ザ・パークハウス戸塚レジデンス

[マンコミュファンさん]

駅徒歩7分、閑静な住宅地に誕生。
公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-totsuka/

＜全体概要＞
所在地：横浜市戸塚区品濃町560-4（地番）
交通：東海道本線・横須賀線・湘南新宿ライン・市営地下鉄ブルーライン戸塚駅から徒歩7分
総戸数：105戸
間取り：2LDK～4LDK
面積：64.69～94.71m2
入居：2014年3月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
施工会社：熊谷組・大洋建設JV
管理会社：三菱地所コミュニティ

[123: 匿名さん]

妥当な値段じゃないか。すぐに売れると思うよ。

[124: 戸塚在住]

戸塚に住んでますが、上記のような値段の価値ってあるんでしょうか？
この値段ならもっと都内近くのいい物件があるきがする・・・・

[125: 購入検討中さん]

戸塚駅近の上倉田町字上耕地４４８番２の公示地価が、400000円／m2なので、
坪あたり、132.14万円／坪

公示地価の根拠：http://toushi.homes.co.jp/owner/kanagawa/city140110/chika13061.html

よく言われているのが、建物の単価（施工主への支払い）は、約７０万円／坪だから、

[土地の坪単価]132.140（万円／坪）÷[容積率]１５０（％）＋[建設坪単価]７０万＝１５８．０９万円

これに売値に対する原価率70% として、1/0.7＝1.4 をかけると、

１５８．０９万円／坪×1.4＝２２１．３３万円／坪

これが戸塚駅近（上倉田町字上耕地４４８番２）に容積率１５０％のマンションを建てた場合の下限価格。

まあ、実際に、三菱がこの土地をいくらで手に入れたかで、変わってくるかとは思うけど、
かりに132.14万円／坪で土地を購入していたと仮定すれば、坪単価平均を約２４０万円／坪と設定した三菱は、
強気なんじゃないかと思う。

どこかで調べれば、三菱の入手価格も分かるのでは？特に、パークハウス戸塚は、コンペで取得しているから、
かならずどこかに公表されているはず。それを上記算出式に代入すれば、もっと正確な下限価格が
わかるかと思います。

[126: 周辺住民さん]

この計算、意味不明です。

[127: 購入検討中さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[128: 購入検討中さん]

マンション分譲価格の値段は、おおよそ

[（土地の仕入れ値の坪単価/容積率）　＋建物建設費坪単価　]　×　（１／原価率）×　坪数　

で設定されていると聞きます。

本物件の実際の土地の仕入れ値は分からないので、戸塚駅近くの別の物件の公表地価を代用して、
この物件と同じ容積率で戸塚駅近に建てる場合のマンションの坪単価を算出してみました。
その結果が125です。なお、建物建設費を７０万／坪、原価率を７０％としています。

[129: 匿名さん]

戸塚も便利な所だと思うのですが地下鉄はあまり利用しないだろうし、東海道線は通勤時間帯かなり混んでますよね。戸塚駅は今まででもけっこう人が多いというイメージがあったのですが、マンションが増えたら更に人が多くなるのでしょうし。街の感じは暮らしやすそうで気に入っているのですが、価格が高いならもう少し東京よりの場所がいいのかなとも思います。

[130: 購入検討中さん]

129さん
価格幅がありますので、その中で安目を狙えばいいかと。
もっとも１９９万／坪でも高いと言われるなら、ここは購入対象から外れるかと思います。

この付近の中古物件を見ると、築１０年位で約４０万／平米～約５０万／平米、すなわち、
これに４００／１２１を乗算すると、１３２．２万／坪～１６５．３万／坪と落ち着いています。

http://www.contract.reins.or.jp/search/waa01-04DSP.do?r=22498070032844...

あるＨＰでは、年間約４万／坪の価格下落するとと言われていますので、
仮に２００万／坪のマンションを買った場合、その１０年後に１６５．３万で売れれば、
それ相応の物件だったといえるかと思います。２４０万／坪となると・・・・やはり戸塚再開発地域の
不動産バブルを期待するしかないかと・・・
勿論、マンションの価格なんて実際に今後どうなるかわかりませんがね

[131: 物件比較中さん]

強気の価格設定ですね。
この価格帯だと、東戸塚で同じ広さのタワマン、武蔵小杉のタワマン（同じ広さでも2LDKになるけども）に手が届くことを考えると、戸塚にこだわりがある人向けって感じですか。

[132: 匿名さん]

武蔵小杉のタワマンは坪280～300だよ。

[133: 匿名さん]

＞131
中古タワーも選択肢として考えているようならまだ買わない方がよいかと。タワーと低層、新築と中古、駅前と駅至近の住宅地。住み心地、教育環境、資産価値、ライフスタイル、色々違ってくる。たくさん見て、自分の価値に合う条件が見えてくるとよいですね。

[134: 匿名さん]

タワーと低層だと維持費も違ってきますね。

[135: 不動産購入勉強中さん]

