パークコート千代田富士見ザ タワー その5(飯田橋)

[匿名さん]

物件概要（第１期一次）
抽選日：平成24年11月17日（土）

販売戸数　255戸
予定販売価格　4990万円（1戸）～44980万円（1戸）
予定最多販売価格帯　9100万円台（11戸）
間取り　1LDK（21戸）・2LDK（56戸）・3LDK（178戸）
専有面積　42.51平米（11戸）～181.48平米（1戸）



売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

総戸数 505戸（販売総戸数４２５戸、事業協力者戸数８０戸含む）
竣工時期 平成26年03月下旬竣工予定
入居時期 平成26年07月下旬入居予定
構造・階数 鉄筋コンクリート造地上40階地下2階
駐車場 総戸数 505戸 に対して 敷地内機械式 240台(月額 44000円～47000円)
　　　敷地内平面 26台(月額 59000円～60000円)
　　　駐輪場 総戸数 505戸 に対して513台(月額 200円～400円)
エレベータ 有：8基

■所在地
　東京都千代田区富士見２丁目１０３番（地番）
■交通
　JR総武線・中央線「飯田橋」駅徒歩３分
　東京メトロ東西線「飯田橋」駅徒歩４分
　東京メトロ有楽町線「飯田橋」駅徒歩４分
　東京メトロ南北線「飯田橋」駅徒歩４分
　都営地下鉄大江戸線「飯田橋」駅徒歩４分
■用途地域については商業地域のみの表示となっておりますが、実際は商業地域と第二種住居地域となります。


前スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/263929/

[701: 匿名さん]

議員宿舎の九段宿舎の敷地内に公務員宿舎があって、公務員宿舎は「廃止」が決まりましたが
議員宿舎自体はまだ別に売却されるか決まってないですよね
老朽化のためということで更地にはなってますが

新しい議員宿舎を建てるとなったら当然批判されるでしょうから、売却の方向へ向かうんでしょうが
今使えるのは赤坂宿舎しかありませんが、赤坂宿舎に入りきらなかったことがあるようですし
国会議員にとっては自分が住むところの話なので、そう簡単には決まらないでしょうね

[702: 匿名さん]

議員宿舎の隣の郵政宿舎も結構古いので、遠からず建て替えか売却の話が出ると思われます。ここからは少し遠いので、何か建っても多少目障りになる程度でしょう。ただし、この地域には古い住宅やビルなどが多いので、今後、再開発が始まる可能性が強いとも思えます。十年後の様子は誰も分かりませんから。

[703: 匿名]

、、、可能性が強い、。十年後の様子は誰も分かりません、、、。

論理がおぼつかず。

[704: 匿名さん]

この地域は、老朽建物が多い所ですから、計画がいつできても不思議はないという意味で書きました。震災後は、飯田橋周辺も、市ヶ谷周辺も、千代田区側も、新宿区側も、建設ラッシュです。震災で不安になり、計画を立てて、設計を始めて、手続きを進めると、こうなるのでしょう。朝鮮総連の坂上の老朽マンションでも解体か始まりました。大きくはありませんが。

[705: 匿名]

>飯田橋周辺も、市ヶ谷周辺も、千代田区側も、新宿区側も、

わけがわかんない。

[706: 匿名さん]

>703,705

消えろ

[707: 匿名さん]

震災高まったで再開発機運が現実の計画に落ちるのに２年くらいかかる。つまりこれから各地で再開発が始まると。

[708: 匿名]

再開発により、40回超のタワーが建つためには広い土地が必要。千代田富士見の東側に限れば、角川のビル、土地が点在している。東側で広い土地をまとめる上で角川の意向はとても重要。今回、角川は20階超と最初は予測されたビルを半分以下にして建てることを決めた。千代田富士見の東側再開発についてはすでに答えが出ていると思われ。

[709: 匿名さん]

富士見地区は基本的に第二種住居地域と第一種住居地域がほとんどで
斜線制限とかを受けるからそもそも高いタワーは建てられないんじゃないの？

（パークコートの再開発の所と早稲田通り沿いは商業地域ですが）

[710: 匿名さん]

誰もが高いと思っているのに、この物件売れてますよね。売れてないという人もいますが、あの価格であれだけ一期売れてるなら、売れているといって差し支えないですよ。（上と下がきれいにさばけて、中間が残っちゃいましたけど）
こうなると不動産の安いとか高いとかの議論の基準が難しいですね。
駅近再開発で良い企画であれば、多少ふっかけても売れるということが証明されたわけです。
この売れ行きを見る限りでは三井さんの企画力の良さの証左ですね。

