現在の経済環境で考えてみると実際のところどうなんでしょうか？みなさんは公庫、財形、銀行固定、銀行変動で順位をつけるとしたらどうしますか？
【タイトルを編集しました。2011.8.29 管理担当】
[スレ作成日時]2004-06-10 18:58:00
注文住宅のオンライン相談
財形住宅融資って本当に一番良いローン？
| No.2 |
by 匿名さん 2004-06-10 21:29:00
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削除依頼
このスレ荒れそうだな。
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|---|---|---|
| No.3 |
銀行にきまってるじゃん！テレビの宣伝でもやってるし、
公庫なんていまどきいるの？ |
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| No.4 |
来ましたよ！
この話しに乗ります？ 荒れますよ。 |
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| No.5 |
私は公庫財形！
乗りますよ！ |
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| No.6 |
人それぞれだけど、金利上昇が懸念されると、
リスクがすくないのは、団信・保証料除くと 住宅財形>銀行固定>公庫>銀行変動 では？ 総合では、 銀行固定>住宅財形>公庫>銀行変動 かな？ 資金あるなら、 東京スター銀行>新生銀行 が最強。 公庫10年は2.8％+団信+保証金アリ |
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| No.7 |
公庫財形、7月金利は1.5％より↑or↓？
予想集う！ |
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| No.8 |
当方、１００パー住宅財形融資です。財形1.5パーセント５年固定でも
5年後の利息は公庫以下。銀行の５パーセント固定は５年後の利息は 店頭金利適用ですよ 公庫２．７パーセントは確かにメリット無いかも、１０年後は３．７だしー |
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| No.9 |
経済状況を反映させるなら、↑
住宅購入を促進させるなら、↓ 個人的には、↑（株価上昇のため） |
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| No.10 |
長期金利も上昇してるしほぼ８０％↑じゃないでしょうかね
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| No.11 |
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| No.12 |
公庫は申し込み時の金利が適用ですが、財形は申し込み時？それとも融資時？
Ｈｐだと記載が無いので、どなたか教えてください。 |
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| No.13 |
申し込み時の金利です。私も１００パー財形融資です。例年の傾向としては７／１金利は
年間で一番下がるようですが、今年は↑のような気がして１．５％押さえちゃいました。 住宅購入を促進させる制度という意味合いからすると、５年スパンとはいえ他の融資と比べると 極端な変動はないと踏んでいます。 日経にもでてたけど、いま銀行は金利上昇をにらんでの優遇商品投入とのことで、今の条件で 判断するのはすごくリスキーだと思います。以下ご参考まで。 http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20040608AT1F0300E07062004.html |
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| No.14 |
財形(正確には財形転貸融資)申込者です。
財形住宅金融株式会社(以下、財住金)の「平成16年度 転貸融資 財形住宅融資のてびき」、P.7に明記してありました。 (以下、当該手引きのP.7より引用) [5年間固定金利制のあらましについて] 5年間固定金利制とは、融資申込み時の金利(「貸付決定等のご通知」記載の金利)が融資実行時から5年間適用され、その後5年毎に一定のルールに基づいて見直される制度で、そのあらましは次の通りです。 ※当初5年間適用される貸付金利(「貸付決定等のご通知」記載の金利)は、金融機関の借入申込受理日(財住金が、申込人から融資申込みを受け保障機関の審査が終了した後に、機構の代理店である金融機関に借入申込みをし、受理された日)時点の金利となります。 (引用ここまで。以下、金利決定の仕組み、融資実行後の貸付金利の見直し、などが記載されている) いわゆる申し込んだ時点でのその時の金利、とは言いかねるようです。 (タイムラグがあるため、*月*日までの申込みならこの金利、とは言えない) しかし、融資実行時点、ではないことだけは確かなようです。 あと、同手引きによると、新規貸付金利の決定日は、原則、1/1、4/1、7/1、10/1、だそうで。(金融情勢により上記日以外の改定もあるらしいですが、それはよほどの事態?) 金利決定については、正確には、実際の融資先(勤務先経由で申し込む財形転貸融資なのか(こちらは財住金)、公庫などの財形直接融資なのか)、などを詳しく確認されることをお勧めします。 私の場合、財形直接融資制度の存在は、「住宅情報STYLE」読んで初めて知ったので、分からないですし。 |
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| No.15 |
結局、乗るべき? ３５００万全額財形だけど
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| No.16 |
現金払いが一番いいと思う。
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| No.17 |
↑そりゃそうだね。面白いですね
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| No.18 |
公庫も金利が上がってしまったので、1.5のうちに財形を使うのは
有利かもしれません。5年後には景気が低迷して、また、金利が 下がってるかもしれませんし。5年先は分かりません。 だから選択が難しいんですね。 |
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| No.19 |
私は全額財形にするか迷っているものです。財形１００％で借り入れた方は、
5年後に金利が上昇したときのリスク対策を、どのようにお考えになりましたか？ |
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| No.20 |
19さん。
私は全額財形(昨年の1．15%の時)にしちゃいました。公庫との併 用も考えたのですが、融資をしていただく際の手数料、返済時の 振込み手数料だの色々考えた結果、一本に決めました。 まぁー、5年、10年、15年・・・後に、泣くか、笑うかは、神のみぞ知 るって感じです。 #金利が上がりゃ、給料も上がるでしょ（楽天的） でも、慎重に考えて後悔しないように頑張って下さいね。 ファイト！！ |
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| No.21 |
私も1.15％で全額財形、「元金均等」にしました。
５年後はわかりませんが、低金利の間にすこしでも元金をたくさん 返すことができ、有効ではないかと思いまいます。 財住金の保証料も、かなり安かったのがうれしかったし。 リスク対策は、元金均等にしたことと、ローン減税がある１０年間で 貯めて、繰り上げ返済にむけて頑張ることかな？（これまた楽天的） |
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| No.22 |
14です。
私は財形最大限(物件価格の80%弱)＋残りを提携ローン2年固定(キャッシュの頭金が少ないんです)、というとんでもパターンだったりします。 公庫を目いっぱい借りられて返済できる方ならば比較対象は公庫オンリーでしょうが、財形を素直に5年固定もの、と考えて銀行ローン(デベロッパーの提携優遇ローン含む)と比較しなおして、単純に有利と判断しました。 あと、会社によっては、財形に対しても利子補給とかの制度もあるみたいなので、調べられてはいかかでしょうか。 金利が上がったら…私の場合は元利均等なので、支払い金額増加額上限が1.5倍まで(元本充当率減りますが)、ということで、初期のうちに繰り上げ返済がんばるしかないかなぁ、と。 ローン減税分は固定資産税と団信保険料に消えますね。 さらに、私の場合は、銀行ローン繰り上げ完済が先だったりします。 財形一本でいける(さらには元金均等)人がうらやましかったり。 |
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| No.23 |
19さん：
私も全額財形で10年で組んでいます。1.28%なので金利負担もさほど感じません。 また、元金均等ですからすぐに繰り上げ返済してもあまりおいしくないんです。 ですからまずは繰り上げ返済せずにその資金を運用し 4年後の金利見直しの際にアップが予想される場合一気に繰り上げます。 |
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| No.24 |
私も財形がメインです。
金利上昇が懸念される現在、５年間の固定はうれしいです。 しかも、銀行金利より低いですし。 低いうちに、繰上げ返済ですね。 金利が上がれば、その時点で銀行と比較して乗り換えます。 財形から銀行への変更はできるけど、銀行から財形への変更はできないからね。 |
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| No.25 |
１９です。
皆様レスありがとうございました。 基本は元金均等・期間短縮・繰上返済なのでしょうかね。 あと乗換えという手もあるんですね。見逃していました。 まぁどこで借りても、以上が共通原則のようなものでしょうか。 |
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| No.26 |
14です。
>>19さん ・元金均等だと後からの支払いは減るが初期がきつい、繰り上げメリット少 ・元利均等だと、とにもかくにも繰り上げ で、財形からの乗り換えは後から出来るので、一定条件下での財形の確保、はよい手段だと思います。 蛇足：会社ごとの特殊事情 ちなみに、私は、現在の会社に勤務する限り(下記の利率でどこのグループ会社かばれると思います)、とんでもない利子補給がかかることが判明したため、元利金等繰上げ返済35年、で組みました。 (金利が2.0%までは、1.0%固定。2.0〜3.4%までは、その利子の半分を補充。3.4%を上回る場合、1.7%まで利子補給…逆を言えば、財形が5.1%まで悪夢的に狂騰しても、公庫2段目の3.4%と差がないことに…) |
