パークコート千代田富士見ザ タワー その5(飯田橋)

[匿名さん]

物件概要（第１期一次）
抽選日：平成24年11月17日（土）

販売戸数　255戸
予定販売価格　4990万円（1戸）～44980万円（1戸）
予定最多販売価格帯　9100万円台（11戸）
間取り　1LDK（21戸）・2LDK（56戸）・3LDK（178戸）
専有面積　42.51平米（11戸）～181.48平米（1戸）



売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

総戸数 505戸（販売総戸数４２５戸、事業協力者戸数８０戸含む）
竣工時期 平成26年03月下旬竣工予定
入居時期 平成26年07月下旬入居予定
構造・階数 鉄筋コンクリート造地上40階地下2階
駐車場 総戸数 505戸 に対して 敷地内機械式 240台(月額 44000円～47000円)
　　　敷地内平面 26台(月額 59000円～60000円)
　　　駐輪場 総戸数 505戸 に対して513台(月額 200円～400円)
エレベータ 有：8基

■所在地
　東京都千代田区富士見２丁目１０３番（地番）
■交通
　JR総武線・中央線「飯田橋」駅徒歩３分
　東京メトロ東西線「飯田橋」駅徒歩４分
　東京メトロ有楽町線「飯田橋」駅徒歩４分
　東京メトロ南北線「飯田橋」駅徒歩４分
　都営地下鉄大江戸線「飯田橋」駅徒歩４分
■用途地域については商業地域のみの表示となっておりますが、実際は商業地域と第二種住居地域となります。


前スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/263929/

[51: 匿名さん]

>>50
遮るものがないのもそうですが、タワーマンションは往々として窓の開口部面積が大きいのも一因ですね。
うちのオフィスはガラス張りの高層ですが、西側は冬でも暑く感じます。

[52: 購入検討中さん]

>>47
回答ありがとうございます

1期2次の登録開始は11/30で締め切りは12/1なんですが…。
私が1次抽選日11/17にMRに行ったときには1期2次の価格表に載っていたんですけどね。
翌日朝に電話した時にはもう無いと言われたので、
1期1次で外れた人とかに抽選直後に販売したということでしょうかね。
あるいは1期2次予定でも要望があれば1期1次販売期間中に2次の物件も販売することもあるのでしょうか？
いい間取りだっただけに残念です。
キャンセルとか出るものでしょうか？

[53: 匿名]

>>50
１期1次を申込している人は
前もって銀行審査が通っているから、向こうとしてもその人達を優先するんじゃないのかな？
ギリギリに来ても審査に時間かかるからと思うのだが？

[54: 匿名]

50→52 間違えました

[55: 購入検討中さん]

一期一次でどれくらいさばけたのでしょうか？

[56: 匿名さん]

1期1次の住戸は255戸と決まっていたので、それ以外の住戸が正式販売の前に売られるということは通常ないんじゃないでしょうか？

[57: 申込予定さん]

55さんは２５５のうちいくつ申し込みが入ったかききたかったんじゃん

[58: 匿名]

>>52さんはいつ申込したのでしょうか？
ローンの審査の書類とかは出したりしました？

[59: 匿名]

１次で販売予定外の物件も希望者が多ければ販売することもあるよ。

[60: 購入検討中さん]

１次の抽選に行き、次点だった。
あわよくばと思っていたらその夜担当者より電話があり、
「今回は残念です。次点でも次次点でもないです」と言われた。
何度も確認しても次点でないとのこと。
抽選の結果を知らないと思ったのだろうか？！
非常に不思議。その後一切正式なおわびもない。

大手の建物だし、そんなことはと思っていたが
ある程度融通が利かされているのだろうか。

色々不審な点も多い。
詳しくは次回。

[61: 申込予定さん]

大手といっても私企業
誰に売るかは売主の自由だ

[65: 匿名さん]

あの、売る方だって必死なんだから、買う方も本気で買う気見せないと優先度下げられるのは当たり前だと思うが。
デベだって客を選ぶ権利があるんだよ。金出せば同じっていうのは成金の発想。

[67: 匿名さん]

