グランドメゾン池下ザ・タワー

[購入検討中さん]

池下の厚生年金会館の跡地は積水が落札したみたいです。池下のセントラルガーデンや
車道のグランスイート千種タワーと名古屋エリアもどんどん逆ドーナツ現象でマンションが建ちますね。竣工時期が異なるので非常に迷っています。


所在地 名古屋市千種区池下町２丁目６３番２
交通 地下鉄東山線 池下駅 徒歩 １分
専有面積 33.22～153.61m2
間取り STUDIO～3LDK
完成予定 平成25年12月上旬
入居予定 平成26年1月下旬
販売開始予定 平成23年11月中旬

【タイトルを正式名称に変更・物件概要を追記しました。2011.08.19 管理担当】

[601: 匿名さん]

平成23年転入超過数（転入-転出）
都区部　　　 35,435　　　　←絶賛都心回帰中
福岡市　　　 11,129
札幌市　　　 10,254
大阪市　　　　8,777　　　　←絶賛都心回帰中
仙台市　　　　6,633
さいたま市　　5,239
神戸市　　　　2,774
川崎市　　　　2,317
広島市　　　　1,999
新潟市　　　　1,743
名古屋市　　 1,679　　　　←名古屋市集中、都心回帰の兆候は一切無し　
横浜市　　　　1,388
京都市　　　　1,335
岡山市　　　　1,304
相模原市　　 1,214
千葉市　　　　1,213
堺市　　　　　　 758
北九州市　　　 186
浜松市　　　　　 83
静岡市　　　　-188

http://www.e-stat.go.jp/SG1/estat/List.do?lid=000001085810



東京の都心部が発展するワケだ

[602: 匿名さん]

平成23年自然増加数（出生-死亡）
川崎市　　　 3,678
福岡市　　　 3,560
広島市　　　 2,172
さいたま市　 1,479
横浜市　　　 1,351
岡山市　　　　 633
相模原市　　　514
千葉市　　　　 451
名古屋市　　　211　　　　　　←24年度はいよいよ自然減の転落する
浜松市　　　　　40
堺市　　　　　-329
仙台市　　　 -363
札幌市　　　 -858
新潟市　　 -1,171
静岡市　　 -1,288
神戸市　　 -1,317
北九州市　-1,889
都区部　　 -1,911
京都市　　 -2,079
大阪市　　 -4,624

http://www.e-stat.go.jp/SG1/estat/GL08020103.do?_toGL08020103_&lis...

[603: 匿名さん]

一般論でいろいろな見方があるようですが、たぶんいま分譲中で住みたいマンションNo.1でしょうね。
住めるなら住みたいです。

[604: 匿名さん]

601＆602さん
ありがとうございます。
名古屋は思ったよりかなり危機的状況なんですね。
納得です。

[605: 匿名さん]

名古屋の一般論とここのマンションの話をごちゃごちゃにしている頭の弱い人たちｗ

[606: 匿名さん]

605
一般論じゃない論って教えて。

[607: 匿名さん]

やはりモデルルームは１３０Ｌを選んだか
いつも俺の目利きは正しいなｗ

[608: 匿名さん]

No.234
by 匿名さん　2011-11-02 20:01:41



セントラルガーデン・レジデンスⅡ 8900万円 4ＬＤＫ

こりゃ間取りがよすぎるね、サイコー!　欲しいけど高くて買えないわな。


No.235
by 匿名さん　2011-11-03 08:08:57



間取りは全然良くないけどな

この物件の１３０Ｌタイプと比べてみろ、この間取りは９０点以上だ
http://www2.sekisuihouse.co.jp/gm/ngo/gmit/plan_130l.html

[609: 匿名さん]

130-Lタイプはモデルルームとして最適ですね。
30畳超えのリビングと7畳の洋室という絶妙なバランスで。
広い部屋が欲しい人と狭い部屋が欲しい人、両者のニーズを満たしているというか。
ウォークインクロゼットとドレスアップルームが並んでるのは素敵だと思いました。
ドレスアップルームには手を洗う場所も付いてるんですね…。

[610: 匿名さん]

この広さで2LDKはちょっと・・・と思いますがね。
ドレスアップルームが窓際にある必要はないと思います。

[611: 匿名さん]

高級マンションはこの広さで２ＬＤＫが標準
この間取りの肝は、このスペース（ウォークインクロゼットとドレスアップルーム）の可変性
ドレスアップルームをＤＥＮに変えてもいいし、部屋を一つ増やして３ＬＤＫにリフォームにしてもいい
モデルルームは、無駄な廊下すらＬＤＫと一体化して、開放感を出すのに利用している
吉村順三の設計ぽい、大変美しい間取りだ

[612: 匿名さん]

浴室が宝マンション?

[613: 匿名]

たしかに可変性と考えれば素晴らしい間取りですね。

[614: 匿名さん]

間取りどうこう以前に
南西のＤＷが最悪で話にならない部屋ですね。

[615: キャリアウーマンさん]

春から部屋の中は灼熱。

[616: 匿名さん]

>>610
子持ちの貧乏人にはわからん贅沢だろ

[617: 匿名]

第二期はどんな具合だったんでしょう？

[618: 匿名さん]

２期も予定を大幅に上回る販売好調。

２期も引き続き追加販売をするでしょうから、
２期の最終的な数字は分かりませんが、おそらく以下の通りでしょう。


　　　　販売予定数　　　販売数（誤差１０）

１期　　　１３３　　　　１７０
２期　　　　７７　　１２０～１３０　


２期までで、３００近く販売済みになるでしょう。（総戸数　３５４）
残りは、３期（４月中旬～）販売予定。
（３期が最終で、４期はない予定。早ければ５月で完売かも。３期で残れば、先着順販売。）

[619: 匿名さん]

プラウドタワー覚王山は見送ったのは正解だったのでしょうか？

[620: 匿名さん]

そりゃあ住めるものなら住みたいに決まっているわな。
便利でステータスがあって高級感があったら。

[621: 匿名さん]

620さん
どちらを言っていますか？

[622: 匿名さん]

安いうちに買っておくのが基本だよ。

[623: 匿名さん]