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| No.27 |
>> 26さん。
「とんでもない利子補給」というのは、財形の金利が上がった場合の利子補給が少なすぎるということでしょうか。 また、「元利均等繰上げ返済35年で組みました」というのは、結局、銀行にしたということでしょうか。 （p.s. たぶん私と同じ勤務先です） |
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| No.28 |
>>14です。
>>27 某グループ会社共通ですね(カフェテリアプランメニュー) 私の借入は元利金等35年は財形です。繰り上げ繰り上げ、で返すつもりで。 (同時に借りる銀行も元利均等35年なんですが…) そのグループ会社の財形利子補給に関しては、上述のとおりで、 財形の金利が〜2.0%まで：自己負担金利は1.0% 財形の金利が〜3.4%まで：自己負担金利は財形金利の半分 財形の金利が3.4%以上：自己負担金利は財形金利-1.7% となっているんです、確か。 「とんでもない」というのは、少ない、というわけではなく、かなり多いと、という意味で。 元々財形融資の利率が、他の5年固定金利等に比して抑え気味に設定されているところへ、これだけ優遇課されると、「この制度使いなさい」と言わんばかり…。 デベロッパーの営業さんが、「これじゃ家を買え買え言っているようなものですよ」、と驚かれてましたし。 どちらにしろ、財形融資に関しては、各勤務先で、一定条件の利子補給制度とかがあるのが前提だったはずなので、会社によってはこれを上回る大盤振る舞いなところも絶対あるでしょう。 |
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| No.29 |
とても恵まれていて羨ましいです。
けどね老婆心なんだけど昨今の経済情勢をかんがみると その利子補給制度が借り入れ期間中持ちこたえられるか？というのも 考えておいた方がよいかもです。 経費の中では比較的削りやすいでしょ？ 例えば「金利の1％のみ会社負担」って制度が変わる可能性だって無きにしも非ず。 ですから利子補給がない場合を想定してローンを組んだほうが より安全かと思われます。 |
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| No.30 | ||
| No.31 |
利子補給制度のない私も財形メインです。
金利は神のみぞ知るですが、一般銀行より影響は少ないはず。 銀行は、今低金利でいいけど、景気回復と同時に、金利上昇！ うー、こわっ。 銀行の金利が低いといっても、財形の安心感はいいかと思います。 |
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| No.32 |
私も公庫財形メインで行くつもりです。
ローンは３５年組みますが、目標は５年以内に返すようがんばります。 住宅取得の減税分を考えれば、事実上の金利はかなり低いと想いマウス。 |
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| No.33 |
知っていました？
所得税は思っているほど１％まるまるかえってこないんですよ・・・。 |
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| No.34 |
↑ 所得に応じて
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| No.35 |
財形の５年後は、上がってもその時期の公庫証券化ローン程度
銀行の５年後は、市中金利-優遇利率（0.3パーセント程度？） どっちがお徳かは明確ですね |
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| No.36 |
最強だと思うぞ。
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| No.37 |
わたしも最強だと思います。問題は今後の上がり幅。今の社会状況からすれば１０年後に３.４％まで上がる確率すら低いと思うので公庫よりも有利かなーって予想しています。
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| No.38 |
ありがとうございます。>> 14さん
私も財形メインで考えていこうと思います。まだ、物件探しの段階ですが。 |
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| No.39 |
探している間に、財形貯蓄してね。
たまればたまっただけ、融資額が多くなるから。 がんばって！ |
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| No.40 |
>>14です。
>>38さん がんばって探してくださいませ。まずは物件とのめぐり合い次第ですね。 ただ、金利動向は要注意です。上がるか下がるかさっぱりこればかりは。 まぁ、上がっても銀行5年とかよりはそれでも有利でしょうが(だから財形が推されるわけで) >>39さんも言っていますが、必要なら可能なだけ財形貯蓄残高を積み増してください。 400万未満の場合、あればあっただけいいので。 ただ、全財形貯蓄の残高総計が400万以上あったら、財形融資上限4000万円の10分の1を満たしちゃっているので、あとはただの貯蓄になりますね。 あと、公庫、財住金のページにこんなのありました。 もうご覧になっている方も多いかとは思いますが、参考までに。 http://www.jyukou.go.jp/news/news/kinri_suii.html http://www.zaijukin.co.jp/hp/1yuusi/kinri_suii/kinri_suii_frame.htm (間違っても変動金利制なんぞに戻るなよ…その時借り替えるかは金利次第だけど) 財形の制度そのものについては、「超」長期的には独立行政法人雇用・能力開発機構や、果ては勤労者財産形成促進法がどうなるか、なんてことを議論する必要が出てくるでしょうが、公庫や年金住宅融資の今後に比べると、制度としての変動のリスクはまだ低いのではないかと思います。 |
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| No.41 |
結局、全額財形融資にしちゃいました
まあ、後は何とかなるでしょう....ね |
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| No.42 |
7月の金利 明日発表？
1.5％より ↑？ ↓？？ |
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| No.43 |
よくわからないのですが、財形の５年後の金利ってどのように決められるのでしょうか？
どなたか教えてください。銀行は確か短プラが基準ですよね！財形もそうなんでしょうか？ |
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| No.44 |
1.67出ましたね
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| No.45 |
まじ？上がっちゃいましたね
７月申し込みなので、悔しいです |
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| No.46 |
金利上昇傾向↑
5年後にまた下がっているといいなぁ・・・。 |
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| No.47 |
1.68では？ 次回１０月もしくは１月下降していることに期待！
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| No.48 |
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| No.49 |
７月申し込みなので、あきらめます。運悪いなー
５年後に、１パーセント代のままを祈ります.... できれば、１０年後も１パーセント代だといいなー |
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| No.50 |
皆さんに質問があります。素人で申し訳ありませんが、
財形に貯蓄している預金を自己資金に考えておりますが、 借入れ決定後、支払いまでに預金を利用できるのでしょうか？ |
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| No.51 |
>>14です。
>>50さん 私はこれで失敗しました。 物件探しを始めた時点で、財形貯蓄以外の現金貯蓄が無いも同然状態でした。 財形貯蓄全般ですが、取り崩すのに当然時間がかかってしまうので、即座に動かせる現金資産とは扱えないです。 私が契約した物件に限らないと思うのですが、契約時点で頭金を1割求められる物件が多いと思います。 しかし、財形の借り入れは、財住金の場合、契約書(!!)のコピー、金融機関の財形貯蓄残高証明(これも発効日等の期限の制約があります)等を元に、融資決定を出す形です。 ですから、契約前後時点での、自己資金（頭金）への算入は、実際問題として無理でしょう。 よっぽど財形貯蓄額が多くて、財形残高を400万(＝最大融資額4000万円の10分の1)残してそれ以外を解約して潤沢に現金を確保出来る、ようなケース以外では無理でしょう。 さらには、財住金の場合、融資決定時の保証料が、決定後二週間以内に振り込まないといけないので、「後からかかる」イメージの諸費用のうち、相当額を前払いしないといけないです。これは滅茶苦茶痛かった。 諸費用は後から、というイメージを完全にひっくり返されましたから。 実際、私は、デベロッパー担当者と話し合って、公庫＋提携ローンで仮審査を通す一方、親から緊急に頭金を立替払いしてもらって契約、財形融資の保証料も(情けなくも)立て替え払いしてもらい、それらが完了後、財形をおろして親にこれら一時借金を返す(&残ったお金を残る諸費用に充当する)、という綱渡りを強いられました。 上記の通り、私の場合は財住金ですが、公庫財形の場合も、残高証明とかいろいろあるでしょうから、契約前後に財形貯蓄を取り崩すのは実質困難と思われます。 てなわけで、現金預貯金も重要、というのが、痛い目を見た私の経験談です。 |
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| No.52 |
51様
ご回答ありがとうございます。私の場合、頭金はすでに1割を入金済みで、来年9月の入居予定です。 ローンの決定は7月ころであったと思われます。現在金融公庫は2.75%（当初10年）にて 押さえております。銀行の一部借り入れは考えておりますが、メインを金融公庫か、財形融資の どちらにするか考える次第です。来年まで様子見をする予定ですが、本当に迷うところです。 |
