おりこうな繰り上げ返済とは？その２

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

[1082: 匿名]

キャッシュで買える人が、住宅減税の恩恵を享受するなら、３５年と１０年、どちらが良いのですか？

[1083: 匿名さん]

原理的なことは、みんな理解してると思いますよ。

ただ、現実のことを考えたとき、
頭金を多く用意できる人は、期間を短めにローンを組む傾向が強いです。
そういう人は、月々の返済も余裕を持ちながら組んでいて、
普通に貯金も溜まっていくタイプなので、
繰り上げ返済で返済額軽減にしてもメリットは感じないでしょう。

逆に、頭金を殆ど用意できない人は、殆ど返済期間は長めです。
このタイプの人は、お金があれば使ってしまう人が多いので、
返済額軽減で繰り上げ返済しても、
結局は短縮型との差額をきちんと繰り上げるなんてことはないでしょう。
それならば、期間短縮で確実に繰り上げたほうが結果的には総支払額が減って得です。

実際上、月々のローンの返済額がちょっと減った増えたで、
ローンが破綻する人なんて殆ど居ないでしょう。

それよりも、短縮型ではなく、返済額軽減を選択したことで、
総返済額が増える人のほうがはるかに多いでしょう。

期間が長いことをリスク軽減などと言っている人は、
原理がどうこうではなく実際上どういうリスクが軽減できるのでしょうか？

[1084: 匿名さん]

まぁ、個人の属性で短縮 or 軽減を好きに選べば良いってことか。
ちなみに俺は軽減型できちんと繰上げしてるけどね。

[1085: 匿名さん]

期限の利益ｗ

[1086: 匿名]

銀行にとってもおいしいお客様（笑）

[1087: 匿名]

新築マンションの人気物件ならガンガン返して固定資産税半額が終わる５年後売却すれば、手元に頭金よりかなりの額が残りますよ。低金利、短縮でおもしろいくらい元金が減りますし。

[1088: 匿名さん]

意見1 ：軽減派が言っている事

(借り入れ期間を伸ばした場合に金利・手数料等の金銭コストが発生しないケースを想定し)
「金銭的コスト」と「リスク」という2つの視点のみで考えると、
可能な限り借り入れ期間を伸ばし、且つ余剰資金でしっかり繰上げする「軽減型」返済が
絶対的に合理的な方法である。


　　(・・・ここまでで理解してない人いませんか？　
　　 上記の意見は、ここに書かれた前提条件をふまえると、
　　 一切の例外なく普遍の真理として正しいですが、わかりますか？)



意見2 ：短縮派が言っている事

「金銭的コスト」と「リスク」に話を限定して意見1が理論上正しいのは理解できるが、
実際の人間心理、手間、低減できるリスクの価値など考えると、
わざわざ期間を伸ばす事のメリットは薄い。
それなりに余裕はありつつも長すぎない借り入れ期間を設定する(=「短縮型」返済)のが、
現実的には合理的だと思われる。


ということですよね。
意見1の理屈を理解した上であれば、あとは自分の性格などにあわせて本人の判断が大事だと思います。

[1089: 匿名さん]

＞原理的なことは、みんな理解してると思いますよ。

そうかなあ？　「定年までに返済しなければならないから短縮型で繰り上げます」という発言が絶えないのはなぜだろう。

[1090: 匿名]

永住する家なら、軽減型繰上で薄紙を剥がす様に返し、インフレを待て

[1091: 匿名さん]

永住する家ですから、短縮型繰上で厚紙を剥がす様に返し、インフレを待ちません。

[1092: 匿名]

↑短縮はお尻を削るので、薄紙にもなりませんよ。毎月の額は変わらないの。

[1093: 匿名]

中身の比率が変わります。

[1094: 匿名]

昔はインフレで、借金の額が目減りして、給料は上がってたんでしょうけど、買った家って、今は二束三文だもんね。
ローンの損得より、満足した家に住めばいいのでは？

[1095: マンション住民さん]