ただ、個人的に謎なのは、ご購入される方々はこの物件のどこがよかったのでしょうか？駅近で、躯体構造及び内装がよかったという以外で何かありましょうか？
ご教示いただけると、大変ありがたいです。

[712: 周辺住民さん]

＞711さん

２割落ち確実の根拠はなんですか？
確かに高いですけどね。

[713: 匿名さん]

転売で儲けようとは思ってませんからおかまいなく。

[714: 匿名さん]

クラッシイとかプラウド基準では。中古になれば評価は似てくるから。

[715: 周辺住民さん]

（１）千代田区内文教エリアでタワーは希少
（２）設計会社の実績が世界レベル
（３）駅から徒歩３分
（４）嫌悪施設（パチンコ店や水商売）が敷地内にたたない予定（三井の営業担当に確認）
（５）この地域で、今後この規模の再開発予定はない
（６）緊急病棟を持つ病院施設が隣接
（７）階高350mmの空間
（８）マンション性能評価が高い
などなど、つきません。たぶん、ほかにもいろいろあります。どなたか続けていただけますか？

[716: ビギナーさん]

根拠？？価格が最低でも2割は落ちてくれないと手が届かないからです。
確実じゃなくて希望の間違いでした。

[717: 匿名さん]

赤坂のパークコートは最後まで完売しないまま終了となりました。
ここはどうなるのでしょうね？

[718: 匿名さん]

タワーは震災後の今では、マイナス要素でしょう。
中古で売らなくて永住なら、買ってもいいんじゃないですか？

[719: 購入検討中さん]

階高350mm以上はあるように思えます。

他に
隣のビルに沢山の店舗が入る。スーパーも入るらしい
最寄り駅が都内交通の要衝飯田橋駅
（高級イメージの駅じゃないけど実利は抜群）
首都高西神田ランプが近い
東京駅や新宿伊勢丹もタクシーですぐ行ける
目の前が外濠公園で北の丸公園、千鳥ヶ淵、靖国神社、東京大神宮も近い
神楽坂がすごく近い
治安がすごく良い

個人的には
子供の学校に近い
敷地内に教会がある

悪いところ、やっぱたけぇ！！

[720: 住まいに詳しい人]

実際、共有施設の充実度がすごすぎます。にもかかわらず、太陽エネルギーなどの技術を取り入れ電気必要量を抑えているため、毎月の管理料がそこそこに抑えられています。湾岸エリアや新興開発地域では、充実した共有施設を持つ大規模マンションをみたことがありますが、ここは千代田区富士見町（住居専用地域です）。山手線エリアのど真ん中です。この立地でこの内容は、あまりないんじゃないかなぁ....。

[721: 匿名さん]

ただ共用施設は中古では評価されにくいのよね。

[722: 購入検討中さん]

ここは駅近といい、共用施設の充実といい、ワイドスパンといい申し分のない物件ですね。
ただ、場所的に通勤経路からは少し外れるので、港区物件と比較検討中です。
一点だけ残念な点としては、仕様・設備等が少し安っぽい感じがします。
（私が購入検討しているのはスタンダードなのでそう感じるのかもしれませんが。）
先日見学してきた港区のグランスイート麻布台は部屋の大きさにかかわらずかなり良い仕様なのでそれと比較するととても残念な気がします。
もう少し資金を積んでプレミア仕様なら申し分ないのですがなかなかそこまで手が届きません。

[723: 匿名さん]

なんちゃってパークコートで中身はパークタワーですから。

[724: 匿名さん]

自分としては線路脇というだけで、検討対象外ですけどね。毎日の事ですし、住民は静かなところに限ると思います。購入者は音が余り気にならない方なんですかね。

因みに高速脇のようなある程度の騒音がずっとつづいても、難聴になるそうですよ。

[725: 購入検討中さん]

滅多に無い物件です。近辺に縁がある方はよろしいのではと思います。
あくまでも私見ですが、

メリット
駅近、神楽坂近、桜土手横、商業施設併設、間取り抜群、タワーだが天井高い

デメリット
建物の向きが本当に残念、三井プライス、仕様がチープ

で、私は見送る事にしました。

[727: 匿名さん]