619さん

プラウドタワー覚王山を見送ったのは正解でしょうね。
販売は大成功でも完成後の物件を見れば、そう思いますよ。
土地も室内も狭く、アウトポールでないために間取りも悪い。
価格も異常。　例え、価格を許容したとしても、私なら
購入していれば、プラウドからこちらにすぐに移りたいと
思うでしょうね。　（二人どころか一人でも住みにくそう）

プラウドは完成直後から中古が出ていますが、どれも１年以上
経つのに買い手がいません。
未入居で価格も販売価格より２割下げているのに１年以上
売れていません。

もし、プラウドを購入していれば、それを売却して、こちらに
移ることも困難になっているでしょう。　

学区や名前に固執しなければ、価格（こちらと比べれば、
プラウドは３割高すぎ）と間取りの点で、覚王山を見送った
のは正解・・　　
ただし、こちらを購入するのが、将来、正解になるかは
分かりません・・・

[624: 匿名さん]

ここって第2-3期になるにつれて価格は変化しているのでしょうか。
基本的にはバランス良く設定されていると解釈してよいでしょうか。

それにしても中古ででているプラウドタワー覚王山はあの6～7000万円の価格で2割下げてるのですか!?

[625: 匿名さん]

623さん
プラウドを購入された方には悪いですが、
私の思いと同じ所が多いです。

私にお金がもっとあればプラウドを買っていたと思います。
プラウドを買った人は凄いお金持ちでしょうから
数千万円目減りしてもゴミみたいなものなのでしょうね。

[626: 匿名さん]

覚王山と池下では格が違うのだよ。
それが価格にも反映されて当然。

[627: 匿名さん]

じゃあ、覚王山の中古が売れないのはなぜかねぇ。

いま、それだけの価値がないってことだよ。

[628: 匿名さん]

覚王山を買う層は中古には興味がないのだよ。

[629: 匿名さん]

低層階ならどっちもどっち

[630: 匿名さん]

お金持ちは年配者が多いからねえ。
彼らはケチだが先が無いから上手いこと騙せたら
しこたま金儲けができる。

[631: 匿名]

しかしプラウドタワー覚王山の駐車場はイケテないよな。この前通りすがりに見て笑っちゃった。

[632: 匿名さん]

そんな程度だよ、お前さんは。

[633: ＯＬさん]

いけてる駐車場ってどんなの？

[634: 匿名さん]

覚王山に池下タワーの様なマンションを建てて欲しかったな。
名古屋の高層マンションは歴史が浅いから高さが高ければ結構騙せたところもあった。
野村なんてそのあたりを知っていてうまい事やった。
池下タワーは本当の高層マンションを名古屋人に入り知恵させてしまったな。

[635: 匿名さん]

千種の丸紅物件と名駅のタワーも悲惨
名駅にタワマンは一つしかないにも関わらず中古が売れない

[636: 匿名さん]

売れない理由は価格が高いから？

[637: 購入検討中さん]

実際売れてるほうなのか？

[638: 匿名さん]

千種の丸紅物件は重厚感がないからねえ。内廊下でも無さそうだし。
名駅のタワマンは駅から離れている。駅に直結ぐらいでないとねえ。

[639: 匿名さん]

駅直結というのは、重要なのかもしれませんね。
名駅から少し離れただけでも、賃貸ビルに空室が結構あるしね。

先日メーテレの報道番組によれば、これからのマンション需要の
キーワードは、高齢者と駅徒歩３分以内、だそうだ。
駅徒歩５分でも遠すぎるといっていた。

郊外の戸建を売却し、都心かつ駅直結のマンションに移りたい
高齢者が、ますます増えてくるということでしょうね。

[640: 匿名さん]

駅直結ＭＳじゃないと戸建の方が便利。
戸建は車にすぐ乗りこめる。
駅まで5分も歩いたり、車庫から車出すのに玄関出てから車乗りこむまで5分も掛かったら
かったるい。
ＭＳは駅直結に限る。

[641: 匿名さん]

駅徒歩５,６分は、駅近だと思っていたが、夕方の名古屋の情報番組では、
『駅徒歩５,６分では、もはや遠くてダメ』といっていたようだ。

これからは、人口減少かつ都心回帰の時代が続く。
郊外や駅遠（駅徒歩５分以上？）のＭＳにとっては、厳しい。

[642: 購入検討中さん]

子育て考えると駅近マンションしかないような。
送り迎えは無理だし、駅近戸建ては高いし。

[643: 匿名さん]

駅前は子育てには適しません。
親の都合のみでマンション選びをしてはいけません。
子供は悪いことには直ぐ毒されます。
だからと言って駅から遠いヴィラスでは不便でたいへんです。
今売り出しいる中であえて選ぶとすればラグナヒルズがよろしいかと。

[644: 匿名さん]

駅近だけではアクセスに便利かも知りませんが子育てに不適で、通学用学校への距離、周囲の環境が重要である。アクセスにはある程度の距離がある方が毎日の体力つくりに役立ちます。640さんの考え方では体力が劣化するだけ・・！

[645: 購入検討中さん]

塾行って中学から私立行けばあんま学区も関係無いような。

さすがに中学高校から風俗いってしまうことはないっしょ。

そんな素朴に育てたいなら滝学園へgoですな。

[646: 購入検討中さん]

体力が劣化とか昭和の考えでしょ。

[647: 匿名さん]

中学までは義務教育で通常は学区が気になり、全員が私学に行ける人は限られておりますよ。

[648: 匿名さん]

このマンションを買う層は私立中学に行くのが当たり前だと思うが
私立小学になるとちょっと違う感じがする。

周辺に風俗店が多いのも「池」が付く地名の名残かもしれんな。
それを致命的な欠点が無いと言った人は今でも思っているのだろうか？
「丘」「山」「王」が付く地名まで上がるには、未だ時間が掛かりそう。

[649: 匿名さん]

＞これからは、人口減少かつ都心回帰の時代が続く。


そんな兆候は全くないどころか、ドーナッツ化加速しているのだが
何時になったら始まるのだ

[650: 匿名さん]

小学生から私学に行かせる家庭は別の場所で住むよ。

[651: 匿名さん]

>>650
別の場所は何処でしょうか?
星ヶ丘あたりが多そうですね。
マンションなら当然駅前。

[652: 匿名]

私立が無理なら、愛教附か名大附に行けばいい。
一部の私立よりもレベル高いし。

愛教附ならバス一本。

[653: 匿名さん]

