サクラディアさいたま市桜区道場に複合型免震マンション登場(Part3)

[とょんだ]

サクラディアさいたま市桜区道場に複合型免震マンション登場。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/27112/

サクラディアさいたま市桜区道場に複合型免震マンション登場(Part2)

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/27127/

後出しじゃんけんが優位か？それとも早い者勝ちか？

所在地：埼玉県さいたま市桜区道場2丁目15-1他（地番）
交通：京浜東北線 「浦和」駅 バス14分 「町谷三丁目」バス停から 徒歩2分
　　　高崎線 「浦和」駅 バス14分 「町谷三丁目」バス停から 徒歩2分
　　　東北本線 「浦和」駅 バス14分 「町谷三丁目」バス停から 徒歩2分

[201: maruco]

先週契約にいたりました。私も購入するか否かかなり悩みましたスレを見ていても不安に思わせる内容が多く決断も２点３点しました。３月ぐらいからなんとなく探しはじめ、はじめるとエンジンが掛かり新百合や多摩センター付近、東戸塚、大船、鎌倉や川崎、港北・都筑区を毎週探してまわったりしました。全部で２０件ぐらい回りましたでしょうか・・・環境は多摩センターあたりが、新興開発住宅地で、町並みも計画的に作られ美しく、緑・公園やショッピングモールが立ち並び、テレビでも撮影に使われる場所で、かみさんもやはり町並みを気に入り、多摩の環境で別のマンションを探すのか、契約決断の朝三時までなやみ話し合いました。しかし多摩は環境はいいのですが、間取り、方角による日当たりが今一でそれでも値段も5500万以上、駅にはサクラディアより近いのですが、このような新興住宅地特有の起伏が激しく、自転車での買い物は不可能で、通勤も階段120段を上らなければマンションに辿り着かないところで逆に通勤は不便そうでした。サクラディアは、駅より離れているところを除けば、物件としてはとても充実していると思います。竣工しているため実物の部屋を見せてもらえるということも大きなポイントで、目で見て確かめることができ納得しました。よく新築マンションは図面だけでで契約しなくてはならず、実際できて見るとイメージと違うことも多く、かなりショックを受けることが多い方が周りにいましたので・・・宮原あたりの同じような大きなマンションがありますが、値段はサクラディアより高く、別物件の不動産業者の方が、「宮原の方にするくらいなら、サクラディアにしたほうが絶対いい、物件（建物・内装）が違うと」話していました。宮原は土地が高騰してから購入し、うわものを立てることととなり、値段が高い割には内装にお金をかけずよろしくないとのコメントです。実際内装を請け負った施工会社を見るとすこしわかるような気がしますが（笑）サクラディアは回り高い建物がなく眺望もよく、ベランダからは富士山が迫力満点！駅から少し離れていますが、マンションから住人専用のシャトルバスが武蔵浦和に出ており、とても快適。また上の小僧は今スイミングスクールに行っていますが、今回マンション内にスイミングスクールがあり、いままで下の子を連れてかみさんが送り迎えするのが大変でしたが、これからは雨の日もラクチンと喜んでいます。また他に託児所やECCの塾、フィットネスや24時間営業のダイエーが一階に入り、これまた雨の日もとても便利です。子育環境マンション認定を受けている状況。さらに一階正面玄関には、ホテルのような大きなロータリーがある雨の日でも傘をさすことなく乗り降りできる車寄せゾーンがあり、玄関入ると大きな吹き抜けとともにホテルフロントのような長い有人カウンターがあり、そのカウンター前のウエルカムコートラウンジでは来客者にはコーヒーと焼きたてパンのお持てなしが・・・駐車場も完全自走式でかつ屋根付き、四方を巨大マンションに囲まれた大きな中庭には水のなごみをかもしだす水盤があり、そのまわりは木・花により緑地化されたマンション内でありながら公園のような住民の憩いの場となっており、巨大マンションだからなせる業かなと思います。２０件近く回った中でマンションの規模・設備としては、私たちは十分でした。首都圏は２年前からの土地高騰を受け、高い値段で各不動産会社が購入、その後部材高騰のあおりを受け、物件価格が急騰、前年比20％の増加状況。95平米で5600万以上、駅近になると6000万〜以上となっております。なかば購入は諦めかけていたのですが、サクラディアは、この巨大マンションを構築するにあたり３年以上前から土地を取得し、部材も低価格で仕入れられ確定していたため、適性価格で建設が実現しているとのことです。実際検討に行かれ価格表の図面を見せられた方はよく理解できるかと思います。同じ広これが安いと感じるのも価格が麻痺してしまっているのかもしれませんが（笑）、ただ、私たちが見た他の5600万以上の物件は土地値段が高いためうわものにお金を掛けていない状況で、素人の私でもその質の悪さを感じるレベル。これは賃貸マンション？と思うようなものをもありました。サクラディアの設備はディスポーザや食器洗い機、ウォシュレット、床暖房、結露防止のための二重ガラス、二重床・二重天井も標準といった内容。ただやはり欠点は駅から少し距離があり、そのため専用シャトルバスがある感じです。ただ私は原付で通うつもりです、その方が早いので・・・雨だけシャトルバスを使おうと。向こう三〜四年は物件高騰が続くと言われています。消費税の動きやり、また体に影が見えたり事故に遭うとローンが組めずジ・エンド。今が決断かと思った次第です。非常に長文になり失礼しました。これだけ書くと賛否両論いろいろな厳しいコメントが変えてきそうですが、真剣に購入を考えている方の参考になればと思い記載しました。ただ最後はやはり、ご自身のご決断だと思います。またその後何が起こるかわかりませんし、そうなったら乗り切るしかありませんかと・・・

