ジェネヒルあざみ野ってどうですか？

[モバ]

先日ジェネヒルあざみ野を見てきました。
第１期販売を見に行ってから久しぶりに行きましたが、
街並みもそこそこ出来上がっていて人がたくさんいました。
駅からは結構遠いですが、建物は相当いいと思いました。
ＧＷの販売だったから？一番高い８千万円超が一番倍率が高かった・・・。（確か３０倍超？）
駅に近いほうが良いのですが、敷地に余裕のあるジェネヒルを検討してます。
もし見学した方がいたら感想をお願いします。

[22: 匿名さん]

ジェネヒルに興味があるのですが、
以前不動産屋に「荏子田は陸の孤島だからねー」って
言われたました。今はどうなんでしょうか？
荏子田なのに、「ジェネヒルあざみ野」っていうのも
無理がある気がしますね。他の点は素晴らしいのに
残念という感じです。

[23: ０５]

前にも書きましたが、ジェネヒルとかホビーカンパニーに関しては、バスの本数が多いこと、
すすき野団地があることに関係してかスーパー／ドラグストアなど近隣にいくつかあること
等をそうｇ

[24: 匿名さん]

あざみ野って、私の記憶では、坂道と新興住宅街ってイメージですが、、、、
記憶違いでしょうか？
ジュネヒルって平坦地に立ってるんでしょうか？

[25: ０５]

２３の投稿中途半端でごめんなさい。
まず続きからですが・・・
ジェネヒルに関していえば、主観的に言えば孤島とは感じません。個人の価値判断にもよりますが、
前述の小中学校の学区の件で言えば、真ん中の１２ｍ道路を境に通う意味では親御さんに取っては
陸の孤島になるかもしれません。また、駅近くのマンションとか戸建に比較すれば娯楽（飲み屋とか
飲食店とか）観点でそれは孤島になるかと思います。現在ホビーカンパニーが建っている辺り〜
ジェネヒルまでの物件はそれ程不便を感じないと思いますよ。ただし、ホビーカンパニーを検討した
際の一要因として「学区」の問題（公立通学がバス便）があるのでここだけは絶対意識しておくと
いいと思います。これは、美しが丘西に関しても同様だったと思いました。
とにかくタマプラ向けのバスが多い事と、近隣入り口にスパートかあって日常的に生活に必要なものは
歩き、チャリでほとんど全て揃うのでジェネヒルに限っては孤島の感じはしませんね（主観です）。
あざみの方面のことを考えると、あざみ野駅周辺がタマプラに比べあまり発展していないこと、
駅からあざみ野団地ぐらいまでが商圏であることを考慮した場合あざみ野方から見れば「陸の孤島」
になるかも知れません。
上記ジェネヒルに関して、荏子田に関して記載します。

[26: ０５]

荏子田に関してですが、ジェネヒルに限っては学区のことだけを気にすれば良いと思いますが、
「荏子田全体」を考えた場合陸の孤島になるかもしれません（主観）。
生活圏で無いので間違っていたらご存知の方は指摘していただきたいのですが、荏子田に関して言えば
荏子田小学校付近と元石川高校付近がちょっと不便かもしれません。特に元石川高校から北にかけての
地域、に関してはスパーが丸正、プレッセぐらいしか無いこと、バスが少ないこと、急坂が多いこと
でしょうか。その他の店舗も知る限り存在しません。タマプラ、あざみ野に近いですが、ジェネヒル
ジェネヒル周辺の荏子田の方が数段利便性と感じています。わたしもジェネヒルを考えた時「駅からの
距離」が気になりましたが、現地を研究していく過程で、駅周辺が栄えて、途中はひなびていく、
そしてすすき野団地周辺でそれなりに栄えている。という事がわかりこれならＯＫと思った次第です。
似たような場所でみすずが丘（同じ東急物件のエマージュ市ヶ尾、あざみ野ガーデン、みすずが丘何とか
もありますが・・・やはり交差点付近のみの発展にとどまっていますね。ジェネヒルは近隣にすすき野
団地があること（人口が多い地区があること）のメリット（店、バス）を最大限享受してると思いますよ。

[27: ０５]

＞＞２４さん
（その１）
ジェネヒルは全て平坦地ではありません（一部平坦、一部緩やかな坂、一部かなり高いよう壁）。
駅〜ジェネヒルですが、あざみ野からはちょっとした山を２山超えぐらいかな？信号右でジェネヒルの
メインストリートがセンターヒルに向かって少々登り坂。センターヒルからヒルウイング／トップに
向かって緩やかな下り坂。タマプラからは平津三叉路まで登りの丘？平津三叉路からは急な下り坂。
保木〜蓬谷戸まではほぼ平坦（くねくね道。別ルートで平津三叉路を下って右折（登り坂）、右手の
セブンイレブンの交差点左折、結構下り坂→蓬谷戸ルートも有り）。蓬谷戸から商用デーリー山崎まで
登り坂でそこからそこそこの下り坂を下りてウイングヒル交差点。※わかりにくかったらごめんなさい。

[28: ０５]