国立小中学校はモルモットになる覚悟が必要。
勿論、優秀な生徒も多いけれど、あえて問題のある家庭の子供を入学させている気もする。
まあ、池下には合っているかもしれん。

[654: 匿名さん]

＞652
愛教附の小学生は地下鉄名城線「砂田橋」も利用しており、バスだけはない。

[655: 匿名さん]

いやいや池下からならバスという意味でしょう。

[656: 購入検討中さん]

私立小は大した学校がないため、中学から滝東海南女に入れるしかない。

小学校時代は学校では遊んでその後塾って感じだよな。塾と地頭次第かな。


いつまで、このマンション販売するんかな～
３期で完売までいけるのか？？

[657: 匿名さん]

小学生をスクールバスで無く一般の市バスで通学させたくないです。

[658: 匿名さん]

学校のことを気にする前に、子育てファミリーは、
環境の良い別な物件を探した方が良いと思いますが・・

[659: 匿名さん]

今売り出している物件は景気が冷えている時にスタートしてるから
学区が良く便利な場所、高額ファミリー向けマンションは無い。（売れ残り除く）

ラグナヒルズなど、そこそこのマンションばかりだよ。

[660: 匿名さん]

ほとんどの項目で満足できる物件は、おそらく無いと思います。
もし過去５，６年の期間で、ほとんどの項目で満足する物件があれば、教えてください。

子育て期間中とその後で、分けて考えないと物件を見つけるのが、難しいと思います。

[661: 匿名さん]

>>660
＞もし過去５，６年の期間で、ほとんどの項目で満足する物件があれば、教えてください。

一等住宅地にはマンションは建ちません。
従ってほとんどの項目で満足できるマンションは有りません。
ある程度満足できるマンションのひとつは「グランドヒルズ八事広路町」だと思います。

http://sutekicookan.com/%E3%82%B0%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%83%89%E3%83%92%...

但し、このマンションも子供が女の子限定で近くの私立学校に行かないのであれば、
あまり意味がありません。
Ｎ小→Ｎ中高→名古屋大学が、名古屋女児のモデルコースになるでしょう。

[662: 匿名さん]

そのグランドヒルズ
外から中がうかがえる点がマイナスだな
超高級は要塞的でなければ


ここは二重床の下にグラスウールをひいていないんだが、手抜きかい？

[663: 匿名さん]

>要塞的でなければ
で、あればこちらですね。

グランドヒルズ覚王山法王町
http://www.nagoya-premium.com/search/details.php?id=650

但し、ここも要塞的マンションにしては世帯数が多すぎます。
お子様が通う私立小学校もＳであれば良いですが
Ｎの場合は距離は近いのに地下鉄２回乗り換えで大変です。

[664: 羨ましいだろう]

過去５年以内で最もお得だったマンションはセントラルガーデン池下(一期)だわ。
もう他のマンションは買えんな。
二期以降はあんな値段で買うのは◯◯だわ。
もちろん、タワーも◯◯だわ。

[665: 匿名さん]

＞664
変な奴が多いとは聞いていたが、やっぱりですね。

[666: サラリーマンさん]

このマンションが完成した後、西側には何が出来るのでしょうか？
同じようなタワービル？タワーマンション？

[667: 匿名さん]

マンションだろうね。

[668: 匿名さん]

覚王山の中古2件の内1件消えたな
あんなのを坪260万で買う奴がいるなら、今後も名古屋はチョロいな

[669: 住まいに詳しい人]

ここって駐車場は機械式？。

[670: 匿名さん]

西向きのほうが東向きより人気なんですね。
31階以上の上層階では名駅の眺望が楽しめる西向きはもう残っていないですね。

[671: 匿名さん]

30階以下は、逆ですね。
西向きの方が、東向きより坪単価が１割安いのに、多く残っています。

[672: 匿名]

隣に似たようなタワー建ったら嫌だもんな

[673: 匿名さん]

西側にタワーマンションが建てられるような土地ってありましたっけ？

もうすぐ三期始まるんですね
何日から始まるのか公表されてますか？

今期の注目間取りってどこなのでしょうか。
やはり147.47m2ある150-Oタイプでしょうか。

[674: 匿名さん]

西側は、積水が所有してすよ。
地下鉄に、被らないように、北寄りに、建つ可能性が高いですね。ステーションアプローチが、隣接地と、併用できるように、設計されてますからね。
20階位のマンションが建つ可能性が高いですね。
購入者からのクレームが心配な、ところですね。
まあ、一等地を放置は、しないでしよう。
ずはり、グランドメゾンウェストコートの、予測かな。

[675: 匿名]

>>674
現状積水で建築するのは難しいと思います。
重要事項説明書にも、西側土地についてうたってないので、
積水が建築着工できるのもこのマンション引き渡し後かと。

それまでの間まで更地にしておくのは合理的ではなく、
ショールームもある程度マンションが完成すれば、マンション下層部を
事務所兼打ち合わせ室として利用できるので、
完売後ある程度の時期によそへ売却するような気がします。

長谷工つながりで、名鉄不動産とか？？？

[676: 匿名さん]

ここ本当に売れているのか？
売れているのなら、さっさと売り切ってくれ

[677: 匿名さん]

たった今、東海テレビのニュース番組の特集で、ここが取り上げられていました。
都心回帰で売れ行き好調とのこと。
団塊世代以上の購入が１割はいるらしい。
確か全体の８割くらい売れているとのこと。

[678: 匿名さん]

同じ番組でラグナも取り上げていた。
ラグナも１，２期とも完売で販売好調のようだ。
そのラグナと販売状況を比較してみると、どちらも２期終了時点で、
ラグナは全戸数の５,６割完売、池下は全戸数の８割完売。

どちらも３００戸以上の規模だが、ラグナは完成まで１年、
池下は２年、さらに平均価格も池下の方が倍近いことを考えれば、
この時点の池下の好調さは、とりわけ目立っている。

[679: 匿名さん]

ラグナヒルズと池下タワーを比べてもねえ～

ラグナヒルズの購入者は若くてそれほどお金は持っていない。

池下タワーはトイレの水道代と紙がもったいないと公園で用を済まし、
しこたまお金を貯めてきたお年寄りが、死に際が見えてきて買うマンション。

世代格差の縮図だと思う。

[680: 匿名さん]