駆け込み購入でたかいのかな？

最近の都心有料立地のマンションはどこもかしこも高い気がする。単に、それが相場なのかも。

[728: 匿名さん]

no.710です。

皆様本当にありがとうございます。
いろいろなご意見があり、面白いですね。
長所・短所いろいろありますねぇ。仕様に関する感想等面白いですね。人によって満足の基準が随分違いますね。

ご購入者様のご購入の決断に至ったポイントを教えていただけると助かります。あるいは決断にいたらなかったかたのポイントも同様に助かります。

個人的には、設計に関してはさすが、日建ハさんという感じですね。まだ（案）の段階のものを拝見する機会があったのですが、それが飯田橋の分譲マンションとわかった時には驚いたものです。

しかし、一方でワタクシはこの近辺の良さがわからないものでして、飯田橋という場所自体にどうしても、自分が住むイメージがわかなかいのですよね。それで、ご購入されたかたはきっとなにかこの場所に何かこだわりがあられるかと思った次第です。つまり自分が知らないけど、ここを検討されている方が感じている魅力みたいなものでしょうか。

また、開発部分（おとなりのオフィス等）に関してもそれほど大きな魅力が感じられなかった。平たく行ってしまうと、三井さんぽかった。箱物つくってハイ終わりみたいな。比較対象として適切かはわかりませんが、ワテラスのように千代田区とがっちりくんで、保育園を誘致したり、スーパーを強制入居させたり、一部学生を条件付きで住まわせたり、お祭りを企画するなど、ソフト面を含めて大きく街づくりをしようという意気込みを感じる。意気込みというか意思というか、グランドデザインがあるんですね、企画側に、都市開発という視点からすると。失敗に終わるかもしれないのですが、あちらは少し野心的な部分があってそこが面白いと思うのです。もちろんそれをうるさく感じる人もいるでしょうし、リスクだと思う方もいると思う。

もちろん、この物件は一部の玄人の方たちも含めて非常に評判が良いです。現に一部玄人ではない不動産マニアのような方の意見でも、「欲しいけど買えねぇー」、みたない意見をよくみかけます。購入することができて、かつここを決められた方の、なんといいますか判断みたいなものを知りたくて、質問させていただいた次第です。

現にNo715さんのように
（１）千代田区内文教エリアでタワーは希少
（４）嫌悪施設（パチンコ店や水商売）が敷地内にたたない予定（三井の営業担当に確認）
（６）緊急病棟を持つ病院施設が隣接
などは、なるほどなぁと思う部分がありますね。自分はあまり重視しない論点ですが、重視する方はされるのだなということがわかり、非常にためになります。
それとご購入にいたった方も、いたらなかった方も、きちんと長所・短所をご自身の目と頭をお使いになって判断されていて、流石ですね。No715さん意外にもご教示していただいた方々、重ねてお礼を申しあげます。

[729: 匿名さん]

隣にあったって、救急搬送時には行き先は選べないよ。
受け入れ可能な病院に近い順で運ばれるから。
通院や見舞いは楽かも。

ただ救急搬送でのサイレンというデメリットを差し引くとどっちがいいのか微妙？

[730: 匿名さん]

＞725さん
メリットで上げているのは事実ですね
デメリットで上げているのはあなたの感想ですね

騒音が難聴になるというご指摘ですがそのような調査研究があるのでしょうか？
窓のすぐ横に線路や高速道路があるわけではないと思いますけど
現場に行ってみればわかりますが線路は土手の下です、桜の木もあります
電車が通過する音を聞いていましたが大して気になりません
まして部屋にいるなら気になることはないと思います
タワーマンションでいつも窓を開けてることもないと思いますけど
まあ音に関しては住んでみないとわかりません
耐えられないなら売ってしまえばいいだけのこと
10年で2割下がっても家賃分だと考えれば大したことありません

[731: 匿名さん]

救急搬送のサイレンは病院近くのマンションよりも、大きな交差点沿いのマンションのほうがヒドいですよ。
「緊急車両が通過しま〜す」ってスピーカーで騒ぐ大声付きですから。深夜でも。

[732: 匿名さん]

タワマン20階台に在住です。音は上がってきます。

特に緊急車両のサイレンは、びっくりするほど近くに聞こえます。

でも慣れてきますよ。

あと、高層階ほど風が強いので、そうそう窓を開けて生活できませんので、

サッシが閉まっていればかなり静かです。

[733: 購入検討中さん]

732さんほか、ご存知の方に質問です。タワマン、DW、高層階、南西、ですと夏はやはり相当暑いのでしょうか？

[734: 匿名さん]