＞＞２４さん
（その２）
まずジェネヒルは５つの地区名称があります（販売上の名称だけですが・・・再度確認で調べてみました）
ヒルトップ、ウイングヒル、ヒルサイド、センタヒル、ヒルフロント
　ttp://den-en.com/genehill/index.html
各地区で説明を入れようと思いましたが、表現が難しいのであきらめました。細かいところはやはり
現地に来て自分で確認した方がベターです。
全体的な話ですが、センターヒルは完全に平坦です。ただし、小中学校との境は絶壁です。ヒル
フロントはまだ何も建っていませんが南傾斜の緩やかな坂で、高いよう壁は無いと思います。
ヒルサイドはＧＷ販売地区から少々北傾斜になっていた気がしましたが・・・ちょっと記憶がありません。
気にするほどの坂は無かった気がします。ヒルトップは、内部は傾斜は緩やかですが、１２ｍ道路と
ジェネヒル以外と接している一部の住居、そして北に向かってかなり高いよう壁となっています。ただし
家に入る場合は高いよう壁がある場合、平坦。低いよう壁の場合若干階段（北に行くほど階段が多く
なる）という感じです。ウイングヒルに関しては段々畑ですね。北、西に傾斜していますが、センタヒル、
ヒルトップに近い住居はほぼ低いよう壁、玄関は平坦か少々の階段。ただし小学校に近いところは家の
裏は絶壁。西、北に関してはそこそこ高いよう壁で、よう壁分平坦玄関か裏が高くなっている感じです。
　　※わかりにくくてすいません
町全体としては急な坂は無いです。ただし、ウイングヒルに関しては階段があります。
ざっとこんなところです。

[29: 匿名さん]

次期販売はいつ頃になるかわかりますか？

[30: 匿名さん]

05さん、どうもありがとうございます。
あざみ野って、一度見に行ってみたいです。

[31: 05]

＞＞３０さん
どういたしまして。
ちょっと修正です。ヒルトップに関してですが、一部階段（公道として）があります。
ただし、ウイングヒル程多数はありません。
ジェネヒルあざみ野は是非見学に来てください。町／住人の雰囲気とか町並みとかはやはり実際
自分の目で見てみる事が一番だと思いますから。
＞＞２９さん
次期販売はおそらく７月下旬頃かな？今ヒルトップの建設１０棟ぐらいを急ピッチで進めている
ようですがここが販売になるかと思います。ただし、会員限定のクローズ販売の形式をとるかも
しれませんね、もしくはクローズの図面販売。
個人的には場所としてヒルトップはお勧めです。ただし、今回の地区は北傾斜の地区になるので
若干微妙なところはありますが・・・あまり気にしなくていいかもしれません。
ヒルトップのメリットは、タマプラへのバスが多いバス停が近いことです。デメリットは若干ですが
スーパー多いところに近いセンターヒル／ヒルフロント等から遠ざかることでしょうか。ただし、
少々行けは、スパー青葉、成城石井、デイリーヤマザキ、ブックオフ、郵便局等もあるのでそれほど
不便さは感じないかと思います。あとは、やはり階段が若干あることでしょうか（ルートにより坂に
なりますが）。各住居よう壁が結構高いため、階段がある家が多いです。お年寄りとか、年配になって
からのことを考えて購入を検討されるといいと思いますよ。

[32: へぇ]

あくまで初心者の意見ですが・・・
あまりに肯定的なご意見が多いことに驚きました。
いくら建売とはいえあまりに雑すぎませんか？初心者の私からみても建物がひどすぎます。
階段の手すり部分を上からみれば直角に組まれていない。クロスが剥がれ中が空洞。などなど
見学後、担当者に「購入時はどこまで直してもらえるのですか？」と聞いてみると。
「全部直します」とのこと、直角に組まれていない部分など、一から立て直してくれるのでしょうか？
8000万前後を出して購入する物件ではないと思います。周辺環境、その他は抜群と思いますが残念です。
建売とはこんなものなのでしょうか・・・

[33: 匿名さん]

-->３２様
よろしければその他具体的に悪かった部分を列挙していただけますか。参考にしたいと思います。
気づきませんでしたがどの物件でそのような状況でしたか？あとそれ以外の物件でも同じ様な
状況でしたか？見学したタイミングと観点もあるかと思いますが私は気づきませんでしたが。
疑うわけではありませんが、そんなにひどい状況で販売員・営業の方は何も対応していないという
のはちょっと信じられないです。何期か見ていますが、モデルハウスで見学による壁の汚れ・傷は
ありましたが、あからさまに素人目で施工がおかしい部分の放置は無かった気がします。
個人的意見ですが建売と注文住宅を比べるのはちょっと無理があるかと思います。
注文住宅はお金をかければかけるほどいい部材を使えるし、凝った設計ができますよね。まず、ここが
大きく違う思います。この近辺で、注文住宅で土地も含め同じ仕様（もちろん仕上げが良くなる事を
前提に）で建てた場合もうワンランク価格帯があがると思います。あと、施工の良し悪しは施工業者にも
よりますので、注文住宅＝仕上げがいいはちょっと違うと思います。
建売のメリット／デメリットを考え個人の価値観で判断すれば良いかと思います。