>>1088
>意見2 ：短縮派が言っている事
>「金銭的コスト」と「リスク」に話を限定して意見1が理論上正しいのは理解できるが、

これ自体に異存はない。
ただし、短縮派さんは昨日まで、
「短縮は総返済額が少ないから金銭的に得だ」
と言っていたんだけどね。

銀行が、「同じ金利でより長期間貸してあげますよ」と言っているのに、
短縮派さんはそれを断って、わざわざ相対的に高い金利を払って短い期間しか借りないと言うんだから、
銀行にとってはおいしいお客様だし、
万一のときに困るのは本人だけなんだから、
自分で自分の首をしめるのも個人の自由ってことでいいんじゃないでしょうか。

不幸にして不測の事態が起きたときも、
あえて退路を断って背水の陣を敷いた方が火事場の馬鹿力が出るかもしれませんしね。

ただし、「短縮は総返済額が少ないから金銭的に得だ」という大嘘を
ビギナーの人たちに教えるのはいただけないな。

[1096: 匿名]

銀行は長期に借りて貰って、最初にいっぱい利息取れる方がおいしいでしょ。ただ破綻されると困るから、ちまちま返す軽減型繰上に手数料かけなくしただけで、余裕のある人は、短縮かけてローン終わらせ、賃貸に回し、賃貸料を次の新居のローン補助に回し、また早くローン返し終わりますけどね。。

[1097: 匿名さん]

短縮型にした方がローン返済が早く終わる事はないのだが。
軽減型でも手数料が無料であれば同じ様に返済すれば、同じ年数同じ金額で終わる。
銀行にとってはどちらも同じ。

[1098: 匿名]

ちまちまとね。

[1099: 匿名]

軽減て期限の利益だから、早く返してどおする。

[1100: 匿名]

の〜〜〜んびり、返してけば？

[1101: 匿名さん]

>1099
最終的には同じになるんだから結果として早く返す事になる。
何かあった時に早く返さなくてもいいだけの話。

[1102: 匿名さん]

何かあったときは同じだわい。

[1103: 匿名さん]

>>1102
何かの内容によるだろ。死んだらどちらも同じだが、例えば給料が20%カットになった時は軽減型にしておけば売らずにすむかもしれないって話だって。
もちろん軽減型にしてたって手放さなきゃだめかもしれないが、危険性がより低いって話。

[1104: 匿名さん]

給料も定昇のみ、終身雇用も・・・。こんな時代だから迷わず軽減。

[1105: 匿名さん]

ある時期纏まったお金が出来て、繰り上げ返済を考えたとき、
軽減型で返す人で、本当に毎月短縮型と同じ繰上げ返済をし続ける人は殆ど居ないだろう。
たとえ、繰上げ返済をした当時は、そのともりでも、それから数十年ずっとは。

なので、返済期間は当初短縮方を選択した人のほうが、
最終的に完済する時期は早くなり、総返済額も少なくなることが多い。

それが理解できず、最初かしこいと思い込んで、軽減型を選択して、
結局当初考えていたような繰上げ返済が出来ず損をするひとは、
銀行にとっておいしい客だよね。

[1106: 匿名さん]

>>1105
だから、そうやって自分の性格を押しつけられてもね～。

[1107: 購入検討中さん]

>>1105
まだそんな事を言っているやつがいるのか。
論理的思考の問題と感情的問題を一緒にするな。
短縮はOKでも延長を銀行に申し出てOKでますか？必ず審査必要でしょ？
銀行が安易に延長受けないのは銀行側にリスクがあるからでしょ？
銀行側にリスクがあるというのは借り手側にメリットがあるということでしょ。

[1108: 匿名さん]