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| No.53 |
>>14です。
>>50さん 頭金1割がもう済んでいるのなら私みたいに慌てることはないわけですね。 すばらしいです…うらやましいです(私が無知だったとも言います) そうなると、財形は財形公庫直接融資、ってことでしょうかね。 それならば、公庫に以下の点を確認してみてください。 ・財形を申し込む場合の融資決定時期 ・融資決定以後の財形貯蓄の引きおろし可能時期 ・融資決定後の保険料の支払い時期 参考までに、財住金の場合だと、 ・財住金に申し込んでから3〜4週間で融資決定の連絡が来る ・融資決定以後の財形貯蓄の引きおろしは自由 ・融資決定の連絡から2週間以内に保証料振込み ・(おまけ)融資決定の翌年度末までに融資実行が必要 でした。 今の大規模タワーマンションとかだと、来年度になってから申し込まないとダメなケースもありそうです。皆様、お気をつけを。 |
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| No.54 |
14さんありがとうございます。
早速確認をとってみます。 ところで、ソニーバンクが0．7%金利優遇を始めましたね。これで、財形の金利の安さが薄らいだ ような気もし、非常に迷っております。来年まで静観しながらゆっくり考えます。 保証金なし、変動ならば、繰り上げも手数料無料は魅力的ですよね。 変動ならば、現在は１％ちょっとで借りられる計算ですものね。 |
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| No.55 |
ソニーバンクでは元金均等払いができない。
このあたりが選択の分かれ目でしょう。 |
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| No.56 |
>>14です。
私の場合、物件価格の8割を財形、残りの頭金との不足分をデベロッパーの提携ローン、の組み合わせでしたが、提携ローン側も、通常は抵当権一位必須ですが、公的融資の後順位ならばOKとのことで(くどいほどデベ側に念押し確認を依頼しました)、全期間0.7%優遇適用、は問題なし、となりました。 物件とデベロッパーによっては、こんなものありってことで。ソニー銀行は公的融資に対する後順位が不可だったはずです。 ただ、財形、銀行、共に元金均等にはしなかったので(財形はもったいなかったかも、銀行は元金均等選択不可)、銀行、財形、の順に繰上げ返済、の予定です。 また、財形に関しては、銀行の固定金利5年ものと比較すべきと考えているので、財形有利は動かないと思います。 |
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| No.57 |
質問させて下さい。
会社で一般財形を積み立ててるのですが、この財形で住宅金融公庫の 財形住宅融資は使えるのでしょうか？ 住宅財形を積み立ててないとダメなのでしょうか？ |
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| No.58 |
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| No.59 |
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| No.60 |
財形の利率が上がりますよ。しまった-！我が家は来年の3月入居です。
財形一本で借りる予定にはなっていましたが、7月に利率が上がって しまいました。次回の10月にはまた上がるみたいですよ。（現に公庫が あがりましたから）4月に申し込んでおいたら計算すると50万は5年間 で浮いたのに・・・今月もう申し込みます。 検討されている方はお急ぎになった方が良いですよ。 |
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| No.61 |
財形融資を使いたいけど、企業が出資していないので、
負担軽減措置という証明を用意し、金融機関で申し込む というやり方があるそうなんですが、 この場合融資限度額はかなり制限されてしまうらしいんです。 このことに詳しい方いらっしゃいませんか？ というか金融機関にいけば教えてくれるのでしょうか。 |
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| No.62 |
限度額は同じではないですか？
４０００万円以下、物件価格の８０％以内、残高の１０倍まで（但し残高は５０万円以上を１年以上かけて） 財形直接融資でしょ。 利子補給制度が会社にあるかどうかと、会社が中小企業か大企業かの証明のことですよね。かっては３つのケースで金利が異なりました。 |
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| No.63 |
>>60
長期プライムレートが７月と８月は連続して下がりました。６月水準よりはまだ少し高いですが。 １．５％から７月申し込みから１．６８％となりましたが、また１．５％近くまで下がると思います。 自分は６月末の駆け込み１．５％です。 |
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| No.64 |
63さん。
公庫財形融資の金利は長期プライムレートを基準に決められているってことですか？ 上のほうに銀行は短期プライムレートを基準だと書き込みがありますが．．．。 公庫財形融資の金利は何を基準に決めているのか？この重要な点についてご存知の方いらっしゃれば教えて下さい。 |
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| No.65 |
この辺の話が参考になるでしょうか。
基本は政府の財政投融資です。 http://allabout.co.jp/house/housingloan/closeup/CU20040628A/index.htm |
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| No.66 |
財政投融資金利と長期プライムレート、公定歩合などの推移グラフです。
http://www31.ocn.ne.jp/~j_saijo/tukig1.gif 長プラと財投金利は正の相関関係が強いです。 長期プライムレートは企業に貸し出す最優遇金利ですが、５年もの利付金融債（旧日本興業銀行から移行した銀行が発行する）金利＋０．９％を標準に毎月１０日前後に決定されます。 |
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| No.67 |
財形って金利安いけど将来金利が上がることも頭に入れていないと
利息ばかり支払って元金が減らない事態になるって聞きましたけど どうなんでしょうか？それより民間の銀行の10年段階金利が良いって 業者さんが言われるんですが・・・。誰か教えてください。 |
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| No.68 |
>>14です。
>>67さん それ、かなり無理な理屈です。 財形で元金が減らなくなる事態は、理論上の可能性では、確かにありえます。 金利上昇時に、月支払い金額の増加上限が1.5倍までとなっているので、それ以上に金利が上がってしまっていた場合は、確かに元金が減らない事態は生じえます。 でも、支払い金額が1.5倍に増える、って、どれだけのとんでもない金利上昇なのか、ということになりますよ。 (元利金等返済の計算式はよくわからんので詳しい人プリーズ) あと、今のは、元利金等払いの話で、財形の目玉とも言える元金均等返済にしてしまうと、「そんなの絶対関係なく元金が減っていく」ことになり、最後まで完済したら未払いなんて残りません。(その代わり月支払額が増える場合の上限はないようですが) 元金均等は最初のスタート時の負担が大きいので、選べる人がうらやましくはありますが。 元金が減らないことを一番想定すべきなのは、財形のような短期固定よりも、一般の変動金利ですね。5年間支払い金額は一定だけど半年毎に金利が見直される、というんですから、金利上昇局面では、元金減らないどころか、期間内での元金充当率が減る、最悪、元金が一円も減らずに未払い利息が発生しうるというものでもあります。 まあ、確かに、金利が急上昇することに対する危険を回避したいのであれば、それは確かに公庫とかそういった全期間固定にすべきなんでしょうが。(財形や民間銀行短期固定より高い利率で安定を買うわけで) 民間の銀行の10年段階金利、というのがよくわかりませんが(公庫みたいに11年以降金利があがる全期間固定金利?) あと、団体信用生命保険料が枠内でそれでいて十分安い利率ならばそれは魅力的でしょうが。＜銀行 |
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| No.69 |
財形の最大の難点、それは退職時に全額清算ということ。
つまり完済までは、そう簡単には会社を辞められないという事実。 転職先がしっかりした会社で、借り替えの融資を引き受けてくれる金融機関があれば問題ないですが、、、 その確約がない限りは、どんなに転職したくてもできません。。。 少なくとも私の会社の場合はそうです。。。 なので、利子補給は魅力的だったのですが、自由な身を確保しておきたくて、私は財形はやめました。 |
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| No.70 |
>>68さん
あらららら。 それはなんと…＜退職時全額精算 融資時に個別に事情を確認する必要があるようですね。 公庫財形もそうなんですかね? FAQ等が見当たらないです。 財形住宅金融を利用した転貸融資の場合は違うようです。＜退職時 http://www.zaijukin.co.jp/hp/2q&a/q&a_0_05.htm |
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| No.71 |
財形ではないのですが、社内融資も退職時に全額返済なので、やっぱり気軽に借りられません…自由を確保したくて利用する人は減っているそうです。
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| No.72 |
>>68
退職時に全額清算するのは、財形転貸融資、つまり勤務先を通じて 融資を受けている場合です。 70さんのおっしゃるように、財住金の転貸融資、公庫の財形直接融資 の場合は、退職しても清算する必要はありません。 |
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| No.73 |
68に「さん」を付けなかったのは、意図的なものではありません。
68さん、失礼しました。 |
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| No.74 | ||