[34: 匿名さん]

所詮人間が作った形あるもの。多少の歪もあれば、年月が経てば壊れる。
家に関しては実はアフター（瑕疵に対する保障）が大切だったりする。
引渡しまでに指摘部分が完全修正されればアフターが全て。アフターが悪い＝掴まされてしまった。
０５さんのコメントの真偽は購入してみないとわからないが、それを信じれば問題ないと思われる。
「粗」の補修が約束されているなら、「粗」を探すよりも良いところ、メリット（環境、お値打ち度、
間取り）を見た方がいい。木を見て森を見ず。
大半の人は決まった予算なので何かの妥協が必要。一部のお金持ちは全てお金で解決（注文住宅＆
施工業者もＨＭに頼んで（追加料金で）指定）。同じ仕様で建物を建てた場合、根幹は変わらず、
お金を払った分だけ枝葉の部分が良くなる。アフターは変わらず。

[35: ０５]

モデルホームを見学された方からコメントがありましたね。
私も素人ですしあまり気にしない性格かもしれないので悪い部分・瑕疵が発見できないだけかも
しれません。瑕疵に関してはまぁ本当に一般的な、クロスの縮による隙間とかそんな程度ぐらいで
すよ。前にも記載しましたが、引き渡し前には指摘した事項は全て補修していただけましたよ。
どこの住人か判明するといけないので書きませんが、「おいおい悪い部分でも無いのにそこまで
対応してくれるのか？言ってみるもんだなぁ〜」というところまで数箇所対応してくれています。
建売に関しては賛否ありますが、個人的にですがジェネヒル住んでみて「不満」は無いですよ。
私はもともとブルジョアの育ちでも無いですし、今現在金持ちでもありません。ここもそれなりの
借金をして精一杯で購入しました。当初注文住宅を考えていましたが、同じような土地の大きさも
含め条件／仕様で注文住宅はとても手がでませんでした。結果論ではありますが、３４さんの記述
にもあるように枝葉部分は気にしていません。日常生活していく中で枝葉は気になりませんから。
例えば当初入居して非常にフローリングに傷がつくことを気にして生活していましたが、時間が経つに
つれ傷とかも気にならなくなりました。大事にしないとか、愛着が無いのではなく、家の枝葉部分
なんて所詮そなもんだと考えるようになりました。フローリングの傷云々よりも、家族と近所の人と
楽しくいい環境で便利に生活することの方が私にとっては何よりも大切ですから。
私の場合単に「家」という物だけへの執着、こだわりはありませんね。

[36: 匿名さん]

ジェネヒルに住んでいます。全体的に肯定的な意見が多いので安心しています。
私自身も満足しています。友人が遊びに来ても建売と思われないくらいです。
販売ごとに良くなっていく気がしますが、それはしょうがないと思ってます。
ただ、建売住宅によくありがちな同じ家が建ち並ぶことはなく、
毎回違う間取り、内装になっているのには感心しました。
東急の物件はジェネヒル以外にも見に行ってますが大体良いですよ。
この前、散歩がてら歩き回ったら１５０戸くらい建ってました。
早いものです・・・。

[37: 05]

＞＞３６さん
そうなんですよね。徐々に仕様が良くなってきてるように思いますね。ただし、その分
徐々に価格も上がっている様に思えますね。一般的に大規模建売の場合、後期になれば
なるほど価格設定が上がると聞いた事があります。それは、人口が増加し周りのインフラ
が整備される事に大きく依存するからだそうです。あとは、本当かどうかわかりませんが
売りやすい土地は後期に取っておく＝いい土地＝高いとなるのも聞いた事があります。
いずれにしろ、徐々にジェネヒル自体の価格が上がっている及び景気回復による住居全体の
価格上昇を考慮すると価格上昇傾向にはあると思います。実際の広さは押さえていませんが、
ヒルフロントの広く見える土地なんかはもしかして億の大台に乗る可能性はあるかと
思います（高圧線に近くなりますが、南傾斜の雛壇で大きそうなので）。
外観に関しても数種類、また外壁色に関しても同じ外観で数種類。原則同じ家が近くに
並ばないようにしている。である程度街が統一されているように見える。多分外構とかが
類似なのが要因かと。確かに他の複数個の建売と違うと思います。
あと、個人的に感心したのは室内のクロスとかが住居毎で違っていた事です。全住居見た
わけではありませんが、自宅と同時期に建った住居に関しては一部重複するものの、
リビング、キッチン、寝室等は全て家各々で異なっていたと思います（もしかして、
外観（イングリッシュトラッド、プロバンス・・・等）、外壁色に依存しているかも
しれません）。いずれにしろ主観ですが内外とも極端に同じような家が立ち並んでいる
感じはしませんね。まぁベースは同じなので、人によっては建売街で同じ家がずらっと
並んでいると表現する人はいると思いますが、それはそれで個人の主観でいいと思います。
総計画戸数４百数十戸でしたっけ？まだまだ先は長いですね（笑）。

