おりこうな繰り上げ返済とは？その２

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

[982: 匿名さん]

ファイナンシャルプランナーも期間短縮！を未だに繰り返してます。

[983: 匿名はん]

自分で計算すればどっちがいいかわかるっしょ。

[984: 匿名さん]

そんな銀行員やFPは、ここで勉強して論破しちゃえばいいんですよ。

「住宅ローン返済+軽減型繰上の合計額が月々一定になるように返したらどうなるか?」
こういったケースを勉強しなくても、FPや銀行員にはなれるのです。

[985: 匿名はん]

軽減派の人に質問ですが、毎月繰り上げすると、その都度、銀行から計算書が送られてくるのでしょうか？

[986: 匿名さん]

借り入れは計画的に

計画変更は常にデメリットを伴う

賢いとは、正しい計画を立てること

[987: 匿名]

なんかしょーもない流れになってるので問題提起。

返済額軽減派がこだわる期限の利益って、そんなに魅力的なものか？

ローン初期の繰り上げだと軽減できる返済額なんかたかがしれてるし、ローン後期で残債が少なければ期限の利益を持ってても意味ないっしょ。

自分が期間短縮派よりもオプション持ってることに舞い上がって、その中身をきちんと確認できてないんじゃないか？

[991: 匿名]

さっさとローン返して、賃貸に回した方がいいのでは？

[992: 匿名]

軽減にしといて、浮いた金、運用して一気に返せば終わりっ

[993: 競合物件企業さん]

おーい！期限の利益教の人たち。

ひとりのアホのせいで、なんか形勢不利になっているけど。

個人的には軽減型のメリットも捨て難いと思ってんだけど。

[994: 匿名さん]

>>993
だいぶ事実誤認がないか？

[995: 匿名さん]

>>974さん

思いっきり計算間違ってますよ。

> 3000万円を35年、金利2.4%固定で借りたとして、２年後に500万繰り上げた場合、
> 軽減型にして毎月じゃなく年に一回差額分をまとめて繰り上げたら、短縮型に比べて、
> 総支払額で82,681円高くなるが、その代わり月々の支払いが18,292円安くなる。
> 十分比較対象じゃないか？

この条件で、軽減型で返済した時は計算通り、月々18,292円安くなりますが、
短縮型で繰り上げ返済した時は、返済期間が7年11か月短くなり、
総返済額は軽減型で返済した時と比べると、約278万6500円安くなります。

ただ、軽減型で返済した場合でも、この後25年1か月の間ずーっと毎月18,292円の繰り上げ返済を続ければ、
総返済額は、短縮型で計算した時と同じになります。
こういったオプションが付くけど、月々の繰り上げ返済を怠ると、損失は大きくなるということです。

[996: 匿名さん]

>>974さん

実例を出したら、軽減型が良く見えなくなってしまうでしょ。

どんな場合でも軽減型にしておけば短縮型と同じ状況は作れるという抽象論で攻めましょうよ。
そうすれば、期間というオプションが持てると、常に言い続けていられます。

[997: 匿名さん]

ちなみに私は、期間短縮型と軽減型は、そのときの状況に応じて使い分けています
以下はあくまで私個人とその友達の意見です

軽減型だと確かに繰り上げ返済をこまめにしないと、期間短縮型より、総支払額が多くなると思われがちですが、期間短縮を実施している人は、支払いが額が減らないためリスク回避の対策として残貯金を多めに残しています

軽減型の場合は、月々の支払額が減っていくために、それに応じて残貯金も使用して繰上げ返済していますので、こまめにやる人にとっては、総支払額は軽減型が減る場合もありますよ

私は、そのときの状況に応じて繰り上げ返済は使い分けています

[998: 匿名さん]

>>995
思いっきり全否定する前に、ちょっとちゃんと読んでくれよ。
「軽減型にして毎月じゃなく年に一回差額分をまとめて繰り上げたら、…」
もう一度お願いできます？

[999: 匿名さん]