| No.75 |
あぁ・・・68さんじゃなくて、69さんだし・・・。
夜更かしは控えましょう(^^; |
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| No.76 |
>>68さん有難うございました。銀行の10年段階金利は公庫と同じような当初
10年間と11年目以降の金利が確定しているもので、保証料は無料で手数料も 5,250円、団信不要、金利当初10年間2.9％11年目以降3.9％です。適用金利 は申し込み時金利だそうで、とにかく悩んでいます。業者さんは、過去の金利の 推移表を見せてアドバイスをくれています |
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| No.77 |
＞＞68さん76ですが、ちなみに元利均等返済です。アドバイスお願いします。
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| No.78 |
７６さん。
おっしゃってるローンはＪＡでしょうか？でも実行時金利だし・・。差し支えなかったら 教えてください。 |
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| No.79 |
68(14)です。
>>76さん なんかずいぶん大盤振る舞いですね? 保証料無料、団信不要、融資実行時ではなく申込み時、の二段階固定ローンって…。 金融機関側の条件を詳しく書いてもらわないと、難しいですね。 何がしかの縛りがなければよいのですが(繰り上げ返済が不可または手数料が馬鹿高い、とか、根抵当権を設定される、とか)。 ちなみに、団信がなければ、死亡時のローン債務はそのまま家族に残りますよ?(生保の死亡保険金で払う?) ただ、ここのスレッドの本論である「財形融資」との比較からすると、政策的に低く押さえられている5年固定ローン(団信考えてもずっと民間銀行のキャンペーン金利が続いているようなもの)である財形vs各種長期固定ローン(公庫も含む)、の話になりますね。 既に上述の通り、5年固定、なので、脅しとして言われている、元金や利息の未払い発生については、次回利率決定時に支払い金額が1.5倍以上に膨らむような利率高騰がなければ、発生しません。 ただ、5年でそこまで金利上昇するというのは、違う意味で、どえらいことになります…(バブル再来?)。 11年目以降の二段目金利に入ったときに、どれだけ残債が減らせているか、が勝負ですね。 そういう意味では、スタート時の低金利ってのは実は非常に大きいと思う今日この頃…。 なお、繰上返済のスレッド、32番に、支払い金額のExcelでの計算方法が簡単に書かれています。 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/nandemositumon/ (一度、細かい利率の数字を計算してみましたが(現行1.68%の金額が1.5倍に膨れる利率)、間違った時がまずいので、書くのはやめました) |
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| No.80 |
地銀です。団信は未加入と意味じゃなく団信料銀行負担という意味です。
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| No.81 |
63さん良いですね1.5％なんて。結局ウチは1.6％で落ち着きそうです。
5年だと50万ぐらいも違うなんて損した気持ちですが。 10月は恐らく上がるのではないでしょうか？公庫は上がっていますし。 これはちょっとした賭けでドキドキですね。財住金の方は会社ごとに 担当者が決まっているので、内部事情も知っていて安心しました。 出資会社じゃない人はいろいろ資料を揃えなくてはならないみたいで 話を聞くと大変そうでした。 これで、旦那は会社と結婚してしまったのですね。ちょっと可愛そう。 その代わり早期返済を目指します。 住宅購入のマニュアル本などを読むと、どこも「元金均等返済」が 得と書いてありますが9割方の方が「元利均等返済」らしいです。 我が家はもったいないので1割の部類を選びました。皆さんはどんな 感じなのかな？と思いました。 |
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| No.82 |
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| No.83 | ||
| No.84 |
全額、財形で借りる予定の者です。
元金均等と元利均等で迷っています。 繰上げ返済をバンバンする予定でも元金均等がお得でしょうか？ やっぱり10月で利率上がりますよね〜。 |
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| No.85 |
>>84 さんへ
７月に１．５％から１．６８％にあがりましたか。 この時は長期金利が１．６％から１．８％くらいまで急上昇した少し後です。 今の長期金利は１．７％くらいで前後しています。このままなら、１．６％くらいに下がるということになると思います。 まだ確定ではありませんが。 元金均等は最初の頃の支払額が多くなるので、一杯一杯でローンを組む人にはお勧めできないということです。 余裕で返せるなら、当然元金均等を選択するべきです。ただし、住宅取得促進税制（ローン残高に応じた税額控除）の恩典は多少少なくなります。 公庫は手数料がそんなに高くはありませんから、繰上げ返済は元金均等でも元利均等でもご自由に。 |
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| No.86 |
84さんではないですが、横から失礼します。
>85 10月から財形の金利は下がりそうなのですね。 まさか1月はまだ予想できる人はいませんよね・・・？ 3月末引渡し物件を申し込んだのですが 財形をメインに考えているものの 物件価格の8割まで借りられるのに まだ残高がその１０分の１に達していません。 そこで11月と12月の月給+ボーナスで 積み立てを増額し、満額借りられるようにしたいところですが 12月の給料日（21日）後に融資申込みをしたら 1月になってしまいますよね。 また、頭金をあまり用意出来ないので 財形を満額借りた場合でも、残金を 共済（2.26％25年）と提携銀行ローン（1.5％3年固定 35年）で 数百万円づつ借りる必要があります。 この場合、年収に対する返済割合から 財形で元金均等払いを選択不可、という可能性はありますか？ また、年末までかけて財形借入額の割合を増やすことにより もし元金均等が選べなくなるとしたら 財形を現時点の残高で、その１0倍額を元金均等で返済したほうが （その分提携銀行ローンの借入額が増えます） 得なのでしょうか？ |
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| No.87 |
インコのチルさん、ありがとうございます。
財形の申し込みはもう少し待ってみようと思います。 待ちきれなくて申し込みするかもしれませんが・・・。 |
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| No.88 |
元金均等35年と元利均等30年なら
どちらを選ぶべき？？ やはり期間は長いほうがいい？？ |
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| No.89 |
>>88 さんへ
ＥＸＣＥＬのＰＭＴ関数を使って、元利均等払いの支払額は自分で計算してみましょう。 現在価値はマイナスで借入額、将来価値は０、期間は月数（返済年数×１２）、期首か期末かは０、これで団体信用生命保険とローン保証料以外の計算はできます。 元金均等払いはだれでも計算できますね。 ４０００万円を３％で借りた場合、最初の支払い額は次のようになります。 元金均等では、２０年：２６６６６６円、３０年：２１１１１０円、３５年：１９５２３８円 元利均等では、２０年：２２１８３９円、３０年：１６８６４２円、３５年：１５３９４０円 金利が１．５％だと、元金均等の３５年は１４５２３８円、元利均等の３０年は１３８０４８円。 長期プライムレートは今月も下がりました。（１０日発表） |
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| No.90 |
うちも８６さんと同じく財形利用狙いです。来年春完成のマンション契約し、公庫と提携ローンをとりあえず申し込んでますが、
いま財形貯蓄が６５万しかなく、先日社内で更新時期がきたときに増額手続きし、１２月時点で１００万まで到達させ、そのときの金利の動向で、１０００万財形から借りようと思っている３本たて計画です。 とりあえず頭金２割は確保できたので、あとのローンを、公庫１本or公庫＋財形or公庫＋提携or財形＋提携or提携１本のどれかにと考えてます。 長プラ、公庫が下がったので財形も下がるよう期待してるんですが・・・・ |
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| No.91 |
10月に金利が下がりそうな気がしてきました。
とりあえずすぐに申し込めるようにしておいて、発表を待とうと思います。 ４日前の２７日に発表でしょうか？ |
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| No.92 |
いや、２週間くらい前に発表のはずです。
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| No.93 |
金利は、まだ１.６８％でしょう。金利については予断を許しません。
公庫が下がってますので、下がる可能性はありますが・・。 逆に９月の情勢をみて上がる可能性も出てくると思います。 |
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| No.94 |
ぶっちゃけ、どうでしょう？
財形が10月に金利が上がるか、下がるか？ この点、これを見ている皆さんの予想が知りたい! 少し下がると予想しているが、いろいろ詳しい方 がいらっしゃるのでどう考えているか？ お願いします。 |
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| No.95 |
うー、上がると担当者から予想され我が家は1.68％で契約書送って
しまった。 下がるのか？？？下がったらメチャ悔しい。7月は1.5％で10月でまた 下がったら意味がない。 実行は来年３月なので、10月にもし金利が下がったら、一旦取り消し （解約）して再契約ってできるのですかね？？？ |
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| No.96 |
長プラは、９月１０日に０．５％また下がりました。
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| No.97 |
前月の１０年物債券の利回りと連動しているらしく、９月ものの利回りが
