知識のない理事長は管理会社を監視する能力はない

[匿名さん]

管理組合の理事、特に理事長たるもの管理規約、管理委託契約書は勿論、それがよって立つ区分所有法、マンション管理適正化法の知識程度がなければ総会での議長始め管理組合の運営は出来ないばかりか、管理会社を監視、監督することも出来ない。
その結果、共有財産の無駄遣い、スラム化が進行することになる。

[814: 匿名さん]

管理会社を変更するか否かは理事会が決めるものではないと思います。
全組合員の多数決で決めるものです。管理費払ってますから。

[815: 匿名さん]

>管理会社を変更するか否かは理事会が決めるものではないと思います。

思うの段階ではなく当然ですが・・・。
自分の所の管理規約をも読んでないようですね。

[816: 匿名さん]

>>814
いってる意味はこうだと思う。
現行の管理会社と契約更新するか新規の管理会社に変更するかの意志決定は、通常理事会で決めている。
それを理事会ではなく、組合員全体で決めるということだと思う。
組合員全体で決めた方針を理事会決議して総会に上程する。
一般的には、この方法は採られていない。殆どが理事会主導である。

[817: 匿名さん]

理事会は総会の議案を決議するのみ、
総会で理事会案を審議し不適切なら否決するだけのことです。
この理事会の規定を変更するには管理規約を改定することです。

[818: 匿名さん]

管理会社の変更が必要かどうか判断材料を投げて住民の意思を確認する。

変えると言う事になったら、理事会が実務作業にはいるだろ。

変える必要がないと言う意見が多い中、理事会の意思であえて変えると言う事になったら説明できるかどうかだ。

[819: 匿名さん]

＞判断材料を投げて住民の意思を確認する。

アンケートですね。
でも単に「今の管理会社変えた方がいいですか？Yes or NO」では正しく回答が得られないと思います。
数社の比較をして、住民が理解できるだけの資料をそろえないと。そしてどれが一番いいか？を求めないと。
住民は現在の管理会社のことしか知りません。

[820: 匿名さん]

アンケートとるにしても、そのための資料作りが大変だ。
当然、現在の管理会社に資料作りをさせるわけには行かない。
全て理事が作らないとだめ。
数社に見積提案させて、その結果を分析して比較資料として住民にわかりやすいように1枚にまとめないとだめ。
そして、それを理事が全戸に投函しなければならないし、アンケート回収もしなければならない。
今の管理会社に一連の作業を頼むと自社に有利なように改竄される危険がある。

[821: 匿名さん]

>今の管理会社に一連の作業を頼むと自社に有利なように改竄される危険がある。

随分勝手な考えです。
少なくとも貴方には無理です。
理事会は現管理会社を変更する理由と新管理会社の候補を説明出来ないと総会議案とはなりません。

[822: 匿名さん]

>813
804です。
しばらく覗いてませんでした。
引き継ぎ期間は事務や点検業務や清掃業務のつもり
で返答してます。管理会社変更は3ヵ月前には通告
しないといけないのが普通ですから、銀行の切り替
えはこの期間で行います。

直近の切り替えでは、取り引き銀行も変更しました。
新しい口座を作りましたので、ある程度は時間が
かかりますが、何ヵ月もかかるわけじゃありません。
ただし、元の管理会社の業務終了から通帳が返送されて
くるのに、半月かかり、元の銀行の残高確定のための
残高証明の取得に３週間かかったので、新しい銀行に
お金の移動がすんだのは１ヶ月半以上たってからでした。

収納代行業者は幸い同一業者が使えたので、
データをそのまま引き継ぎました。

[823: 匿名さん]

804です。

新しい管理会社の選定作業は理事会だけで行った方がよい
と思います。住民公開で行うと変更する意図が管理会社に
ばれるので、妨害されたり、業務をサボタージュされたり
ろくなことがありません。

変更理由と選定作業内容と選定結果を示して、
臨時総会で管理会社変更の総会決議を行いました。
ちなみに、二回目は反対者ゼロでした。

管理会社変更の総会決議を取らなかったとしても、
新管理会社の管理委託契約締結の総会決議は
必要になりますので、そのときに管理会社変更の
是非も含めて決議しても構わないと思います。

総会議案を作成する権限と義務は理事会にあります。

[824: 匿名さん]

>>821

あなたこそ役員不適格ですね。
今の管理会社にコンペチターが知れると談合するのは業界の常識です。

[825: 匿名さん]

私のところでは「管理会社の変更」ではなく「ベストな管理会社の選定」としました。
理事長を中心に一部理事で検討委員会を設置し、管理会社に非公開で作業を進めました。
3社候補を選び、管理組合の見積仕様書に基づく各社見積提案書による総合評価方式で、提出された見積と提案書を委員会で精査してA4一枚の比較表を作成しました。もちろん要望により現地調査もさせました。

この比較表を全戸に理事が手分けして投函し、組合員に熟読してもらった後で住民説明会として各社持ち時間30分のプレゼンを3社同日に行いました。

その後に組合員に投票してもらい、最多得票数の管理会社を決定し、その管理会社と契約締結する総会議案を理事会で決議し、総会に上程して可決されました。

その結果、管理会社が変更されたか否か？

[826: 匿名さん]