>>996
あの結果をみてそう思うならそれでいいんじゃない？助言みたいな書き方になってるが、意図が分からないね～。

[1000: 匿名さん]

期限の利益というより、
短縮型だと、住宅ローン減税の適用からはずれるから仕方なく・・・というのは無しですか？

それ以外なら、短縮型でいいんじゃないの？

返済用に貯めているお金を手元に置いておくのって、
毎月ちまちま軽減型で、手元からお金を出すより、
よっぽどリスク軽減してると思いますよ。

[1001: 匿名さん]

>>1000
月々の支払額は短縮の場合と同じにするんだってば！

[1002: 匿名さん]

>返済用に貯めているお金を手元に置いておくのって、

これは、短縮型だから貯まるわけではなく、
軽減型でも貯まるので、短縮型のメリットではありません。

軽減型は、

毎月ちまちま軽減型で、手元からお金を出し、
さらに、返済用にお金を手元に置いておけるので、
よっぽどリスク軽減してる。

です。

[1003: 匿名さん]

＞985
＞軽減派の人に質問ですが、毎月繰り上げすると、その都度、銀行から計算書が送られてくるのでしょうか？

その通りです。

[1004: 匿名さん]

>>1003
ありがとうございます。
今月から軽減派の方々の返済方法を開始する予定ですが，
銀行的には毎月繰り上げされると計算書作成の事務量が増えますね。

[1005: 匿名さん]

軽減型だと、毎月20分くらいの時間と手間がかかるのですが、
大雑把に、年収500万だと時給3000円くらいですから手間賃は、１回だと1,000円。
年12回だと、12,000円になりますね。

15年で18万の手間賃かけることになると思うのですが、
その時間と手間は、リスクではないのですか？？

パソコン立ち上げて、ログイン、差額を計算して確認して入力。
15年間同じパソコンを使い続けるとは思いませんが、もしかしたら20分以上かかるかもしれませんね。

毎月必ず、となると、カレンダーに記入してスケジュールとして管理しなくてはいけないのですが、カレンダーを見るて予定だてる時間と手間を考えたら、やっぱり20分でも足りない気がする。

短縮型は、（手元に多めに置いておくのが前提みたいなので）残高さえちゃんとしていれば、軽減型と同じ金額が引き落とされ続けるので、手間がかかりませんね。
スケジュールも気にしなくていいのです。

[1006: 匿名さん]

＞998さん

この条件で、軽減型で返済した時は計算通り、月々18,292円安くなりますが、
短縮型で繰り上げ返済した時は、返済期間が7年11か月短くなり、
総返済額は軽減型で返済した時と比べると、約278万6500円安くなります。
ただ、軽減型にして、この後25年1か月の間ずーっと差額分を【毎月繰り上げ返済】を続ければ、
29円だけ高くなります。

この条件で、軽減型で返済した時は計算通り、月々18,292円安くなりますが、
短縮型で繰り上げ返済した時は、返済期間が7年11か月短くなり、
総返済額は軽減型で返済した時と比べると、約278万6500円安くなります。
ただ、軽減型にして、この後25年1か月の間ずーっと差額分を【毎年繰り上げ返済】を続ければ、
171,777円だけ高くなります。

この条件で、軽減型で返済した時は計算通り、月々18,292円安くなりますが、
短縮型で繰り上げ返済した時は、返済期間が7年11か月短くなり、
総返済額は軽減型で返済した時と比べると、約278万6500円安くなります。
ただ、軽減型にして、この後25年1か月の間ずーっと差額分を【繰り上げ返済をしなければ】、
2,784,056円だけ高くなります。

[1007: 匿名さん]

＞その時間と手間は、リスクではないのですか？？

月々の繰上げを自動でやってくれるシステムが存在するから心配ありません。

[1008: 匿名]

もう終わりましょ。
このスレ。
自分が得だと思うほうで。

[1009: 匿名さん]