マンションの抽選って、別に倍率が2倍以上だから仕方なくくじ引きで公平に誰かに選んでるわけじゃなくて
リスクがありそうな人ははじいて（ローンが通らない・勤続年数が短い・買い換えがうまくいかない・近所の住民とトラブルになりそう・急にキャンセルしそう、など）
属性の高い人を優先するものでしょ。マンション抽選のからくりについて検索していればわかること
要するに書類審査なんですよ

逆に「先着順」にしちゃうと、問題がありそうな人をはじけないよね

[68: 購入検討中さん]

>>58
1次での申し込みはしてません
ただ2次でまだその間取りが残ってたからと思い
MRに抽選翌日早朝、電話したら1次で完売したと言われたのです
まあもっと早く行動すべきでした
買えた人がうらやましいですね

[69: 匿名さん]

新宿区の高さ規制はかなり厳しいんですかね？
お堀向かいの理科大がそれで建て替えを断念したと聞いたもので、、、

[70: 匿名さん]

神楽坂地区は景観を保護するため、高さの規制があります。それ故、本格的な高層ビルは、今後も建てられません。千代田区側は、商業地区なので、どこにでも超高層ビルを建てられます。景観が変わる可能性はいくらでもあります。

[71: マンション住民さん]

新宿区側では大日本印刷の本社を１５０Ｍ以上にする計画が進んでいます。
眺望的にはかなりのマイナスになると思われますよ

[72: 購入検討中さん]

抽選会に行かれた方、教えてください。
抽選は倍率ごとに番号でまとめて行ったそうですが、それぞれ当選番号は何番でしたでしょうか。
２倍、３倍、４倍、５倍の部屋でそれぞれ当選は何番でしょうか。
よろしくお願いします。

[73: 匿名さん]

大日本印刷本社って市ヶ谷ですよね。富士山が見えなくなったらもちろん残念ですが、住めなくなるほど景観が悪くなるわけではないのでは。
あと南東側のコインパーキングになってるところはみなさん気になるところだと思いますが、
そちら側は住宅地なので、50m(14階くらい)くらいの規制のはずです。
パークコートが150mなのは再開発だからです。
もちろん法律が変わったりすればどうなるかわかりませんが。

[74: 匿名さん]

そこまで気にするならご自分で抽選会に行かれたら良かったのに　
ほんとうに買いたいなら残っている部屋のためにMRに通うのが先決かと

[75: 匿名さん]

地権者住戸はどのタイミングで販売されることが多いのでしょうか　低めのいい部屋が地権者住戸なのが残念

[76: 購入検討中さん]

ウチも地権者狙いです

値段ではなく、低層のいい場所が全て地権者
住戸だったので…

どこに問い合わせればいいのですかね？

[77: 購入検討中さん]

６８さん
当選しても契約やめる方結構いると思いますよ。
キャンセル待ち入れておけば買える確率高いのでは？

[78: 匿名さん]

うちだけ、かなりの倍率にされ、外れました。他のところは軒並み1倍だったのに…。
10月上旬から何度もMRに通い、もちろん希望住戸登録は1番に行い、銀行審査も問題なく通り、営業担当の方からは「死守します！！」と連絡を頂き、事前のインテリアの相談会？など、貴重な土日にスケジュールをポコポコ埋められ、言われるまま何度も足を運んでいたのですが、、、。

どうやら締め切り当日にも、２－３人の申込を更に入れられるなど、もはや完全に当て馬にされたようです。後で聞くと、うちの同じ間取りの抽選倍率を聞いたところ、他は全て1倍でした。

まぁ、2倍以上ついた時点で、倍率のつく住居を増やすよりは、ほかの1倍を死守し、倍率のつく部屋は最小限に抑えたかったのだと思いますが、営業担当の「死守します」の言葉は何だったのかと・・・。

三井不動産からしたら、私たち自身、当て馬にしてOKな客という評価をされた、ということだったということですよね。。残念ですが、そういうことだったということで、諦めることにします。いろいろと、内情を見た気がしました。

もちろん、１期２次を薦められ「今度こそ死守しますから！」と言われましたが、うちは、降りることにしました。
希望とは異なる住居ばかりだし、早くから足しげく通っていた/通わされていた割には、あんまりな対応ですし。

