ジェネヒルあざみ野ってどうですか？

[モバ]

先日ジェネヒルあざみ野を見てきました。
第１期販売を見に行ってから久しぶりに行きましたが、
街並みもそこそこ出来上がっていて人がたくさんいました。
駅からは結構遠いですが、建物は相当いいと思いました。
ＧＷの販売だったから？一番高い８千万円超が一番倍率が高かった・・・。（確か３０倍超？）
駅に近いほうが良いのですが、敷地に余裕のあるジェネヒルを検討してます。
もし見学した方がいたら感想をお願いします。

[401: 匿名さん]

優遇倍率って２倍カウントされてるそうなので
２〜８倍　平均４倍くらいですね.

クローズ販売ってこんなもんなのかな？

[402: 匿名さん]

今回は週末に雨が降ったりしたせいもあるかもしれませんね。
しかも明日は雪とか・・・。
それにしても先日、日当たりについて質問したら「わかりません」てな答えで
びっくりしました。確かに営業の方にしてみれば「他人の家」だから日当たりとか
関係ないのでしょうね・・・。
たまたまほとんどの営業の方が出払っていたようなので、あまり知らない方が対応された
だけかもしれませんが・・・。

[403: 匿名さん]

ジェネヒルって日照の射影図ないんですかね？
リクコスは冬至・夏至の時間別のを見せてくれました。
営業努力しなくても売れちゃうのでそこまでしないのかも。

[404: 匿名さん]

私もリクコスの見ました。
でもその営業の方は「マンションはあるけど戸建ては普通ありません」
と言ってました（笑）
自分の目で地道に確かめるしかないんでしょうね。

[405: 403]

もちろん「戸建て」のをみました。
戸建てのスレなのでマンションの話はしてません。

[406: 匿名さん]

言葉が足りなくてごめんなさい。
私も戸建てのを見ました。
「戸建ては普通ありません」と言ったのは、ジェネの営業の方です。

[407: 匿名さん]

今週からウイングヒルで販売が開始された物件は、
抽選に外れた人向けのものですか？

[408: 匿名さん]

ぴんぽん。完全クローズドだそうです。
道路付け東なので抽選物件よりちと安いかもしれませんね。
南道路の1物件は高いでしょうが。。。

[409: 匿名さん]

やはりそうですか。
角地の物件は良さそうですね。

[410: 匿名さん]

ジェネヒル地区の地盤の強度や造成に関する情報をお持ちの方いないですか？

[411: 匿名さん]

南道路の物件は6900万台でした。東道路の方は6千万前半が多かったですよ。
ただ、あの位置は午後になると陰りますよね。お好みにもよるでしょうけど。

[412: 匿名さん]

＞410
http://www.jiban.co.jp/jibankaisetu/kanagawa/aoba/P14_aoba.htm
ちょっと参考になるかわかりませんが・・・。

[413: 匿名さん]

>412
どもです。近いところで、美しが丘４丁目付近を見ると
「この場所は、斜面を盛土して造成した宅地で、盛土部分のデ−タにバラツキが見られ、
一部に軟弱を示す数値となっています。このデータでは、住宅の支持地盤として考えた場合、
原地盤では、不安定で、不同沈下の発生も心配されます。
何らかの地盤補強対策が必要であると診断されました。」
とありますね。要はまんまじゃだめってことで東急さんなにがしかの
手をうってあるんでしょうか？

[414: 匿名さん]

<< 411
一番安いのいくらでした？　6200くらいですか？

抽選のバス通り沿いは南東向きで日当たりよさそうしたが、今回のは真東ですからね。
今後のウイングヒルは東向き中心でしょうが、やっぱり午後は陰りますかね。
わりと北側によせて立ててはいるようですが。。

[415: 匿名さん]

ジェネヒルは毎販売高倍率ですよね・・・？？あれって本当にそんなに人気が
あるのですか？実質倍率だとどれくらいなのでしょうか？
人気があるとしたら美しが丘西等と比較して一体何が魅力なんでしょうか？
割安だから？

[416: 匿名さん]

<415
優先倍率をダブルカウントしているので、実質だと
公開販売　10倍〜20倍
会員向けクローズ販売　3倍〜8倍　だと思います。

美しが丘西より人気がある理由は
・土地が60坪くらいあり日当たりとゆったり感がある
・たまプラだけでなくあざみ野（地下鉄）にもアクセスがよい
・東急ストア、丸正などスーパが充実している
・郵便局だけでなく銀行ATM（みずほ、三井住友）も充実している
・街ごと東急が作っていて（クルドサックや電柱の色など）統一感がある
・西の２，３丁目より王禅寺のゴミ処理場から離れている

