グランドメゾン池下ザ・タワー

[購入検討中さん]

池下の厚生年金会館の跡地は積水が落札したみたいです。池下のセントラルガーデンや
車道のグランスイート千種タワーと名古屋エリアもどんどん逆ドーナツ現象でマンションが建ちますね。竣工時期が異なるので非常に迷っています。


所在地 名古屋市千種区池下町２丁目６３番２
交通 地下鉄東山線 池下駅 徒歩 １分
専有面積 33.22～153.61m2
間取り STUDIO～3LDK
完成予定 平成25年12月上旬
入居予定 平成26年1月下旬
販売開始予定 平成23年11月中旬

【タイトルを正式名称に変更・物件概要を追記しました。2011.08.19 管理担当】

[601: 匿名さん]

平成23年転入超過数（転入-転出）
都区部　　　 35,435　　　　←絶賛都心回帰中
福岡市　　　 11,129
札幌市　　　 10,254
大阪市　　　　8,777　　　　←絶賛都心回帰中
仙台市　　　　6,633
さいたま市　　5,239
神戸市　　　　2,774
川崎市　　　　2,317
広島市　　　　1,999
新潟市　　　　1,743
名古屋市　　 1,679　　　　←名古屋市集中、都心回帰の兆候は一切無し　
横浜市　　　　1,388
京都市　　　　1,335
岡山市　　　　1,304
相模原市　　 1,214
千葉市　　　　1,213
堺市　　　　　　 758
北九州市　　　 186
浜松市　　　　　 83
静岡市　　　　-188

http://www.e-stat.go.jp/SG1/estat/List.do?lid=000001085810



東京の都心部が発展するワケだ

[602: 匿名さん]

平成23年自然増加数（出生-死亡）
川崎市　　　 3,678
福岡市　　　 3,560
広島市　　　 2,172
さいたま市　 1,479
横浜市　　　 1,351
岡山市　　　　 633
相模原市　　　514
千葉市　　　　 451
名古屋市　　　211　　　　　　←24年度はいよいよ自然減の転落する
浜松市　　　　　40
堺市　　　　　-329
仙台市　　　 -363
札幌市　　　 -858
新潟市　　 -1,171
静岡市　　 -1,288
神戸市　　 -1,317
北九州市　-1,889
都区部　　 -1,911
京都市　　 -2,079
大阪市　　 -4,624

http://www.e-stat.go.jp/SG1/estat/GL08020103.do?_toGL08020103_&lis...

[603: 匿名さん]

一般論でいろいろな見方があるようですが、たぶんいま分譲中で住みたいマンションNo.1でしょうね。
住めるなら住みたいです。

[604: 匿名さん]

601＆602さん
ありがとうございます。
名古屋は思ったよりかなり危機的状況なんですね。
納得です。

[605: 匿名さん]

名古屋の一般論とここのマンションの話をごちゃごちゃにしている頭の弱い人たちｗ

[606: 匿名さん]

605
一般論じゃない論って教えて。

[607: 匿名さん]

やはりモデルルームは１３０Ｌを選んだか
いつも俺の目利きは正しいなｗ

[608: 匿名さん]

No.234
by 匿名さん　2011-11-02 20:01:41



セントラルガーデン・レジデンスⅡ 8900万円 4ＬＤＫ

こりゃ間取りがよすぎるね、サイコー!　欲しいけど高くて買えないわな。


No.235
by 匿名さん　2011-11-03 08:08:57



間取りは全然良くないけどな

この物件の１３０Ｌタイプと比べてみろ、この間取りは９０点以上だ
http://www2.sekisuihouse.co.jp/gm/ngo/gmit/plan_130l.html

[609: 匿名さん]

130-Lタイプはモデルルームとして最適ですね。
30畳超えのリビングと7畳の洋室という絶妙なバランスで。
広い部屋が欲しい人と狭い部屋が欲しい人、両者のニーズを満たしているというか。
ウォークインクロゼットとドレスアップルームが並んでるのは素敵だと思いました。
ドレスアップルームには手を洗う場所も付いてるんですね…。