…負け惜しみと言われるかもしれないですが、結果的に、今回、三井に振られて、良かったです。
こちらのインテリアは、粋美・エスプリとも、色がアンバランス、坪単価の割には安普請、など、納得しきれない部分も否めないし、高層階の単価は、三井の方自身が「正直"やや"強気」とおっしゃるなど、値下がりリスクも大きいと感じていたので。
（お近くのプラウドも、南東高層階で値がつかず、新築時からずっと漂流している物件も多い上、今後似たようなタワーが複数できる・地権者放出の総数も考えると、需給は緩むでしょうから）

いろいろ学ぶことの大きい1カ月でした。お世話になりました。
これから購入される皆さん、おめでとうございます！素敵な千代田富士見ライフを！

さようなら。。

[79: 匿名さん]

値下がりリスクが怖い人は降りた方がいいよ。いずれ買い替えるならプラウド中古の方が評価損は少ないでしょう。

[80: 購入検討中さん]

確かに色のアンバランスは酷いですよね…

[81: 購入検討中さん]

大日本が建つと富士山眺望は厳しくなる可能性がありますね。
センター東京と大日本印刷そしてフジテレビ跡地の高層マンションで
大きな壁が出来てしまいますね

[82: 購入検討中さん]

カドカワは、敷地を大きくして高度化するつもりでしょう。
この再開発で前面道路が広くなるので、より高い建物が建築できると見込んでいるのだと思います。
20～25階くらいかなぁ。

[83: 匿名さん]

建て方にもよるけど、角地や総合設計制度などで容積率緩和されればそれなりのものが立つでしょう。
議員宿舎跡地にも相当のものが立てられるでしょうから、心配しだしたらキリが無い。

[84: 匿名さん]

ご近所さんの情報は参考になるなあ。

[85: 匿名]

>>78 さんは何階のどのくらいの広さを考えていられたんですか？
よかったら教えていただけませんか？

[86: 匿名さん]

>78さんは、足しげく通って買う気満々なのを見透かされて、仮に外れても別の部屋を買うのだろうと判断されたような気がします。
結果的には、その営業の読みは外れたわけですが。

[87: 抽選落ちました。]

>76さん
地権者住戸は問い合わせしても買えません。
もともと、あの場所にすんでる人や持ち主さんのための部屋ですから。
一般販売前に決まってあります。

しかし、うちも抽選にはずれました。
しつこく再度がんばります。
が、次に落ちたら、他にいきます。
長期間ふりまわされるのは疲れますね。

[88: 匿名さん]

東京理科大学は金町に新校舎を建設中で、来春開校とのことです。ただし、神楽坂を放棄するわけではないので、金町校舎の次にでも、旧校舎の改築をすることになるのでしょう。当然高層化はできませんので、景観に大きな変化は無いと思われます。九段坂の校舎は旧住宅公団の建物で、５０年ものですので、ここも変化の余地がありそうです。

[89: 匿名]

ここを諦めて東急のブランズ
四番町を考える人っていますか？
三井から見ると格下？

[90: 購入検討中さん]

87さん

ワテラスのスレッドなんかみると、地権者住戸が
放出されたとありまして…

もちろん、三井さんに聞くのは筋違いなのは
わかっております。

ノムコムなんかみてればいいのですかね？

[91: 匿名さん]

うちも、東向き高層階を検討していましたが、価格、内装、眺望、の3点で、迷っています…。

営業には、早めに出さないと、倍率5倍、7倍といった部屋もあった、とか煽られましたが、>>78さんの投稿など見る限り、そういうことだったんですね。（多くの1倍の部屋と極端に高倍率な部屋…）

＜価格＞
不動産ファンドマネジャー／不動産関連事業をしている知人等に確認したところ、共用設備や眺望期待にごまかされがちだけど、少なくとも東側高層階については、坪単価で50~80万ほどふかしすぎ、との評が一般的でした。つまり、80平米前後であれば1,200~2,000万円ぐらい割高、と。（公表価格からそれぐらい割引くと、確かにしっくり来るかも）まぁそれ位誤差って人にはいいんでしょうが。

＜内装＞
共用部は豪華だけど、肝心の住戸の内装が酷い…。有名デザイナー？のわりに、品／センスがない。配色だけでなく、水回り備品セレクト・ドアなど、凝ったわりに、何でそうなっちゃったのか...