>1005さん
何で20分もかかるの？

> パソコン立ち上げて、ログイン、
別に同じ月内だったらどこでもいいので、パソコン立ち上げたついでにやるだけですよ
私の場合、毎日1回は立ち上げていますし

> 差額を計算して確認して入力
差額計算は、数＋秒でしょ
入力作業は、2，3分です

> カレンダーを見るて予定だてる
別に給料日とかって決めておけば済む
っていうかやっても数＋秒でしょ

20分かかるのは、慣れていない最初の1，2回ぐらいで、後は、2，3分で終了ですよ

1ヶ月の２，３分が手間っていう人って、どれだけ無駄のない生活してるのか気になりますね（笑）

[1010: 匿名さん]

期限の利益といいますが、返済期限を短くした方が嬉しい人も沢山いると思います。

私は特定の大学でしかやれない分野に興味をもったこともあり、大学選択では非常に選択肢は狭かったです。
親の協力で、大学、大学院(大学院は奨学金が主ですが)と行かせてもらえましたが、自分の子供のことを考えると、
子供が東京以外の大学に行きたいと考えた時に、下宿させられる余裕を残したいという思いがあります。
そのため、子供が大学に上がるまでに返済を終えて、自由になるお金を増やしたいという気持ちが強いです。

そうした時に、10年以上も毎月繰り上げ返済を続けないと、間に合わないと思い続けながら生きるのと、
何も考えなくても、予定の期限までには完済できると思いながら生きるのでは、精神衛生上楽さが全く違います。

短縮型には、総返済額のこともありますが、やはり返済期間が短くなるということにも強くメリットを感じます。

[1011: 匿名さん]

というかさ。
自分の趣向とか考えとかで短縮型がいいっていうのは別にいいけどさ。
別にそれっておりこうな繰り上げ返済と関係なくない？

ただ単に自分が面倒くさいから、自分の趣味にあうから、それだけじゃん。
それをしたからって自分の気持ちだけであって、お得にはならないじゃん。

短縮型にするメリットたりえないだろ。

[1012: 匿名さん]

>1010さん
精神的なものは個人的なものなので、議論しても終わりませんよ
返済額軽減型にすることによって、額が減り安心感を得る人もいますしね

軽減型の場合、繰上げ返済の手間さえかければ、期限の利益を得られるということだけです

私の場合は、当初は軽減型で繰り上げ返済を実施して、返済比率が10%をきったら期間短縮に切り替えました

10%をきる要因は、軽減型による繰上げ返済や昇給そして金利が上がらなかったからです
そういう選択ができるのが軽減型です

必ずどっちが有利というわけではなく、その人の状況に応じてやればいいと思います

[1013: 匿名さん]

別に何が何でも軽減型にしなくてはならないわけでなく、メリットを知った上でそれでも短縮型を選びたいならそれでいいと思うんだよね。

明らかに軽減型には短縮型にはないメリットがある。
ただそれには多少の手間暇が必要。でもものすごくかかるわけではない。
その手間暇をかけるのが難しい人や気持ち的に見た目の期間が縮む方が嬉しい人なら短縮型でもいい。それはその人の自由。

ただそれをもって「利口」とは言わないだろうと思う。

[1014: 短縮型でもいいですよ]

軽減型を主張する人の中に「何が何でも」といったかんじの人が混じっていて
とても「利口」な人ばかりではなかった気が・・・

[1015: 匿名さん]

通りがかりですが、このスレ衝撃ですね・・・

どなたか既に何度もおっっしゃってますが、
今の状況を考えると「おりこう」なのは期間を長めにとって
繰上げ返済をする方法です。

但し、以下の前提条件はあります。
　- 繰上げ返済のコストがかからない/非常に安い
　- 借り入れ期間を延ばしても金利および借り入れ時のコストが変わらない


多分、「最初から期間を短めに取って金利コストを減らす」という考え方は
前倒し返済の手数料が高かった時代は有効だったと思いますが、
今はあんまり「おりこう」な感じではないですね。