[610: 匿名さん]

この広さで2LDKはちょっと・・・と思いますがね。
ドレスアップルームが窓際にある必要はないと思います。

[611: 匿名さん]

高級マンションはこの広さで２ＬＤＫが標準
この間取りの肝は、このスペース（ウォークインクロゼットとドレスアップルーム）の可変性
ドレスアップルームをＤＥＮに変えてもいいし、部屋を一つ増やして３ＬＤＫにリフォームにしてもいい
モデルルームは、無駄な廊下すらＬＤＫと一体化して、開放感を出すのに利用している
吉村順三の設計ぽい、大変美しい間取りだ

[612: 匿名さん]

浴室が宝マンション?

[613: 匿名]

たしかに可変性と考えれば素晴らしい間取りですね。

[614: 匿名さん]

間取りどうこう以前に
南西のＤＷが最悪で話にならない部屋ですね。

[615: キャリアウーマンさん]

春から部屋の中は灼熱。

[616: 匿名さん]

>>610
子持ちの貧乏人にはわからん贅沢だろ

[617: 匿名]

第二期はどんな具合だったんでしょう？

[618: 匿名さん]

２期も予定を大幅に上回る販売好調。

２期も引き続き追加販売をするでしょうから、
２期の最終的な数字は分かりませんが、おそらく以下の通りでしょう。


　　　　販売予定数　　　販売数（誤差１０）

１期　　　１３３　　　　１７０
２期　　　　７７　　１２０～１３０　


２期までで、３００近く販売済みになるでしょう。（総戸数　３５４）
残りは、３期（４月中旬～）販売予定。
（３期が最終で、４期はない予定。早ければ５月で完売かも。３期で残れば、先着順販売。）

[619: 匿名さん]

プラウドタワー覚王山は見送ったのは正解だったのでしょうか？

[620: 匿名さん]

そりゃあ住めるものなら住みたいに決まっているわな。
便利でステータスがあって高級感があったら。

[621: 匿名さん]

620さん
どちらを言っていますか？

[622: 匿名さん]

安いうちに買っておくのが基本だよ。

[623: 匿名さん]

619さん

プラウドタワー覚王山を見送ったのは正解でしょうね。
販売は大成功でも完成後の物件を見れば、そう思いますよ。
土地も室内も狭く、アウトポールでないために間取りも悪い。
価格も異常。　例え、価格を許容したとしても、私なら
購入していれば、プラウドからこちらにすぐに移りたいと
思うでしょうね。　（二人どころか一人でも住みにくそう）

プラウドは完成直後から中古が出ていますが、どれも１年以上
経つのに買い手がいません。
未入居で価格も販売価格より２割下げているのに１年以上
売れていません。

もし、プラウドを購入していれば、それを売却して、こちらに
移ることも困難になっているでしょう。　

学区や名前に固執しなければ、価格（こちらと比べれば、
プラウドは３割高すぎ）と間取りの点で、覚王山を見送った
のは正解・・　　
ただし、こちらを購入するのが、将来、正解になるかは
分かりません・・・

[624: 匿名さん]

ここって第2-3期になるにつれて価格は変化しているのでしょうか。
基本的にはバランス良く設定されていると解釈してよいでしょうか。

それにしても中古ででているプラウドタワー覚王山はあの6～7000万円の価格で2割下げてるのですか!?

[625: 匿名さん]

623さん
プラウドを購入された方には悪いですが、
私の思いと同じ所が多いです。

私にお金がもっとあればプラウドを買っていたと思います。
プラウドを買った人は凄いお金持ちでしょうから
数千万円目減りしてもゴミみたいなものなのでしょうね。

[626: 匿名さん]

覚王山と池下では格が違うのだよ。
それが価格にも反映されて当然。

[627: 匿名さん]

じゃあ、覚王山の中古が売れないのはなぜかねぇ。

いま、それだけの価値がないってことだよ。

[628: 匿名さん]

覚王山を買う層は中古には興味がないのだよ。

[629: 匿名さん]

低層階ならどっちもどっち

[630: 匿名さん]