判明する時点で１０月からの金利が上がるか下がるかはわかるといわれ、 申し込みだけしておいて、９月までの金利と１０月からの金利を二股かけ てました。（＝上がるのなら９月までの金利が適用されるように駆け込み、 下がるなら待つ）。その後連絡あり、今回の改正では下がること確定したと。 ６年目以降はわからないですがとりあえず一番残高の大きい当初の５年 が低い金利になるので喜んでます。因みに公庫と財形と半々くらいに してます。全額財形にしたい誘惑に駆られましたが、もともと結構ぎりぎり なので５年目くらいで財形金利が大きく上がると破綻してしまうので。 |
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| No.98 |
私も、２３００万のローンを公庫と財形を半々くらいで借りようと計画してるのですが、来年春入居なので、１０月の金利及び１月の金利を見て、１２月に判断しようと考えてます。
財形の金利があがるようだと、公庫＋銀行も検討中！ですが、いまのところ５年固定と考えると銀行より財形のが金利低いですよね！ |
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| No.99 |
１０月からの金利が下がるというのは間違いないのでしょうか？ローンを組む直前なので大問題です。
詳しい方教えてください。 |
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| No.100 |
10月の金利が上がると聞いて、9月の月初に駆け込み申込みをしてしまった。
今日、融資OKの決定通知が届いた・・・どうしよう延期もしくわ、解約再申込み 出来ますかね？ |
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| No.101 |
>98さんへ
自分も公庫と財形を半々で借りようと思っていますが、公的融資比率は80%までなんじゃないでしょうか？ 色々と調べてるのですが、段々頭がごちゃごちゃになって来てしまって．．．。 ローン全額、公庫+財形で借りられるんでしょうか？ |
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| No.102 |
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| No.103 |
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| No.104 |
ネットバンクなので直接は参考にできないかも、ですが、
ソニー銀行が既に10月の適用金利を発表していますので、 ご参考までに上げておきます。 6月 7月 8月 9月 10月 変動金利 1.759％ 1.764％ 1.765％ 1.764％ 1.764％ 固定金利2年 1.918％ 2.048％ 1.985％ 1.963％ 1.923％ 固定金利3年 2.073％ 2.273％ 2.195％ 2.145％ 2.088％ 固定金利5年 2.438％ 2.736％ 2.663％ 2.552％ 2.474％ 固定金利7年 2.818％ 3.153％ 3.114％ 2.943％ 2.862％ 固定金利10年 3.241％ 3.571％ 3.569％ 3.376％ 3.290％ これを見る限りでは、10月金利は落ち着いているようですが・・・ |
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| No.105 |
出ましたね。
10/1〜 1.68%⇒1.62% |
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| No.106 |
もっと下がるかと思ってました・・・。
下がった事はうれしいのですが。 |
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| No.107 |
７月の上がった分の三分の一しか下がりませんでしたね。
何か理由がありそうな。 長期金利は元の水準近くまで下がっているんですが。 |
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| No.108 |
この分だと、3月実行予定組みは
1月の金利を見てからどちらかに申しこんだほうがよさそうってこと？ （1月にもう一声下がってくる可能性大？） |
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| No.109 |
ぼくも、１０８さんの意見と同じくです。
ただ、１月申込みで３月間に合うのでしょうか？ |
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| No.110 |
10月の金利発表待ちで、下がったいたので、
10月に申し込むか、1月発表を待ってみるか迷っています。 （1月まで待っても、融資実行は来年夏なので時期的にはＯＫです） しかし、1月の金利発表っていつごろあるのでしょう。 普通ならば発表月の７〜3日程前ですが、 12月の年の瀬の発表であれば、金融機関の年末休みや繁忙期にあたるため 年内申し込みに間に合うのか等、待つのにちょっと不安があるのです。 ご存知の方がいらっしゃれば、教えてください。 |
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| No.111 |
やられた！！！1.62ですか。駆け込み申込みして失敗。でも財形担当者
が上がるって言っていたから・・・こっちも勉強しないとダメですね。 プロなのにちょっと！と言う感じです。1月の金利楽しみですね。 |
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| No.112 |
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| No.113 |
マンションだと竣工が早まり、入居が早くなるのは良くあると聞くので
三月入居予定ですが、１月を待たずに申し込もうと思います。 ちょっとでも下がったから、ま、いいかなぁ〜と言う事で・・・ |
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| No.114 |
公庫に確認したら１月申込みでも大丈夫とのことでした。
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| No.115 |
ここのところ、長期金利が大幅に下がっています。（１．４％から１．５％。８月から見ても０．２〜０．３％マイナス。）
かたや、石油価格が高騰。デフレがいつまで続くのか。 |
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| No.116 |
公庫が２．９％にあがるらしいから、財形もあがるのではないでしょうか？
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| No.117 |
え？公庫また上がるの？
そしたらみんなみずほの新型住宅ローンにしてしまうのでは？ 財形は1.62％のうちに申し込むしかないかな。 |
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| No.118 |
１０月発表公庫金利は２.９％へ上がる予定です。
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| No.119 |
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| No.120 |
平成16年10月14日(木)記者発表 公庫の融資金利改定
基準金利適用住宅 当初10年間 2.90％ 11年目以降 3.35％ |
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| No.121 |
公庫の金利って、どうやったら前もってわかるの？
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| No.122 |
そりゃ、関係者ならわかるでしょ。
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| No.123 |
とりあえず、2.8％で限度額まで今日申し込みました。
あとは、１月の財形の金利が出たら財形との割合を考える予定。 暮れまでに公庫が2.7％以下に下がったらガッカリだけど。 |
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| No.124 |
またまた長期10年物国債金利ダウンしてきてるねー。予断をゆるさない
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| No.125 |
来年３月にＡＬＬ住宅財形でローンを組む予定のものです。
１月発表の金利を待つか、現状の１．６２％で申し込むか迷っています。 同様に検討なされている方々ご意見をお聞かせください。 ①１月の金利発表後、もし金利が上がる場合、１．６２％で申し込めるもの なのか？ ②もしそれが可能である場合、１．６２％の申し込み期限は 具体的に１２月の何日までになるのか？ ③１月に金利は下がるか上がるか（予測）？ |
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| No.126 |
１２５さんと同じく悩み中です。
我が家は会社経由の申し込みなので１２月中に書類は出して１月の金利が わかった時点で どちら（１２月ＯＲ１月）にするか融通してくれるようです。 会社の利子補給など優遇があるので 公庫はやめて財形一本にしようかと 思っていますが ３８００万という高額なローンを組むので５年毎変動というのが ちょっと気にはなります。また主人の会社の財形なので共有名義にできないので 今のローン減税の恩恵を私が受けれないのも残念。でも、私一人ではローン審査 通るような職種ではなく あきらめようかなーと思っているところです。 会社経由の財形のためか？公庫と違い ローン開始後 元金均等と元利均等の 変更や借り入れ期間の延長などは出来ないようでちょっと悩んでいます。 元金均等でスタートして 辛くなったら元利均等に・・・とか計画していたので。 その辺 １２５さんいかがですか？ |
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| No.127 |
>>126
対象物件を共有名義には出来るはずですよ。連帯債務に出来ないだけではないんですか？共有名義だと連帯保証は求められます。 事実とすれば「住宅資金を出すのは主人だけ」と会社が指定していることになります。贈与税が絡んできますから。そんなアホな会社はありません。 財産形成貯蓄ですよね。何のための制度か考えていただければ理解できると思います。 |
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| No.128 |
>>127
補足。連帯債務でないと、確かに住宅ローン減税は契約者本人だけしか受けられません。 |