で、軽減型が「おりこう」な理由も既出ですが、
期間を延ばして繰り上げする方針にするほうが
(収入の減少などの)リスクに対しての許容度が大きくなるからです。
(しかしながら前述の前提条件により借り入れのコストは変わらない)
経済学でいうところの「オプション」の考え方ですね。

逆に言うと、上記の前提条件が満たされない場合は軽減型が「おりこう」かどうかは
もう少し考える必要があります。
たとえば上のほうで「繰上げ返済をするのにネットで1回20分・・・」はまさに
広い意味での「繰上げ返済のコスト」に該当します。

例えば公務員などで将来の収入面でのリスクが非常に低く、
且つ4人とか子育てをしている(家にいるときはとても忙しい)家庭でしたら、

　繰上げ返済のコスト(この場合は時間)　＞　リスクが減少するメリット

の考え方になるかもしれませんので、期間短縮で最初から組んだほうが良いかもしれません。

逆に言うと民間のサラリーマンで週末はゆったり過ごす事もある人(多いと思いますが)でしたら、
昨今のローン事情から考えて「期間を長め＋繰上げ返済」がほぼ常に「おりこう」と言えると思います。


上記の文章理解できない人は、わかるようになってから住宅購入したほうが良いかと思います・・・

[1016: 匿名さん]

初めから、月々の返済に余裕があるローンの組み方をしている人にとっては、
月々の返済額が、今以上に減ることに全くメリットに感じないでしょう。

そして、そのために、わざわざ毎月繰り上げ返済しないと、短縮型と同じ返済額にならないのだったら、
軽減型にすることは手間を増やすだけで、おりこうとは思えないけどね。

[1017: 匿名さん]

1015です。


> 1016さん

いい質問ですね～(笑)
そもそも余裕をもった返済計画を立てている場合、一般的に「おりこう」なやり方は、
「余裕資金でせっせと繰り上げ返済する」ですね。
将来の金利負担が軽くなるので、大きな金銭的メリットがあります。

そもそもこのスレで「軽減型」と呼ばれるやり方のポイントは、
　1. 余裕を持った返済計画になるように返済期間を設定する
　2. 余裕資金でせっせと繰り上げ返済する

ですよね。
なので、そもそも余裕を持った資金計画を立てている時点で
軽減型のスタートラインに立ったことになります。
その状態からせっせと繰り上げするのが「おりこう」です。

但し、このやり方のひとつの狙いはリスク軽減なので、
現金の残高がある一定レベル(数百万円くらい？　人によって違う)までは繰り上げせず、
それを超えてた分をマメに繰上げするのが正しいやり方と思います。

(また、より厳密に言うと、ローン金利よりも高い運用益が狙える場合は、
住宅ローンを繰上げせずに、より高い利率で運用するのが「おりこう」です)

[1018: 匿名さん]

結局、余裕のある返済をしている人にとっては、面倒くささが残るだけで、
月々の返済額が、今以上に減ることに全くメリットに感じないでしょう。
なので、この軽減型をベースに毎月繰り上げ返済を繰り返す方返済方法を知ったところで、
変わらず、短縮型の繰り上げ返済をするでしょうね。

一方、ギリギリで返済している人や、余裕がそれほど無い人にとっては、
月々の返済額が今以上に減る可能性を残すことに、メリットを感じる人も多いでしょう。
なので、この毎月繰り上げ返済を繰り返す方返済方法を知ったら、
実行しようと考える人も出てくるでしょうね。

ただ、現実を考えて、何十年も毎月毎月繰り上げ返済し続けるかを考えたら、
途中で繰り上げをしない人は結構いるでしょうね。
だって、苦しくなることを見越して、月々の返済額のベースを下げているのですから。
でも、こういった人も、初めから短縮型にしておけば、結局は普通に返してしまうものですが…。

結局は、銀行としては、最初から期間短縮で繰り上げられるよりも、
こういった方法があると提案して、返済額軽減に客を流した方が、利息による収益は多くとれるので、
この返済方法を啓発することは、銀行が一番儲かるのかもしれないでしょうね。

