)、金利: 3.0%（全期間）、30年返済
上記の条件で繰り上げ返済をしなかった場合、30年後完済時点までのキャッシュアウトを比較すると、
(A)44,950,531円（一括保証料574,110 + 元利44,376,421）
(B)44,759,234円（元利45,533,048 - 手元資金574,110 - 運用益199,704）
(C)44,661,683円（元利44,661,683）
30年と期間が長いため、繰上げ返済や借り換え、買換えといったイベントが起こる可能性は高いですが、そういった要素を除くと、内枠で金利+0.2%であれば保証料相当額を頭金に入れて借入を抑えるパターンが、一番安くなりました。
ちなみに、(B)のパターンで(A)と損益が同じになるケースは、30年間の利回り約0.048%、運用益8,407円になります。
また、当初(B)の条件で借り入れ、2回目の返済時に574,110円を期間短縮で繰り上げ返済すると、完済までのキャッシュアウトは44,145,092円（元利44,145,092）となります。（返済期間は29年1ヶ月に短縮される）