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| No.129 |
125です。
126さんお返事ありがとうございます。うちも会社経由ですので、 同様に融通してもらえるか会社へ問い合わせてみます。 しかも、会社経由の財形だと各種変更手続きに制約があることもあまり 意識していませんでしたのであわせて聞いてみます。 ちなみに、うちに元利均等３５年のフルローンを予定していて、 年明け単位に繰越返済していく予定です。 |
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| No.130 |
１２７さん ご指摘ありがとうございます。 間違いました。
もちろん共有名義にはできますが 公庫と違い？我が家が利用する財形では 連帯債務者という形になっても 減税の恩恵にはあずかれない・・・と言いたかった のです。 保証料など主人の会社が負担してくれるのでローンは主人名義だけで いいかなーと思いつつあります。 もちろん物件は頭金の部分もあるので持分割合を検討して 共有名義にしないとまずいと思いますが。 でも結局 私はサブで主人に頑張って頂かないと 払い続けられないのだから・・・欲出さず 財形一本にしようかなと。 １２５さん 申し込み前の審査に３週間くらいかかるようなので１２月初旬に提出が いいようです。それから主人の会社は形式的な形ですが事前審査という書類を提出 してから 本当の申し込み用紙がもらえるようです。お互い繰上げ返済頑張りましょう！ |
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| No.131 |
財形では共有名義にした場合、必ずその相手方に担保の提供を求められます。
これは連帯保証。 連帯債務は、契約当事者が支払い不能になった時に、競売とかの手続きを経ず、すぐに代わりの支払いを求められる契約です。 この場合はローンの支払い割合を確定申告時に二人の連名で所轄の税務署に届出することになっています。ローン残高証明書の原本を提示して確定申告をすれば、両者とも住宅取得促進税制の恩恵に与れます。 |
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| No.132 |
>>131 補足
＞すぐに代わりの支払いを求められる とは、「毎月の返済分の支払いを代わりに支払っていく」という意味です。 未払いの延滞金も支払う必要があります。 それでも払えなくなって、ようやくローン事故、やがて競売。そのように連帯債務の場合は事柄が進みます。 |
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| No.133 |
フラットよりいいかも・・・３５年かけて払うなら別だけど。
２０年で考えてるので悩み中です。 同じように財形とフラットで悩んでる人います？ |
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| No.134 |
私は、20年返済で財形(元金均等)にしましたよ。
今なら1.48％だし、5年後以降全期間が3.5％になったら、 返済総額がフラットと並ぶくらいかな。 フラットは保証料・繰上返済手数料無料だから、その分を考慮しても 3.4％くらいで並ぶかな。 ここまで金利が上がるとは、ちょっと思えないかな・・・というわけで財形。 |
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| No.135 |
①公庫1/3財形2/3で既に申請しており、その後フラットが登場し、どちらにするか凄く悩みました。（財形1本にしたかったのですが、返済までの期間ちと心配なので、公庫1/3つけました。）
35年かけての返済なら迷わず、フラットです。私も20年完済予定。申請は30年にしているのですが、繰上げ返済で調整予定。 そのため金利動向をみながら、繰り上げ返済を財形か公庫かに決めようと思っています。財形の金利にあやかれるし、あばよくば5年後金利↓だとラッキーと考え既に今月『②フラット』見送り『①財形＆公庫』 に決定しました。 最終的には、①でも②でもどっちに転ぶかは同じ確立だし、短期的な金利だけみても変わらない感じしました。繰上げ返済手数料がないフラットに魅力はあったのですが。。。 |
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| No.136 |
私も財形とフラットと悩んでます。財形とフラットって併用可能なんですよね。併用しようかとも思ってます。
でも併用するメリットって何かあるんでしょうか・・・。 |
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| No.137 |
134さん＞と同感です。結果、財形重視に決定。ちなみに財形1.15公庫2.0 フラット（八千代だと）2.48の条件（フラットは月によりいくつになるか？不安材料）
の判断材料でです。 財形も急激に高くなると考えにくいと思いました。財形とフラット併用はしらなかったです。どちらにしろ悩みますよね。 |
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| No.138 |
現時点では、フラット35と財形の併用は不可です。
うーん、あと半年、一年早ければのったのに…。 住宅金融公庫の「平成17年度事業計画案の概要」、２の(1)のク http://www.jyukou.go.jp/index/news1629.html 現在、財形(5年1.50)＋提携ローン(2年1.30)なので、財形の一部を証券化ローンで扱えればベストだったんだけど。 どのみち3月入居なので間に合いません(涙) 財形の暴騰は考えにくいんだけど、低利の完全固定部分があればそれにこしたことなし。 |
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| No.139 |
そうですか・・・。財形とフラット併用はまだ施行されていないんですか。うちは１０月入居なのですが
間に合わないでしょうか？ |
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| No.140 |
今年の4月から財形とフラットの併用可になるそうですよ。
(問い合わせたので、まず間違いないと思います。） |
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| No.141 |
４月からですか・・・ありがとうございます。うちはローン３０００万なんですが、財形１対フラット２で
いこうかと思っています。 |
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| No.142 |
４月から・・・金利上がるのでしょうか、それとも下がる？
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| No.143 |
財形1.15%で返済中です。さすがにこの金利では繰り上げする気になりません。ローン減税で1％（実際は0.8％）帰ってきますからね。
3700万借入、25年返済、元利均等です。 金利改訂時には元金は約3000万になってます。繰り上げ返済可能額は2000万なので、金利動向をみて幾ら繰り上げするか考えます。 私は公庫財形でしたが、財住金出資企業だと保証料が公庫財形より安いのでうらやましかったです。 |
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| No.144 |
１４３さん、おめでとさんです。
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| No.145 |
>>143
1%といっても、残高3000万だとして、30万でしょ？ 残りの返済期間を考えると、繰上げしたほうがとくでしょ？ しかも元利金等だし。 元金均等を選択しているおいらでさえ、月々4万アップして10年繰上げしているよ。 ちなみに、計算上は、150万円分の無駄な利息がなくなる。 減税分に比べれば、かなりのメリットがありますけど。 繰上げもやり方によっては、メリットがありますよ。 ちなみに、財形住宅融資の利息は、1.5%ですけど。 |
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| No.146 |
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| No.147 |
>>146
嘘を行っていると指摘しているわけではないですよ。 たんに、資金に余裕があるのであれば、利率が低くても繰上げをしたほうがメリットが発生するといっているだけですよ。 ま、1.15%ってのは、かなり低い利率なのは事実ですけど。 それでも余裕があれば繰上げor月額アップにより無駄な利息を圧縮できますよ。 （言うまでもありませんが、手元にもちゃんと現金を残すべきですけど。ま、1,000万くらい残しておけば、とりあえずは大丈夫でしょう。） |
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| No.148 |
>>145
普通は繰上げしたほうがメリットがあるのは承知してます。今もその気になれば600万は繰り上げ出来ます。 けど、金利1.15%でローン減税で0.8%返って来るので実質0.35%ですよ。 私の場合、会社の社内普通預金が0.5%（税金引いて0.4%）ですし、300万までの住宅積立は0.65%（無税）なんです。 無理して返したほうが今の状況では損しそうなので。 |
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| No.149 |
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| No.150 |
財形を選ぶ人は5年固定っていうリスクをキチンとヘッジしているんですね。
銀行の3年固定1%でその後の金利がどうなろうと知ったこっちゃ無いっていう人達とは違うんですね。 恐れ入りました。 |
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| No.151 |
リスクヘッジを考えて、固定・流動金利、元金・元利、財形・公庫・銀行、などの組み合わせを考えるものです。
それぞれのローン割合、さらには、繰上げ返済時の返済方法の選択など、やり方によっては、かなりの無駄が省けます。 1年目に繰上げをしましたが、シミュレーション上では、150万円くらいの無駄が省けましたよ。 もちろん、これからも経済情勢をにらみながら、自分の資金と折り合いをつけながら、さらに無駄を省きますよ！ 無知＝無駄であることを、よくよく理解していただきたいですね。 |
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| No.152 |
>>151
いろいろ組み合わせたら手数料だけでも大損じゃん。＊＊みたい。 財形一本で、繰上げして10年で返す予定で居るのが最強でしょ。 新生5年もおいしそうだけど、5年後が怖い。 当初5年は財形、5年後に新生に借り換えならありかもね。 |