[202: 入居済み住人さん]

改行がまったくないので読みにくいですね・・・。
おっしゃりたいことは良くわかりますが、あまり主張しすぎると営業乙！とか書かれちゃいますよ。

[203: 入居済みさん]

さすがに宮原の物件とは比べちゃいけないですよ。若干上り方面にあること位ですかね、言えるのは。

[204: 物件比較中さん]

シャトルバスって、数年後は管理組合で運営していくと思うのですが、
もし、シャトルバスが廃止になってしまったら、と考えますと非常にリスキーな決断かと思うのですが・・・。

[205: 周辺住民さん]

なんだかんだ言われているみたいですけど、週末には引越しのトラックが止まっており、勢いは弱いにしろ着実に入居数は増えているのは確かですね。

[206: 周辺住民さん]

なんだかんだ言われているみたいですけど、週末には引越しのトラックが止まっており、勢いは弱いかもしれませんが着実に入居数は増えているのは確かですね。

[207: maruko]

シャトルバスは、おっしゃられるとおり３年後は、管理組合、すなわち私たち住民の管理下になり、利用が少なければ維持コストが合わず廃止の可能性はあります。私たちもそれが迷うひとつの理由でもありました。どれだけの人が使うかは未知の世界ですから・・・
現在、南与野徒歩９分のところに住んでいますが、出張が多いため荷物も重く、そのため今でも原付を使っており、シャトルバスがなくなっても、原付を利用し南与野に向かえば今とあまり変わらないなぁと思いその課題はクリアさせました。私の場合、迷った際その要因がなんなのか、何で引っかかっているのか、ひとつずつ整理していき、代替案も考え、また他の物件ではどうか等々考えていくうちに頭の中が整理されていきました。駅から遠いということは、最後まで大きな課題でしたが・・・（笑）もしシャトルが廃止になるとしたら、そのときは住民からアンケートなどを取り管理組合会議で話し合い、維持か廃止かという結論を出すことになるでしょう。無論利用者が十分多ければ、何の問題もなく継続されることになると思います。

[208: サラリーマンさん]

>>207
お願いだから改行してくださいよ…。

全部が売れて入居した場合、かなりの人数になりますし子供も多そうですから施設の破損や汚れを修繕する機会が多くなると思います。
そのために使うお金もかなりの金額になるでしょうし、パンやコーヒーになるなら…そちらに使って欲しいです。

[209: 匿名さん]

>>201
>>207
改行してください。あと一つ一つの書き込みは、
だらだら書かず、要点をはっきりと簡潔にお願いします。

[210: 匿名さん]

２０１さん、納得して契約されたようでよかったですね。
つまり駅から遠いけど、安かったから買ったということでしょうか。
通勤がんばってください。

[211: 匿名さん]

>>201

多摩あたりのマンションと比較したのはナイスでしたね。
子供があのあたりの大学に通っていますが、多摩は土地のアップダウンがきつくて
お年寄りが外出しにくいらしく、「老人のひきこもり」が問題になっているそうです。

[212: 周辺住民さん]

ただ広い敷地だけを理由に無理やり立てたメガマンションです。もともと無理な発想だったと思います。もと工場を借金のかたに強引に潰して安く取得し、建設費も現在の値上げラッシュ前だったこともあって、今の値付けでも十分商売になると踏んだんでしょう。売れ行き悪いけれど、これからの新建設マンションのコスト高を考えると、少しずつでも埋まってゆくとは思います。
問題はこの立地です。20年後はガラガラとなるのではと周辺住民としては不安です。とにかく不便。
3年後の住民負担を考えるにシャトルもたぶん廃止または大幅減となるし、スーパーもいつまでやるのか疑問。シャトルも販売のための広告塔なのかとと思うくらい空でたくさん走っていますね。
リセールバリューを考えずに、付帯設備が全部なくなってもよいと思えれば購入してもいいのではないでしょうか。建物そのものは立派ですから。今が大切なひとは後悔しないと思います。

[213: 近所をよく知る人]

以前は、南与野駅まで歩いて30分くらいのところに住んでいたので、毎日、自転車で駅まで10分くらいかけて通勤していました。
雨の日も傘を片手に自転車こいで、特に苦痛は感じなかったですけど、ただ真冬だけは寒さと風がキツかったのを未だに覚えています。

[215: 匿名さん]

２６日発売の週刊東洋経済に
サクラディアのことが、書かれていましたね。

サクラディアは、売れないマンションの代名詞となりつつあります。

[216: 匿名はん]

規模がデカイから目立つんですよ。
来年当たりは宮原や岩槻が載るでしょうね？

[217: 匿名さん]

いや、来年もサクラディアだと思いますよ！！

[218: ご近所さん]

ほぼ毎日引っ越しが行われているのでちょくちょく売れているようですよ？

[219: 匿名さん]

埼玉の大規模って少ないから、完全にスケープゴートにされている。
東洋経済曰く、「マンションは立地」だそうです。

[220: 購入経験者さん]