>>1105
実際、毎月毎月繰上返済してる人は少ないと思うね。ただ既出の通り、ある程度の期間で、軽減された分をきちんとまとめて返済すれば大した差にはならないし、毎月数万円でも安くなることがリスクヘッジだって言ってるんだよね。
そこにメリットを感じない、銀行に得をさせるのが何より悔しいって人は迷わず短縮型でいけばいいよ。

[1109: 匿名さん]

ま、>>1105 を読んで、
「そうか、軽減より短縮の方が優れているのか、俺も短縮にしよう」
なんて説得されるのは、
ほんの少人数のバカだけでしょうね。

[1110: 匿名さん]

住宅ローンは、ある程度余裕をもって組んで、
余裕がある分は繰り上げに回すのが前提で組むのが普通じゃない？

一旦始まってから返済額を減らすなどリスクヘッジを考えなければいけないのは、
ローンを組んだときに、組み方が良くなかったと思うけど…。


>>1103さん

例えば、返済額は大抵年収の20%程度でしょう。
もし給料が20%カットされても、年収の25%程度なら、破綻までいかないんじゃない？

本当に破綻が問題になるのは、リストラや会社が潰れるなどのケースで、
その場合は、月々の返済額が多少変わっても、ダメなものはダメ。

一方、ある程度、余裕をもった返済額で、年に一度100万円定期的に繰り上げ返済する人でも、
月の返済額が１万違ったら、繰り上げ返済に充てられる金額の差は112万円にならないのが普通で、
どちらの場合も、自分の意識のないところで、余裕があれば、あるぶんだけ、多く使ってしまって、
結局は100万円程度の繰り上げ返済に落ち着いてしまう。

12万円多く使えるので贅沢な気分が味わえるかというと、
実際は、本人としては、意外と使ってしまったという意識が無いんだよね。
だったら、ローンを早く返してしまった方が得でしょう。

賢いローンの組み方は、
ローンを組む段階で、将来のリスクをしっかり考えたうえで、余裕をもって計画を立て、
その後の繰り上げ返済は、期間短縮でおこなうことのような気がするけど…。

[1111: 匿名さん]

>>1110
ご心配いただかなくても返済用の口座を分けているし、あなたのいう「あれば使っちゃう人」がどれくらいいるかわかりませんけど、そんなに意志は弱くないので大丈夫です。
後、もちろんその数万がないから破綻するなんてことはないですよ。あくまで保険です。リストラ、倒産は例えが極論すぎだと思うけどね(苦笑)。多少繰上の回数を増やせば最終的にそれほど返済額が変わらないと分かっているので、ならば選択肢が多い方がいいと思いませんか？
でもあれば使っちゃう意志の弱い人はやめた方がいいでしょうね。
それと、何度も何度も出てますけど、月々の返済額が1000円とかになるまで軽減するお馬鹿さんはいなくて、返済期間もほとんど変わらないんですよ。

[1112: 匿名さん]

>>1110
一方では「住宅ローンはある程度余裕をもって組むものだ」と言いつつ、
もう一方では「余裕があればあるぶんだけ多く使ってしまうから、余裕があっては駄目だ」と
同一レス内で矛盾することを恥ずかしげもなく主張する人というのも珍しいでしょうね。

[1113: 匿名さん]

50歩100歩でののしりあっても、みっともないですよ。

軽減にしろ短縮にしろ、
繰上げできる喜びを分かち合いましょう～。

軽減型でリスクヘッジしても、払えなくなる可能性をゼロにすることはできないのですから。

どちらが賢いかは、軽減型が有利かもしれませんが、
短縮型を馬鹿にする根拠にはなりません。

短縮型を馬鹿にするような人と、一緒になりたくありません。

[1114: 匿名さん]

>>1110さんの書いてあることは当然のことだと思うけど？

>>1112
余裕を持ってローンを組むの「余裕」と、浮いたお金12万程度の「余裕」と、余裕は余裕でも同じ意味じゃないのはお分かりにならないのでしょうか？

軽減で浮いた年間12万円程度のものは、はした金って言う程度でしょ
意識を持って管理するかとりわけしていれば溜まるけれど、ついうっかり使って消えた、贅沢したつもりもないのにという程度の「余裕」。

