住友信託銀行について語りましょう（その４）

[匿名さん]

前スレが1000を超えたので立てました。

過去スレ

住友信託銀行について語りましょう（その３）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30379/

[872: 契約済みさん]

現在30年固定（2.94）と変動（1.475）のミックスで35年ローン組んでます。


30年固定を変動に切り替え、変動１本でいきたいと思っています。

しかし、まだ3年目なので、固定から変動には切り替えはできないようです。

こういうのは交渉すれば何とかなるものなのでしょうか？

[873: 匿名さん]

わたしはここの30年固定＋10年固定で3年が経ち、変動にしたいと思っています。
担当者へ聞いたら、当然の回答ですが「固定期間が過ぎてからじゃないと無理」と言われたので他行の変動金利へ借換をしようと思っています。
ちょっと前に、住信SBIが期間限定で固定から変動への切替キャンペーンみたいなのやってましたね。
住信は自動繰り上げ返済が魅力なので借換せずに変動へ切り替え出来ればいいなと思いますけど。。

どなたか交渉で固定→変動へ切り替えられた方いらっしゃいますか？

[874: 匿名さん]

借換をするのに住友信託に相談に行こうと思います。

デベ提携では優遇▲1.6がよくあるみたいですが、
借換の個人だとＨＰに出ている▲1.5まででしょうか。

借換で優遇1.6になった方はいますか？

[875: 匿名さん]

これからローンを組む者ですが、自動返済と自由返済の恩恵をフルに受けるには
どうすればいいか考え中です。
ボーナス払いがあり、ボーナス分から先に返済額or期間が減ってしまい、
目先の毎月の支払については据え置きなのであまり恩恵を受けている実感がありません。
そこでペアローンにして…

変動(1)　2200万/35年 ⇒自動返済&ボナス10万/年
変動(2)　 800万/35年 ⇒自由返済&ボナス10万/年

(2)の方を期間短縮でガンガン繰り上げ、完済目標10年。
(1)はチビチビ自動返済。

(2)を完済してしまえば、TOTALの月支払額はガクンと下がります。


実際スムーズに繰り上げ返済できれば、の話なんですが
考え方として問題無いのかどうかご意見頂けると嬉しいです。

[876: 匿名さん]

面倒な事が苦にならないのであれば、
ボーナス払い無しの３５年で組まれてはどうですか？
あとは自由返済で、口座の残高を毎月調整して下さい。

ボーナスを計画的に残す事ができれば、ボーナス払い無しでもだいたい同じ事です。

[877: 匿名さん]

>>876

875です。
コメントありがとうございます。
考えてみればボーナス払いは返済額軽減の繰り上げ返済と同じような効果なんですよね。
また考え直してみます。

[878: 匿名]

10年で500万残して一括返済をし、500万を残り２５年でダラダラ返したいんだけど、どうすればいいですか？

[879: 匿名さん]

８７６です。
>あとは自由返済で、口座の残高を毎月調整して下さい。
自動返済の間違いでした。ごめんなさい。m(_ _)m

ちなみに私はボーナス併用でローンを組みました。
月々の残高調整が面倒なので、ボーナス払い分がなくなるまでは自由返済で繰り上げ返済します。
その後、ボーナス分が無くなった後、自動返済にするかどうかはを考えたいと思います。
自動返済って、残高の調整が面倒ですからね。
会社によっては給料の振込み額を２つの銀行に振り分けたりできるらしいですね。
そのような会社では、引き落とし分のみ住信の口座に入れてもらえばすごく便利だと思います。
（繰上げ返済したい場合は、その額を住信の口座に入金するだけで良い）

残念ながら、私の会社は給料を２つに口座に分ける事ができませんでしたが…orz

[880: 匿名さん]

>878
>10年で500万残して一括返済をし、500万を残り２５年でダラダラ返したいんだけど、どうすればいいですか？

軽減型で500万残して毎月maxで繰り上げる（上限があった為一括は無理だったと思います）か、
ローンを2本に分け、10年後に１本を全額繰上げて残り１本の残高が500万程度になる様な組み方をする。

などではないでしょうか？

[881: 匿名]

10月に35年ﾛｰﾝで固定30年にしました。

9月より金利よりあがってるみたいなんですが10月の30年固定の金利はいくらでしょうか？
当初引き下げのほうも変わってるのでしょうか？

[882: 匿名]

変動でサクサク繰上返済する人には最高の銀行です。

[883: 匿名さん]

デベ提携で事前通ってて、デベ本社に行って住信の人の説明聞いて、本審査書類書いて出してと言われたので、出向いたのだが。
そこで付いた担当のおばさん（推定50歳）が、まったくもって使えない人で、たとえばとある商品のメリットデメリットを聞いても、その商品の概要説明だけで、具体的なメリットデメリットは本人もよく分かっていない風。フラットとの比較について聞けば、フラットの金利って今いくらなんですか、とか逆に聞かれる始末。

いい加減しびれ切らして、自分はフラットも検討していて（その時点で審査通ってた）、多分本命はフラットだけど、でも念の為ここの本審査も受けるからお願いします、と書類書いて捺印して提出したんだけど、それっきりなしのつぶてで、審査通過したとも落ちたとも連絡が来ない。本来ならひと月前には連絡あるはずなのに。多分、書類捨てられてる。

こっちには書類の控えあるんだけど、これって住信に直接言った方がいいのかな。

[884: 匿名さん]

デベは仲介しているだけ。
契約するのはあなたと銀行なので、直接でもまったく問題ない。
私ならデベに働いてもらうけど、どっちでも良いかと。

[885: 購入検討中さん]

なるほど

[886: 匿名さん]

繰り上げした場合、保証金は手数料がかかりますか？

[887: 匿名]

最近ローン組んだ人にはローン税額控除が大きく受けられて、かつ低金利ですよね。
１％以下の変動だったら、繰り上げ返済しない方がお得だと思うのですが。
まあいつまでもこの状態ではないとは思いますが。

[888: 匿名]

初歩的な質問ですが、ご教授お願いします。

今、新築マンションを契約し、住信の仮審査を通し、2800万円の変動金利1.6%優遇の審査が通りました。
ただ、保証金を考えると住信SBIも魅力的に感じています。
最後は、自分の判断だとは思いますが、客観的に観た場合どちらがメリットありますでしょうか。

[889: 匿名さん]

団信はどうすんのさ？事務手数料は？
そこんとこも比較しましょう
そして自分で決断しましょう

[890: 匿名さん]

>>887
シミュレーションしてみましたが、繰上げ返済額が大きいのであれば、
早々に繰り上げ返済を進めた方が得の場合もあります。

特に、住信のように保証事務手数料が無料の場合、返戻金もあるので。

[891: 匿名]

変動で借入中。自動返済最高です。利便性、コスト等、トータルで最優と思います！