やはり購入者は、情報弱者が多いのか
金をドブに捨てようが、先がないから関係ないか

[681: 匿名さん]

他と比べるより格差はタワー内で見たほうが解りやすい

[682: 匿名さん]

ここのタワーを買うかどうかは10年後の資産価値で考えたい。
たとえばGAタワーが10年たって、どのくらいの価値が残っているか。
人口減少社会・低成長・震災への不安の中で、それでも都心としての価値は維持できるか。
維持費などを勘案したうえで、そのうえでもっていて損はないか、どう考えたらよいのでしょう？

[683: マンション投資家さん]

真面目な話、１０年後の資産価値で考えたら、ここに限らず名古屋で買うのは
止めておいたほうがいいよ。
名古屋は都心といえど下落リスクが非常に高い。

[684: 匿名さん]

下落リスクは、あるでしょうね。

２，３日前の新聞記事によれば、日本の総人口が減少し始めたとのこと。
このことは、今後の不動産価格に影響を与えていくだろうが、大きなトレンド
もあるように感じる。

１　地方都市から大都市へ　（地方都市ではシャッター通りが増加し、問題になっている）
２　大都市では周辺より市内へ　（昨年の名古屋市内の新築マンション戸数は３，４割増加、周辺を圧倒している）
３　市内でも中心部に近い区へ　（昨年の新築マンションの多い区は、１位千種区、２位東区）
４　同じ区でも駅徒歩３分以内　（現在のマンション販売のキーワード）

逆ドーナツ現象が、幾重にもなっているような気がする。

池下が、資産価値を維持できるか分からないが、上記の条件を満たしていることを考えれば、
下落リスクは、最も少ないのでないか。

[685: 匿名さん]

名古屋市と愛知県の人口動態を分析して言っているのか？
言っている事の１割しか合っていない

[686: 匿名さん]

>>685さん

684の情報ソースは
>>２，３日前の新聞記事によれば
なんだぞ。どんだけ情弱かわかるだろ。そっとしておいてやれ。

[687: 匿名さん]

>>679
>しこたまお金を貯めてきたお年寄りが、死に際が見えてきて買うマンション。

今まで頭を使わないで耐えていただけの人が、
死に際が見えてきて金を使うことを焦っているのかな？

[688: 匿名さん]

684の2,3では、新築マンションの戸数と明記しているが、

・２については、新東通信の調査によれば、昨年の新築マンションの販売戸数は、
　名古屋市内が3500戸、名古屋市を除く東海三県が2200戸、
　名古屋市の増加は34.4％。

・３については、同様に新築マンションの戸数だが、区別社会増減（市内区間移動）も類似。

　昨年の社会増（転入）の順位は
　１位　緑区　２位　千種区　３位　東区　４位　中区　・・

　社会減（転出）
　１位　港区　２位　天白区　３位　北区　４位　南区　５位　中川区　６位　名東区

　（緑区の転入が多いのは、地下鉄の開通の影響で、将来は天白区と同じように
　　地下鉄開通の効果はなくなり、転出に変わるであろう）

以上　マンションの都心回帰と言えるのではないか。

685が、合っているのが１割で、合っていないのが９割（？）というのなら、
その中身を明示してほしい。
どれだけの情報力と洞察力があるか、見せてほしいものです。

[689: 匿名さん]

西区と中村区の流出が載ってないのは意外だなぁ。

[690: 匿名さん]

名古屋で都心回帰、逆ドーナツ化が起きている、とか言っている不動産屋とかいないだろう

[691: 匿名さん]

30年後の資産価値はマンションならどこでも限りなくセロ。

[692: 購入検討中さん]

30階より上の部屋は、あとどれくらい残ってますか？

[693: 購入検討中さん]

たしかあと数個で10戸以下だった気が・・・

[694: 匿名さん]

雑種に載っていましたね。
最高梅率が６倍だったと。

世代格差と格差社会が表に出てるよな。

[695: 匿名さん]

30階以上の残りは、13戸（6000万台、8000万台、12000万台）。

[696: 購入検討中さん]

３０階以下はどの部屋が買得なんでしょうか？
南はサンクレア、西は池下荘、陽当たり悪い北、価格が高い東。迷い中です。予算は5000です。

[697: 匿名さん]

5000万円なら他を進める。
高層マンションならヴィーク。
ここなら７５００万ぐらいの部屋が５０００万円で買えると思われ。

[698: 匿名さん]

名古屋で５０００万円出せばそこそこのマンションが買えるが
グランドメゾン池下ザ・タワーは東京並み。
普通の感覚を持っている人が、ある程度満足する部屋は８０００万円必要。

今売出し中のマンションで考えるとラグナヒルズかヴィークなら
５０００万円出せば、それなりの部屋が買える。

池下タワーで、５０００万円は中途半端。
資産的な視点で見るとリスクは高い。
ここは安い部屋か高い部屋のどちらかのマンションだと思う。

[699: 匿名さん]

積水の売り子さんも、内心馬鹿が多いなと思っているんでしょうね
最後の稼ぎ時だ、次の世代(産まれからずーとデフレ)以降は手強いから

[700: 匿名さん]

馬鹿とは、地震前ならいざ知らず、あんな大地震後にタワマン買っちゃう人の事ね

[701: 匿名さん]

696さん

買得はどれかだが、当初の購入希望者のアンケート調査によって積水は、東以外は値下げ。
特に北は大幅に値下げ。　東は購入者には分からないように一部値上げ。
買得といえるか分からないが、割安なのは北。でも選ぶとしたら東。ただ東なら予算不足。

なお西は池下壮ではなく、現在のＭＲのところに今後できる建物が問題。
（何階の建物かは、積水は公表していないが、あるものを見ればわかる）

第３期の販売では、積水は新聞チラシや公式ブログで女性単身者をターゲットにしている。
一方ヴィークは、来場者をみると車を利用する男性単身者が多い。対照的な感じ。
もし女性単身者なら池下でしょう。

[702: 匿名]

701さん
あるものとは？

[703: 購入検討中さん]