[38: 匿名さん]

最新の販売物件の倍率ってどのぐらいかご存知の方いますか。
一番人気の物件は３０倍程度の倍率だったと聞いたんですがなぜそんなに人気があるのでしょうか。
住人の方も投稿してくれていますが、実際申し込まれた方も良かった点があれば教えてください。
逆に悪かった点もお願いします。

[39: 匿名さん]

最近（第５期）は最高４０倍、最低３倍だったそうです。

[40: 匿名さん]

＞０５さん
ジェネヒルあざみ野のコンセプトブックを見ると親睦を図るためにイベントや
セミナーを開催します。と掲載されていますが、どれくらいの頻度でどのような
ことをやっているかよろしかったらお教えいただけるでしょうか。
よろしくお願いします。

[41: 05]

＞＞４０さん
あまり気にしていない、参加していないので正直わからないです。
特に近所に各イベントのビラとかは配っていないかと思います（もしかして、妻が捨てているかも
しれません）。
ただ、暦にあったイベント、例えば正月明けの餅つき大会とかそういったイベントは、東急リバブルが
販売促進の意味合いのためにはんばいおせんた

[42: ０５]

すいません。エンター押してしまったです。
続き→販売センタの脇の空き地などで実施しています。
あまり記憶に無いですが・・・「愛犬の何とか」もやっていた記憶があります。
参加者に関しては一応自由参加ですが、やはりリバブル主催なので購入後では何か参加しにくい感じが
して参加していません（特に地域住民とかが参加しにくい雰囲気とかでは無いので誤解しないで
くださいね）。教室関係は不明ですが、確か販売促進のためのイベントはジェネヒルのＨＰのＴＯＰに
毎回掲載されていたかと思います。
あと薄っすら記憶に残っている程度なので書き込むのも気が引けますが、確か販売センタで「＊＊教室」
とかも開かれていた気がします。
本当に参加に興味が無いので、もし気になるようでしたら販売センタに問い合わせてもらった方が
確実です。
⇒他の住人様
先日私以外に書き込んでくださった住人様。この辺ご存知で、気が向きましたら書き込んでください。
共々良い囲気の板として盛り上げていきましょう。

[43: 匿名さん]

３９様
Thank youです。
へぇ〜やっぱり人気あるんですね。
駅からちょっと距離はあるのでその点気になっていますが、０５さんの情報では結構実生活便利で
雰囲気も良さげですからね。ＧＷ中の販売というのも倍率高かった要因ではあると思いますが・・・。
モデルハウスを見学して悪い評価を書き込んでいる人も一部いますが、大半の人は「総合的に良い物件」
と判断したんでしょうね。

[44: 匿名さん]

ジェネヒル何度か見に行きました。
街の雰囲気は最高ですよね。建物の仕様は普通かな。
ただ、今は新しいから良いけど、あと１０年してどのような雰囲気になるのか興味はあります。
駅から遠いのにあの値段なので私には手がでませんでした。
市営地下鉄がすすき野まで延伸すればもの凄く発展するエリアなのかな〜。
将来的な可能性込みの値づけなのでしょうかね？

[45: 匿名さん]

現時点で一番高い価格帯８０００万円台の物件ばかりに目が行ってしまいがちですが、
６０００万円台の物件に関してはむしろ値打ちだったりするかもしれませんね。
その分地形、道路付け、仕様等が落ちる部分はあると思いますが、自分のニーズと
マッチしたもの、妥協できる部分があれば「買い」かもしれませんね。
何気に便利そうですし。

[46: 匿名さん]

６０００万円台といっても敷地延長だったりしますよね。
あの場所の土地の価格からいっても高いと思うのですが・・・

でもどの敷地も５０坪以上あるからいいですよね。
ミニ戸みたいにギチギチしていない。
５０坪以上の敷地がある住宅街は良質住宅街の基本要件だとおもいます。

[47: 匿名さん]

今期（ＧＷ販売） 地形　　　道路付
9-2-1［5LDK］8,174.3万円 　　四画　　　西・南
9-2-2［4LDK］7,152.2万円 　　四画　　　西
9-2-3［4LDK］7,058.0万円 　　四画　　　西
9-2-4 [4LDK］7,254.3万円 　　四画　　　西
9-2-5 [5LDK］7,065.4万円 　　四画　　　西
9-2-10[4LDK］6,590.9万円 　　四画　　　東
9-2-11[4LDK］6,642.2万円 　　四画　　　東
9-2-12[4LDK］6,874.5万円 　　四画　　　東
9-2-13[4LDK］6,777.8万円 　　四画　　　東
9-2-14[4LDK］7,778.7万円 　　四画　　　東・南
9-3-1［4LDK］7,236.1万円 　　四画　　　北・東・南
9-3-2［4LDK］7,191.8万円 　　四画　　北・西・南
9-3-3［4LDK］7,278.3万円 　　四画　　　東・南
9-3-4［4LDK］7,374.3万円 　　延長　　　西・南・東（延長入口）
9-3-5［4LDK］6,451.1万円 　　延長　　　西・東（延長入口）
9-3-6［4LDK］7,027.0万円 　　四画　　　東
9-3-7［4LDK］6,233.4万円 　　延長　　　西・東（延長入口）
9-3-8［4LDK］6,280.9万円 　　延長　　　西・東（延長入口）
9-3-9［4LDK］7,276.9万円 　　四画　　　東
9-3-10[4LDK］6,384.3万円 　　延長　　　西・東（延長入口）
9-3-11[4LDK］7,384.3万円 　　四画　　　東
9-3-12[4LDK］6,329.1万円 　　　延長 　　西・東（延長入口）
9-3-13[5LDK］6,497.4万円 　　延長　　　西・東（延長入口）