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| No.153 |
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| No.154 |
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| No.155 |
財形融資の繰上げ返済手数料ですが、
公庫が窓口 (申込は銀行の公庫取扱店) の財形融資の繰上げ返済手数料はいくらですか。 財形住宅金融に直接申し込む融資の場合、繰上げ返済手数料は10,500円です。 公庫財形の場合も、これと同額ですか。 それとも、取り扱い銀行により異なりますか。 |
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| No.156 |
公庫財形の繰上返済手数料は、
期間短縮型：3,150円 返済額軽減型：5,250円です。 http://www.jyukou.go.jp/yusi/hensaichu/kuriage.html また、手数料は、取り扱い銀行によらず同じです。 |
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| No.157 |
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| No.158 |
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| No.159 |
基本的なことを知りたいのですが・・・・・。
私は財形１００％で３０００ほど借りるつもりでしたが、友人から銀行の提携ローンなら５年で１．３％、フラットなら全期間２．６％ぐらいであるから、金利で言っても、将来の安定性（５年後どうなるかわからないという点）でいっても財形以外に良い商品はあると言われました。 しかし、財形は昔から定番ですし、多くの方が利用されているのには、理由があるのだろうと思います。 友人に反論できる財形のメリットを簡潔にどなたか教えてください。 今更ですみませんが。 |
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| No.160 |
>>159
なんとなく釣りのような気もしますが・・・ ↓ここを見て、自分で勉強しなさい。 http://loan.house.goo.ne.jp/know.php 固定金利・変動金利、元金均等・元利金等、いろいろなローンの知識を学べば、財形のメリット・デメリットを知ることが出来る。 自己責任の時代です。 自分が納得のいくローンを選択すればいいのです！！ どのローンがいいのかは、ひとそれぞれです。 自分のライフプラン（人生設計・好み）にあわせたファイナンシャルプラン（財務計画）が必要です。 また、ローンも財形と民間を組み合わせることも可能です。 それぞれのメリットと自分の返済方針・計画をたてて、それにあったものを選んでください。 |
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| No.161 |
ちなみに、一般銀行の●年固定金利は期間が終わると期間の優遇金利ではなくなるよね。
とはいうものの、0.7〜1.0％くらいの金利優遇はあるだろう。 フラット35は、このままの超低金利が続くようであれば、メリットはない。（一般銀行のほうが金利が低いからね。） でも、金利上昇傾向があるのであれば、ずっと契約時点の金利なのでその恩恵がある。 財形は、基本的に5年間は固定ですね。次の5年間は？あがるかもしれないし、下がるかもしれない。 でも、一般銀行よりは低い金利を設定しそうですが・・・（今は銀行もがんばってるか）。 となると、自分がどういう考え方をしているかですよね。 ギャンブラー（？）であれば、一般銀行の短期長優遇金利を選べばいい。 超堅実派であれば、フラットを選べばいい。 フラットほどではないが、金利の変動リスクを避けたいのであれば財形にすればいい。 （公庫・財形から民間銀行への借り換えは出来るが、その逆は出来ない。） |
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| No.162 |
160番さん
ありがとうございます。 やっぱ勉強しなきゃ、ですね。 私の場合、まだ支払い時期まで数ヶ月あるので、お教えいただいたＨＰなどを参考にこれから色々と研究します。 他にも、参考になるＨＰがあればお教えください。 |
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| No.163 |
そういえば、財形住宅融資の金利が上がりましたね。
>住宅金融公庫は３月25日、公庫の財形住宅融資金利を改定すると発表した。 改定となるのは新規融資金利（当初５年間）で、新金利は現行の1.48から1.78％に引き上げる。適用対象は新築住宅およびリ・ユース住宅、住宅改良。 新金利は４月以降の申込み分から適用する。 [住宅新報社 2005年03月25日] 参考となるHPですか・・・ >>160で書いたHPがいいと思うけど。 いろいろなコーナーにリンクが張られているけどな・・・ちゃんと見た？ 必要なことは自分で検索するような姿勢が必要だと思いますよ。なんでも人任せ・・・ってのは、あとあと後悔します。 ま、参考程度に自分のローンのシミュレーションをしてみるといい。 http://www.jyukou.go.jp/ ↑ 住宅金融公庫HP、住宅ローンシミュレーションができる。繰上げもあるし、資産計画もある。 何より大切なのは、しっかりとしたシミュレーションが出来るかどうか。 お役所仕事のような、甘いシミュレーションではなく、厳しい条件（賃下げ等）を考慮した計画を立てること。 あと必要な知識は、goo、yahoo等の検索エンジンを使えば、十分集められる。 |
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| No.164 |
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| No.165 |
財住金に電話で聞いてみました。
公庫は、今回から、保証料?を金利の内枠方式に変えたみたいです。それが金利差になったらしいです。 勝手な推測ですが、フラット35と併用可能にするための対策でしょうか。(あれも保証料なしのはず) ただ、簡単に聞いただけなので、関心がある方は、直接、公庫や財住金に確認してください。 でも、もしその通りなら、在来の保証料を既に払った人の金利はどうするのか、がすごく謎なんですが。 いずれにせよ、財形転貸(財住金及び勤務先の転貸融資)と財形直接(公庫)は、どっちが使えるかは、個人の所属先その他の属性で振り分けられてしまうので、選択の自由が無いですけどね。 しかし、財住金のトップページ見た限り、引き続きフラット35は使えないみたいです。びっくり。 (これは今、財住金のトップを見ていて気付いたので、使えるのか使えないのか電話で聞き忘れました) 新規に借入れを考えて併用を検討していた人にはつらいかも。 |
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| No.166 |
>>165
確認、乙 |
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| No.167 |
教えてください。
フラットと財形の併用を選んだ場合で、デベ提携などのフラットを利用して つなぎ融資が発生しない場合でも、財形の部分は今まで通りにつなぎ融資が 必要なのでしょうか。 |
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| No.168 |
つなぎは、融資側というより、デベ側の問題だと思います。
登記が移らないと融資が実効されないのは、基本です。 デベが融資実行前に登記を移してくれるなら、つなぎ不要。ダメならつなぎ必要です。 なので、デベに確認しましょう。 |
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| No.169 |
>165
>>でも、もしその通りなら、在来の保証料を既に払った人の金利はどうするのか、がすごく謎なんですが。 思わず公庫に電話して聞いちゃいました。 前の条件で契約した人は、今後0.2%引いた金利になるそうです。よかった、よかった。 0.2%が手数料と完全に同じではないと思いますけれど、ということは、方針としては財住金と 同利率なのは変わらないんですね。 |
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| No.170 |
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| No.171 |
馬鹿な質問かもしれませんがお許しください。
財形＋フラットが可能になりましたよね。そこで、申込みは同一金融機関で行う 必要がありますが、わからない事があります。 フラットを申し込める金融機関ならもれなく「財形＋フラット」の合わせワザを 利用する事が出来るのでしょうか。（多分、違いますよね？） 財形住宅融資の申込み窓口についての説明はたいてい、「"公庫業務取扱店"または "公庫財形業務取扱店"と表示のある金融機関で」といった具合ですが、実際には どうやって調べれば良いのでしょうか。ホームページなどではわからないものなの でしょうか。 例えば、みずほ銀行なら申込み可能と想像しているのですが、ホームページ等には そういった説明がないようです。また、フラット35で一番金利の低いグッドローン なんかは公庫財形の申込みが出来る金融機関ではないような気がしていますが、 実際そうなのか良く分かりません。 |
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| No.172 |
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| No.173 |
>169
>前の条件で契約した人は、今後0.2%引いた金利になるそうです。よかった、よかった。 来年入居のマンションを契約し、ローンの一部を公庫財形にしました。 保証料込み(内枠方式)で考えた場合、保証料相当分0.2％をプラスし、1.7％に なると解釈していいんですか？（保証料はまだ支払ってません。） |
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| No.174 |
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| No.175 |
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| No.176 |
新築分譲マンションの購入を検討しているものです。