市街地の夜景が綺麗に見えるはずの西に何故EVにしたのかと思っていましたが西隣地にそれなりの高さの建築物が建つ予定だからでしょうか。あるものとは容積率でしょうか？それなら何階だてが予想されるのでしょうか？計画当初、近隣住民の説明会には説明はなかったのでしょうか？3期では３０階以下はほぼ中層階しか残っていない様ですので眺望から北側と東側で検討したほうが良いかと考えています。ヴィークなどおすすめ頂きましたが池下駅直結という隣地からやはりこちらを第一候補で考えています。いろいろ教えて頂きありがとうございます。

[704: 匿名さん]

703さん

あるものとは、容積率ではありません。
容積率からは、ＭＡＸ何階まで建築可能かは分かるでしょうが、知りたい実際の階数は
分かりません。
積水は、どんな建物が建つか未定といっていますので、住民や購入者には一切説明を
行っていません。こちらで考えるしかありません。
ヒントは、どんな建物が建つか知っている人がいるはずだということ。
（知っている人とは、営業ではありません）
そして、その証拠を見つけました。
これ以上は営業妨害になるといけないので、言いませんが、自分で考えてください。

もうひとつアドバイス。
ここの近くに風俗がある（北西方向）ということをこの物件の致命的欠点という人が、
いましたが、もしそのことにSensitiveであるなら、事前に確認した方が良いでしょう。
毎日の通勤（地下鉄）や買い物では、その前を通りません。区役所に行く時にも通りません。
ほとんど通ることもないでしょう。　初めての女性であれば、その場所を教えてもらわなければ、
知らずに通り過ぎてしまうでしょう。　マンションからも全く見えません。
この程度ことなら積水が説明しなくても売主の瑕疵にはならないから、一切説明もしないでしょう。
都心に暮らそうとするなら、この程度は許容範囲だろうと思いますが、自分で判断してください。
（これだけ人気があって、売れているということは、気にしない人が、たくさんいるということで
しょう）

[705: 購入検討中さん]

西隣に何が建つのでしょうか・・・
確か病院とか役に立つものを建設するといっていたような・・・・

西の部屋を検討しているので大変気になります。あと、何階建てかも。

[706: 匿名さん]

建物立てるにしても許認可がいりまっせ！

[707: 匿名さん]

役所に行って届け出されてる計画書をみればわかるよ。

[708: 匿名さん]

届出までして未定と言うの瑕疵にあたるのでは？契約者の納得のいく低層で公共のものが建たないと後々問題になるのでは？

[709: 匿名さん]

708の前半は、Yes。　未定である以上、届出はしない。
後半は、No。 西側の土地利用に関しては、未定である（高層が建つ可能性がある）ことを
告知され契約しているはずだから、問題にならない。

[710: 匿名さん]

結局、未定てことか。あるものも推測の域をでてないな。何を見つけたんだか。

[711: 匿名]

モデルルームで想像する建物プラン見せてもらったよ。

[712: 匿名さん]

711さん

建物プランとは、具体的に何でしょうか。

・本体模型の周辺にある透明なプラスチックＢＯＸ（周辺の建物をイメージ）
・紙での計画書
・ＰＣ上でのシミュレーション画像
　
　　・
　　・

それによると何階でしたか。

[713: 匿名さん]

ローレルコート泉のようにならないといいけどね。

マンションでお日様も眺望も期待できないなんて！悲惨すぎ。
最悪の状況は覚悟して、それでも欲しければ買ったらいいと思う。

[714: 匿名さん]

No.704さん、

池下は駅を下りると非常に臭い街です。。
風俗はあるわ、飲食店の生ゴミの匂い等でとても住みたい居住空間ではありません。
眺望云々より、基本的な住環境としてこの物件は駄目でしょう。

[715: 匿名]

紙による資料でしたよ。

2案だったか予想建物の配置図みたいなものでした。

それぞれ階数は覚えていませんが、ある程度あったような。

[716: 匿名さん]

本当に売却先も未定であれば、予想建物の提示などできないでしょう。
２案といえども提示しているということは、売却先も決まっていて、どういう建物を建てるか
自信がある、つまり売却先と合意ができているということでしょう。　
公式的には未定と言っていても、何階の建物が建つか既に分かっているはずです。
その証拠が見つかるといいですね。

[717: 匿名さん]

個人的予想

低層／商業フロア
中層／オフィスフロア
高層／賃貸マンションフロア

こんなんでました～

[719: 匿名さん]

いくら駅前と言えど、高いから。

[720: 匿名]

はあ？八割がた売れてますよ。
しかも高い部屋から。

[721: 匿名さん]

資産を持っているのは、お年寄りです。
彼らは資産を持っていながら、
医療費の負担を増やすな。弱いもの苛めるなと叫んでいます。

そんな彼らが買いたくなるのが、このマンションでしょう。
当然、高い部屋から売れるでしょう。

彼らも墓場まで資産は持っていけないことは
分かっているようです。

[722: 匿名さん]

この物件はかなり優良物件でしょう。
駅も都心も近いし、治安もなんとか許容範囲。
好評なのも頷ける。

[723: 匿名]

シングルやDINKSでも高い部屋から売れるのはこの物件では当然。

中階層や低階層の安い部屋なんてタワーを購入する意味がない。

[724: 匿名さん]

>>723
威勢だけは良い素人だな。
と言うよりカモだな。

[725: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

30階でも中層階、他所なら最上階。サラリーマンでも買える価格なんだから売れるだろう。

[726: 匿名]

結局隣地はどうだろうね。
地下鉄敷地権のかかっている土地の割合が大きいから、
高層ビルを建てるとすれば、道路側（北）に寄せて建てるしかないか？
あとは日陰規制とかその辺の問題があるのか？

土地の値段とか考えると、収益的に建てられるものも限られてくるよな・・・。

[727: ファイナンシャルプランナー]

隣に何が立つなんて計画があっても、ころころ変わって当になりません。
土地の用途・建ぺい率・容積率などで制限があるのだから
最悪のケースを想定して判断するのは常識でしょう。

尚、このマンションの購入の相談があったら間違いなく低層階を薦めます。
同じ間取りで同じインフラメリット（駅直結・共用部分の使用権）を享受できるのに
これだけ価格差があるのであれば、そのお金を老後等に備えるのが良いでしょう。

高い部屋は資産性が高いから大丈夫と言う人もいるかもしれません。
運がよければ希少性で高額で売れることもありますが、
階の高さは中古価格に上乗せされない可能性も高いので留意が必要です。

[728: 匿名さん]