まあ全体に、1110さんが期間短縮で良いと思うのなら本人がそうすればよい話であって、軽減が良いと考える人を（12万程度じゃついうっかり消えてしまうとか）で説得する筋合いはないですよ。

むしろ問題は
＞本当に破綻が問題になるのは、リストラや会社が潰れるなどのケースで、
＞その場合は、月々の返済額が多少変わっても、ダメなものはダメ。

リストラや会社が倒産も怖いですが、今のご時世、1年半前から年収が100万下がったなど、年収ダウンの方が怖い。
年収は下がっても、支出が増えてどうにもならないとかね。
奥さんがパートに行きたくても希望するような時間帯や職種が選べない時代だし。

だからそういう時代で、給料が月○万円下がった！に対応できるのは軽減でしょう。
繰り上げする予定をやめればよいから。まあ軽減で元から1万減った程度ではそんなにかわらないにしても。

まずはローンを組む時に余裕を持って返済率は下げておく。
その余裕が一番大事だと思います。

[1115: 匿名さん]

>>1113
短縮さんが馬鹿にされるのは、
「短縮は総返済額が少ないから金銭的に得だ」という嘘を撒き散らすからですよ。
計算のできない人と一緒になるのは確かに嫌ですね。

>>1114
>軽減で浮いた年間12万円程度のものは、はした金って言う程度でしょ

年間12万円は、返済比率に換算すれば年収600万円なら2%、年収900万円でも1.5%に相当します。
全然はした金ではありませんが。

短縮さんが、返済比率が30%では余裕がないから25%に抑えるべきだと主張しつつ、
25%からさらに23%に抑えるのは逆に駄目だというのは、
理解不能な理屈ですね。

[1116: 匿名さん]

>>1110さんの言っている内容は理解できます。
でも、見ていると反対の人が多いみたいですね。

うちも繰り上げのために月々溜めておこうと思っても、子供の祝い事や、身内の慶長事や、
固定資産税、自動車税を払わなければならない月、車検や自動車保険を払う月、
お出かけなどの突発的な支出で、気が付いたら沢山黒字になる月もあれば、なかには赤字になる月もあります。
でも、１年を通してみたらある程度溜まっているので、その余裕の分を繰り上げています。

そして、繰り上げているのは、月々の給与から溜めたお金よりも、
結局、ボーナスや年末調整の戻りなど纏まった金が入ったお金が多いと思います。

本当に不思議なことに、月の手取りが少し上がっても、
子供の学資保険に入って、自動引き落としの額が増えても、
繰り上げに回せる額は、殆ど変わらないんですよね。

ある程度余裕のある返済額にするのは保険という意味で大切だと思いますが、
無限に返済額を少なくするのが得かと言われたら、そうとは思えないというのは納得です。

みなさんは、計画的に日々の生活を送れるようですが、
少なくとも、私には返済額はある程度余裕がある程度に設定しておいて、
その額を確実に毎月引き落としてもらった方が、良さそうだと感じてしまいます。

我が家の場合、年間の支払額程度は、毎年繰り上げ返済を出来ているので、
その分がリスク対策になっていると考えているのですが、
皆さんの考えでは、それでは心もとないので、更に返済額軽減した方がいいと思われますか？

[1117: 匿名さん]

