セントラルレジデンス西早稲田

[匿名さん]

セントラルレジデンス西早稲田ってどうでしょうか。
庭園が近くにあり、素敵な場所なのかな〜って考えていますがいかがですか？


公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/nishiwaseda/
所在地：東京都新宿区西早稲田一丁目410-14,265,266,267　
総戸数：48戸（内、地権者住戸5戸）
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

[23: 物件比較中さん]

２２さん、レスありがとうございます。職場にも実家にも近かったのですが、新目白通り沿いという立地に不安を感じ止めました。ただ、10年ぐらい住んで売却を考えているような方には良い物件のような気がします。
真偽のほどはわかりませんが、住友の営業さんの話ではブリリア早稲田の土地は住友も狙っていたようです。しかし、東京建物が数億上で落札したとのことです。その分が価格に上乗せされているということでしょう。
その営業さんも立地は断然ブリリアが良いと認めていましたけどね。
ブリリア目白台はともかく、子どものころから早稲田を知っている人間にはどうも価格が高すぎる気がします。それは相場というものではなくで、早稲田という下町の雰囲気を持った場所の価格としてはおかしいなあと思ってしまいました。
もう早稲田は庶民が住めるところではないということでしょうか。

[25: 物件比較中さん]

アホか。この物件で住友のマンションギャラリーに相談に行ったときに聞いたんですが、何か。
あなたこそ何をいきり立っているんですか？

[28: 買いたいけど買えない人]

営業なんて、どこも同じなんだから、虚偽かどうかなんて気にしなくていいと思うけど。

早稲田周辺で探しているので、私はブリリアとここの見学行きました。ブリリアは立地もいいけど、ちょっと高いです。すんなり納得できませんでした。
セントラルは少し狭いかなと思ったけど、中層階以上であの価格なら、納得できます。
ただ、大通り前で排気ガスの影響が心配です。
どうなんだろう、実際のところ。

[29: 匿名さん]

もし、本当に住友営業さんが数億と言ったのだとしたら、かなりタチがわるいね。
ココはそういう人が売っている物件という事になるけど、最近はコンプラ重視だしホントにそんなこと言うのか疑問

[31: サラリーマンさん]

結局は住友の社員じゃないと本当のことはわかりませんよね。

ここは若干駅から距離があること、排気ガスの影響はマイナスかもね。
でも早稲田周辺じゃ３LDK少ないし、貴重な物件だと思いますが。

[32: 匿名さん]

3ＬＤＫって言っても65㎡ですからね。リビングが相当狭い、ソファ置いたら終わりですよ。2ＬＤＫがベストかと。

[33: 匿名さん]

駅に近いだけあり、3LDKでも65m2台が限界なのでしょうね。
敷地が狭いので設計に工夫が見られます。
事業協力者さんが持つ店舗も入るようですが、以前この場所にあった商業施設が
テナントとして入る形になるのでしょうか？

[34: 匿名さん]

確かに少し狭いかもしれませんが、使いやすそうな間取りかなぁと思います。
以前の投稿にも少しありますが、新目白通り沿いということで
子育て世代には排気ガスが気になりますが、そこまで影響ないですかね？

[36: 匿名さん]

1階店舗は何が入るのでしょう？まだ決まってないのでしょうか？
敷地配置図で見ると、結構広さがありますよね。
スーパーは近くになって必要ないので、生活に便利な店舗だといいですよね。

皆さん書かれてますが、排気ガスがひどいんですね。お洗濯物が
真っ黒になるまでとは思ってなかったです。

[37: 匿名さん]

低層階は洗濯物に影響があるかもしれないですが、
中層階～高層階なら、そんなに気にならないのではないでしょうか？
時間を選んだり、何かしら方法はあるかと思います。
換気だって多少はしないと気持ち悪いですしね。

[39: 購入検討中さん]

一階には不動産屋さんが入ります。地元の不動産屋ですよ。この辺の方ならわかりますよね。

[40: 購入検討中さん]

新目白に面しているのは気がかりですが、ブリリア早稲田よりかなり安いですからね。上層階ならいいのでは？　地域のブランド価値は鶴巻あたりと大差ないです

[42: 匿名さん]