と、奥さまが喜ぶ環境だから人気があるのだと思います。
家選びの決定権は奥様がもってる割合が高いですからね。
いわゆる金ツマ文化を象徴する物件だと思います。

通勤重視のダンナ方にはちょっと向かないと思います。

[417: 415]

416さんご丁寧にありがとうございます。
そうなんです、通勤通学をメインに考えていたので、なぜそんなにジェネヒルが
人気が高いか謎だったんです。
そうですか、奥様方に人気な環境なのですね★
日常生活を優先させるなら買い！通勤通学を考えると、真剣に検討しないと
まずいですよね。実際バスは混んでて乗れないとか、朝のラッシュ時は
相当駅につくまで時間がかかったりするものなのでしょうか？

[418: 匿名さん]

＞415
美しが丘西も閑静な住宅地で、とてもステキなんですが、
一番のネックは公立小学校、中学校が遠いということでしょうか・・・
その年代のお子さんがいらっしゃらないご家庭にとっては、とてもいい場所だと思います。
うちは、その問題から美しが丘西を　なかなか候補にいれることができないんですよ・・・
また、もし子どもが大きくなって横浜方面の学校に通うようになったら　なんて考えると、
やはりあざみ野にバスででられるほうがいいなあ　なんて思っています。

[419: 匿名さん]

通勤／通学ですが、朝はたま、あざ共に１０分〜１５分を見ておけばOK。
ウイングヒル、ヒルトップ（既に中央辺りにしか売り物無いですが）に関しては
２つのバス停が使えて便利（特にた４１）。すすき野団地バス停も使い勝手は非常に良い。
バスもジェネヒル辺りからならまだ混んでいないです（座れるか、座れないかぎりぎり。
大概は座れませんが）。
まぁ便利ですよ。すすき野団地があるのでそこそこ生活関係は充実していますし。
環境も悪くない。何かあれば土日車で一足ですから。

[420: 匿名さん]

＞414
6200万台からありました。お買い得感はありますよね・・。
日当たりは実際に見てみるとわかると思うのですが、午前中は良く日が当たっていました。
午後になると影になっていました。
でも、春分の頃はまた違うかもしれません。

[421: 匿名さん]

幼稚園乳児が多いようですが、
現在１年生の荏子田小学校またはすすき野小学校に通っている子はどれくらいいますか？
小学生は少ないのですか？

[422: 匿名さん]

荏子田小学校は一学年あたり３〜４クラスになってきて、教室不足のため二棟目のプレハブ校舎が建ちました。
決して小学生も少なくないですよ。

[423: 匿名さん]

すすき野小に通っている子も多いのでしょうか。

[424: 匿名さん]

最近販売の動きがないんですが、次はどの辺りの区画になるかご存じの方いらっしゃいますか？

[425: 匿名さん]

近所なのでよく通りますが、どう考えてもヒルサイドじゃないでしょうか。
大通り側、丸正側ともかなり仕上がってきています。

ただ、年度内の販売はないです。
マンションも含めて東急の不動産事業は今年度、大黒字だったので
利益調整のため今年度できている物件も引渡しを来年度にまわしてるくらいだそうです。
銀行のローン関係者の中では有名な話です。

[426: 匿名さん]

へー、そうなんですか。裏情報をありがとうございました！
じゃヒルフロントの販売はまだまだですね。気長に待つことにします。

[427: 匿名さん]

425さんの情報は、大変参考になりました。
東急沿線の戸建て、マンションがたくさん販売していて
儲かってるだろうね・・・なんて思っていたところです☆
こんなに住民を増やすと、電車がますます混雑しそうですね。

[428: 匿名さん]

販売区画はよくわかりませんが、3月中旬に販売スケジュールあるようです。
年明けに販売した物件をモデルホームにするようです。

[429: 匿名さん]

現在ヒルサイドが工事しているので、ヒルサイドだと思います。
　　※丸正側のヒルサイド

[430: 匿名さん]

建築条件付の土地が出るみたいですね。4千万台みたいです。

[431: 匿名さん]

前回登録者限定の、建築条件付４戸。建築条件といっても前回販売の建物のパターンの中から選ぶのが原則で、かなり条件を付けられた建築条件付といえる。また、今回の土地はゴミ収集箇所や植え込みがあるので思うような家を建てられない欠点あり。

[432: 匿名さん]

バス停はかなり近いですね。
ただ道路付け真東なので前回分譲の坂の上の方に比べると日当たりはよくないでしょうね。
ここのカーブ南東から東にまがってますから。

ジェネヒルで建築条件付の土地ってはじめて？

[433: 匿名さん]