[48: 匿名さん]

↑　コメント
６０００万前半　延長中心
６０００万中盤〜７０００万前半　四画土地中心
　　　※おそらく外部の住宅地と接する理由で東道路付け９−２−１０〜１３が安い？？？
価格の上下は角地プライス、土地の広さ、道路付けと思われる。
ヒルサイドのバリューが未知数だが、現在までに販売されている他の地区と比べ仕様が上がって
いる様に見える割には価格が上がっておらずお値打ちにも取れる。商業地区とも近く、平坦地で
あることからも「ジェネヒルの販売価格」としては高くないと思われる。
近隣の地価相場（万円／坪）ってどんなもんかわかる人投稿願います。

[49: 匿名さん]

今回販売の延長土地は微妙かな。
延長土地と言っても一般的な敷地延長とは違い、四方が囲まれている訳では
無いですから。土地の「形」が延長と言う条件。
これを販売側、購入側がどう見るか？という所ですね。
信号がある交差点（ローソン横）の敷地延長ありましたよね。あそこなんか結構土地面積
大きい（７７坪超え）割には価格が安い。信号交差点直ぐ脇というのもあると思われますが。
法的なこと、市とかへの申請の事は良くわかりませんが、大きな道路からの入り口が確保
できれば、延長部分を適当なスペース（延長庭、物置）に使っても悪くないと思った。
１５年〜２０年住んで改築も有りだったりするかもしれない。

[50: 匿名さん]

確かジェネヒルのポリシーとして、「大きな道路側からの駐車はさせない」
というのがあったと思う。
もし、そのジェネヒルポリシーだけのために今回の区画分けを行っているなら
正直すごいと思う（逆に幹線道路からの駐車に制限があればまぁあんなもんだと思う）。
上手く区画分けたり、土地を大きくしたり、細長くすれば四角い土地を確保できる。
本当にポリシーを守るだけならアッパレ。強いてはここの街づくりも信頼できると思う。
法的に縛りとかある？？？？わかる人いますか？

[51: 匿名さん]

これは、建築協定で決まっていますね。
ちなみ1区画、150㎡以下の分割もできませんので
現在の販売敷地面積では、将来的に分筆う事もほとんど、不可ですね。
まぁ、住民の何割かが賛同すれば建築協定の変更も可能なようですが。。。

下記、横浜市の該当建築協定です。ご参照ください。

ジェネヒルA地区　http://www.city.yokohama.jp/me/toshi/ken-kyoutei/aoba/392.html
ジェネヒルB地区　http://www.city.yokohama.jp/me/toshi/ken-kyoutei/aoba/395.html

[52: 匿名さん]

５１さん
情報ありがとうございます。
いずれにしても、道路というか、土形というか表現できませんが周辺環境が
崩れにくい要因の一つにはなりますね。
さすがに東急というか東急の分譲地ですね。ここらに大きな土地持っているだけあるわ。
そう言えば田園都市線周辺の中古物件でも、「旧東急電鉄分譲地」とか宣伝文句に
使っているの良く見かけますからね。
遠まわしにそれなりの地形とか建築協定の事を言っているのかもしれないですね。
「150㎡以下の分割ＮＧ」の協定があるなら、入り組んだ分譲地があまり気に召さない
方にはうってつけかも知れませんね。

[53: ０５]

住人です。
建築協定に関しては契約の際に強制的に押印を求められます（笑）。
私も重要事項説明の際に始めて、営業の方から聞きましたが、私個人に取っては非常に
◎でした。やはり極一部かも知れませんが住環境が保護される事になりますからね。

[54: 匿名さん]

横浜市の規制か何かで１２＊㎡規制のようなものがあったと思います。
　　→土地面積１２＊㎡以下の一戸建て住宅は建ててはいけない
詳しくは知りませんが、多分第一種低層とか、新規に住居用の土地分割する場合
の話だと思います。
６０坪の土地を分割する場合１００㎡×２になるので引っかかりＮＧ。
と言う事はジェネヒルの土地並み？は建築協定＋市の法令により確保されると言う
事になりますよね。
前スレにも「環境がいい」コメントが住人さんからもいくつか出ていましたが
この辺も含めてコメントしてくれているかもしれませんね。

[55: 匿名さん]