[1019: 匿名さん]

仮に3000万を35年で借りた。
期間短縮、支払い金額減額の二人が同じように借りて、繰上げ返済し、仮に2500万まで元金が減った。

その場合、その時点で期間短縮の人が25年残っていた場合、単純に2500万のローンを25年返済で組むか、
2500万のローンを35年ローンで組むかと同じ話しです。

ローン控除とか控除期間、固定金利か変動か、子供の成長時に月々負担は減らしたい等々、
様々な条件を色々考えるから人それぞれあった返済方法があるわけで、
おりこうかどうかの議論は別として金額的な損得だけを考えたら期間短縮が得です。

支払い金額減額と期間短縮が同じ金額になるのは、減額の人が月々の繰上げ額＋月々で減った返済額も繰り上げ。
この条件の時だけです。これは単純に月々の返済額が増えていきますが、結果として元金がなくなり期間も短くなるからです。

そもそも議論に手間暇まで含めて考えるのはどうかと。

↓1015さんの意見は同感です。おりこうです。

＞(また、より厳密に言うと、ローン金利よりも高い運用益が狙える場合は、
＞住宅ローンを繰上げせずに、より高い利率で運用するのが「おりこう」です)

[1020: 匿名さん]

>>1016
余裕のある、返済計画を考えるのは、ローンを組む時の前提だけど、リスクってのは人にって色々なので、
自分が死んでローンが消えるならまだしも、家族が病気になるとか、安定してるいう大手でも数十年単位で
みれば、どうなるかはわからない。

そういうときに、融通が利くようにしておくかどうかだと思うんだよね。軽減を選ぶ理由って。

それにさ、そもそも余裕があってきちんと返せるなら、繰り上げじゃなくて、最初からその返済額で
ローンを組めばいい。

繰り上げで期間短縮がいいという意見の人で、余裕があるな返済をしてる人云々といってるけど、
そんなら最初から期間も短め、返済額も多めで借りればいいんじゃないの？

それをしない段階で、何らかのリスクとか不安（手元にお金を持っておきたいという気持ち）がある
んだと思うけどね。

[1021: 匿名さん]

鋭い。

[1022: 匿名さん]

補足しとくと、支払額も多めで、期間も短くして借りればいいじゃないというと、それじゃ余裕がなくなる
という返事が来ると思うんだけど、それって、期間短縮の人が余裕のラインを普段の返済額で固定してて、
それよりも自分の状況が悪化することはないと予想してるってだけだよね。
（そういう意味での余裕ある返済）

まあ、それはいいと思うんだけど、軽減の人は、将来のリスクってのは期間が長くなるほど不確かに
なるので、それなら将来の余裕の基準を下げておこうって考えなんだよね。

ここで話してる人はわかってると思うけど、この場合の基準ってのは銀行への支払いの義務を下げる
って意味であって、実際に支払う額はその時の余裕で決まってくる。その義務と余裕の間の差を広げ
ることが、リスク管理と考えているってこと。

ということで、将来のリスクに対する考え方の違いなので、話し合って結論が出るのものではないと
思うよ。

[1023: 匿名さん]

1015です。ありゃりゃ・・・。

書き込み最後にします。
前も書きましたが、もし何らかの理由により以下の式が成り立つ場合は、基本的にはこのスレでいう
「短縮型」にメリットがあります。

　繰上げ返済のコスト(時間など含む)　＞　諸々のリスクが減少するメリット


非常に忙しい、性格的に繰り上げ返済ができない、等は
「繰上げ返済のコスト」を増加させますので、
このような方は上記の式が成立し、「短縮型」が良いと思います。


ただ、1018さんが仰っているのは「性格が怠惰で繰り上げ出来ない」といったケースは、
「おりこうでない人が存在し、そういう人には(一般的に)おりこうなやり方は適していない」という話ですね。

要は「おりこうでない人が現実的に選択し得る範囲で、おりこうなやりかた」
という議論かと思いますが、これはまあ、結論の無い、果てしない話ですね。

[1024: 匿名さん]