あの立地でも戸建ニュータウンならとっくに終わっていたのに、って思う人は多いです。
駅から遠いのは一緒だけど。戸建とマンションでは自分の家としての満足度が違うのですね。
あれだけの大規模マンションだけに入居者が少ない状態では管理費等の増加も心配してしまうし、いざ買うとなるとどうもネガティブな要素が目につくのです。

[221: 匿名さん]

ネガティブキャンペーンのサイト化してきて、飽き飽きしますね。
駅遠く以外は、かなり充実した環境だと思いますよ。
学校は近いし、区役所や立派な図書館と体育館。それに、広大な秋ヶ瀬公園などなど

[222: 契約済みさん]

以前もどなたかが書いていただいていましたが、管理費の構造を知らないのでは？売れていない部屋分の管理は、売主が負担です。よってトータル管理費は当初の計画通り推移していきます。つまり売れていないから管理費が上がることは、基本ありませんよ。ご存知ですか？他のマンション重説にも記載されていますよ。マンションを購入された方なら、皆さん知っているはず！ひょっとして知らないのでは？No.220 by 購入経験者さん！ただの冷やかしですか？購入を考えている方に正しい情報を伝えましょう。憶測は、あまりよろしくないのでは？

[223: 購入検討中さん]

東洋経済読みました。サクラディアの記事が書かれていましたが、記事を読まれた方は
お分かりかと思いますが、首都圏マンション販売不振の説明の中で、千葉・埼玉の
郊外マンションの販売不振のひとつとして取り上げられています。

No216　219さんがおしゃられるとおり、さいたま市内での大規模マンションとして竣工した
マンションがサクラディアしかないため、記事としてピックアップされる状況かと思います。

ただ、記載の全体の主旨は、首都圏or全国規模で不動産の不振を取り扱っているものでした。
売主が大手でない場合、安売りか倒産の危機にデベは直面している記事になっていましたが
以前別の方がスレに書かれていたように、サクラディアは逆に大手８社の売主なので、財務的
体力はあるため、値引に走る方向には、なかなか行かないように思われます。

あれだけの売主の面々が安売りをしたとなっては、メンツがなくなり今後の販売にも
影響を及ぼすため、一足飛びにはないのでは・・・
時間のかけてでも、ある程度までは、現状価格で売り切ると思われます。でないとこれだけ
注目を浴びている手前、下手なことは逆にできないような・・・

先週ごろからテレビ・チラシ当の広告を再度開始し、先週日曜日モデルルームに行くとかなり、
検討の方で賑わっており、営業マンいわく午前だけで４件決まりましたとうれしそうでした。
久々に賑わいを帯びたモデルルーム状況を見て、少し安堵し購入意欲が沸いてきました。

サクラディアの実際の部屋を見ても、物件は非常にいいと思いますよ〜あの内容なら駅近なら
おそらく完売ですね。その分値段もかなり高くなっていたかと思いますが・・・

東洋経済にリセールバリューが書かれていましたが、実際値上がりした場所を見ると首都圏５２３駅内の優良地域（恵比寿・表参道・六本木）等々になっており、その他はすべて下落しているとのこと。つまりマンション価格も下落しているということです。

投資目的でない限り、通常サラリーマンが一旦ローンを組んで、再度リセールを考することは
あまりないのかな〜と思ったりしています。

現に母屋の比重が大半を占めるマンションの値上がりは、まずバブルでもこない限り、この先見込めないですよね〜仮にバブルが来たら全体的にあがりますから〜でそのときマンションを売り飛ばして現実引越します？？？

[224: ビギナーさん]

駅から近い場合は、マンション内に施設はなくても便利ですもんね。
施設が目的なら、わざわざ遠くに買う必要はないわけです。
でも高くて駅近は買えないし…バスがあるならという感じで買う人が多いと言われました。
私もそうです…駅の近くで買うとすると大宮以北や野田線・ニューシャトルに乗らないと無理。
私の年収だと厳しいので、比較的広い部屋から少し狭いところに変えて検討するか悩んでいましたが、
もっと年収の低い方も買ってますよと言われてびっくりしました。
奥さんの収入が別にあるのかもしれないし、株かもしれないし分からないですが。
管理費などの滞納がありそうで不安に思います。
もちろん私自身も、将来の収入は分からないですしそうなるかもしれませんが…。
初心者な質問で申し訳ないのですが…。
売れるまでの管理費は売主負担だというのは分かるのですが、
もし将来的に多数の空き部屋ができた場合や滞納が増えた場合の負担はどうなるものなのでしょうか？

[225: マンコミュファンさん]

年収が低いから管理費を滞納するとは限らないと思いますよ。低いなりの物件を選んでいるのですから、払えない金額ではないので意識の問題ですよね。
年収高い人が高望みでいいとこ買って、収入が減って払えなくなるパターンのほうが多いですよ。
そもそも、わざわざバス便のサクラディアを買うくらいなんだから持ち家意識（永住）が強いだろうからね。

[226: 匿名さん]

>>223

営業お疲れ様です。あなたは、東洋経済をちゃんと読んだの？
時間をかけてもサクラディアは、売り切るのは難しいだろう・・・
と書かれていたよ。

[229: 購入経験者さん]

