シティハウス中野中央ってどうですか？

[シティハウス]

シティハウス中野中央についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中野区中央5丁目78-3、78-4（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「中野」駅 徒歩6分
総武線 「中野」駅 徒歩6分
東京メトロ東西線 「中野」駅 徒歩6分
東京メトロ丸ノ内線 「新中野」駅 徒歩7分
間取：1R～3LDK
面積：37.95平米～69.66平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/nakanochuo/
施工会社：竹中工務店
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社


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【中野駅界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.12】
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[21: 匿名さん]

ここの修繕費が１５年後に高くなると言う人がいるけど、例えばグランアルトやシティハウスは同じ広さだと１５年後にいくらになるんだろう？

[22: 匿名さん]

＞＞ここの修繕費が１５年後に高くなると言う人がいる

「言う人がいる」のではなく、マンションギャラリーに資料あって説明してくれるんですよ。
他のマンションについても、さきざきの見込みは、グラフや表になった資料があります。
どこでもゆくゆくは値上げするけれど、ここは値上げ幅が大きい、でもちゃんと予告してくれているから契約者は承知してる。

興味あるマンションは、ギャラリーに行って直接確認した方がいいですよ。

[23: 匿名さん]

ここの６９平米が１５年後月々５万２千円だとして、グランアルトとシティハウスの同平米は、４万円程度か？

[24: 匿名さん]

>21
シティハウス中野レジデンスやグランアルトは、管理費・修繕費合わせて、４万もいかなかったと記憶してます。最初が２万弱で、そんなに上がらない。大規模修繕なども計算に入った上で。上の人がいってるように、営業に直接問い合わせた方がいいです。

[25: 匿名さん]

線路に近い物件と比べると、同じ中野駅なのに徒歩がたった数分違うだけで坪単価が５０万以上違うから、こっちの方が割安だよ。
丸ノ内線が使える分勝ってるし、しかも内廊下。
高い金払って線路物件買う必要はない。

[26: 匿名]

道路沿いの方がうるさいと
思います

[27: 匿名]

西側は大丈夫かもしれませんが東側は音どうなんでしょう？バスも走ってましたよね？

[28: 匿名]

住友の人も音はしますって言ってましたよ。夜中もタクシーがけっこう走ってたりして。まあこの辺で音のしない場所はないですよね。

[29: 匿名さん]

施工会社はいいのに、全体の魅力に欠けるところが少し残念。
あまり値段変わらないので、ここを買える人なら、ほんの少し頑張ってグランアルトを買った方が、満足感は大きいような。
中古物件になったとき、最初の小さな差が大きくなる可能性あり。
駐車場利用しない人は、小規模物件で自分も駐車場を支えていくのは、バカバカしいような気もしてしまう。
駅からの道が歩きにくいと感じる人も、中にはいる。
ワンフロア三戸で、それぞれ角になっているので、それが好みの人で、管理費・修繕費も気にならない人には、いいと思う。

[30: 匿名さん]

つうか最上階以外は魅力無し。

[31: 匿名]

そんなことはないが、たしかに下の階はあまりひかれない。

下の階は車の音が上がって来そうだし、南側に建物があって日当たり悪そう。

[32: 匿名さん]

低層でも西側はどうでしょう？
日当たりも音も問題なさそうですが。

[33: 匿名]

私も西南向きの低層を
狙おうと思ってました。
でも現地行ったら南側の
建物が思ってたより近く、
さらにその建物の敷地にある
木が思い切りこのマンション
に立ちふさがっていて…
西側はそれなりに高いので
悩みどころです。

[34: 匿名さん]

同じ徒歩6分・同じ竹中ということで、こっちの方が坂上よりはるかにいいのは言うまでもない。
ここの中野駅西側と坂上駅西側、なんと同じような坪単価。

[36: 匿名]

文章が理解できません

[37: 匿名さん]

ここの中野駅・西角部屋　ＶＳ　坂上駅・西角部屋、なんと同じような坪単価。

[38: 物件比較中さん]

坂上の西角部屋ってどこのこと？シティは中野中央とレジデンスのふたつでどちらも中野駅じゃない？

[40: 匿名]

結局坂上の物件がどこだかわからんね ただの坂上アピールか

[41: 匿名さん]

プラウド中野坂上のことでしょう

[45: 匿名さん]

確かに坂上とここが同じ坪単価なのは理解できないね。

[46: 物件比較中さん]

プラウドはイメージ料が入ってるから。中野にプラウドできたらもっと高いだけ。

[48: 匿名さん]

高度利用ができる土地の価値が高いのは常識では？

低層しか建てられないようなところは地価も安いよ。
住宅以外だと農地くらいしか利用できないからね。

[49: 匿名さん]

山坂が多いところは住宅以外に使い道が無いので安いよ。

[51: 匿名さん]

マンション用地の価値は利用価値で決まるからね。
広さで計算する単純な地べたのお値段じゃないよ。

[53: 匿名]

だったら中野、と思ってしまう

[54: 匿名さん]

これは私も興味を持ってるテーマなんだけど、土地の持ち分って、とりあえず賃貸人にはなんの関係もないから賃料は土地の持ち分が17mの3階でも、42mの3階でも、賃料は一緒でしょう。
そうすると収益還元法的に見て、やはり中野駅の6000万が坂上駅の6000万よりはるかに価値があるってことじゃないかな。