低層階でいいなら他にも候補がいくつかと
逆に高層階はそういった心配をあまりしなくても良い方達でしょう

[730: 匿名さん]

レベルの低いＦＰがいるんだな。
ＦＰ自体がしょぼいけどね。
お前みたいなＦＰには誰も相談しないよ。

[731: 入居予定さん]

一言で言って, 地下鉄から徒歩30秒と言う立地条件にたよって， 売ろうとする戦略が見え見え，30階以下の物件の質は非常に劣悪です。たとえば,キッチン周り, 天板に大理石を標準装備しながら, カウンター仕切り上部の板は，使い物にならない 15ｃｍの幅で,木目のビニール張り，コンセプトに一貫性がなく, 単に, 一点豪華主義で, 販売キャッチフレーズのみです。さらに，独立した換気用ダクト，まったく収納を考慮していない, レイアウト。使う人の立場で 設計したとは思われない標準仕様です。入居前から，リフォーム必至です。それを覚悟しないと，手を出してはいけない物件です。他の同程度のマンションでは常識となりつつある，風呂周り，廊下での手摺り追加のための壁内側の板枠設置等は，まったく 考慮していないようです。資産物件＝ここに住む気のない人にとってはどうでも良いのですが, これから高齢化するであろう住人にとっては，大変気になるところです。やたら高額なオプション，絶対 積水さんには，頼みたくない。

[732: 匿名さん]

入居予定さんにしては辛辣なコメントですね。契約してから気づかれたのですか？それともご自身は高層階を買われたから大丈夫と思ってるんでしょうか？

いまひとつ悪いと指摘されている点が私は気にならないのですが……

[733: 匿名]

長谷工絡んでるんだもん仕方ないよ

[734: 匿名]

長谷工だったこと完全に見落としてた。

ありがとう。

[735: 匿名さん]

ここも東別院も駅１分で客を釣って、あとは手を抜いてるのが見え見え。

[736: 匿名さん]

731さん

低層階を予算枠ぎりぎりで購入された高齢少し前の方で、
送られてきたオプションの案内を見て、その高額さに驚き、
積水に不満爆発・・というのではないかと推測します。

いろいろ誤解されているようです。

・手摺の話ですが、来場者に配られる冊子によれば、玄関、廊下
　トイレには手摺用下地は入っています。カーマで手摺を何千円か
　で購入して、簡単に自分でつけられます。　廊下も車椅子のことも
　配慮して通常より広めになっているようです。

・カウンター仕切りの件ですが、主婦のことをよく考えて（手元が
　見えないように）、仕切りが用意されているし、その上の板の幅は
　インテリア　オプションで、広いものに換えれるはずです。
　他のマンションでもその幅はオプションで変更できるようになって
　います。標準で幅広になっていないのは、コストダウンもあるで
　しょうが、間取りによっては、邪魔になるところがあるからでは
　ないでしょうか。

・カーテンレールも標準では付いていません。カーテンのタイプによっては
　邪魔になって取り外すケースがあるからです。

・独立した換気用ダクトの意味が良く分かりません。なぜ良くないのか？

・オプションは高いようです。　例えば、ＭＲのキッチンにある白い
　カップボードなら１００万円近くするのでしょう。ニトリなら１/１０
　以下で購入できるでしょう。別な業者にオーダーで作ることもでき
　ますが、意外に安くならないでしょう。２割安くなる位で、質もおちるし、
　天然石も同じものでなくなります。　ダークのＭＲのカップボード
　（高級そうに見える）より、白いカップボードの方が、業者が違う
　せいか質が高いようです。　オプションは、高すぎるものもあるでしょうが、
　大量発注のメリットもあり、それなりの価格ではないかと・・
　通常のマンション本体の原価と同じように、オプションも原価６割位では
　ないかと思います。

以上　あくまで推測です。外れていればごめんなさい。

[737: 匿名]

長谷工が建てた高層マンションの評判はどうなのでしょうか。

[738: 契約済みさん]

第三期の出足はどうなんでしょうか？完売になりそうですか？

[739: 匿名さん]

二重床にグラスウールをひいていないのは手抜きだろ

[740: 匿名さん]

グラスウールや遮音シートを入れてもあまり変わらないらしいけど。

[741: 匿名さん]

それは無い、明確に違う

[742: 匿名さん]

音の問題は、そんなに簡単に断言できるような単純な問題ではないのではありませんか。

専門家によれば、

　　－　グラスウールなどの吸音材は高周波数の音には効果があるが、
　　　　　床衝撃音などで問題となる低域の音には余り効果がない。
　　　　　エネルギーの多くは脚を伝わり床に行くので、
　　　　　二重床の空気層を伝搬する音をどうこうした所で、効果は薄い

　　－　音響の学会の論文によると、乾式二重床にグラスウールを施工した場合に、
　　　　　椅子の引きづりのような軽量床衝撃に関しては改善の効果があるが、
　　　　　足音などの重量床衝撃に関しては改悪の結果になっている。

ところで、この物件にはグラスウールがないと言われているのは、設計図をご覧になって
言われているのですか。

[743: 匿名さん]

引きずりの音が低減されるなら、ひく価値があるのではないか
グラスウールは殆ど劣化しないし

[744: 匿名さん]

一番問題になるのが、ドンドンと子供が走る音、ドスンドスンという大人の足音
それらが、改悪（増加）するのですよ。　劣化するしないの問題ではないよね。
グラスウールが使用されないというのは、どこで調べたの？

いつも見当はずれのコメントばかり、しないでくださいよ。
裏づけのある情報に基づく発言を！

[745: 匿名さん]

まぁまぁ落ち着いて。

東京でタワーマンション二つ(三井45階建て・住友44階建て)に住んでいたボクが駅前タワーのデメリットを教えるね。

・エレベーター
火災(実際は水槽がショートしただけでした)の際、エレベーターは一部しか動きません。動いても高・中・低層の各層の上層部は乗れますが各下層は満員御礼で非常階段でダッシュしなきゃならない