お金持ちは年配者が多いからねえ。
彼らはケチだが先が無いから上手いこと騙せたら
しこたま金儲けができる。

[631: 匿名]

しかしプラウドタワー覚王山の駐車場はイケテないよな。この前通りすがりに見て笑っちゃった。

[632: 匿名さん]

そんな程度だよ、お前さんは。

[633: ＯＬさん]

いけてる駐車場ってどんなの？

[634: 匿名さん]

覚王山に池下タワーの様なマンションを建てて欲しかったな。
名古屋の高層マンションは歴史が浅いから高さが高ければ結構騙せたところもあった。
野村なんてそのあたりを知っていてうまい事やった。
池下タワーは本当の高層マンションを名古屋人に入り知恵させてしまったな。

[635: 匿名さん]

千種の丸紅物件と名駅のタワーも悲惨
名駅にタワマンは一つしかないにも関わらず中古が売れない

[636: 匿名さん]

売れない理由は価格が高いから？

[637: 購入検討中さん]

実際売れてるほうなのか？

[638: 匿名さん]

千種の丸紅物件は重厚感がないからねえ。内廊下でも無さそうだし。
名駅のタワマンは駅から離れている。駅に直結ぐらいでないとねえ。

[639: 匿名さん]

駅直結というのは、重要なのかもしれませんね。
名駅から少し離れただけでも、賃貸ビルに空室が結構あるしね。

先日メーテレの報道番組によれば、これからのマンション需要の
キーワードは、高齢者と駅徒歩３分以内、だそうだ。
駅徒歩５分でも遠すぎるといっていた。

郊外の戸建を売却し、都心かつ駅直結のマンションに移りたい
高齢者が、ますます増えてくるということでしょうね。

[640: 匿名さん]

駅直結ＭＳじゃないと戸建の方が便利。
戸建は車にすぐ乗りこめる。
駅まで5分も歩いたり、車庫から車出すのに玄関出てから車乗りこむまで5分も掛かったら
かったるい。
ＭＳは駅直結に限る。

[641: 匿名さん]

駅徒歩５,６分は、駅近だと思っていたが、夕方の名古屋の情報番組では、
『駅徒歩５,６分では、もはや遠くてダメ』といっていたようだ。

これからは、人口減少かつ都心回帰の時代が続く。
郊外や駅遠（駅徒歩５分以上？）のＭＳにとっては、厳しい。

[642: 購入検討中さん]

子育て考えると駅近マンションしかないような。
送り迎えは無理だし、駅近戸建ては高いし。

[643: 匿名さん]

駅前は子育てには適しません。
親の都合のみでマンション選びをしてはいけません。
子供は悪いことには直ぐ毒されます。
だからと言って駅から遠いヴィラスでは不便でたいへんです。
今売り出しいる中であえて選ぶとすればラグナヒルズがよろしいかと。

[644: 匿名さん]

駅近だけではアクセスに便利かも知りませんが子育てに不適で、通学用学校への距離、周囲の環境が重要である。アクセスにはある程度の距離がある方が毎日の体力つくりに役立ちます。640さんの考え方では体力が劣化するだけ・・！

[645: 購入検討中さん]

塾行って中学から私立行けばあんま学区も関係無いような。

さすがに中学高校から風俗いってしまうことはないっしょ。

そんな素朴に育てたいなら滝学園へgoですな。

[646: 購入検討中さん]

体力が劣化とか昭和の考えでしょ。

[647: 匿名さん]

中学までは義務教育で通常は学区が気になり、全員が私学に行ける人は限られておりますよ。

[648: 匿名さん]

このマンションを買う層は私立中学に行くのが当たり前だと思うが
私立小学になるとちょっと違う感じがする。

周辺に風俗店が多いのも「池」が付く地名の名残かもしれんな。
それを致命的な欠点が無いと言った人は今でも思っているのだろうか？
「丘」「山」「王」が付く地名まで上がるには、未だ時間が掛かりそう。

[649: 匿名さん]