あるいは同じ中野駅で同じ条件の場合でも、同じ3階なら上部が低層か高層かで賃料が変わるのは聞いたことがないから、持ち分40m・8000万よりも初期費用の安かった6000万が得ってことになるのかな？

中古市場で売る時でも、買う人は土地の持ち分なんか気にする人はほとんどいなくて、「中野駅6分で70平米の広さがいくらで買えるか」でしか見ないだろうし。
どうでしょう？

[55: 匿名さん]

>54
その通りです。
マンションの価値は利用価値。
その尺度は賃料です。

ただし、不動産は長期保有が基本ですから。
将来の賃料。
すなわち、その地域の将来性をよく考えないといけません。

中央線沿線の一番の懸念材料は、
リニアが品川に決まって、これから新宿が凋落して行く可能性が高い点です。

[56: 匿名さん]

路線価は、平米当たり、
中央は、路線価平米当たり590千円、
近隣商業地域　
建ぺい率：80%（防火地域内の耐火建築物による割増あり）　
容積率：400%　


本町は、路線価平米当たり400千円
第一種中高層住居専用地域なので変な建物が近くに建つ心配なし
建ぺい率、容積率が表記されていないので分からないですが、さほどないんでしょう。

路線価だと、中央の方が１．５倍なので、実際の取引はもっと差があるでしょう。
なので、一概に持ち分が少ないから、割高だとはいえないかと。
どちらの方が良い悪いではなく、中野は利便性、坂上は静かさを求める人向きです。
どちらも良い物件だと思います。

[57: 匿名さん]

あらゆる要素が家賃に反映されるから
結局は収益還元法なんだよな。

静かな住居環境も当然家賃に反映されます。
また利便性も家賃に反映されます。

[58: 匿名さん]

それでは、こちらは戸数が少ないこともあり、早々に完売しそうですね。
価格自体はお手頃ですからね。

[59: 匿名さん]

中野駅の2LDK家賃16.94万円
中野坂上の2LDK家賃16.41万円
ほんのちょっとだけど中野駅の方が今のところ上。
http://yachin.homes.co.jp/station/ad11=13/rosen=114/tk=3/bg=2/

http://yachin.homes.co.jp/station/ad11=13/rosen=577/tk=3/bg=2/

[60: 匿名さん]

＞リニアが品川に決まって、これから新宿が凋落して行く可能性が高い点です。
新宿は昔から新幹線類は一切なくても世界一の駅に成長したんだから、リニアはまったく関係ないのでは？

リニアは昔から東京駅から品川まで行くのは決まってたし、数十年後に品川の利用者が少し増える程度で、あなたは年に何回リニアに乗るんだろう？

[61: 匿名さん]

１９７０年代にオフィスビルが不足していたから高度化利用を認めて新宿をオフィス街にしただけなんだよ。

今や品川周辺もオフィスビルが出来たし、
東京駅周辺も再開発で高層化が進んでいる。

交通利便性で劣る新宿は見捨てられ、
テナントは他にドンドン移転するようになるだろう。

リニアが新宿だったらその流れも止められるんだが、
それも無くなったから・・

[62: 匿名さん]

＞61
リニア一つが品川にできることで新宿が交通不便になっちゃうんだ？
頭大丈夫？

[63: 匿名さん]

新宿の相対的な競争力が落ちて、
限られたオフィス需要を他に取られると言う意味じゃない。

西新宿の高層ビルは老朽化が進んでいるし、
新築は空きだらけだから将来暗そうだね。

[64: 匿名さん]

東京駅周辺で高層化が認められてから流れが変わったね。

[65: 匿名さん]

オフィスの需給悪化は新宿というより、むしろオフィスメッカで老朽化が進んでる東京から品川の一帯だと思うんだが。
一層の高層化も、より将来の需給悪化要因となるんだけど。
本当に大丈夫？

[66: 匿名さん]

ビジネスマンってのは全国を飛び回る。特に東京ー名古屋ー大阪は頻繁に移動する。
だから、既に新幹線駅で羽田も近く、将来リニア始発駅と決まっている品川駅周辺のオフィス需要は高まる一方だろう。
その分新宿の需要が減少するのは自明の理。
東京支社（本社）は1つでよくて、最も適したエリアが選ばれる。

[67: 匿名さん]

ううん、オフィスメッカで老朽化が進んでる東京から品川の一帯はもともとすでにオフィスが入ってるだろう。
限られた企業からのオフィス需要に、更に高層化したら、東京品川周辺は一気に需給悪化するのは目に見えてる。


新宿はオフィスだけが専門の地域じゃないし震災後の高台需要も相まって、オフィスのみ・低地の東京品川より相対的に強くなるはずだが。

[68: 匿名さん]

郊外で高齢化が進んで人口が減り始めると商業関係もダメになりますね。
新宿に将来は無いと考えるべきでしょうね。

[69: 匿名さん]

新宿は郊外じゃないですよ。
超都心ですよ。
大丈夫ーですかー

[70: 匿名さん]

新宿の商業需要は郊外の沿線（小田急、西武）住民に支えられている、と言ってるんだと思うけど。