私もNo.228 by 匿名さんの話に賛成〜。一般の人が227のような批判の仕方しないよね。「たいしたし仕事していないんでしょうね」って記載していますが、なぜ仕事？っていう表現になるの。明らかに悪口を書く他社営業マンバレバレですね。

[230: 物件比較中さん]

一般サラリーマンでも東洋経済ぐらい読みますよ〜No.227 by 匿名はん！私製造メーカに勤める一般サラリーマンですから・・・一般庶民は読まない？？？読みますよ。東洋経済読む人は、購入するはずがない？すいません。残念ながら私も購入比較物件として考えている一人ですので・・・
決め付けはよくないような・・・というところを見ると、やはり不動産業界のお刀のでは（笑）　
226も・・・

[231: 地元不動産業者さん]

No.226 by 匿名さんこそ、よく読まれましたか？立地が遠い分価格政策いかんでは、今後厳しいと書かれていますよ。時間をかけてもサクラディアは厳しいと決め付けての表現はしていでしょう。
批判することで脳みそがいっぱいで、国語力ないのでは？まだNo.223 by 購入検討中さんの方が
ちゃんとコメントしていますよ〜

[232: 匿名さん]

>227
東洋経済、週刊ダイヤモンド、日経ビジネスあたりは駅売店でも売ってる一般庶民向けのビジネス大衆誌。
恥ずかしいから、サクラ購入者の知的レベルを蔑んだ発言は止めて欲しい！

[233: 匿名さん]

WBSより首都圏マンション 14年ぶり低水準

http://www.tv-tokyo.co.jp/wbs/news/080415/n1.html

民間調査会社の不動産経済研究所の調査で2007年度の首都圏のマンションの発売戸数は1993年以来、14年ぶりの低水準だったことがわかりました。

2007年度の首都圏のマンション発売個数は５万8,156戸で、前の年度に比べ17.9％減りました。首都圏のマンションは1994年から大量供給が始まり、発売戸数は７〜９万台で推移していましたが、2007年度は93年以来の５万台にとどまりました。

また３月末時点の売れ残り在庫は１年前に比べ55％増えて１万837戸と15年ぶりに１万を超え、発売した月に契約した割合も安定した需要と供給の目安とされる70％を下回っています。不動産経済研究所は、去年の後半からマンション価格の高騰に買い手がついていけない状況が続いていると指摘しています。

「デベロッパーが３年前の価格に下げれば、急激な売れ方をする。在庫がはけて新規供給が増え、急激な回復もありうるが、自分の首を締めることになるので下げづらい」（福田秋生　企画調査部長／不動産経済研究所）

マンションの販売減少が続くなか、現場では大幅な値下げに動くところも出てきました。東村山市にあるこちらのマンションでは、販売ペースを上げるため、今年１月に最大で800万円の値下げを実施。それまで25％程度だった契約率が、現在では85％にまで上昇したと言います。

「『共用施設の充実』『駅から近い』など、マンションのスペックをアピールして売るという手法が通例だったが、その訴求力では限界があって、価格を下げて売らざるを得ない状況に郊外エリアではなっている」（中山登志朗　上席主任研究員／東京カンテイ）

そんななか、先月新たに立ち上がったのが、未入居物件を専門に扱う、その名も「ＭＩＮＥＷネット」。通常マンションは完成後１年が経つと”中古”とみなされますが、ここでは１年経っても入居していない物件を対象に、「新古マンション」というジャンルで格安に販売しています。

Ｑ．新古マンションはどのくらい安い——？

「（新築の）１割から２割ぐらいは値引きされて売られている。売れ残っている物件に対して、値引きしてでも売りたい業者は多数いる」（山田勝彦　代表／リーザネット）

ところがなかには、”売りたい”気持ちとは裏腹に、売れ残ったマンションを「新古」として安く売り出すことに抵抗のある業者も多いようです。

「不動産の場合は、特に同じマンションの別の人は定価で買っているのに、それを値下げして売るというのはタブーのようなものになっているので、違った方法で（販売）できないかと担当者からは相談されている」（山田勝彦　代表／リーザネット）

こうした要望からこちらのサイトでは、ＨＰ上では定価を掲載しているものの、発行されたクーポンを持っていけば交渉で割引に応じてもらえるというスタイルをとっています。
「クーポンを持ってきた人は、前向きに購入したい意思があるということで、現地の営業担当者もそれに応えるべく、普通に来た（クーポンを持たない）客よりも、いろいろとサービスを話してもらうシステムになっている」（山田勝彦　代表／リーザネット）

マンション不況下で登場した「新古マンション市場」。新築マンションの不振が続けば、今後、市場が広がる可能性もあります。

[234: 匿名さん]

シャトルバスの将来にはあまり期待しない方がいいですよ

すでに現在の90本から大幅減台＆一時利用150円→200円への値上げ案出てますから

これだけの規模マンションだと空き室の管理修繕費、バス運営費など相当な売り主負担なんでしょう…

バスが住民管理となったら１時間に1本で定期1万円、一時利用500円か廃止になりますよ

[235: 匿名さん]

↑
ほんとですか？

[236: マンコミュファンさん]

3年間は大丈夫ですよね。

[237: 匿名さん]

234さん
その情報は、どこから!?三年間は安泰ですよ。
その情報が三年後だとしても少しずつでも契約が増え続けている現状では、空論と疑われるだけですよ!
それに、三年後は管理組合の管理下になるし
全てが!?!?!?

