マンションは購入？賃貸？

[区分所有権？]

マンションの区分所有権って分譲価格ほど価値のあるものでしょうか？
戸建てで育ってきたので、マンションのバーチャルな権利に大金を払うべきか迷っています。
一部マンションのコミュニティ崩壊・スラム化が言われるなか、購入された方は長期居住に伴う老朽化や住人の変化、管理組合の機能存続等　所有権の将来価値をどのように考えたのでしょうか？
周囲には「マンションは賃貸にすべき」という意見も多いのでどうすべきか考えてしまいます。ご意見お願いします。

[3439: 匿名さん]

４０００万円のマンションを買い、仮に同じ４０００万円で売れたとしても、
税金や手数料など４００万円近くの出費。　同じ価格で売るなんて不可能だから
かなりの損が出る。その辺も賃貸が有利という訳だね。

[3440: 匿名さん]

賃貸有利っていうのは小金が貯まるから有利なのかな？
４～５万の1Kの家賃のアパートに住んで節電、節水してたらすごく貯まるだろうな。
その間に分譲は目減りするから、ますます賃貸有利ってわけだね。

[3441: 匿名さん]

「金額的に得だから」という大前提でマンション買っちゃうのは止めたほうがいいですね。
前提条件次第ですが、平均で見ると賃貸も購入も大きくは変わりません。

買ったほうが一見すると明らかに得に見えるとかもしれませんが、
買うときの値段、売るときの値段の値差が殆ど無かったとしても、
購入～売却した場合は様々な手数料、固定資産税、金利(今は殆どかかりませんが)
などバカにならない金額がかかります。

さらにこれから人口が減るので、日本全体での不動産価格も長期の平均では下がります。
これから「買った後に値上がりするマンション」というのは例外的で、
さらに「殆ど下がらない」も滅多にありません。
(基本的には売り手がアホ／かなり焦っているか、
あるいは買い手がアホで騙されている場合のみ、お得に「見える」マンションが存在します。
勿論短期的には違う動きをしますが、結果は神のみぞ知る。
個人的には住宅でそういうリスク取る気がしません。)


但し東京都心部以外で質の高い住宅に住もうとすると分譲物件くらいしかないので、
必然的に購入が第一の選択肢になります。
「いいとこ住みたきゃ買うしかない」という意見には概ね同意します。私は色々考えて、買いました。
(都心部ならば賃貸専用でも質の高い住宅がたくさんありますが、都心に住みたくない人もいるわけで)

[3442: 匿名さん]

不動産価格は下がるのでしょうか？

土地に関しては相当な確率で下がると思いますが
建物価格は上がるんじゃないでしょうか？
人件費、資材価格共に下がるとは思えません。

その結果、住宅価格は変わらないもしくは
上昇って可能性が高いように思います。

ただし、需要量は減るので供給量も減るとは思いますが・・・

[3443: 匿名さん]

>>3442
それじゃあ、ますますマンションを買うのは損ってわけですね。
建物価格が大部分の新築マンションの価格は下がらずに上昇。
しかし、人工減少で需要が減って、中古マンションの相場は逆に下落。

[3444: 匿名さん]

>>3443
良く分からない予想ですね。
新築マンション供給価格が上がって数が減るならば、
中古もそれに釣られて上がるんじゃないの？

[3445: 匿名さん]

まだまだ知らない人が多いおかげで得させてもらえてる。有難い話だ…。

[3446: 匿名]

さて。
賃貸さんが、80歳まで生きちゃった場合
22歳から賃料10万の家に住んだとすると
58年間せっせと月に10万、大家に貢ぐことになります
トータル額は6980万円

月12万だとすると、トータルは8352万円

90才まで生きちゃったら更に大変ですね(笑)

[3447: 匿名さん]

割高中古買う人は確かに馬鹿だと思うがなぜかいるんだよな。
商業地域の駅近物件だけの特権ですが…。

[3448: 匿名さん]

>>3444
頭は大丈夫ですか？？？？
しっかりしてくださいよ。

[3449: 匿名さん]

>>3448
新築価格が上がってる場合に、中古マンションが下がる理由を説明してくださいな。

[3450: 匿名]