異なる話題になってしまうかもしれないので申し訳ありませんが、 どなたか教えてくださいませんか？ 財形融資の手続きをざっくりと以下のように想定したのですが 間違えてないでしょうか？ 財形の貯金をとりくずすタイミングを気にしております。 融資決定後であればくずせますよね？ 【前提】 住宅財形の残高が400万ある。3000万の融資を財形に対して申し込む (1)物件決定→不動産へ手付金（物件価格の１割）を、財形以外の貯金から支払う (2)融資申込→財形窓口に融資申込 ★残高の10倍まで融資可なのでOKのはず (3)引渡→頭金の残金を不動産へ支払 ★頭金の残金に財形の貯金をつぎ込む ＋ つなぎ融資で残金支払 ★いくらぐらい掛かるのでしょう？ (4)登記手続完了→融資開始 |
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| No.177 |
>>176
だいたい書かれている通りですよ。 但し、(2)で引き出せる金額には注意が必要です。 a)利益に非課税で引き出したい場合⇒残高の90%まで (残りの10%を非課税で引き出せるのは、登記後＝引渡し後) b)要件外で課税扱いで引き出す場合⇒全額OK のはずです。 つなぎの費用は、つなぎ実行〜本融資の期間によりますね。 だいたい20〜30万円ですかねぇ？ |
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| No.178 |
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| No.179 |
今 つなぎ融資中です。
ローン金額と同額のつなぎを受けたのですが 結構 同時期に手数料やら立退き料料やら 新居の準備やらと雑費がかかり へそくりに手をつける事になってしまいました。 余裕をもってこの期間を過ごしたいなら つなぎ融資は少し多めに借りた方が良かったなーと 思いました。 私も初めてでそんな事考える余裕もなかったんですが たぶんつなぎは自分の 口座に入るので 少し多めに借りれるなら それをお勧めします。 初めから 手元に２５０万ほど残す予定にしていたので 何とかまわりましたが ギリギリで組んでたら 高金利に手を出してたかも・・・です。 |
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| No.180 |
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| No.181 | ||
| No.182 |
そうですね。かなり色々と出費しますよ。
我が家は３５００万のローンで手元に流動資金３００万 株・保険など７００万程残していましたが 流動資金はとりあえず 今回活用しました。あとで半分位は戻ってきますが・・・流動資金が 当初の計画より減ったので しばらくは貯蓄に励みます。 |
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| No.183 |
あれからいろいろ調べておりました。
今まで知りませんでしたが、公庫窓口の財形と財住金窓口の財形って違うんですね。 前者は、4月から保証料込みの1.78%で、後者は保証料は外枠で1.58% 前者は、公庫orフラット35との併用が可能ですが、後者は併用不可 うちは財形転貸融資なんで財住金になるのでフラット35は使えません。 最初は、フラット35の併用を考えておりました。ややこしいですね。 |
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| No.184 |
自分でお勉強してえらいですね。
財形もいろいろあるので間違わないでくださいね。 知らないままの人が多そうですが・・・。 |
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| No.185 |
初歩的な質問ですが、融資申込は、いつすればよいのでしょうか？
来年３月に引渡のマンションを購入予定です。 財住金の資料を見ると引渡の１ヶ月前が目安と書いてあるのですが、 よく世の中のマンション購入の本とか見ると契約してすぐ公庫とかに 申込するように書いてあるように見えるのですが、認識違いですかね？ 公庫だと申込時の金利で、銀行だと融資実行時の金利とかよく 書いてありますよね？常識なのかもしれませんがどなたか財形のケース について教えていただけませんでしょうか？ |
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| No.186 |
> よく世の中のマンション購入の本とか見ると契約してすぐ公庫とかに
> 申込する 公庫財形は、上のとおりでした。 売主は、本契約日の一週間前に、本契約予定の人のうち公庫財形融資申込予定者へ 同申込書を配布しました。記入例付きでした。 記入・押印して本契約時に持参しました。契約書取り交わし直後に 隣のテーブルで、取り扱い銀行の担当者により融資申込書の記入内容をチェックされました。 その時はまだ、残高計算依頼書(による残高証明) と負担軽減措置等の証明書は 雇用者等へ発行依頼中で、発行後すぐ送るように行員さんから念押しされました。 >>185殿は本契約済ですか。 |
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| No.187 |
>>186さんへ
ご回答ありがとうございました。公庫財形だと契約時なんですね。 ちなみに私はまだ契約以前の段階です。マンションの登録に申し込んで 無事、当選したら契約の運びになるので、今はいろいろと事前調査の 段階です。 |
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| No.188 |
>>187
185の書き込みを見ると財住金の情報は見られているようですが、 申し込み先がどこになるかは確認済みですか？ 例えばここにて。 http://www.zaijukin.co.jp/hp/1yuusi/yuusi_01_01.htm |
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| No.189 |
>>188
よくよく調べると「財形転貸融資」と社内資料ではなっているので、 申込先は、多分、勤務先（会社）だと思います。 社内に確認してみます。 社内で調べようとすると財住金のＨＰのアドレスがかいてあったので 資料を取り寄せて調べた次第です。お手数おかけしました。 |
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| No.190 |
>>189
契約日が近づいてくると売主は、(抽選前であっても) いろいろ確認を迫ってきます。 どの融資を利用するのか早く決めろ。 勤務先社内融資制度が利用できるかすぐ確認しろ。 財形を利用するなら、勤務先は財形住宅金融の出資企業か、 それとも転貸融資利用可能か、確認しろ。 出資企業でなければ公庫財形になるが、それでいいか決めろ。 財形積立残高はいくらだ？ 借り入れ額の1/10以上あるか。 手持ち資金は足りているか。本当の本当に大丈夫か？？？ 等々。金勘定についてはうるさい。 |
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| No.191 |
まあ、引渡しの2ヶ月前くらいまでは余裕で変更が効きますから、
(金融機関から融資承認が出ていても、融資実行までは簡単にキャンセル効きます) あまりあわてなくてもいいですよ。 デベは渋って提携に誘導しがちですが、自分で手を動かす気になりさえすれば何も難しいことはありません。 かくいう私は、自己借り入れ財形⇒自己借り入れＡ銀行⇒自己借り入れＢ銀行と２度も変更しました。 何の問題もなく先日引渡し完了しましたよ。 |
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| No.192 |
すみません。手元に資料がなくまた、あまりに初歩的で財形に電話するのが恥
ずかしくい内容で 教えて頂きたくお尋ねします。 今つなぎ融資を受けています。（おそらく今月２５日の本融資の締め切りには 登記が間に会う予定） その後本融資となるとおもうのですが 口座引き落とし （ローンの返済）が開始されるのはいつからですか。 もしかして今月？と急に不安になりました。 本融資がおりてからの初めての支払日からでいいのでしょうか？ ４月２５日〆だと５月２７日？ とすると口座引き落とし開始は？ ご存知の方 教えて下さい。 |
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| No.193 |
公庫に電話するまでもなく、取り扱い銀行に確認すべし。
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| No.194 |
２５００万を３０年で返済する分を財形（転貸融資）かフラット３５で悩んでいます。
財形にしようかと思ってましたが、返済期間が３０年と長いのでフラットの方にしとこうかと・・・ １５年後にフラットと並ぶくらいの金利だったら財形だけど、上がりだすと一気に行くからなぁ。 財形にされてる方は期間が短いのですか？ |
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| No.195 |
長いです（しくしく・・・）３５年。返し終わるのは７７！
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| No.196 |
７７まで支払いなんて・・・苦労で早死にしそう。
（だったら問題ないかな？） |
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| No.197 |
そうです、年金暮らしになる前に死んじゃったら無問題です。
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| No.198 |
28のときに財形で借りました。
5000くらい借りました。 10年くらいで完済できるから、おいらは財形で損はしません。 というより、その時にフラット35はなかったけど。 最近のいろいろな状況を考えると、金利とか消費税とかいやな傾向が出始めましたね。 長期間借りるようであれば、一番金利の低いときにフラットを利用するのが賢いのでは？ 10年くらいで完済する予定であれば、何を選んでもそれほど変わらないかもしれませんが。 |
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| No.199 |
そうですね。１０年ぐらいだと安心なんですが、
３０年となると想像もつかない世界だから。 金利が上がってもどうにかなるようだったらいいんだろうけど、 家はヤバそうなので、残念だけど財形はあきらめよう・・・ |
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| No.200 |
30年フルローンは計画しないほうがいいですよ。
30年で借りても、15年、20年で繰上げ返済するような計画のほうがよろしいかと。 金利負担だけでも無駄ですので。 30年で組んだとしても、お早めに返済を進めてくださいね。 |
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