あっちの３〜５階なら、こっちの上層階の方がいい気がしますが。。。

[43: 周辺住民さん]

地元ですが、大差ないです。所詮早稲田なんで。こんな低地にマンション買う人の神経が信じられないです。

[44: 購入検討中さん]

こっちの上層階（１０階）で6000万くらいです。これはＭＲに行きましたので確認済みです。やはりブリリアは1,000万くらい上ですね。
7,000万ならやっぱりブリリア目白台を検討しますね。

[46: 匿名さん]

３９さん
１階は不動産屋さんなのですね。日常生活では無縁な場所なのでちょっと残念でもあり、でも飲食店
ではない事では安心であり。どうしても下が飲食店となんらかのトラブルはつきものですからね。
とにかくここは駅から徒歩１分という利便性が一番の魅力かな。万が一売却、賃貸にださなくては
ならなくなってもすぐに決まるでしょう。値段がちょっと高めかななんて思っていましたが、
納得の値段です。

[48: 匿名さん]

都電も十分便利です。ないよりマシです。
徒歩１０分の東西線も十分です。
いいトコだと思いますが。

[49: 物件比較中さん]

私も48さんに同意見です。東西線早稲田駅までたいして歩きませんし、バス路線が多いので、新宿、池袋に行くのも便利です。
値段はリーズナブルですよね。ブリリア早稲田は立地は良いですが、価格が相場より高いです。賃貸に出した時の値段で比べるのも良いと思います。

[51: 匿名さん]

値段以外に魅力がないって・・・
さびしい方ですね・・・
だったらココ見なければいいのに・・・
大通り沿いでも、このエリアが好きな人にとっては
魅力的な物件だと感じます。

[52: 匿名さん]

このエリアに好んで住んでる人などいるのだろうか。
甚だ疑問。

[53: 買い換え検討中]

そんなこと言ったらブリリアも同じですけど。52さんはどこの方ですか？ たぶん大学は早稲田ではないでしょうね。
ここは低地ですが、なかなか魅力的な街ではあります。ここは、昔から住んでいる方々も沢山いる下町なんです。知りもしないくせに適当なことをいうアホは許せないです。

[54: 買い換え検討中]

ブリリアの営業さんもえげつないなあ。10分かかろうが安い方がいいに決まってますよ。大隈通りを通って駅まで大した距離ないんで。10分くらい歩けないほど50さんはご老体ですか（笑）

[55: 匿名さん]

50じゃないがふつうに考えて東京で毎日１０分かけて駅まで通勤はきついとおもうが

[56: 匿名さん]

近くもないが、遠くもない。

[57: 匿名さん]

不動産価値において1分の価値は大きな違いですよ。別に歩けるとか歩けないの問題ではありません。駅からの距離が離れる程新築時からの下落率は上昇します。もちろんこれは統計的なものであり物件によっても異なるものですし、この物件がそうだと断定するものではありません。前にリクルートの相談所に行った時にデータを見せてもらいました。ちなみに反論するまでもありませんが私は営業ではありませんし老体でもありません。ただ郊外の戸建ならまだしも都内で徒歩10分の物件を買う気になれないだけです。安物買いの何とかと言いますからね。価格が高くても希少価値があって良いものはマンションに限らず値段が落ちないものです。長く使う家だからこそそんな選び方をしたいですね。

[58: 匿名さん]

マンションギャラリー来場へのタクシーお迎えって画期的だね。余程集客できてないのか。でもその費用って販売価格に上乗せでしょ。

[59: 匿名さん]

お帰りの車代はないみたい。

[60: 物件比較中さん]

駅と言っても東西線ですけどね。近いほうがよいに決まってますが、1000万の差はないでしょう。バス路線にはこっちが近いし。

[61: 匿名さん]

来場すると◯◯ってのは不動産会社共通で集客が苦戦している証拠。完成済み物件ならわかりますがまだ一期の物件でこれは厳しいですね。真面目に完売までは2年くらいかかるかもしれないですよ。せめてもの救いは値引きをしない会社なので不公平感はないと思いますが住んでからもずっとノボリとかエントランスにある状況で友人とか恥ずかしくて呼べない。