家族三人〜４人でアパート暮らしor公営住宅暮らしが経済的には一番おトクです、これは間違いない。
ただそんな暮らししたくない人も多いってことだよ、賃貸サン。

[3451: 匿名さん]

自分はマンションバブルのとき、いい物件なのに安く買えたから良かった。
いまでも購入時よりも、売却のときは高値が付いていて、実際に売れている。
戸建てでは、そういうことはないだろう。

[3452: 匿名さん]

戸建てでも高くなることはあるよ。ただし土地70平米以上でミニ戸建て以外。

[3453: 匿名さん]

3441さんの意見がわかる。
3450さんの○Ｒ賃貸とかも。
結局ある程度の質のマンションと言うのがまだ分譲にしかない状況。
だから仕方ない選択となって購入。
近所に○Ｒの賃貸があって、結構ゆったり棟間隔をとったりなかなかよい。
けれど、新しくても設備とセキュリティとはやはり難しいのと、中高層（10Ｆ
程度）なのに布団干しが結構ある。
そういう方々と一緒というのは無理かもしれないと思った。

[3454: 匿名さん]

なんだか、住宅ローン・保険版はどこもやさぐれたコメントが多いですね。
自己肯定＋他者否定ばっかり。

マンションを買う vs 借りる、マンション vs 一戸建てどちらも
答えは明らかです。

そんなに変わらない。


売主の視点で考えて、例えばある立地で買い手にとって分譲マンションの方が
明らかに得(=売主にとっては分譲の方が旨みが少ない)であれば、売主は賃貸にして貸すはずです。
売主視点で賃貸にするより分譲の方が得と判断された物件しか、分譲マンションにはなりません。

実際にはデベの信用力・金調達コスト、資金回収までの時間軸の違いなど様々な要素があるので
それほど単純な話ではありませんが、不動産市場はそれなりには効率的な市場です。
万人にとって明らかに得な方があるわけではなく、賃貸⇔分譲やマンション⇔一戸建ての
相場は相互に影響しあっていて、大体バランスの取れるところに落ち着いています。

「いや明らかにxxの方が得に決まっている！」という人は、
まずご自身の知識不足を疑ったほうが良いです。
個別事例を一般論と思い込んでいるとか。

但し、不動産市場には知識の不足したアホな参加者(このスレに偏った意見を書き込んでいる人の大半)
がたくさんいますので、市場のひずみはまだまだいっぱいありますが。

[3455: 匿名さん]

>>3454
>答えは明らかです。 そんなに変わらない。
まあそれはあなた個人の意見で、。

事実は全然違います、例えばバブルの時に都内のダサいワンルームが１億円
していました。その当時買った人はあきらかに損だったわけです。
数年前も同様にマンションを買った人は賃貸に比べて損したわけです。
逆にバブル前に買い、高値で売った人は賃貸よりはるかに得だった。

３４５４のような知ったかぶりは一番始末に悪い。
結局３４５４が一番知識の不足したアホな参加者ということになるでしょう。

[3456: 匿名]

まあ、ここは互いにののしりあってこそのスレですから、このままでいいと思う。

[3457: 匿名さん]

>>3449さん
>3443さんは>3442さんの言ったことをまとめた（皮肉った？）だけじゃないかな。

(3422)
＞土地に関しては相当な確率で下がると思いますが
＞建物価格は上がるんじゃないでしょうか？
＞人件費、資材価格共に下がるとは思えません。
＞その結果、住宅価格は変わらないもしくは
＞上昇って可能性が高いように思います。
(3443)
だから、価格の内、建物比率の高いマンションは値上がりする。

(3442)
＞ただし、需要量は減るので供給量も減るとは思いますが・・・
需要が減ると新築は供給量を調整できるが、中古物件はもろに影響を受け下落。

と私は解釈しましたけど違うのかな？

[3458: 匿名さん]

>>3455
客観的にみて、お前が一番始末に悪いアホな参加者だな。

[3459: 匿名さん]

>3454の訂正（言葉足らずでした）

だから、価格の内、建物比率の高いマンションは値上がりする。
　　　　　　　↓
だから、価格の内、人件費、資材価格などの影響をうける建物比率の高いマンションの新築価格は値上がりする。

[3460: 匿名]