[238: 匿名さん]

シャトルだけでなくスーパーもいずれ撤退するかもね
よくダイエーもきたよなあ
とりあえずは賃料をよほど安くしたのかな

[239: 匿名さん]

3年後に空室なくマンションが埋まり人口も増え赤字にならない利用率が見込めれば値上げや減台はないと思います

今は（広告も兼ねてか??）昼間など2、3人や無人でもシャトルバス運行してます
少なくとも半分以上売れ残ってる現状で減台や運賃値上げは有り得ないですよ。
そんな悪評立つことしたら余計に在庫が売れなくなります

販売主が変更になりどんどん値引きしてでも売るような営業に変わればわかりませんが

[240: マンコミュファンさん]

赤字だろうがなんだろうが、ここからシャトルバスを取ったら何も残らないのでは。
管理組合下になっても存続させないと、えらいことになりますが。

[241: 匿名さん]

浦和駅までのバスがありますし、自転車で南与野がありますから何も残らない
なんてことは全くないですね。

このMSはそんなに悪くないです。戸建てが多いエリアなのでそれとの比較で
管理費修繕積立等のトータルのコストからやめようかってなる部分もある
のかもしれません。ブライトンコートは適正な価格だったとも思います。

失敗した点は戸数がエリアの需要より多すぎたということですね。また桜区
で探した場合新築未入居、中古等探すとたくさんあるのでこのMSに決定する
決定打に欠けるというのもあります。

欲しいと思う人は、価格の低い物件は早く買ったほうがいいと思いますね。
割高な住戸は待ちですね。

[242: 周辺住民さん]

シャトルバス、よく見かけるけど確かにガラガラですね
コストが合わなくていずれ無くなるとしたら
今日みたいな雨の日の通勤・通学の不便さはある程度覚悟しておかないとって
思いますね
駅から20分以上かけて歩いている人もたまに見かけますけどね

[244: 匿名さん]

ここの掲示板を見た上で購入したひとは何があってもしかたない
こんなにみんなが助言してあげてるのに決断したんだから
まだ始まったばかりだよ

[246: 匿名さん]

あ　それと　ダイエーの契約条件知ってる購入者いるのかな

[248: 匿名はん]

246さんは、入れ食い状態ですねＷ
100パーセント返答してくれるもん。
「どんなお仕事してるんですか？」

[249: 匿名さん]

>246
ダイエーの契約条件って、もし知っていたら教えてください
まさか2年ぐらいで出て行ってしまうような話ではないですよね

[250: 契約済みさん]

２４６さん、ダイエーの条件聞き出して、また悪口かこうと思っています？？？
住民は契約前に重説を受け理解していますよ。それで購入しているわけですから問題はないですよ。

ただこのスレに書くとデベさんたちの格好の餌になるので書きませんが・・・

購入を検討している方は、サクラディアの営業マンに尋ねたほうが確かです。
彼らも営業上、不利益なことは言わないでしょうか、大手８社としてうそは言えませんので・・・不安要素はよく聞いて解消しましょう。

購入の申込をして、重説を聞いて不安点・不明点を質問し、納得いかなければ取り消しはできます。無論内金を入れる前に！

[251: 契約済みさん]

追伸：重説とは、物件に関する重要説明書について契約前に説明を受けることです。
　　　
　　　かなりの枚数！説明時間にして２時間〜３時間かかります。この中に書いていることがすべ　　　てで、逆に営業マンがいったリップトークは、全く意味が無いため気をつけてください。

　　　ですので、購入前に必ず重説を聞きましょう。それすらしないデベは論外というより宅建
　　　取引上問題になりますので・・・

　　　よって、ステップは以下のように

　　　　①営業マンにまずは、不安要素を質問
　　　　②申込をし重要説明書の説明を受ける。
　　　　③それを受け、問題ない、購入しようと思えば、内金入金手続きへ。
　　　　　　※内金もすぐ入れる必要はありません。営業マンは急がせますが・・・

　　　　　　問題があり購入しない場合キャンセルＯＫ
　
　　　　④内金を入れた場合、契約調印へ
　　　　　　契約調印までの間にやめようと思えばキャンセルＯＫ。内金も返ってきます。
　　　　　　ただし、契約調印後は、引渡しまでの間にキャンセルした場合、内金は返ってき
　　　　　　ません。※これも契約者が死亡などの場合は返ってきます。

　　　　　　逆に内金入金・契約後、物件引渡しの間に内金を放棄した場合キャンセルができ　　　　　　　　るということです。
　　　　　　　
　　　　　　また、営業マンは契約金額の２０％（３０００万円でしたら６００万円）の内金を
　　　　　　行ってきますが、そんなお金急に用意できるわけございませんので払える金額を
　　　　　　提示可能。ちなみに私は１０万円しか内金に入れませんでした。

　　　　　　最後１０万円しててでもキャンセルできるように・・・（笑）
　　　　　　
　　　　　よって、購入希望のかたは十人十色のスレを参考にはしながら、重説をお聞きする
　　　　　ところまでは、推奨します。そのほうが不明点がすっきりします。

　　　　　また説明も、うそは言えませんので・・・宅建取引資格を持って人が対応です。

[252: 匿名]