はじめてじゃないかな・・・。私はジェネヒルをずっと見てますけど、
建築条件付だなんてね。前回は都合悪く、まったく見学できませんでしたが、あまり良くは
無かったということなのでしょうか・・。お買い得感はあるのかな。

[434: 匿名さん]

前回も即日完売でしたよ。
今回の建築条件付の土地のあたりは、前回の建売区域よりも日当たり悪いので
自由度をもたせて建築条件付となったんじゃないでしょうか。

ジェネヒルは外溝含めて２５００万くらいなので
下が４０００万だと、いつも通りの価格で
お買い得とはいえないんきゃないですかね。
どれだけ自由度があるかによると思います。

[435: 匿名さん]

ところで、ここらの地価って坪単価いくらが相場になりますか？
５５〜６０坪で４５００万ぐらいだとしたら、７５〜８２万。
この価格なら結構お値打ちだと思いますが。

昨年/一昨年販売されたジェネヒルの裏手（今建築中のヒルサイドの斜め裏）の
アゼリアヒルズですが、記憶が定かではありませんが、５０坪程度で
４０００万中〜後半ぐらいだった記憶があります。４９００とか７００とか。
高台の地価車庫のところ。
あと、同じくアゼリアヒルズのさらに裏手のアゼリアヒルズ（デイリーヤマザキ⇔
サンドラックの通そ沿い）が４４００ぐらいだった気がします。

[436: 匿名さん]

390台を見よ。
ここらは、東急の牙城なので、自分で土地を買って家を建てようとしても
なかなかよい土地がみつかりません。
どうしてもこの辺で買いたいなら、東急戦略にのるのも悪くないと思います。
坪７５〜８２できれいに造成した整形地はなかなかないですから。

[437: 匿名さん]

すみません、つまりヒルサイドの今建築中の区画は４月以降の販売ということでしょうか？
３月中旬と伺って楽しみにしていたのですが…。

[438: 匿名さん]

現在販売中の建築条件付土地は、年度内に竣工・引渡しにはならないので
売ってるわけで、利益調整の関係からヒルサイドは次年度だと思います。
年明けの販売済み物件でさえまだ引き渡してないようです。

[439: 匿名さん]

ヒルサイドの販売は、建築状況、去年の例（５期ヒルサイド販売）から見て、
会員向け４月中旬、一般ゴールデンウィークの販売でしょうね。
２４戸建築しています。２〜３戸は足場も外されだいぶ出来てきました。
エクステリアは、５期販売と同じですね。
（ジェネヒルは、コンセプトブックを見ると、各街区でそれぞれデザインの
統一感をもたせていますね。）

[440: 匿名さん]

ヒルサイドは東急ホーム？

[441: 匿名さん]

東急建設．

[443: 匿名さん]

この辺で、ジェネヒルと同じような土地も含めたグレードで、土地＋注文にすると
＋１０００〜１５００はするんですよね（外構、設備含む）。

[444: 匿名さん]

そこまではいかないかと。＋５００くらい？
でも気に入った間取りや立地があって
抽選であたれば、お買い得かと。

[445: 近所の住人]

ジェネヒルの近くに、土地、建物別で買いましたが、外構を含めると +1000万円以上ですかね。。
東急建設の建物ではないので、参考程度ですが、間取り、土地など気に入ったものがあり、
絶対許せない問題が無ければ、決して高いとは思いません。（安くはないですが..)
　家の周りの住人も、東急さんの審査をパスしている人なので、安心ですね。
いまだに、外構の参考にジェネヒル辺りをたまに歩きますが、よい感じです。
ずばり、うちは坪 93万でした..　ではでは。

[446: 匿名さん]

土地、家で分割購入した場合の目安相場はこんな感じ？
土地：８５万/坪
　　　５５〜６０坪＝４６７５万〜５１００万
家：２５００万
もろもろ設備：２００万程度？
外構：１５０万

７５２５万〜８０００万ってところでどうでしょうか？

[447: 近所の住人]

土地、家はその通りですが、外構が意外と高いです。
なんで、外構は +100万あれば、大丈夫でしょう。
そう考えれば、ジェネヒルはあれだけ綺麗な外構で、あの値段は
かなり魅力ですね。

[448: 匿名さん]

た４１のバスは便利だね。
朝は2,3分に一本で電車より多いし、夜は終電までバス動いてるし。

[449: 匿名さん]

すすき野小のクラブ活動で野球部があるかどうか、ご存知の方はいませんか？

[450: 匿名さん]

ドレッセ美しの森（マンション）とジェネヒル、ずばりどちらが買いでしょう？