まぁ、投資回収を考える25〜30年では賃貸も分譲もトントンでしょうね
30年越えで住む場合は分譲のほうが得になるケースが増えるでしょうか

資産価値の低下のことをしきりに気にしている人が居ますが、その低下が同レベルのマンションの賃貸料より下であれば、賃貸よりも損をしているようなことはありません

まぁ、長く住むつもりなら分譲を検討して良いかと

本当は、長く住むなら子世代まで資産（土地）を渡せる戸建ての方が良いのですけどね

[3461: 匿名さん]

> まぁ、投資回収を考える25〜30年では賃貸も分譲もトントンでしょうね

これは本当ですか？
私は賃貸オーナーをやろうとしていろいろ調べましたが、賃貸オーナーが投資回収に25-30年もかけませんよ

15～20年で想定します
このぐらいで投資回収できるような家賃設定にします。それができないなら建築費をケチるしかないということになります。

賃貸が儲かるなら分譲をする不動産はいないという人がおられますが、それはビジネスの考え方ですよね

不動産屋にとっては
1年後の100万もらえるのか（分譲的考え方）
10年後に300万もらえるのか（賃貸的考え方）
これのどちらがいいかと同じです

[3462: 匿名]

>>3457
最近の傾向知っていますか？不景気に合わせて新築供給を絞った結果中古価格が上昇しています。新築を絞れば絞るほど購入検討者の選択肢は狭くなり中古へと目が向くようです。(条件のよい物件が中心でしょうが)

[3463: 匿名]

脳内投資家のスレになりました

[3464: 匿名さん]

米の5月新築住宅販売件数は前月比－３０％台の大幅な減少。過去最低の水準になりました。
特に西海岸の落ち込みが大きかった。不況だからです。その結果戸建の在庫が膨らんでいます。
原因としては米政府の住宅購入支援策が４月末に打ち切られたためでしょう。
景気の低迷、減税エコポイントなどが終了したら米と同様、新築も中古も売れなくなるはずです。
マンションも建売の戸建も新規の建築は抑えていくことになります。販売時点になって市場が落ち込んだら大変ですからね。どこまで着工を絞ることが出来るか、建売業者やデベの腕の見せ所かもしれません。
分譲か賃貸かなんって問題じゃなくてとにかく売れなくなりますから。
ただし、若い方は希望が出ましたね。頑張って社長になればゴーン氏みたいに所得が増えるということになりました。出世すれば分譲でも賃貸でもホテルでも好きなとこに住めますよ。

[3465: ↑]

住宅エコポイントは物件の販売数にはあまり影響していません。

[3466: 匿名さん]

賃貸、分譲どちらが最後に得かの議論が盛んですが、
そろそろ、どちらが暮らしやすいかという、住環境のクオリティの議論に移りませんか？

[3467: 匿名さん]

賃貸は上下左右の音がいつも良く聞こえるので、都会に住んでいても孤独感を感じません。
住人同士挨拶もしないので、わずらわしい人間関係が不要です。どんな人が住んでるか良くわかりません。
汚したり壊しても、人のものなので、くよくよ気にかける必要がありません。
嫌になったら、すぐ引っ越せます。なので賃貸が有利です。

[3468: 匿名さん]

>>3461
>15～20年で想定します
>このぐらいで投資回収できるような家賃設定にします。

賃貸オーナー用物件を見れば分かりますが、利回り５％だと確かに２０年で
投資した全額を回収と計算できますが、実際は不可能です。　所得税、固定資産税、
空室、家賃下落、修繕などがあるのでかなりのロスが出ますからとても２０年なんて無理です。

じゃあ利回り１０％以上もある物件を購入すればいい、そんな物件はたくさんある。
でも利回りの高い物件ってボロいです、駅から遠いです。だから次にいくらで売れるか分かりませんし、
入居者も入りずらい（＝家賃の下落）、修繕に金がかかります。

[3469: 匿名さん]

3468さん

> 利回りの高い物件ってボロいです

これが正解です
つまり利回り8%～10%でるような物件でないと賃貸オーナーはできません（わざわざ赤字だしてまでする人はいません）
つまり賃貸物件は、設備などをグレードが低いのが一般的なのです