土地の値段
あの辺りの路線価はだいたい175000／平米
路線化は公示地価の８割だから175000/0.8=218750
不動産取引上は２割増しとして218750＊1.2=262500
仮に整形地で165平米として262500*165=43312500→4400万として
建物に2000万として計6400万
敷地延長なら８掛けだとして6400万*0.8=5120万
ぐらいが妥当な線だと思いますがいかがでしょう。

[56: 匿名さん]

とあるページから抜粋
地価公示は、地価公示法という法律に基づいて、また地価調査は、国土利用計画法施行令に
基づいて、標準的な地点を選び、不動産鑑定士等の鑑定評価をもとに、毎年１月１日（地価公示）、
７月１日（地価調査）のその土地の価格（１㎡あたり）を決めて、公示（地価公示：国土交通省、
地価調査：群馬県）するものです。
そしてこのページ（http://www.chikamap.jp/Search.aspx）から
基準地番号 横浜青葉-45
調査年 2005
所在 神奈川県　横浜市青葉区荏子田２丁目２４番１６
地価公示価格 215,000
地積 200
形状 1.0:1.2
利用区分 W2
前面道路状況 北 6.5m市道
側面状況
給排水状況 水・ガ・下
最寄駅名と距離 たまプラーザ2600m
法規制 １低専
建蔽率と容積率 40 80

[57: 匿名さん]

５６の続きです。
５６で記載した土地は、ジェネヒルのヒルサイド西の公園（名称不明？荏子田公園？）の
西に位置する土地のようです（北道路）。
ちなみにジェネヒルの今回の敷地延長の土地面積ですが５９〜６３坪程度（南西の角地を除く）。
平均６１坪（２００平米強）。
５５さんの計算方法である程度の基準は弾き出せると思いますが、敷地延長の計算をどう勘案
していますでしょうか？
①165平米として262500*165=43312500→4400万
　　⇒ここで竿部分を引いて計算？四角く取れる土地以外は計算に入れない？
②建物に2000万として計6400万
③敷地延長なら８掛けだとして6400万*0.8=5120万
　　⇒さらに敷地延長で全体が下がる？
個人的な話になりますが、敷地延長は考慮に入れていないので価格の妥当性が今ひとつわかっていません。
私が考えるにこんなもんではないでしょうか？
①今回の敷地延長を200平米として262500*200＝5250万→5300万
②建物2000万（建物＋設備一式）
③外構費（軽いよう壁、門、庭、駐車場、アプローチ等）300万（どんぶり勘定です）
④敷地延長土地評価　5300万×0.8＝4240万
　　　（だいたい妥当と思いますが、0.8の根拠が私では説明できず。敷地延長を土地だけで減産評価）
⑤土地＋建物＋外構費＝4240＋2000＋300＝6540万
意図的では無いですがそれなりの価格になってしまいました。
あと、確かに地形は旗竿ですが、西道路には面しているのでその辺の評価が微妙。
　　＋面：一般の敷地延長と異なり一辺（西）が完全に開放されている
　　−面：一応西開放だが、それなりに交通がある道路

[58: 匿名さん]

ジェネヒル横の荏子田2丁目の確かアゼリアヒルズだったか何か。５０坪ぐらいで４９００万。
ファイナルアンサーで４７００万でどうでしょうとリバブル（流通部）に紹介された記憶が薄っすらある。
よう壁３ｍぐらいの急階段、北側さらに５〜６ｍぐらいのよう壁の土地。道路は南道路。地価車庫有り。
　　（ヒルトップとヒルサイドの間の土地があるが、その土地とヒルサイドの交差点の土地）
先週末通ったら、既に入居している人、まだ建設中が混在。この辺の地価ですが、
平坦地若しくは階段数段程度の四画土地なら９０万／坪ぐらいが流通価格か？ここらの相場、
北道路75、西道路80万、東道路85万、南道路95万、角地90万〜110万ぐらいでどうでしょうか？
根拠は提示できません。経験上だいたいです。

[59: 匿名さん]

まぁ価格はともかく、前スレにあった「最近（第５期）は最高４０倍、最低３倍だったそうです。」
って事で、周りに比べ高いか安いかはともかく、この建物・町に抽選してまで住みたいって人が
多かった事は事実。
まー高い、安い、妥当色々あると思うけど多くの人たちが、「これなら欲しい」と思ったなら結果的に
安いんだと思う。もとも不動産なんて相場が有って無いもの。人気があれば高かろうが、
プレミア価格であろうが売れるし、それがジェネヒルの相場になる。人気が無かったら販売側が価格を
下げて売るだけ。価格下げないと管理費、資産税かかるし、物件価値下がるので。そうなっても
ジェネヒルの相場になる。
周りの相場は実は関係あるようで関係ない（参考にはなるが）。ここまで大きな分譲地になってくると
町の雰囲気（なんとも表現できない雰囲気、町並み）も価値としてプレミアとなってくるから。
現時点までは＋のプレミアに思われる。今後も＋のプレミアを打ち出していけるか。
現在のジェネヒルの住人、これからのジェネヒルの住人の質、東急の街づくりによるな。