＜眺望＞
皇居の眺望が思ったよりしょぼい。今回の検討にあたって、伝手を駆使し、実際にプラウド高層階の部屋を見せてもらったのですが、皇居Viewといっても、実際の緑地帯から500mも離れていると、結構遠くてテンション落ちました。丸の内・千鳥ケ淵などにまさに直面した中～高層物件からの眺めに比べると、500mという距離は大きいな感じました。

1期2次申し込もうと思ったけど、少し様子見しようかなと思っています。

[92: ご近所さん]

不動産業界は騙しあい。
嘘をついてでも買いたい人、嘘をついてでも売りたい業者のせめぎあいです。
今回は少し詰めが甘かったと反省してます。当選したければ、その部屋しか興味ないと告げましょう。ハズレたら、プラウドにすると言えば、あなたは当選者です。

[93: 入居予定さん]

ウチは南東側だから富士山はもともと見えないけど、南西角の部屋から富士山見えるかどうかGoogle Earthでシミュレーションしてみました。
防衛庁のアンテナと代々木ドコモタワーの間にばっちり見えますね。しかもかなり低層階まで。
将来出来るらしい大日本印刷の建物はオフィス棟から冨士を眺める際に被りそうです。センター東京、フジテレビ跡地の高層マンションはかなり右側に見えるのでそもそも全く問題なし。
問題なのは今ある防衛庁のアンテナで、外堀側の部屋の多くは富士山と被ってしまうかもしれません。

[94: 匿名さん]

〉79さん
プラウドのほうが値下がりが少ないと思われる理由は何ですか？

[95: 匿名さん]

ワテラスで地権者住戸が同時販売されて混乱がおきたといいますよね
そちらは先着順ですから早く知れるすべがあれば‥
地権者が賃貸に出すことも多いでしょうけど新築マンションとして販売したほうが利益は多そうですよね

[96: 購入決定]

眺望や内装にケチをつける方々は、果たしていつ満足できるんでしょうね。

マンションはある程度は妥協しないといつまでも買えないのでは？

いっそのこと一軒家を建てた方がよいのでは？

[97: 匿名さん]

>>94

>>79ではないですが、

・そもそもの坪単価が、プラウドの方がまだ安価な設定、かつ既に新築時よりは値崩れ起きている
・更に、2014年7月時点での当物件完成後には、供給過剰で、プラウド中古は、もう一段値崩れしている可能性あり

ということなのでは？

このところ、新築時に話題になった大型タワーマンションも、築5年ぐらいまではRVが100%近くても、その後一気に落ちてるようです。ここ数年、特に超都心を好む新興富裕層が減っていることもあり、億越えand/or 坪単価450を超える高額中古物件のマーケットが、近年相当厳しくなっていると聞きました。（株価の低迷に伴う金融成金の減少、外銀などの高所得サラリーマン・外人エキスパット等も激減、起業系も減少）

それらを踏まえると、周辺に比べて高すぎるこの単価であれば、かなりの目減りリスクは当然覚悟すべきではないでしょうか。

従って、この単価でも納得感があり、転売するつもりがなく、住み続けるつもりの人向きの物件、ということでしょう。

[98: 匿名さん]

価格から期待される内装レベルを下回っている　シートフローリングにカップボードなしの標準仕様　土地の取得価格と今の土地の相場が釣り合わない分内装レベルを下げて帳尻を合わせた　

[99: 91]

>>96さん

当選おめでとうございます。

ご自分の選択に満足されているなら、現に当選したんですし、他人がどう動こうが
思おうが、よかったんじゃないでしょうか。

逆に、他人の意思決定が、そんなに気になりますか？

うちも今回、残念だった組でして、このまま、営業に打診されたキャンセル住居
（1倍のところで、結構出てるみたいですね）で妥協 or 2次に申し込もうか迷って
いたのですが、思いがけず頭を冷やす機会をいただいたということです。

プラウドの眺望を見せてもらったのは1期の抽選後だったんですが、眺望以外に
この単価を正当化できる要素が見つからなかった身としては、実際に思ったほどでは
ない眺望を目の当たりにして、一気に醒めてしまいました。

内装は、、逆にこれで気にならないセンスの方なのが、むしろ羨ましいです。

多少の妥協は勿論必要だと思います。ただ、もろもろ考えると、自分にとっては、
なんだかもう、そこまで妥協を重ねるものでもないかな、という結論に至ったまで。

自分は、他に平行検討していたものがあり、そちらを本命にすることにします。