修繕計画ご覧になった契約者の方いますか？
あれだけの共用施設があると10年後に一時金100万円かかると聞いたことがあります。
本当ですか？
やっぱりあれだけの施設があると長期的に直さないと駄目ですよね。

[253: サラリーマンさん]

ただ、修繕計画だけではどうにもならないでしょうね…。
人数も多いし、子供も多いでしょうから、施設の破損も多くなりそう。

[254: マンコミュファンさん]

最近のマンションなんだから修繕計画くらい余裕もってつくってるでしょ？
そもそも一時金１００万ってなにぶっこわしたんだよ？
８億以上だぞ。タワマンだってこんなにとらないから！素人はこれだから困るよ

[255: 匿名さん]

あなたは素人ではないとすると営業さん…？

前にいたマンションではキッズルームの壁をバッドで破壊した子がいました。
犯人も分からず…大変なことになりましたよ。

[256: 匿名さん]

ゼファー株今日はストップ安
本当に大丈夫？

[257: 匿名さん]

２４６だけど
「説明を受ける」ということと
「理解できる」ということは
違うよ
気をつけてね

[258: 契約済みさん]

２５２さんも修繕改善費を聞いてまた根も葉もない悪口を書くのですか？

修繕計画費も、重説の際一緒に管理費・修繕計画資料とともに説明がありました。

こちらも格好の餌になりますので記載はしませんが・・・

他の検討不動産物件と比較してもあまり変わらず、また２０年前建築の実家のマンション
（１８６戸）より、同じ２０年後を比べてもサクラディアのほうが安かったのも事実。

メガマンションだから、イメージで皆さん記載しているのだと思いますが、２５４の方が
いうように普通に使っていて１００万もかかることはありえない。

メガマンションだら、逆にコストを抑えることもできるし、８１６戸もあるからこそ何かマン
ション内に新たに施設を作ったり、木花を植えようとした場合、、集まる費用が大きく、その
修繕費を使い、いろいろなことができることもあります。

検討者スレですので、ほんとうに検討している方、しっかり正しい情報を見極め、最後は
ご自身で決断してください。

こちらのスレは、なんくせスレでは、なかったですよね？？？（笑）

[259: マンコミュファンさん]

ゼファーの完全子会社／近藤産業がぶっとびましたね。
ゼファーは売主の一角であるとはいえ、設計（株式会社ゼファー一級建築士事務所）、施工（株式会社ゼファー）、管理（株式会社ゼファーコミュニティー）が行っており、まさにサクラディアの中核デベロッパーです。
株価も暴落しており、同社の経営インパクトはかなり深刻なものになるのではと危惧しています。


http://ir.nikkei.co.jp/irftp/data/tdnr1/home/oracle/00/2008/451e02f/45...

[260: 匿名さん]

免震構造ゆえの、ダンパー交換費用って修繕計画案に計上されているのですか？

[261: 契約済みさん]

点検、修繕共に含まれています。

[262: 物件比較中さん]

＞施工（株式会社ゼファー）、管理（株式会社ゼファーコミュニティー）が行っており、まさにサクラディアの中核デベロッパーです。

ゼファーはサクラディアの1割しか出資していません。
確かに施工・管理はやっていますけど。

サクラディアのメインは相鉄です。
ゼファーは１株当たり純資産142,973円ありますので
「潰れる！！」って言う可能性はかなり低いと思います。
悪いものは出し切って早い内に安心させてあげてください。

[263: 匿名さん]

>>259

松戸市にあるゼファーマンションは完成在庫を一括して2次業者に転売しましたよ。先月のことです。おそらくすでに財務整理に入ってたんですね

ゼファー施工のマンションは全国で苦戦。在庫が掃けないのはサクラディアだけではないので中小デペじゃ今年のマンション不況を持ちこたえられなかったのでしょうね

[264: 周辺住民さん]

ゼファー武蔵浦和も先月転売してます。。。

[265: 匿名さん]

株とかよく分からないのですが…
なぜゼファーの株価は下がっているのでしょうか？？
子会社の関係ですか？？

[266: 匿名さん]

＞２６５
短期の負債が多すぎますね　回転してるときはいいんだけどね
販売用の不動産は場所が悪いとこばっかりで、売っても
たかが知れてるでしょうし　とりあえずいろんな物件
売ってるみたいだけど
サクラディアの工事代金も支払われたのかな？知ってる
人いたら教えてください
自分が事業主だったらふざけんなって感じですけどね
近藤さんの件もあり銀行も更にシビアになるでしょうね

それからゼファーって浦和駅前の再開発案件取っちゃったけど
大丈夫かな　あほなほど高い売値想定で計画してるみたい
なんで三井を蹴ってゼファーなんでしょうね

＞２５３
不動産買うときはいろんなことをよく勉強して買うことだよ
なんくせ付けられるマンションはすっごくいいマンションか
突っ込みどころ満載のマンションかどっちかだからね
勉強した上で買うのならサクラディアもいいんじゃないかな

[267: 匿名さん]

>それからゼファーって浦和駅前の再開発案件取っちゃったけど
大丈夫かな　あほなほど高い売値想定で計画してるみたい
なんで三井を蹴ってゼファーなんでしょうね.