＞これからは、人口減少かつ都心回帰の時代が続く。


そんな兆候は全くないどころか、ドーナッツ化加速しているのだが
何時になったら始まるのだ

[650: 匿名さん]

小学生から私学に行かせる家庭は別の場所で住むよ。

[651: 匿名さん]

>>650
別の場所は何処でしょうか?
星ヶ丘あたりが多そうですね。
マンションなら当然駅前。

[652: 匿名]

私立が無理なら、愛教附か名大附に行けばいい。
一部の私立よりもレベル高いし。

愛教附ならバス一本。

[653: 匿名さん]

国立小中学校はモルモットになる覚悟が必要。
勿論、優秀な生徒も多いけれど、あえて問題のある家庭の子供を入学させている気もする。
まあ、池下には合っているかもしれん。

[654: 匿名さん]

＞652
愛教附の小学生は地下鉄名城線「砂田橋」も利用しており、バスだけはない。

[655: 匿名さん]

いやいや池下からならバスという意味でしょう。

[656: 購入検討中さん]

私立小は大した学校がないため、中学から滝東海南女に入れるしかない。

小学校時代は学校では遊んでその後塾って感じだよな。塾と地頭次第かな。


いつまで、このマンション販売するんかな～
３期で完売までいけるのか？？

[657: 匿名さん]

小学生をスクールバスで無く一般の市バスで通学させたくないです。

[658: 匿名さん]

学校のことを気にする前に、子育てファミリーは、
環境の良い別な物件を探した方が良いと思いますが・・

[659: 匿名さん]

今売り出している物件は景気が冷えている時にスタートしてるから
学区が良く便利な場所、高額ファミリー向けマンションは無い。（売れ残り除く）

ラグナヒルズなど、そこそこのマンションばかりだよ。

[660: 匿名さん]

ほとんどの項目で満足できる物件は、おそらく無いと思います。
もし過去５，６年の期間で、ほとんどの項目で満足する物件があれば、教えてください。

子育て期間中とその後で、分けて考えないと物件を見つけるのが、難しいと思います。

[661: 匿名さん]

>>660
＞もし過去５，６年の期間で、ほとんどの項目で満足する物件があれば、教えてください。

一等住宅地にはマンションは建ちません。
従ってほとんどの項目で満足できるマンションは有りません。
ある程度満足できるマンションのひとつは「グランドヒルズ八事広路町」だと思います。

http://sutekicookan.com/%E3%82%B0%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%83%89%E3%83%92%...

但し、このマンションも子供が女の子限定で近くの私立学校に行かないのであれば、
あまり意味がありません。
Ｎ小→Ｎ中高→名古屋大学が、名古屋女児のモデルコースになるでしょう。

[662: 匿名さん]

そのグランドヒルズ
外から中がうかがえる点がマイナスだな
超高級は要塞的でなければ


ここは二重床の下にグラスウールをひいていないんだが、手抜きかい？

[663: 匿名さん]

>要塞的でなければ
で、あればこちらですね。

グランドヒルズ覚王山法王町
http://www.nagoya-premium.com/search/details.php?id=650

但し、ここも要塞的マンションにしては世帯数が多すぎます。
お子様が通う私立小学校もＳであれば良いですが
Ｎの場合は距離は近いのに地下鉄２回乗り換えで大変です。

[664: 羨ましいだろう]

過去５年以内で最もお得だったマンションはセントラルガーデン池下(一期)だわ。
もう他のマンションは買えんな。
二期以降はあんな値段で買うのは◯◯だわ。
もちろん、タワーも◯◯だわ。

[665: 匿名さん]

＞664
変な奴が多いとは聞いていたが、やっぱりですね。

[666: サラリーマンさん]

このマンションが完成した後、西側には何が出来るのでしょうか？
同じようなタワービル？タワーマンション？

[667: 匿名さん]

マンションだろうね。

[668: 匿名さん]

覚王山の中古2件の内1件消えたな
あんなのを坪260万で買う奴がいるなら、今後も名古屋はチョロいな

[669: 住まいに詳しい人]

ここって駐車場は機械式？。

[670: 匿名さん]