７３２です。
南西角部屋です。夏は地獄のように暑いです、ハッキリ言って。
特に西側がきついです。

デザイン重視で、遮光カーテンにせず、明るい色のシェードにしたのが
まずかったかも、ですが、みなさん「暑い」とおっしゃっています。

暑いから窓を開けたいのですが、風当たりが強くて危険なくらいの日が
多々あります。

その代わり、冬は天国のように暖かいです。
この時期でも暖房は朝晩のみ、昼間も少し暑いくらいで、
午後からはシェードを下げてます。

[735: 匿名さん]

DWの北側高層階は、冬の寒さが厳しいですよ。窓に北風が吹き付けるから。
なのに、夏はギラギラ照り返しが入って涼しくなかったりします。

[736: 匿名さん]

２割高いと言う人はお隣の新宿区だと２割安で買えますのでそちらを検討しては。

[737: 匿名さん]

『最新脳科学で読み解く 0歳からの子育て』
サンドラ アーモット・サム ワン(著)より。

「難聴は爆竹などのように短時間とても大きな音にさらされた場合も、
自動車の騒音などのように中程度の音量にさらされつづけたときにも
起こります（騒音の多い高速道路そばに住んでいると、部屋で爆竹を
鳴らしたのと同じくらい子供の聴力に影響します）。」

[738: 匿名さん]

線路沿いに住んでる家族なんて山ほどいるでしょうに。

[740: 匿名さん]

実際に歩いてみましたが、線路側ではなく、南面は電車の音がほとんどしませんでしたよ。大きな駅から徒歩3分程度の物件だとある程度の音は何かしらあるでしょ。

[741: 匿名さん]

>737さん
その人が言っていることが正しいとなぜ言えるのですか
具体的な検証があれば論文名を提示してください
高速道路・線路脇騒音と難聴の関係について
そこで育った子供たちに有意に難聴患者が多いのかどうか
もしあればその研究の騒音レベルと千代田富士見の騒音レベルの差はどうでしょうか

[742: 匿名さん]

現在、地域住民は工事の騒音を我慢しています。そのことも考えて書き込んで欲しいと思います。

[743: 匿名さん]

紙おむつだと布おむつ比べて発育が遅いとか、高層だと子供が病気になる確率が高いとか、この手の迷信はいくらでもありますよね。

[745: 物件比較中さん]

どれだけネガティブな意見が出ても駅近というのは何にも代え難いものがあります。
（電車の音とかというのは駅近であれば少しくらいやむを得ないですしそれなりの対策もしているものです。）
ただ、あれだけ建物がすばらしいのに内容（仕様等）が２極化されているのはすごく残念です。
一般的なタワーで２極化はよくありますが、億ションの部屋であの仕様はすこしひどい。。。
少し前にグランスイート麻布台ヒルトップの話題が出ていましたが、そちらも見に行きましたが、あちらは内容（仕様等）はすばらしいものでした。
（立地が駅から少し遠いですし、そもそも３Ａ物件なのでこちらとは比較にはなりませんが）
あれくらいの仕様でこの値段なら納得もできたのですが、駅近というだけで（飯田橋で）これだけ高額な部屋になったのはなぜでしょうか？

[746: 匿名さん]

麻布台と飯田橋の違いと、規模の違いでは。

飯田橋で全て高級住戸にしたらこの数は捌けないから２極化は必要。

それでも高額なのは色々あるでしょうが、
三井は高めに出して長く売ることも多いですし。
その意味で大きいのは「ブランド料」としか言えません。
（逆に丸紅は価格が良心的な物件が多いらしいので、違いが目立つのかも。）

[747: 匿名さん]

高級仕様がお好みなら、プレミアムかロイヤルプレミアムを検討すればいいだけ
その値段で他物件と比較すべき

あと地価は地域に関わらず駅前だと極端に急上昇、駅から遠ければ安くなるので
3Aの駅から遠めの物件より飯田橋駅のほうが地価が高いと思いますよ

[748: 契約済みさん]

結果的に完売すれば適正価格だったということでしょうね。
飯田橋にも関わらずと感じる方がいらっしゃいますが、千代田区で言えばワテラスなんか神田にも関わらずあの値段で売れたんですから。

[749: 匿名さん]

駅前は地価は高いが、だからといって住環境として優れているかは別の話。

[750: 匿名さん]

で、飯田橋は住環境としては良くないと
じゃあどこがいいんでしょうかね
豊洲ですか？六本木ですか？池袋ですか？