[60: 匿名さん]

５５です。
>57　そーですね敷地延長がかなりアバウトになってしまいました。
0.8の根拠は以前不動産屋に聞いたことがあります。敷地延長の値付けをするときは0.7から0.8で計算するか、
延長部を限りなく０で計算すると言ってました。

私の実感からすると相場より５００万〜１０００万くらい高いかなと思いますが、あれだけの街並みを創出
しているので付加価値代と言ったところですかね。

また高値が維持されれば住民の方々もそれなりの方々になるのでしょうし、いろんな意味で高い質を保てる
街という好循環が発生するのかな。

あとはいつになるのかわからないけど、あざみ野よりの南傾斜地がいくら位で売りにだされるか、と〜ても
興味があります。

[61: 匿名さん]

５７です。
＞＞５５さん
そうですか。敷地延長の概算ってそう出すんですね。敷地延長は本当に検討に入れていないんで
知りませんでした。ジェネヒルのこの区画の敷地延長って道路付けって西というのか、
東というのか（笑）。まぁー他の囲まれた敷地延長とはちょっと雰囲気はいいので微妙です。

相場より高いとの記述ですが、この辺は個人的には何とも言えませんね。確かに周辺環境の
プレミアム見たいなものもあるかもしれませんが・・・その他以下も評価に入れてもいいかも
しれません。
　　・東急ブランド（東急分譲地）
　　・一応ＨＭとしては大手（町の工務店、飯田、東栄とかでは無い・・・）
　　・もしかして地下鉄延伸があるかもしれない（すすき野駅が噂にはなっているが定かではない）
　　・敷地延長とは言え一応西側道路付け
環境／町並が普通で、上記が無かったら５５さんが評価されるぐらいの価格になるかもしれませんね。
前スレで０５さん（住人）が多く書き込んでいますが、書き込みを信じるなら「民度が高そう」な
感じはしますね。お金だけで評価するわけではないですが、コミコミ総支払額７０００万〜
７５００万以上のの物件を購入できる層なので変な人は少ない可能性高いかもしれませんね。

ヒルフロントですよね。あそこは個人的には±０かな。プラス面は南傾斜、マイナス面は高圧線。
引き分けは買い物等の利便性（剣山スポーツセンタ付近これといった店無し。すすき野東急方面は
他の地区とそんなに距離変わらず）。とは言っても後期の販売になると思われ、多分高くなるんで
しょうね（価格設定も上がっていますので）。
個人的には秋〜年末に販売された地区が好きですね。まぁその地区ちょうど今建てていますので
ねらい目かな。

[62: 匿名さん]

もしすすき野に地下鉄の駅ができたら・・・・ジェネヒルの資産価値飛びそう。
ＨＰ見つけました。市とかの公式ページでは無いのであくまでも参考程度の扱いで。
　ttp://www.yk.rim.or.jp/~harujun/ntown/ntftr.html
あと「２ちゃん」とかでも話題になったことがあります（笑）。
もし本当なら投機の意味でも買って損はしないかも。

[63: 匿名さん]

↑
もしかしてこの事か？（横浜市のＨＰ）
　ttp://www.city.yokohama.jp/me/keiei/yumehama/5year2/soan/p421.html

市民の活動を支える交通
　　−III 主な事業
　　　　　−鉄道の整備
　　　　　　　　−高速鉄道３号線　あざみ野以北延伸

あざみ野以北ってすすき野だよなぁ。もし本当ならえらいこっちゃ！

[64: 匿名さん]

当初は新百合丘まで計画があったと記憶していますが、その後平成２５年ごろ？までにすすき野まで
延伸する計画となってたと思いますが、その後どうなっているのかな？

詳しい方のコメント希望です。

[65: 匿名さん]

住人です。同じく何か情報をお持ちの方投稿お願いします。
すすき野に駅ができるなら間違いなく資産価値上がりますね。
住み心地は非常にいいので売るわけではないので同じだが、
正直資産価値が上がる分には嬉しい（そうだ！固定資産税上がるか）。
平成25年。もしそのままの計画なら開通するなら8年後か・・・。開通して
欲しいですね。
実際にジェネヒルからあざみ野駅までバスで行っても時間的には変わらないと
思いますが、あざみ野方面へのバス（あ２９）が少ない現状のままなら
開通してくれると助かるかな。ただ、あ２９今後ジェネヒルの発展と
共に本数増えると思いますが。

[66: 11]

>>65さん
>実際にジェネヒルからあざみ野駅までバスで行っても時間的には変わらない
>>11ですが、川崎市営地下鉄が通り、近隣に駅が出来る計画があります。計画が消える可能性が
ありますけど。でも現状と比べると、バス停より駅のほうが何倍も遠いので、結局バスで駅に出たほ
うが早いんですよね(笑)。出来てもバス利用になっちゃいそうです。ただ、定時性の確保という点では
優れてますからね。横浜市営もすすき野まで延伸すれば、ジェネヒルから横浜方面にお勤めの方は
劇的に便利になりますよね。本当は新百合まで延伸すればものすごい便利になるのでしょうけど。