西向きのほうが東向きより人気なんですね。
31階以上の上層階では名駅の眺望が楽しめる西向きはもう残っていないですね。

[671: 匿名さん]

30階以下は、逆ですね。
西向きの方が、東向きより坪単価が１割安いのに、多く残っています。

[672: 匿名]

隣に似たようなタワー建ったら嫌だもんな

[673: 匿名さん]

西側にタワーマンションが建てられるような土地ってありましたっけ？

もうすぐ三期始まるんですね
何日から始まるのか公表されてますか？

今期の注目間取りってどこなのでしょうか。
やはり147.47m2ある150-Oタイプでしょうか。

[674: 匿名さん]

西側は、積水が所有してすよ。
地下鉄に、被らないように、北寄りに、建つ可能性が高いですね。ステーションアプローチが、隣接地と、併用できるように、設計されてますからね。
20階位のマンションが建つ可能性が高いですね。
購入者からのクレームが心配な、ところですね。
まあ、一等地を放置は、しないでしよう。
ずはり、グランドメゾンウェストコートの、予測かな。

[675: 匿名]

>>674
現状積水で建築するのは難しいと思います。
重要事項説明書にも、西側土地についてうたってないので、
積水が建築着工できるのもこのマンション引き渡し後かと。

それまでの間まで更地にしておくのは合理的ではなく、
ショールームもある程度マンションが完成すれば、マンション下層部を
事務所兼打ち合わせ室として利用できるので、
完売後ある程度の時期によそへ売却するような気がします。

長谷工つながりで、名鉄不動産とか？？？

[676: 匿名さん]

ここ本当に売れているのか？
売れているのなら、さっさと売り切ってくれ

[677: 匿名さん]

たった今、東海テレビのニュース番組の特集で、ここが取り上げられていました。
都心回帰で売れ行き好調とのこと。
団塊世代以上の購入が１割はいるらしい。
確か全体の８割くらい売れているとのこと。

[678: 匿名さん]

同じ番組でラグナも取り上げていた。
ラグナも１，２期とも完売で販売好調のようだ。
そのラグナと販売状況を比較してみると、どちらも２期終了時点で、
ラグナは全戸数の５,６割完売、池下は全戸数の８割完売。

どちらも３００戸以上の規模だが、ラグナは完成まで１年、
池下は２年、さらに平均価格も池下の方が倍近いことを考えれば、
この時点の池下の好調さは、とりわけ目立っている。

[679: 匿名さん]

ラグナヒルズと池下タワーを比べてもねえ～

ラグナヒルズの購入者は若くてそれほどお金は持っていない。

池下タワーはトイレの水道代と紙がもったいないと公園で用を済まし、
しこたまお金を貯めてきたお年寄りが、死に際が見えてきて買うマンション。

世代格差の縮図だと思う。

[680: 匿名さん]

やはり購入者は、情報弱者が多いのか
金をドブに捨てようが、先がないから関係ないか

[681: 匿名さん]

他と比べるより格差はタワー内で見たほうが解りやすい

[682: 匿名さん]

ここのタワーを買うかどうかは10年後の資産価値で考えたい。
たとえばGAタワーが10年たって、どのくらいの価値が残っているか。
人口減少社会・低成長・震災への不安の中で、それでも都心としての価値は維持できるか。
維持費などを勘案したうえで、そのうえでもっていて損はないか、どう考えたらよいのでしょう？

[683: マンション投資家さん]

真面目な話、１０年後の資産価値で考えたら、ここに限らず名古屋で買うのは
止めておいたほうがいいよ。
名古屋は都心といえど下落リスクが非常に高い。

[684: 匿名さん]

下落リスクは、あるでしょうね。

２，３日前の新聞記事によれば、日本の総人口が減少し始めたとのこと。
このことは、今後の不動産価格に影響を与えていくだろうが、大きなトレンド
もあるように感じる。

１　地方都市から大都市へ　（地方都市ではシャッター通りが増加し、問題になっている）
２　大都市では周辺より市内へ　（昨年の名古屋市内の新築マンション戸数は３，４割増加、周辺を圧倒している）
３　市内でも中心部に近い区へ　（昨年の新築マンションの多い区は、１位千種区、２位東区）
４　同じ区でも駅徒歩３分以内　（現在のマンション販売のキーワード）