・内廊下
やっぱり音は廊下に洩れます。話し声、テレビ、犬の鳴き声等々
あと、臭いがこもります。

・外廊下(空洞型)
雨入ります。廊下で大きい声出すと響き渡ります。

・乾式壁
二つとも二重床でしたが(聞くところによると名古屋のマンションって二重床はまだ多くないみたいなんだってね)上階の音よりも隣の振動が伝わります。

・地震
二つとも制震でしたがそんなに揺れませんでした。但しおさまっても、しばらく「ギ～ッ、ギ～ッ」と音が続きます(ゆっくり揺れてるんでしょう)
それより3.11の際エレベーターは22時位まで動きませんでした。

・ベランダ
住友ベランダ無しは眺めはいいですが、やっぱり窓開けたいです。
ベランダ有りは隣との壁を確認してね。コンクリ壁以外は隙間とかベランダガラスから覗かれる恐れあります。

・駅直結
とても便利で楽ちんですが、駅前だけに色んな人間がたむろしてゴミや捨てタバコが目立つ。
それを見る度に「なんで人の家の前に捨てんだ！こんにゃろ(`ヘ´)」って気分になります。
あと緑やスペースに高校生カップルが長時間いちゃつきます(笑)

こんなことくらいかなと。

総合的には駅前タワーマンション暮らしは独身者には最高ですね。

長文失礼しました。

[746: 匿名さん]

>745

参考になります！

[747: 匿名さん]

シティテラス代官町の二重床は、グラスウールをひいてあるわな

[748: 匿名さん]

シティテラス代官町（竣工１年でも４割以上売れ残って、２年以上経ってもまだ未完売）
の例を出してきましたね。

防音で一番重要なのは、スラブの厚さ

シティテラス代官町：　　 200～270 mm
　プラウドタワー覚王山：　 200～285 mm
ヴィークタワー： 250 mm
一条タワー： 250～300 mm
　 池下タワー：　　　　　　 300～310 mm

いろいろ探してもＧＷの例がなかなか見つからない理由、本人には分からないでしょうね。
次に投稿するのは、その理由が分かってからにしてね。

[749: 匿名さん]

そもそも名古屋は二重床が少ないからな
30～40ミリ厚いから要らないってか？
泉の物件、結構うるさいらしいじゃねーか

[750: 匿名さん]

そもそも音の問題は、現在の技術では解決できていません。
（期待しても無理。　超分厚いコンクリートならある程度
可能かもしれないが、非現実的）
ここで問題にしているのは、グラスウール。
効果はあまり期待できるものではないということです。
それより、スラブの厚さが重要。　
グラスウールのあるシティテラスよりグラスウールがあるか
ないか分からないが、スラブの厚い池下の方が、ましではないか
ということです。
音の問題は、泉（プラウド？）と同じように、子育てファミリー
が近くにいれば、池下でも当然発生するでしょう。
音の問題は、周りの住人次第ということですね。

[751: 匿名さん]

なんで売れないんだろ？

[752: 匿名さん]

図面上ひいていない
販売員、設計に確認
↓
十に分床厚をとっているからひく必要がない
↓

床厚を十分とっても音がする

販売員、設計に確認
↓
音がするのは上の住民が悪い

[753: 匿名さん]

↓
それが嫌なら、マンションは買わない。戸建に変更
↓
戸建でも隣人騒音の問題（殺人も裁判も）あり
↓
それが嫌なら、賃貸だ
↓
住人に問題があれば、すぐに引越しできる
↓
賃貸派が多い
↓
結論　賃貸派が多いから売れない

以上　売れない理由になりましたか？

[754: 匿名]

ならば…プラウドタワーから、賃貸に引っ越すかな…。

[755: 匿名さん]

待った！
別に引越さなくてもプラウドタワーに賃貸あるよ。

[756: 匿名さん]

このマンションって最高倍率が６倍のマンションじゃない。
売れていないと吹聴してるのは何故？

[757: 匿名さん]

売れてるなら宣伝で無駄金使うなよ
新聞、チラシ、ネット広告とか必死過ぎる

[758: 匿名さん]

本当に売れてる物件ってのは気づいたら完売してるもの。

[759: 匿名さん]

完成まで２年近くある段階で、８割以上分譲済みですから、販売は非常に好調ですよ。
今後建物が出来上がってくる姿をみれば、購入希望者も継続して現れるでしょう。
積水は、放っておいても完成までには完売すると考えて、営業の人数を大幅に減らし
始めています。　

ところで最高倍率が６倍というのは、ほとんど意味がないですよ。
完成までに完売することが重要です。

私なら最高倍率を６０倍にもできます。Ｎ不動産のように社員のダミー申し込み
を使って申込完売にするとか不正なことを一切しないで、もちろんコストもかけずに
使うのは、知恵だけで。

それがわかれば最高倍率は、ほとんど意味がないことが分かります。
方法は、営業妨害になるといけないので、ここには載せませんが、自分で考えてください。
（積水も最高倍率でインチキはしていません）

重要なのは、完成までに完売することです。

[760: 匿名さん]

タワーとかのゴミ建ててないで、名古屋にもこーゆーの建てろよ
間取りがすばらしい


グランドメゾン伊勢山
http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/iseyama/plan/index.html

[761: 匿名さん]

どうせ、すばらしい間取りを載せたいのだったら、皇居の間取りでも載せてくれ。

[762: 匿名さん]

日常会話が出来ない人かい？
いきなり皇居とか(笑)

[763: 匿名さん]

積水に直接頼みなさいよ。ここに載せても意味がない。

[764: 匿名さん]

762
皮肉もわからないなんてアスペ？

[765: 匿名さん]

760
あなたが間取りがすばらしいといって載せるのは、いつも売れ残り物件。
あなたが言うすばらしいという物件は、いつも売れ残りになるので、
どの業者も造りたがらないよ。
　　これは、皮肉です。（皮肉すら分からない人なので、断っておきます）

[766: 契約済みさん]

そろそろ2階までできたかな？あと40階。完成が楽しみですね。

[767: 匿名さん]

>>765
あなたもうレスするの遠慮してくれるかな

しかし名古屋人は想像を超えて、頭がアレだな
どこの会社でも名古屋人つかえないと言われるわけだわ

[768: 匿名さん]

最後は論点のすり替えで逃走か

[769: 匿名さん]

>>764
日常会話が出来ずに、いきなり皮肉がアスペだろｗ
Ｂ層にも困ったもんだな

[770: 契約済みさん]

アスペってなんですか？

[771: 匿名さん]

何で荒らしがいるんですか？
荒らすなら来ないで下さいよ。目障り。

[772: 匿名さん]