[62: 物件比較中さん]

よく言われますが、住友は完成前に完売させません。それは値付けの失敗と見なされます。
現状で判断できないですが、数年かけての販売は普通でいずれ完売するでしょう。
私は以前別の住友物件の現地MRに言ったことがありますが、普通に居住者がいて洗濯物干してましたよ。ノボリとか垂れ幕もありました。

[64: 匿名さん]

完成在庫になるような売り方は売る側の勝手かもしれないけど、未入居があると入居者にはデメリットがある。承知の上で買うならいいけど、知らないと大変だよ。

[65: 購入検討中さん]

どんなデメリットがあるのですか？
大変とは？
実物見て選べるのはいいとおもいますが。

[66: 匿名さん]

新築で売れ残るようだと、資産価値はないでしょ。少なくとも転勤とかで築浅で売る必要が生じたときに新築未入居とバッティングしたら中古に勝ち目はない。それに棟内モデルルーム公開中ってでかでかと垂れ幕張られるし。

他にもあるけど。

[67: 匿名さん]

ランニングはどうですかね。管理費修繕金等は未入居分を売主が払うケースが一般的ですが駐車場や駐輪場等の使用料は負担しない事も多いと思いますので注意が必要です。空きが多いと当初の管理計画が初めから狂ってしまいますからよく確認しましょう。また今回は地権者住戸がいくつかありますが、初回の管理総会で入居者が少ないと管理の主導を地権者に握られてしまい地権者に都合の良い管理運営がなされるケースもあります。またアフターサービスについては竣工日を起算日としている場合がありますのでそれも確認が必要です。（完成1年後に入居し壊れてると言っても期限が切れている可能性があります。）不特定多数の人間がマンション内に出入りしますのでセキュリティ的にも不安がありますし、垂れ幕や看板等がずっと付いたままの売れ残ったマンションというイメージが先行しますので将来の資産価値は期待できません。近くで分譲したシティテラス目白等は良い例です。良いマンションだとは思いますが、実際現物を見たことない人にとっては「ああ、あのずっと売れ残っていたマンションね」という評価になってしまします。良いマンションなのに残念です。…　売り方は売主の自由ですが買う方はいろいろ勉強して買う事をおすすめします。

[68: 匿名さん]

宅地建物業法で業者が販売した場合は瑕疵担保責任が２年ってなってる。これは引渡からで、アフターサービス期間もこれに準じているはず。ただ、品確法で規定されている主要構造部分に対する１０年の瑕疵担保責任は竣工日から起算される。日本の縦割り行政の弊害で法律によっていろいろ異なる。

それから管理費修繕積立金は区分所有法で、区分所有者が原則負担することになっている。未販売住戸の区分所有者は売主なので売主が負担すべきもの。駐車場・駐輪場は利用者が負担するものだけど、売れ残りが多くて稼働率が管理計画の想定より低いと、管理組合の収入が減る。特に駐車場利用料は管理組合の収入に占める割合が一般には高いので、稼働率が低いと管理組合の収支の赤字に直結する。

[69: 匿名さん]

棟内モデルルームだと、見学者はオートロックでモデルルームの部屋を呼び出して解錠してもらうってのが一般的。見学者を装って、中に入り込むってこともできなくはない。

[70: 匿名さん]

管理費修繕積立金だけど、未販売住戸の負担義務は売主にはないとか何年かまでなんてことを契約書の条文にこっそりしのばせちゃう＊＊な売主がいるらしい。ちゃんと契約書は確認しないとね。あと管理規約（案）もか。

[71: 匿名]

中小デベだとそういうのはありますがココは住友なんでさすがにそれはないんじゃない？

[72: 周辺住民さん]

私も同感です。
なんか、だいぶ叩かれてますけども。
このマンションは、そこまでいわれるほどの
モノじゃないと思います。
早稲田でもなかなかない物件です、しっかり売れるでしょう。