逆ドーナツ現象が、幾重にもなっているような気がする。

池下が、資産価値を維持できるか分からないが、上記の条件を満たしていることを考えれば、
下落リスクは、最も少ないのでないか。

[685: 匿名さん]

名古屋市と愛知県の人口動態を分析して言っているのか？
言っている事の１割しか合っていない

[686: 匿名さん]

>>685さん

684の情報ソースは
>>２，３日前の新聞記事によれば
なんだぞ。どんだけ情弱かわかるだろ。そっとしておいてやれ。

[687: 匿名さん]

>>679
>しこたまお金を貯めてきたお年寄りが、死に際が見えてきて買うマンション。

今まで頭を使わないで耐えていただけの人が、
死に際が見えてきて金を使うことを焦っているのかな？

[688: 匿名さん]

684の2,3では、新築マンションの戸数と明記しているが、

・２については、新東通信の調査によれば、昨年の新築マンションの販売戸数は、
　名古屋市内が3500戸、名古屋市を除く東海三県が2200戸、
　名古屋市の増加は34.4％。

・３については、同様に新築マンションの戸数だが、区別社会増減（市内区間移動）も類似。

　昨年の社会増（転入）の順位は
　１位　緑区　２位　千種区　３位　東区　４位　中区　・・

　社会減（転出）
　１位　港区　２位　天白区　３位　北区　４位　南区　５位　中川区　６位　名東区

　（緑区の転入が多いのは、地下鉄の開通の影響で、将来は天白区と同じように
　　地下鉄開通の効果はなくなり、転出に変わるであろう）

以上　マンションの都心回帰と言えるのではないか。

685が、合っているのが１割で、合っていないのが９割（？）というのなら、
その中身を明示してほしい。
どれだけの情報力と洞察力があるか、見せてほしいものです。

[689: 匿名さん]

西区と中村区の流出が載ってないのは意外だなぁ。

[690: 匿名さん]

名古屋で都心回帰、逆ドーナツ化が起きている、とか言っている不動産屋とかいないだろう

[691: 匿名さん]

30年後の資産価値はマンションならどこでも限りなくセロ。

[692: 購入検討中さん]

30階より上の部屋は、あとどれくらい残ってますか？

[693: 購入検討中さん]

たしかあと数個で10戸以下だった気が・・・

[694: 匿名さん]

雑種に載っていましたね。
最高梅率が６倍だったと。

世代格差と格差社会が表に出てるよな。

[695: 匿名さん]

30階以上の残りは、13戸（6000万台、8000万台、12000万台）。

[696: 購入検討中さん]

３０階以下はどの部屋が買得なんでしょうか？
南はサンクレア、西は池下荘、陽当たり悪い北、価格が高い東。迷い中です。予算は5000です。

[697: 匿名さん]

5000万円なら他を進める。
高層マンションならヴィーク。
ここなら７５００万ぐらいの部屋が５０００万円で買えると思われ。

[698: 匿名さん]

名古屋で５０００万円出せばそこそこのマンションが買えるが
グランドメゾン池下ザ・タワーは東京並み。
普通の感覚を持っている人が、ある程度満足する部屋は８０００万円必要。

今売出し中のマンションで考えるとラグナヒルズかヴィークなら
５０００万円出せば、それなりの部屋が買える。

池下タワーで、５０００万円は中途半端。
資産的な視点で見るとリスクは高い。
ここは安い部屋か高い部屋のどちらかのマンションだと思う。

[699: 匿名さん]

積水の売り子さんも、内心馬鹿が多いなと思っているんでしょうね
最後の稼ぎ時だ、次の世代(産まれからずーとデフレ)以降は手強いから

[700: 匿名さん]

馬鹿とは、地震前ならいざ知らず、あんな大地震後にタワマン買っちゃう人の事ね