> 15～20年で想定します

あくまで想定です。つまり家賃設定は、満室なら15年で回収できるぐらいで設定して、実際は20年～25年で回収ということになります

つまり、普通にマンションの1部屋かって賃貸オーナーする場合は、もうかりませんよ
マンションのグレードが高すぎるので、賃貸オーナーをする場合は、基本的には自分でマンションを建てないと儲かりません

[3470: 匿名さん]

3469さん

賃貸と分譲の両方の住居に関する生涯出費が同じとするなら
広さが同じでも、賃貸の方がグレードが低いってことですか？
具体的にグレードが低くて何か困ることがありますか？

[3471: 匿名さん]

> 広さが同じでも、賃貸の方がグレードが低いってことですか？

そうです
MRでも行って、税金などを含めて資金シミュレーションして、同じ築年数で同じ広さで同じくらいの資金ですめる賃貸で比較すればわかると思いますよ

よく言われるのが、
分譲で生涯3LDKに住む場合と賃貸で2LDK(DINKS or　子供が小さい)→3LDK(子供が大きい)→1DLK（子供が独立）で同じくらいの生涯出費になると試算されているケースが多いですよ
つまり同じ3LDKに生涯すむのであれば、部屋のグレードを下げるしかないということです

> 具体的にグレードが低くて何か困ることがありますか？

- 壁が薄い
- 耐震強度が低い（概ね法律のぎりぎり）
- 床下暖房やディスポーザ、Ecoガラスなど設備がない
- 共有設備がない（キッズルーム、集会場など）
などなど
好みの問題もありますけどね

[3472: 匿名さん]

賃貸はグレードが低いとは言えません、分譲だって賃貸だってグレードはまちまち。

だからこれは嘘。
>壁が薄い
>耐震強度が低い（概ね法律のぎりぎり）
、、、

賃貸は安い作りって２０～３０年位前の話だよ。

[3474: 匿名さん]

賃貸は築２０年でも立派な現役。
新築着工件数が増えるわけでもない。

[3475: 匿名さん]

２０~３０年前の賃貸に住んでた経験があり、未だに賃貸に住んでいる猛者発見。

[3476: 購入検討中さん]

築１０年以上の古い物件に住みたくないなら賃貸で引っ越し繰り返すしかないかな？

[3477: 匿名さん]

分譲賃貸は家賃が高すぎ。あの金額を払うなら買ったほうがいいよ。
賃貸は分譲より仕様が低くても全然気にならない人向け。

[3478: 購入検討中さん]

分譲賃貸は最新の設備を楽しむもんなので築古はありえない
築浅なら少々賃料高いのも仕方ないのでは？

[3479: 匿名]

アパートでしょ？

[3480: 匿名さん]

3469さんが書いているように
分譲賃貸等のグレードの高いマンションは
賃貸に出しても、利益率は非常に低くなりオーナーはほとんど得をしません。

逆に言うと、グレードの高いマンションは、
購入よりも賃貸の方が金銭的には合理的な場合が多い。

[3481: 匿名]

投資用ワンルームでなければ分譲賃貸は主な賃貸形式ではないので、ここで分譲と賃貸の比較に出しても意味がない。

[3482: 匿名]

ここに書き込む適格者は、分譲購入者、検討者と購入も可能だけどあえて賃貸を選んでいる人でしょう。
買えない賃貸派はあまりふさわしくないでしょう。

[3483: 匿名さん]

ギリギリ無理すれば買えなくはないがそれでも買ったほうがいいかってのはありなの？

[3484: ↑]

ありでしょうね。賃貸か分譲かの選択肢がある方なら問題ないかと。選択肢のない方はだいたいただ分譲を否定するだけですから話になりません。否定のための理由付けをしているだけですから。

[3485: 匿名]

まぁ、家族にチクチク言われながら、老後におびえながら、必死に家賃を払い込むために働いているのでしょうから、この掲示板で憂さを晴らすぐらい多目に見てあげたら？

[3486: 匿名さん]

老後用に平坦な土地の別荘買ってありますよ
仕事リタイヤしたらしばらく別荘で暮らせばいいのさ

[3487: 匿名さん]

私もそのつもりです。
但し病院通いが頻繁に必要になれば次の段階も考えてはいますが・・・

[3488: マンコミュファンさん]

ファミリーマンションは賃貸に出してもあんまり得しないね