ですね～。
掲示板を見ていて思いますが、「一戸建て」ＶＳ「マンション」。
「低層」ＶＳ「タワー」。
「大船ＶＳ鎌倉ＶＳ東戸塚ＶＳ武蔵小杉」
・・・・・

比較に意味があるのでしょうか？

結局はそれぞれの価値判断かと....。

[136: 不動産購入勉強中さん]

「大船ＶＳ戸塚....」でした、失礼。

[137: 匿名]

戸塚で坪240万て高すぎ。
説明会やったみなとみらいのタワーマンションが買えますよ。

[138: 匿名さん]

へぇ、みなとみらいって、そのくらいで買えるんですね？よっぽど条件の悪い部屋ですかね？

[139: 匿名]

2~3階ですよ。
ここも5階建てだから、金額的に同じ階ぐらいじゃない。

[140: 匿名さん]

戸塚の駅近なら坪２４０万は普通だよ。
まあ、高いと感じるか安いと感じるかは、その人の財力によるところだね。

[141: 匿名さん]

＞139
タワー低層階と低層マンションでは全く違うでしょ。ひょっとして＞131と同じ人かな？

[142: 匿名]

あなたも130と同じ人じゃない。高層マンションと低層マンションの同じ階て何が違うの？バルコニーからの眺めも3階は3階じゃない。

[143: 匿名さん]

＞142
同じ場所なら眺望は一緒だろうが、そもそもタワーが建つのは商業地。低層マンションとは眺望も環境も違うだろうな。日照・騒音・修繕積立金、他にも色々違ってくるだろう。

[144: 匿名さん]

共用施設等によほど魅力が無い限り、タワーの最低層階なんかを選択するメリットあるのかなぁ？

[145: 匿名]

夜暗いよね。痴漢出そう。

[146: 匿名]

タワーマンションの低層階に住んでいる方全員敵にまわす発言ですね。

[147: 匿名さん]

＞146
このマンションの検討者がタワーマンション住民に気を配る必要なんてあるの？低層マンションとタワーマンション、コンセプトが全く異なるから意見が対立するのは必然だよ。そもそもタワー住民はここの掲示板なんか見てないよ。

[148: 匿名]

夜暗いよね。痴漢出そう。

[149: 匿名]

高すぎ。

[150: 物件比較中さん]

ほんと高いですね。
でもまぁ様子はみておこうかなと。

[151: 購入検討中さん]

モデルルーム案内会に行ってきました。
マンション設備や立地については申し分ないのですが物件価格が高すぎました。
確かにここ数年の戸塚の発展は金額に値するのかもしれませんが・・・それにしてもビックリでした。
戸塚で6,000万円前後は高すぎやしませんかね。案内会で挫折しそうな方は私を含めて多いのでは？

ちなみに日立の跡地は5月中旬に何が建設されるか決まるそうですよ。高さ制限が30Mなので高層マンションは
建たないようですが、10階建としても東側なので午前中の日照が無くなりそうですね。

[152: 購入検討中さん]

当方もモデルルーム拝見しました。

しかしながら、値段が高い・・・当方的には、東側D棟の階下あたりが精一杯の価格帯です。
心がおれそうです。なおかつ、パークハウス戸塚は、いまだに、販売時期が決定していないとの一点張り。

当方的には、パークハウス戸塚が良いのですが、販売時期や引き渡しによっては、8パーセントの消費税を
くらいそうで・・・レジデンスを強引でも買おうかと悩み中。

一応、日立跡地には、住宅展示場ができるとのことですが、確証はありません。

また、意外なところで、オセアンと三菱の関係があることを知り、販売時期等のからくりが自分なりに、
想像できました。

[153: 匿名さん]

高い高いって、6000万円程度なんて駅近マンションなら当たり前でしょ。

[154: 物件比較中さん]

どこの駅近かによるでしょう。
東戸塚の駅4分に比べても割高かと。
戸塚と東戸塚の街自体や学区のステータスも含め比較するとさらに割高な感があります。

[155: 匿名さん]

土地・建材・人件費のどれを取っても去年までの相場から上昇してるんだから諦めましょう。

[156: 物件比較中さん]

なるほど金利も上がりましたしいまは時期じゃないかもしれませんね。でも消費増税を前に諦めて買っちゃうかも。

[157: 不動産購入勉強中さん]

なるほど。
「割高・割高」
これがキーワードなんですね。

って言われてあきらめてるうちに、購買時期を間違える人が続出してるわけなんですね.....。
マンション購入なんて、どこかでふんぎりをつけなければダメだってことがよく分かりました。
ありがとうございました。

[158: 匿名さん]

高いと嘆いても価格が下がるわけもなく、現時点での戸塚駅近ブランドマンションの相場はこのレンジなんだと認識するしかないですね。
予算を優先して条件面を譲歩するか(二流デベ物件、駅遠、不便な駅、などの別物件を探す)、割高かもしれないが購入の決断をするか、迷いどころです。
不動産はタイミング。気に入った物件ってなかなか出てこないですからね。

[159: 匿名]