[67: 65]

６５です。
そうですね。駅のできる場所にもよりますが、すすき野東急あたりにできたとしても
　　バス　＜（歩く時間＋電車の待ち/乗車時間＋乗換え）
になり結局バスを使いますよね。
将来的にバスの本数が多くなる前提で利用価値があるとすると、バスが少ない時間帯、
深夜バスの時間帯（割増料金は無いので）、朝のあざみ野駅への道路事情が現在より
悪化した場合。
これぐらいでしょうかね。
副産物としては、駅ができれば周辺が発展するので、買い物とか今よりさらに便利に
なるというところでしょうか。
横浜方面の勤務の方は非常にうらやましい環境になりますね。
当面始発ですし、乗り換え無しですし・・・。

[68: 05]

０５（住人）です。
私も現在タマプラまでバスで、開通してもバスだと思いますが、地域活性化（より便利になる）
のためにも是非延伸して欲しいですね。

話は変わりますが、昨晩見たらヒルトップは十数戸建てていますね。基礎、壁ができ一部屋根が
乗っている住居もありました。やはり２×４は建てはじめると早いですね。
今回は登録者/抽選外れ者のクローズ販売なのか？それともオープン販売なのかどちらになるので
しょうか？
今回のヒルトップは北傾斜になります。一番北側が外から見るとようへきの上に建っています。
ジェネヒル地区内に入るために階段（販売済み地区からは坂を下る）。階段を上るとジェネヒル内の
道路に対しては平坦地になります。一方内部の区画は、各住居ようへきの上に建っており、自分の
住居に入るにはようへきのアプローチを上がる形になります。内部の一番北側の住居はかなりの
ようへきの高さになります。年配の方とご一緒に住まわれる方は少々厳しいかもしれませんね。
ここの地区はバス（た４１）のバス停が一番近い地区で、タマプラまでのバス便なら非常に便利な
地区ですね。反面、すすき野東急、丸正、サンドラッグ等遠くなりますね。ただし、近くに
デイリー山崎がありますし、少々丘を超えれば成城石井、ブックオフ、ちょっと行って郵便局、
スパー青葉がありますので不便ではないと思いますよ。ちなみに去年のこの地区の販売価格ですが
６３００万円ぐらい〜８５００万ぐらいだったと記憶しています。なおこの地区は東急ホーム
の建設です。１２ｍ道路を境にという話を聞きましたので東急建設では無いと思います。
東急ホーム/東急建設で結構テイストが違います。営業さんのアドバイスでは、東急建設は
モダンで若い人向け、東急ホームはシックで中高年向けとおっしゃっていました。
個人の好みですが落ち着いた感じが好きなら東急ホームかな。

[69: 匿名さん]

ヒルトップで建設中の十数戸は秋の販売用のものだと営業さんから聞きました。
また、第５期に申し込んで落選された方むけのクローズ販売として、ヒルサイドに
８戸建設する予定もあるそうです。

今回の販売では、7000万円台以上の建物はメータモジュールを採用しており、
それ以下の建物は壁芯90センチですね。

[70: 匿名さん]

メーターモジュール（積水のページ貼ってみました）
　ttp://www.sekisuihouse.com/technology/universaldesign/uni03.html
実際の差は１０cmですが・・・実際に住んでみると違いがわかります。
　　・結構開放感が違います
　　　　　特に玄関を入った廊下の印象には違いがあると思います
　　・階段の圧迫感を感じにくい
　　　　　階段って通路なのでそれなりに家のすみの方を通しますよね。
　　　　　　※リビング階段とかのデザインは別。スタンダードなタイプ対象
　　・１０cmの違いで大きな荷物とかの異動が楽になる。特に角かな？
正直結構違うと思いますよ。
ジェネヒルも確か、角地仕様（グランド何とか仕様？エクセレント何とか仕様？
とかでしたっけ？）のような仕様が有りこれはメーターモジュール。
一般の家屋（道路付け東だけとか西だけ）は尺モジュールだった気がします。
モデルルームに行く機会があったら是非パッと見の雰囲気を見て欲しい。
個人的に一番解り易かったのは階段。実際に上ってみるといい。次は
玄関から続く廊下かな。玄関とかの開放感が違うように感じます。
わずか１０ｃｍ、されど１０ｃｍ。

[71: 匿名さん]

第１期販売からずっと見てきてます。
何回か登録しましたが落ちました。
ヒルトップは土地売主が東急電鉄で建物売主が東急不動産、
それ以外はすべて東急電鉄が土地建物売主みたいですね。
東急不動産→東急ホーム
東急電鉄→東急建設
が施工してる？のかな？
いずれにしても東急グループでやってるって感じですね。
市営地下鉄延伸の話になってますが、
昔、東急に勤めていた親戚から聞いた話によると、
剣山スポーツガーデン辺りまでケーブルカーを造る計画があったらしいです。
とっくの昔の話なのでいまはありえないんでしょうけど。
でも本当に地下鉄ができてすすき野に駅ができたら、
当然今のバス本数は激減するでしょうか。。。