ザ・パークハウス戸塚レジデンス

[マンコミュファンさん]

駅徒歩7分、閑静な住宅地に誕生。
公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-totsuka/

＜全体概要＞
所在地：横浜市戸塚区品濃町560-4（地番）
交通：東海道本線・横須賀線・湘南新宿ライン・市営地下鉄ブルーライン戸塚駅から徒歩7分
総戸数：105戸
間取り：2LDK～4LDK
面積：64.69～94.71m2
入居：2014年3月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
施工会社：熊谷組・大洋建設JV
管理会社：三菱地所コミュニティ

[123: 匿名さん]

妥当な値段じゃないか。すぐに売れると思うよ。

[124: 戸塚在住]

戸塚に住んでますが、上記のような値段の価値ってあるんでしょうか？
この値段ならもっと都内近くのいい物件があるきがする・・・・

[125: 購入検討中さん]

戸塚駅近の上倉田町字上耕地４４８番２の公示地価が、400000円／m2なので、
坪あたり、132.14万円／坪

公示地価の根拠：http://toushi.homes.co.jp/owner/kanagawa/city140110/chika13061.html

よく言われているのが、建物の単価（施工主への支払い）は、約７０万円／坪だから、

[土地の坪単価]132.140（万円／坪）÷[容積率]１５０（％）＋[建設坪単価]７０万＝１５８．０９万円

これに売値に対する原価率70% として、1/0.7＝1.4 をかけると、

１５８．０９万円／坪×1.4＝２２１．３３万円／坪

これが戸塚駅近（上倉田町字上耕地４４８番２）に容積率１５０％のマンションを建てた場合の下限価格。

まあ、実際に、三菱がこの土地をいくらで手に入れたかで、変わってくるかとは思うけど、
かりに132.14万円／坪で土地を購入していたと仮定すれば、坪単価平均を約２４０万円／坪と設定した三菱は、
強気なんじゃないかと思う。

どこかで調べれば、三菱の入手価格も分かるのでは？特に、パークハウス戸塚は、コンペで取得しているから、
かならずどこかに公表されているはず。それを上記算出式に代入すれば、もっと正確な下限価格が
わかるかと思います。

[126: 周辺住民さん]

この計算、意味不明です。

[127: 購入検討中さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[128: 購入検討中さん]

マンション分譲価格の値段は、おおよそ

[（土地の仕入れ値の坪単価/容積率）　＋建物建設費坪単価　]　×　（１／原価率）×　坪数　

で設定されていると聞きます。

本物件の実際の土地の仕入れ値は分からないので、戸塚駅近くの別の物件の公表地価を代用して、
この物件と同じ容積率で戸塚駅近に建てる場合のマンションの坪単価を算出してみました。
その結果が125です。なお、建物建設費を７０万／坪、原価率を７０％としています。

[129: 匿名さん]

戸塚も便利な所だと思うのですが地下鉄はあまり利用しないだろうし、東海道線は通勤時間帯かなり混んでますよね。戸塚駅は今まででもけっこう人が多いというイメージがあったのですが、マンションが増えたら更に人が多くなるのでしょうし。街の感じは暮らしやすそうで気に入っているのですが、価格が高いならもう少し東京よりの場所がいいのかなとも思います。

[130: 購入検討中さん]

129さん
価格幅がありますので、その中で安目を狙えばいいかと。
もっとも１９９万／坪でも高いと言われるなら、ここは購入対象から外れるかと思います。

この付近の中古物件を見ると、築１０年位で約４０万／平米～約５０万／平米、すなわち、
これに４００／１２１を乗算すると、１３２．２万／坪～１６５．３万／坪と落ち着いています。

http://www.contract.reins.or.jp/search/waa01-04DSP.do?r=22498070032844...

あるＨＰでは、年間約４万／坪の価格下落するとと言われていますので、
仮に２００万／坪のマンションを買った場合、その１０年後に１６５．３万で売れれば、
それ相応の物件だったといえるかと思います。２４０万／坪となると・・・・やはり戸塚再開発地域の
不動産バブルを期待するしかないかと・・・
勿論、マンションの価格なんて実際に今後どうなるかわかりませんがね

[131: 物件比較中さん]

強気の価格設定ですね。
この価格帯だと、東戸塚で同じ広さのタワマン、武蔵小杉のタワマン（同じ広さでも2LDKになるけども）に手が届くことを考えると、戸塚にこだわりがある人向けって感じですか。

[132: 匿名さん]

武蔵小杉のタワマンは坪280～300だよ。

[133: 匿名さん]

＞131
中古タワーも選択肢として考えているようならまだ買わない方がよいかと。タワーと低層、新築と中古、駅前と駅至近の住宅地。住み心地、教育環境、資産価値、ライフスタイル、色々違ってくる。たくさん見て、自分の価値に合う条件が見えてくるとよいですね。

[134: 匿名さん]

タワーと低層だと維持費も違ってきますね。

[135: 不動産購入勉強中さん]

ですね～。
掲示板を見ていて思いますが、「一戸建て」ＶＳ「マンション」。
「低層」ＶＳ「タワー」。
「大船ＶＳ鎌倉ＶＳ東戸塚ＶＳ武蔵小杉」
・・・・・

比較に意味があるのでしょうか？

結局はそれぞれの価値判断かと....。

[136: 不動産購入勉強中さん]

「大船ＶＳ戸塚....」でした、失礼。

[137: 匿名]

戸塚で坪240万て高すぎ。
説明会やったみなとみらいのタワーマンションが買えますよ。

[138: 匿名さん]

へぇ、みなとみらいって、そのくらいで買えるんですね？よっぽど条件の悪い部屋ですかね？

[139: 匿名]

2~3階ですよ。
ここも5階建てだから、金額的に同じ階ぐらいじゃない。

[140: 匿名さん]

戸塚の駅近なら坪２４０万は普通だよ。
まあ、高いと感じるか安いと感じるかは、その人の財力によるところだね。

[141: 匿名さん]

＞139
タワー低層階と低層マンションでは全く違うでしょ。ひょっとして＞131と同じ人かな？

[142: 匿名]

あなたも130と同じ人じゃない。高層マンションと低層マンションの同じ階て何が違うの？バルコニーからの眺めも3階は3階じゃない。