こういう案件取ってるから、すぐにガタッとは行きませんよ。
大株主にはSBIがいるし・・・。
不動産の決算ってほんとの所は内輪の人間しかわからないって言うのが実情で実勢価格と簿価がかけ離れているのも事実です
決算書に書いてある資産より実際はより多くの資産を持っていると思います。

262さんの言われた通り、1割しか出資していないのです。
ですからサクラディアがどうなる事でもなく、普通に今まで通りでしょう。

[268: 匿名さん]

ゼファーも危なそうだね。
子会社の近藤産業を親会社として、救済することすらできなかったのだから。

[269: マンコミュファンさん]

見捨てただけです。子会社とはいえ経営にはいっさい口を挟んでないですからね。
ゼファー本体は問題ありません。

[270: 匿名さん]

住民板も荒れてきましたね

何の告知もなしに全世帯かなり先までの管理費と修繕費請求されてるらしいです

近藤産業倒産の影響なんでしょうか？

[271: 匿名さん]

２７０さん
あなたの憶測は間違ってます。
かなり先の管理費は請求されてませんよ〜

[272: サラリーマンさん]

>何の告知もなしに全世帯かなり先までの管理費と修繕費請求されてるらしいです


他人のレスの文章理解してから書いたほうが良いですよW
匿名さんへ、多分同じ人が書いていると思いますが
あなたは相当、頭のかわいそうな人ですね？W


ちなみに住民版の方は、3月から6月分の管理・修繕費が
一括で請求がきましたと書いてあります。

これは新築マンションなら当たり前な事で、いろんな準備が完了して動き始めたのでしょう。

[273: ご近所さん]

別の新築マンションに昨年入居した者ですが、管理・修繕費の最初○か月分は登記料などと
一緒に契約時に「諸経費」として先払いでしたね。後からさかのぼって請求が来るとビックリ
するかも。

「新築マンションなら当たり前」とは言えないかな。あ、270さんの弁護ではありませんので。

[274: 入居済み住民さん]

事実を伝えようと記載します。あまりにも憶測や、面白おかしくが多くて・・・

２７２の方がの記載のとおり、３月から６月分の管理・修繕費の請求が始まったということです。
３月に入居開始で、口座開設等１〜２ヶ月要し、引きおとりの請求が始まったのです。

よって時間的にも考えて、あまりおかしくないと思われます。

皆様も、いろんな請求を銀行引き落にする場合、申し込んでから、１ヶ月以上２ヶ月から
３ヶ月経ってから引き落としが始まりますよね〜

あまりにいい加減なことばかりかかれているように思えますが・・・
やはり、ここのスレは、競合他社のデベの格好の的になっているようですね。

購入検討者の方、正しい情報で判断してくださいね〜

[275: 匿名さん]

管理はゼファー　　　もしつぶれるとそのあとはどうなるの？
管理会社が変わった場合も契約時の重説は守られていくのでしょうか？

[276: マンコミュファンさん]

そんな事分かるはず無いじゃん！！
自分で行って聞いてくれば？(笑）

[277: 物件比較中さん]

ゼファーって監理だけじゃなくて管理もやるんですか？

[278: ご近所さん]

概要によれば、ゼファーコミュニティとありますね＞管理会社

プロジェクトからのゼファー単体での引き上げとか可能なんでしょうかね？
不安要因は少ないほうがいいですよね、いろいろと。

[279: 匿名さん]

＞２７５
ゼファーつぶれても管理に不安はありません
だめでも管理組合が管理会社を変更すれば大丈夫
賃貸じゃないんだから　自分達で管理会社は変更できますよ

大規模物件の管理のお金関係で契約時に確認すべきことは
・売れ残り住戸の管理費や修繕積立金をいつまで売主が負担するか
・テナント料が修繕費や管理費に組み込まれていないか
・組み込まれているとしたら　テナントが出て行った場合１戸あたり
　どれくらいの負担が増えるのか
・売れていないための空き駐車場・自転車置き場使用料は売主は負担しているか
・負担していないのなら長期修繕計画にどのような影響がでるのか
・テナント部分は規約共用部分か専有部分か

５０戸くらいのマンションなら売れ行きが悪くても値引けば
なんとかなりますが大規模は完売まで時間がかかりますから特に注意を。
入居後の管理費や修繕費の変更（ＵＰ）は甚大な労力がかかりますので
更に注意を。
それから、共用部分の固定資産税は区分所有者の負担ですから　念のため。

[280: 周辺住民さん]

279サンの言う通りです。
確かに自分たちで管理会社立ち上げた方が、よっぽど無駄なく
コストも削減できるでしょう。
しかし800世帯もあるとさすがに大変でしょうね？Ｗ

ゼファーは、資産・株主構成・　1株あたりの純資産を見る限り
潰れるとは思えません。財務体質改善の為にゼファー冠のマンションを転売しているようですが、管理会社はそのままなので
心配は無いと思います。

＞５０戸くらいのマンションなら売れ行きが悪くても値引けば
なんとかなりますが大規模は完売まで時間がかかりますから特に注意を。

だからリスク分散で8社提携しているんでしょ？
これからは大規模マンション買うときは、大手デベ以外の単独販売は慎重にしないと火傷しますね。


万が一、ゼファーが手を引く事になっても他の7社で何とかするでしょう。　ゼファーの持分が転売されてしまった場合
安値で売るようなことになってしまいますからね。
その場合、他のデベは大損してしまいますから。Ｗ