>>1110
＞住宅ローンは、ある程度余裕をもって組んで、
＞余裕がある分は繰り上げに回すのが前提で組むのが普通じゃない？

何が起きても当初の余裕の範囲で完済まで１００％確実に返済できるなら短縮でいいですよ。
そういう人には軽減のメリットは必要ないです。

私は、返済比率１２％ほどなので９９％大丈夫だと思ってますが、１％の不測の事態に備えて当分は軽減を続けます。
手数料はネットでやれば無料ですが、毎月は面倒なので概ね１年に１度の繰り上げです。
それでも短縮より余分に払うこととなる利息は、今の金利が続くと仮定して試算したところわずか３万２千円でした。安いものです。
返済比率が今の半分（６％）になったら短縮に切り替えます。そこまで下がればリスクヘッジも十分でしょうし、さらに下げると今度は繰り上げ頻度が上がってうっとうしくなりますから。

[1118: 匿名さん]

>>1116
>少なくとも、私には返済額はある程度余裕がある程度に設定しておいて、
>その額を確実に毎月引き落としてもらった方が、良さそうだと感じてしまいます。

住信の自動返済なら、
「毎月この金額は返すぞ」と決めた一定額を口座に入れるようにしておけば、
ローン返済額を超える分は自動で軽減型で繰り上げ返済してくれますよ。
あれば使っちゃう意志の弱い人が使っちゃう前にね。

既に住信以外で借りてしまった人でも、
ローン返済用口座と家計用口座を分けるなどして、
これと同じようにやっていくのは難しくないと思いますが。

そこまでしても無駄遣いしてしまうという金銭にだらしない人は、
そもそも住宅ローンという多額の借金を負うこと自体、危険ですからやめたほうがいいでしょう。

[1119: 匿名]

返済額軽減派が正しいことを言っていても突っ掛かれるのは、何かあった時に返済額を軽減できるだけの権利を捨てるのはア　ホだとか馬　鹿だとか、さも大袈裟に主張するから。
残債務が多い間は軽減できる額などたかがしれてるし、残債務が０に近づけば軽減できるメリットも無くなる。

返済額軽減派もローンの契約時には元々の月額返済額でサインしたんでしょ？短縮派はそれだけのリスクはこれからも取れる余裕があると思っているから同じように返済しつづけているだけです。

[1120: 匿名さん]

もう好きな方で繰り上げたら良いと思うんだけど。
どうしても、他人と軽減か短縮か甲乙つけたい人は

年収、ローン総額、１年間のトータル繰り上げ金（短縮の人はそのまま、軽減の人は差額＋捻出した繰り上げ金）
過去の実績（毎年いくら繰り上げ何年連続何回目とか）、それで私は繰り上げ頑張ってる！って競い合ったらどうかな？

違う人間が、違う年収、ローン総額で、違う方法をお互いけなしあったり優劣感に浸ったりしても意味なし。
どうせ競いあうなら、年間繰り上げ金額でどうぞ。
どっちにしろ完済までが早い人は、どういう方式で繰り上げるかが問題じゃなくて、
繰り上げ金にいくら出せるかの方が大事な訳で。

って書くと嫌がる人は、軽減で差額をまとめて繰り上げする事が、主たる繰り上げ金になっている人だろうね。

[1121: 匿名さん]

>>1116
軽減型うんぬんの前に家計の付け方を見直すべし。

[1122: 匿名さん]

1116です。

>>1118さん

お返事ありがとうございます。
うちは住信ではないです。
なので、自動で軽減型で繰り上げ返済というのは無いです。

年間100万以上は、繰り上げ返済できているので、特に無駄遣いしている気は無いのですが…。

子供の関係、車、税金、親戚づきあい、趣味、年に２回ほど家族旅行をしたりとか、
どうしても不定期の支出があるので、必ず月の収入内に抑えようとは固執しないで生活しています。
そして、１年を目安に貯金額を500万残して、残りの分を繰り上げ返済に回しているといった感じです。

でも、あと2年で子供が小学校に上がるので、
これからも今までと同額繰り上げられるかはわかりませんが、
普通に生活して、余った額を同じように繰り上げて行こうと思っています。