管理会社抜きに委員会で検討しても、委員の理事が管理会社と内通してれば情報がもれます。
委員の選任が重要になります。でも「管理会社の犬」の理事は理事会での発言聞いてれば分かりますからね。

[827: 匿名さん]

＞今の管理会社にコンペチターが知れると談合するのは業界の常識です。

そんな情勢が理事会の新管理会社の選定には全く関係なく、左右されるものではありません。

[828: 匿名さん]

>>827
世間に疎いと管理会社にだまされるよ。

[829: 匿名さん]

適正な管理組合の知識のある理事長が適正な管理会社と適正な契約を結べば騙されることはありません。

[830: 匿名さん]

談合を知らないみたいだな。高い管理委託費払ってろよ。

[831: 匿名さん]

影に怯える無知な人。
読めるかな？

[832: 匿名さん]

管理会社は選ぶものです。

[833: 匿名さん]

結局はコストだよ。

[834: 匿名さん]

エレベーターの目先のPOGより長期のフルメンテの様に、料より質です。

[835: 匿名さん]

＞管理会社抜きに委員会で検討しても、委員の理事が管理会社と内通してれば情報がもれます。

変更する理由が明確にされている筈ですから、管理会社を変更する計画を内密にする必要は全くありません。
その理由次第では改善されることさえ期待出来ます。

[836: 匿名さん]

変更する理由は管理組合のコスト削減だろう。
競争無原理を取り入れないとコストは下がらない。
コストを下げるとは、品質を下げることではない。
管理会社の過剰な利益を削ることである。

[837: 匿名さん]

デベが指名した管理会社の経費を見直さない管理組合は
世間知らずとしか言いようがない。
経費見直しは管理会社変更をからめて行わない限り
現行管理会社は受け入れない。
デベが指名した管理会社の経費にはデベへの
バックマージンがたっぷりと含まれている。
三割は楽勝で削減可能。品質は向上する。

[838: 匿名さん]

現行管理会社に相見積を取る業者が知れると談合するよ。

[839: 匿名さん]

当然だよ。だけど独立系は談合に応じないで直球で勝負してくる。

[840: 匿名さん]

管理会社の談合は物理的に確率は低い。

[841: 匿名さん]

＞現行管理会社に相見積を取る業者が知れると談合するよ。

金額のことしか頭にない発想ですね。
下げるだけなら現管理会社と協議する余地がある。
管理会社を変える理由は他にもありますよ。

[842: 匿名さん]

他社比較を突き付けないと下げないよ。
うちは日本ハウズイングをコンペチターに入れたら一気に価格競争になった。
その結果、現行管理会社は年間900万円も値引きするはめになった。
現行管理会社はデべの決めた会社。今までボラれていたということだ。

[843: 匿名さん]

日本ハウズイングは合人社と業務提携してる。
合人社をコンペに加えるのもいいかもしれない。

[844: 匿名さん]

あいも変わらず金額ばかりですね。
これは金額を含めたサービス、リザルト全般で管理会社の評価の為に四社以上の相見積もりで理事会で検討する。
気の小さい理事会なら総会にまで裁量を求めることになる。

[845: 住民さんＡ]

誰に裁量を求めるのですか？

[846: 匿名さん]

＞誰に裁量を求めるのですか？

総会と書いてあるでしょう。

[847: 匿名さん]

総会までには1社に絞りこまないと。
絞りこめないのは理事会が無能だから。

[848: 匿名さん]

当たり前の事を得意に？当然だろう。

[849: 匿名さん]

たうぜんだ

[850: 匿名さん]

タウンゼントだろう。

[851: 匿名さん]

毎年総会で管理会社の更新か変更かの議題は決議しているだろうね？
その場合には理事長始め理事のメンバーの力量が試されることになる。

[852: 匿名さん]

うちは毎度理事会が密室審議して現行管理会社との更新にして総会にかけてる。
組合員が情報開示を求めて文句を言っても問答無用で更新にしてる。

[853: 匿名さん]

＞うちは毎度理事会が密室審議して現行管理会社との更新にして総会にかけてる。 組合員が情報開示を求めて文句を言っても問答無用で更新にしてる。

永久に理事に選任されることのない人のご意見でした。

[854: 匿名さん]

輪番だから黙ってても理事の順番はくるよ。

[855: 匿名さん]

最低の管理組合のメンバーでした。

[856: 匿名さん]

そりゃそうだ。輪番理事は義務だから。

[857: 匿名さん]

輪番だから味噌も糞もごちゃまぜだ。

[858: 匿名さん]

組合員がミソもクソもいるなら致し方あるまい。

[859: 匿名さん]

管理組合の運営を上質のレベルで維持するためには、味噌を集めて固定制にすることだろう。

[860: 匿名さん]

>>859
それ即ち「独裁」じゃないの？

[861: 匿名さん]

860
総会、監事、理事会報告などでチェック機能があれば独裁にはなりません。
独裁を許すのは住人の無関心。
自業自得です。

[862: 匿名さん]

私のマンションは女理事長。同居人の男性はアウトローのうたがいあり。住民もアウトローの風体が多い。その女が立候補で理事長になった。住人の総意である。こういったマンションもある事を認識する事。理事の選任方法を検討してください。

[863: 匿名さん]

泣き言は言わないこと。
総会で選ぶのが一般です。
規約通りに選任されたら組合員の責任です。