これからマンション買う人は、売主の財務内容もきちんと
精査する事も大事になるんでしょうかねぇ〜？

このマンションの各売主は、子会社ですが親会社が１流企業
なので問題ないでしょうね。
もし、住友や相鉄がコケる様なことになれば日本経済が
ヤバイと思いますＷ

[281: 匿名さん]

３日連続のストップ安！
施工会社ゼファーは大丈夫か？

[282: 匿名さん]

今度はトコロ・ザ・ワンダフル！！
ここは素人集団か？

[283: マンコミュファンさん]

↑アホは死んでも直らない典型的パターンな人ですね？W
素人ですが何か？W

[284: 近所をよく知る人]

ゼファーの破綻した近藤建設に対する債権のうち、回収不能のおそれがある金額は約100億円である旨公表されています
通常の環境なら、財務上大きくても致命傷にはならない程度の傷だと思うが、、、、、

[285: 匿名さん]

↑↑↑マンションデべの掲示板で盛り上がって下さい

[286: 土地勘無しさん]

ゼファーの株はそろそろ底値、来週あたり上がってくるよ！

[287: 物件比較中さん]

ゼファーの㈱の話うんぬんはそろそろ終・・・
サクラディアの情報交換をさせていただければなんて・・・

いろいろ言われていますが、毎週入居の方が増えてきているように
思います。家が近くなので夜通りを通過することも多く、明かりが
増えているのも確かなような・・・

子供の学校での知り合いにサクラディアに住んでる方がいて、毎週
引越しの車が止まっているといていましたが・・・

首都圏のマンション価格が高騰して、購入検討者の方は、設備と価格と
間取りが多いことで戻ってきているのでしょうか〜

確かに駅から離れていることを除けば、実際のマンションの部屋を見ま
したが、内装や部屋の設備、マンション全体の教諭施設は、なかなかの
ような・・・

[288: 匿名さん]

＞２８０さんへ
どんなマンションも入居したてはウキウキワクワクです
でも現実はどんなマンションでもやってきます

＞確かに自分たちで管理会社立ち上げた方が、よっぽど無駄なく
コストも削減できるでしょう。
しかし800世帯もあるとさすがに大変でしょうね？Ｗ

自主管理ではなく管理会社を変えることができるということです


＞だからリスク分散で8社提携しているんでしょ？
これからは大規模マンション買うときは、大手デベ以外の単独販売は慎重にしないと火傷しますね。

8社でリスク分散してるのは売主です。買主は、買主のリスクを
低減することが重要です。売主リスクも重要なことですが、修繕費など入居後の金銭的な
問題は売主は責任を取りませんので事前に調べておく必要があります。購入後であれば
至急調べて対策をとる必要があります

このマンションがいいか悪いかは分かりませんし、個人の判断でいいと思います
ただこの規模で、既に完成しているのに販売を開始した戸数が少ないのは気になります

この掲示板に悪意で書き込みしている人もいますが、
正論だと思われる意見も多いのも事実だと感じます

[289: 匿名さん]

ゼファーも危ないよね。株価は、４日連続ストップ安！！
子会社を救済する体力が、ないことがわかったからね。

[290: 匿名さん]

↑君、この株買ってるの？W
買ってみれば上がるかもしれないよ！！
君、お金持ってなさそうだよねぇ？W

[291: 物件比較中さん]

マンションズを見てこの物件を知り、
ここにたどり着きました。

最近の状況に詳しい方、
今、何割くらい売れてるんでしょうか？

素人ですいません、余り突っ込まないで下さい。

[292: マンション投資家さん]

５０％かな？
ゼファーの今後の事業展開は注視ですね。。。

[293: 地元不動産業者さん]

少し前のスレで書かれていますが、ゼファーは、１割の出資しかしていないため、
影響はないと思われます。

相鉄不動産、ＮＴＴ都市開発、住友商事その他・・大手７社が売主ですから、
ゼファーの子会社の倒産は、直接はサクラディアには関係ないと思います。

少し前のスレでも書かれていましたとおり、少しずつ入居者が入ってきている
のも確かです。

一足飛びに完売とは、いかないにせよ駅近でないことを除けば、設備はかなり
いいため、実際見ると購入するかしないか、迷うかもしれませんね〜

ただ駅近をお求めならば論外でしょう！

[294: サラリーマンさん]

>ゼファーは、１割の出資しかしていないため、
影響はないと思われます。

正確に言うと1000分の50です。
実際には1割以下です。
この「ゼファー危ない！」って言っている匿名さん
相手にしないほうがいいですよ！　同じ人だから（笑）

[295: 匿名]

291さんへ
人気の間取りは夜になると判ります。『列』事に間取りが決まっている（内装色は別）ので売れている所と全く売れていない所が一目瞭然です。間取りにもこだわるなら、早めに検討した方がいいですよ!

[298: 匿名さん]

No.296 by 匿名さん　
No.297 by 匿名さん
検討版と住民版の書き込みご苦労様です。
冷やかしなら止めて下さい。
他の書き込み見れば状況は判ると思いますよ

[299: 匿名さん2]

ほんとゼファーネタはもういいですよ。好きですね。

かつ事実と違うこと何回も何回もかかれてご苦労様です。
よっぽど陰険などこかのデベさんですか？

できれば退出願いたいのですが・・・無駄にスレが増える！