そんな感じですが、特に当人は無駄遣いしている気は無いのですが、
皆さんからみると、無駄遣いになるのでしょうかね。


>>1121さん

お返事ありがとうございます。
どのように家計をつけたら良いのか、ご教授願えますか？

[1123: 匿名さん]

>>1122=1116さん
うちも同じようなスタンスで、繰り上げしています。
一応、年間100万円を繰上の目安としていますが、別に固執しているわけではありません。
この繰上額が、リスク管理上のバッファです。
このバッファで十分だと感じるのであれば、「軽減型」でも「短縮型」でも、どちらでも良いのではないでしょうか？
1122さんが無駄遣いしているようには感じないです。
必要経費は毎月違って当然ですし、趣味などにある程度の金額がかかるのも普通のことだと思います。
（むしろ、この国の経済のためには、ジャンジャンお金を使うべき？（笑））

「軽減型」を勧めている皆さんのおっしゃることもわかりますが、月額数千円安くなっても破綻するときは破綻するし、それが数万円になって「軽減型にしておいて良かった」と思える日が来るほど軽減できるのに何年かかることやら、ということで、うちは「短縮型」です。

一応断っておくと、「軽減型」のメリットを否定するつもりもないですし、誰にでも「短縮型」を勧めるつもりもないです。

スレッドのタイトルとは離れてしまいますが、本当にリスク回避するなら、繰り上げしないで預金で持っていた方が良いですね。
「期限の利益」という言葉が何度か出てきていますが、その対価が利息です。
「軽減型」であっても、繰上返済をした時点で、繰上返済をした分は、その分の利息と引き替えに期限の利益を放棄しているのですよね。
つまり、例えば「100万円×10年繰り上げたとして、それで返済額が軽減される額」と「繰り上げしないで現金1,000万円を持っている」だったら、現金1,000万円の方がリスクに対応できますね。

そういう意味では、東京スター銀行などの預金連動型が、本当の意味でのリスク回避に一番向いているのかもしれないなぁ…と思う今日この頃です。

[1124: 匿名]

東京スター銀行のまわし者か？

[1125: 匿名さん]

1123です。
あはは、そう書かれると思った。
違いますよ。あそこ金利高いですし。
ただ、仕組みとしては興味深いなと思っているだけです。

[1126: 匿名さん]

住信の自動返済いいよね。

[1127: 匿名さん]

軽減型派のムキになるところが面白い。

[1128: マンション住民さん]

>>1119
>短縮派はそれだけのリスクはこれからも取れる余裕があると思っているから同じように返済しつづけているだけです。

「短縮は総返済額が少ないから金銭的に得だ」と思い込んで短縮にしたくせに・・・
正直に告白したまえ（笑）

>>1120
>過去の実績（毎年いくら繰り上げ何年連続何回目とか）、それで私は繰り上げ頑張ってる！って競い合ったらどうかな？

スレ違いなのでどっか別スレでやってください。

「短縮は総返済額が少ないから金銭的に得だ」という嘘を広めることをしないのなら、
どういう方法で返済しようが個人の自由だわな。
軽減でも短縮でも関係ないと高をくくって、
まさかの不測の事態のときにお金が足りなくなって、
自分で自分の首をしめることになったとしても自己責任ってことで。

[1129: 匿名さん]

要は、トータルコストを最小限にしたいのなら、軽減型でも短縮型でもいいから、一日でも早く元本減らしましょう、ということですね。

軽減型でも短縮型でも元本の減り方が同じなので、少しずつ繰上げする際に元本が金利上昇のリスクに対応できる範囲におさまっているのなら、必ず軽減型にしなければならないわけではないと理解しました。

すっきり。

[1130: 匿名さん]

そんなことで、すっきりなら
金利安く、短期で借りればすっきり

ここは、長期で金利高くもやもやスレデスヨ

[1131: 匿名さん]

>1130

それなら今年はフラット20Sがお勧めですね。
20年で返済する経済力がある方限定になりますがｗ