駅近？坂上7分マンションが。
坂上だから帰宅時はもっと遠く感じます。戸塚も駅前タワー出来ないのでしょうか。

[160: 匿名さん]

戸塚じゃないけど、大船に駅直結タワーの計画有るんじゃなかったっけ？

[161: 匿名さん]

＞159
タワーが出来るのをいつまでも待ってれば？
出来たとしても、また『高すぎ』とかいうんだろうけどな！（笑）

[162: 不動産購入勉強中さん]

大船タワマン完成予定時期は５年後です。

[163: 匿名さん]

大船。。。対象外。

[164: ご近所さん]

この手の掲示板は往々にして変えない人のグチが書かれるので、
良い話はが少ないですが、駅までフラットでも単一路線とか激混みの田園都市線のような沿線とかと
比較したら余程各種条件はよいのではないでしょうか。

たしかに「戸塚」は宣伝べたと言うか華やかな雰囲気はないけど^^;

[165: 購入検討中さん]

戸塚在住（トツカーナ側）で購入を検討しています。
戸塚駅は元々便利だし、トツカーナが出来てなんだかんだ言っても生活も豊かになりました。

しかしながら、マンションそのものの訴求はほとんどなく、”６つのショッピングモール（アピタ含む）”とか”戸塚きてまっせ”と戸塚推しばかりされるのは、はて？戸塚って便利だけどそんな集客力あったっけ？と感じます。

実際、トツカーナ等のショッピングモールは、テナントが入っていない場所や開店早々に閉店したテナントもあり、まぁ甘めにみても盛り上がってはいないし、かつて目指したらしいラゾーナのように数年毎にテナント見直しなんて絶対無理。地元企業を誘致したエリアは、良くも悪くも戸塚クオリティで、やっぱりパッとしない。
唯一盛り上がってるのは飲食店のみ。週末休日は予約が取れないことも多い。。

駅ビルから出てマンションまでの道も、奇麗に舗装されている訳でもなく、細いし歩いていて気持ちよいとは言えない。

この辺が割高に感じる原因な気がします。
甘めに見て、あり得ない価格ではないと思うのですが、この価格がピークだろうなぁとは思います。


折角なので地元民らしいコメントも。
東向きD棟、道路沿いに比較的背の高い電線があります。よく見ると、モデルルームに展示されている眺望の参考写真にも電線が写っているのが確認できると思いますよ。
眺望を気にする人は良く確認しておいた方が良いと思います。

[166: 匿名さん]

生まれてからも、結婚してからも、戸塚以外に住んだことがないので、この街しか知らないのですが、この値段出してまでそんなに戸塚に住みたいのかな？と疑問に思っています。
この周辺も、小さい頃からよく通っていますが、駅からの距離も徒歩7分とは言いながら、まったくその近さを感じないし、通勤・通学時間帯は旧日立前の歩道も人が多くて自分のペースで歩けないから、余計に遠く時間がかかるように感じています。
だからと言って、この距離では自転車使うメリットも感じず、タクシー使うにも躊躇する距離。
トツカーナも、正直パッとしない。
モデルルーム、見に行ったけど、営業マンも戸塚の街の説明（商業施設が多いから買い物便利とか、アンダーパスとか）ばっかりで、肝心の物件のセールストークが全くありませんでした。
戸塚に住むならここじゃなくても、恩恵を享受できるような話ばかり。
物件の魅力で売る気があるのかな？
横浜周辺が生活圏ならありなのかもしれないけど、都内に通勤するのなら、もっと東京寄りで探したほうがいいような気がします。

[167: 物件比較中さん]

物件についてはいろんなタイプの部屋とデザインの組み合わせを用意しましたのでどれか合うものをどうぞ的な売り方ですね。そのものにそれほどウリはないですね、ウォークインクローゼットがあるぐらいで。でもまぁ、悪いとこもそんなないかなと。しいていえばキッチンが狭い印象だったかなと。

[168: 匿名さん]

戸塚の駅近で買おうと思ったら、このくらいの値段でしょ。それが嫌なら駅からバスの物件じゃないのかな。

[169: ご近所さん]

日立跡地は「戸塚住宅公園」になるようですね。
土日に賑やか？になるのかな。

[170: ご近所さん]

千葉や埼玉、乗り入れの始まる茨城県でも良いという人にとっては、
戸塚に魅力は感じないと思う。
横浜市内で1時間かからずに東京に行けて、既に商業施設や学校等もある地域がに住みたいならば
割高感はあってもここは良いと思いますね。

通勤のこともあっていっそ都内に・・と考えたことはありましたが
いかんせんそれこそ広さ的に割高感があった。

[171: 匿名さん]

戸塚は、あとは百貨店を呼んできてくれ。この開発に合わせて、百貨店があと２，３つ来れば、ぶっちゃけ立川や品川より上に行く。
すでに上大岡よりは上。東戸塚は・・何がそんなに良いんだかさっぱりわかんないけど、お受験には良いのか？？

[172: 匿名さん]

１７１
レヴェルの低い話はよそうよ。自信がない人の発言に思われるよ。