1020さん、

今は良くても先が不明だから期間短め、返済額多めは怖いのです。

昔と違い今は繰り上げ返済手数料ないところも多いので、手数料がない所で借り入れていると過程して話しをさせて頂くと、短めで最初から借りた場合の金利差分による損失は1ヶ月分のみとなり、たったそれだけで安心も買っている事になります。
（短めで借りた場合の支払い期間と同じ期間で返済しようとした場合です。）

また、今は働けない場合の返済ちゃらの条件で８大疾病特約とかいうのを金利に含めて無料にしてくれるところもあります。多少の軽減では働けなくなった場合、結局焼け石に水です。軽減の方はあくまで日々の生活を考えて選択しているかと。

[1025: 匿名]

だからもう好きにすればいいじゃん。

[1026: 匿名さん]

月々６万返済していた人が、軽減型により月々の支払いを４万円まで下げた段階で、短縮型の繰上げ返済に切り替えた場合、月々の支払いは、４万円を上限に期間が短縮されるのでしょうか？それとも６万円が上限となるのでしょうか。

[1027: 匿名さん]

>>1026
固定金利だとすれば、当然支払額は４万円のまま。
変動の場合も金利が変わらなければ４万円のまま。

[1028: 匿名さん]

>>1027
ありがとうございます。
ということは、ある日、銀行が無料だった繰り上げ手数料を有料に変更するという事態が発生した場合、軽減型で返済してきた人は、短縮型で返済してきた人と同額を毎月繰上げ返済できなくなりますね。

[1029: 匿名さん]

>>1028
まぁ確かにそうだが、それの何が問題なんだ？
条件が変わったなら、条件が変わった場合の対応をすればいいだけだろう？

毎月でなくて年１度の繰り上げでもいいだろうし。
繰り上げ手数料と残期間によっては、次の繰り上げ型の時は短縮型を選んでもいい。

条件が変われば当然方法論も変わるのは当たり前の話。

[1030: 匿名さん]

軽減型がやりたいことは多少は手間暇や、場合によっては多少のコストがかかっても、臨機応変に対応しやすい状況を作ることだろ？

別に何が何でも軽減型を選ぶ必要なんてない。軽減型を選んでおく事によって、収入減や金利上昇時の家計への影響度合いを低減するという話。

ただ軽減型をそのまましただけだと短縮型よりも利息削減効果が薄いので、それを補う為に毎月繰り上げすれば短縮型と同じ効果も得られる。しかし別にどうしても短縮型と同じコストにしなければいけない訳でもなく、それも可能ってだけでそれ自体が目的ではない。毎月絶対に支払わなきゃいけない額が少ないから、不測の事態に対応しやすい事がメリットであって、利息削減を短縮型と同じにする事はおまけみたいなものだろ。

当然、手数料無料でなければ年に一度など繰り上げ頻度は減るだろうし、そうすれば利息削減効果は下がるだろう。

しかしどの程度の効果があるかは状況次第で変わるが、不測の事態に対応しやすいのは短縮型より軽減型で繰り上げておいた方。

たとえば何かで収入が減った場合、短縮型で繰り上げていた方が毎月の暮らしは当然苦しくなり破綻しやすくなる。軽減型ならもしかしたら何とか支払えるかもしれない。そんな状況がもしかしたらくるかもしれない。もちろんこないかもしれないが。

だからそれに対して手間暇や利息削減の差が「保険料」と思えるなら軽減型。
それではリスク対応にならないと思うか、手数料がかかるからリスク対策より利息削減効果の方が魅力があると思うなら短縮型。それだけの話だろ。

[1031: 匿名]

元金均等変動で短縮型で繰り上げしたら月々の返済も大分利息分が減ると思いますが。
車とか旅行とかに回したいので最後の５００万ぐらいだらだら返済したいので一括繰り上げで軽減型にしたいけどうちの銀行はできないみたい。