アスペに皮肉はわかりませんよ。アスペルガーの定義をちゃんと勉強しましょう。

[773: 匿名さん]

定義(笑)
そんなたいしたもんじゃないだろ
もっとまともなレスする奴いなのか？名古屋の板は

[774: 匿名さん]

まあまあ落ち着いて。

池下タワーは良いマンションですよ。

最大のネガティブポイントは南と西(今後)に隣接する建物と近すぎるという事です。

こういう指摘をすると、「周りより高層だったら問題ないだろう」
と、反論出そうですが、住んでみたら分かります。

[775: 匿名さん]

774さん

隣接する建物と近すぎることで問題になるのは
日当たりと眺望以外で何があるのでしょうか？
プライバシー（視線）でしょうか。

[776: 匿名さん]

それは最大のネックだね。

[777: 匿名さん]

確かにその可能性はあるかもしれません。

会社（高層ビル）のトイレの窓から見おろすと、隣のビルのオフィスの中が
よく見えます。逆を言えば、隣のビルからこちらのトイレ中の顔が見えるという
ことです。マンションでこれと同じことが起こるか分からないですが、
場合によったら視線の問題はあるかもしれませんね。

[778: 匿名さん]

そういう方は、北東か30階以上を選べば問題なし。

[779: 匿名さん]

そのことは、始めから価格に反映していたね。

[780: 匿名さん]

北東じゃ、陽が当たらないでしょ。

[781: 匿名さん]

３０階以下なら日当たり、眺望、プライバシーの全てをクリアーするのは、かなり限定されますね。
東南の一部なら、全てクリアーするのがあります。
３０階以上なら、東南と南西なら全てクリアーするでしょう。

[782: 匿名さん]

ここは、30階以下はエレベーターの数は十分？
300世帯にエレベーター3機とは、通勤時に混むのは必至かと。

[783: 匿名さん]

他と比べて、イコールorベターくらいでしょう。

池下　　　　283世帯（30階以下）　ＥＶ3基＋1基（非常用）
ヴィーク　　211世帯　　　　　　　ＥＶ2基＋1基（非常用）

[784: 匿名さん]

ここの購入者の層を考えれば、通勤しない（通勤時にＥＶを利用しない）世帯は、
他よりも多いでしょうから（少なくとも１，２割）、実質の通勤時の利用世帯は、
240世帯位で、ＥＶが4基という感じではないかな。

[785: 物件比較中さん]

池下ってそんなにいいですか｡
駅から徒歩１分で傘いらずで帰れるけど､窓開けてて電車の音は
聞こえないの？
東山線しかなくて名駅から少し乗らないと(すぐ着かない)いけないし
朝夕はものすごく混雑するでしょうし･･
池下駅よりは本山駅の方がアクセスいいと思うけどな｡
名駅､栄までタクシー使えば混雑気にしなくていいけど
スーパー庶民は毎日タクシー乗って通勤できないよ｡
けど･･立地はいまいちだけど､物件はいいね｡

[786: 匿名さん]

>池下ってそんなにいいですか｡

良くありません。
但し至便さとアーバンライフを求めるなら妥協できるレベルでしょう。

[787: 匿名さん]

地下鉄なんで音は聞こえないんじゃない？それより酔っぱらいの声が不快かも。

[788: 匿名さん]

私が気になるのは気温が暖かくなると、夜は地下鉄駅出口からマクド方向に歩いた時に、いつも手摺の凹みの所にホームレスが１人か２人くらい寝ている記憶があります。

まぁこの物件の場合は帰り道ではないでしょうから、見る事は無いかもしれませんが、もしアプローチなんかで宿泊されたとしたら…。

[789: 匿名さん]

管理人に通報でしょ。

[790: 匿名さん]

アプローチじゃなくてもホームレスがいる駅は嫌だな。見るだけで良い気持ちはしない。

[791: 匿名さん]

787
南側も西側も道路からは離れていて、しかもその間には高層の建物がある（できる）
わけだから、酔っぱらいの声なんか聞こえないでしょう。　
タワーの周りには、いろいろ植樹されるようだが、もし、酔っぱらいがその木に登り、
皆でタワーに向かって雄叫びをあげれば、話は別だけどね。　その時は、不快だね。
そういう場合は、２４時間有人管理だから、いつでも守衛さんに連絡しましょう。　

[792: 匿名さん]

大阪に比べりゃましじゃない？

[793: 匿名さん]

ところで北向きはどうですかね？見晴らし良いが陽が当たらない。しかし夏場は断然涼しくエコですよね。最近はやりの南側をゴーヤなんかで緑化するくらいなら、最初から北向きも一考だと思いますが。どうですかね？名古屋では流行らないですかね。特にこの物件は南側の中層階以下は、眺望最悪ですよね。

[794: 物件比較中さん]

北側いいと思います｡眺望だけでなく､日差しがやわらかく家具が日焼けしない｡
個人的には､朝活したいから東向き住戸が好みですけど｡
今､南西向きに住んでますが､午後からの日差しがきつくて日暮れまでカーテン
閉めてます｡日照時間は南西向きが1番長いように思いますが夏の､南､西向きは
結構きついかも･･

[795: 匿名さん]

これから暑くなる時期だから、北がいいように思えるけど、寒くなる時期なら、考えも逆になるね。
夏の離宮（夏だけ過ごす）だけなら北はいいけど、年中過ごすことを考えれば、眺望と日当たりで、
東しかないように思うけど・・　

[796: 物件比較中さん]

その通りですね。朝陽で目が覚めるって気持ちよさそうだし。
都心のビル夜景もいいけど東向き住戸で山眺めて四季の移り変わり見るの
いいね。

[797: 匿名さん]

ここって値上がりが期待できる物件なんでしょうか?

[798: 匿名さん]

このご時世で値上がりはないと思いますよ。

[799: 匿名さん]

人気の立地である事は当然ですが､近くに同じようなマンションがないこと､
プレミア感があれば販売価格より高く売れると思いますよ｡
最近､マンションを売却したケースでそんな事例がありました｡

[800: ファイナンシャルプランナー]

値上がりは運しだいでしょう。
例えば裕福な年配者でどうしてもここをほしいと言う人が現れば期待できます。
個人的には偶発的な期待は期待しないことを勧めます。