変動金利は怖くない？？ その46

[匿名さん]

こちらは変動金利は怖くない？？のその46です。

テンプレはレス１にあります。

[751: 匿名さん]

２２００万借入で２０年返済予定ですが
わたしも変動とフラットを迷っています。
仮に２０年後まで変動金利が上がらなかったとして
フラット２０Sエコと比較すると
手数料・団信など諸経費全て込みでも
総返済額の差額は１５０万程になりそうです。

安心代として１５０万は安いものでしょうか？
ちなみに返済中は教育資金などで余裕がないため
繰上げ返済での逃げ切りは難しい状況です。

[752: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

その150万を繰上げすると、もうちょびっと差が広がるよ。

[753: 匿名さん]

>>751
繰上がほとんどできないほどギリギリなのに、20年返済で大丈夫なの？
万一資金繰りに詰まったら、破綻になっちゃうんじゃないの？
長めに借りといた方が安全じゃないの？

・住宅ローン減税は何に使うの？
・1％のステップアップの対処方法は？
→昇給を当てにしている場合は当てが外れたら破綻、
　昇給を当てにしていない場合は支払い差額（≒余力）はどこに消えてるの？
・最近、長期金利が上昇しているけど、想定外に上昇した場合はどうするの？
→多少金利がぶれても大丈夫な資金計画じゃないの？

以上を踏まえると変動しかないと思うけど。
フラット20Sを使えるのは、17-8年以下で返せそうな人じゃないと。
そうすると「変動でいいじゃん」になる。

[754: 匿名さん]

>>751
20年で全額変動はリスクが高いと思う。
20年変動で1000万、フラット３５で1200万でどうだろうか？
多少支払い余力を残しておいて、資金繰りに余力が出てくれば
ローン控除が切れる10年後あたりで金利動向を見て変動or
フラットを繰上返済。

当初何年間かは変動一本やフラット２０Ｓエコ一本と比べると
金利負担は増えるかもしれんが。

[755: 不動産購入勉強中さん]

そもそも買うのは賢い選択なのか？

http://blogos.com/article/45001/

[756: 匿名さん]

2200万の借入でフラット２０Sで借りると当初10年月々10万で残りの10年12万くらい。
年収いくらか知らないけど全額変動35年にすると現状月々の返済額が6万くらいに抑えられるから差額の4万から6万を貯蓄か繰り上げに回したほうが全期間固定にするよりもリスクも総返済額も少なくて済む可能性が高いと思う。3年今の金利が維持されれば月々の返済額は5万円切るだろうし、金利が急上昇しても全然怖くない。

そう考えるとフラット20Sって中途半端すぎてメリットないよね。あったとしてもかなり限定的なケースの人のみ。
そもそも年収高い人や貯蓄のある人が2000万程度の借入ならば金利タイプによるリスクはあまりないから変動でも十分だろうし、年収が低いとか高くても20年だと返済比率が上がってしまう額の借入だと２０Sにしたがゆえにリスクが高くなってしまう。

ローンの基本は長く借りて結果的に短く返すのが一番。最初から短く借りてしまうのは自ら期間の利益を喪失させている。

[757: 匿名さん]

>>756
35年変動って返済能力のない人にとって一番やっちゃいけないチョイスじゃ…

[758: 匿名]

>756は長く借りて余剰金を繰上又は貯蓄って言ってる。
この時代、万が一の時に備えるのがいい。

[759: 751]

皆さん、アドバイスありがとう御座います。

>>752,753さん
ご指摘いただいた変動にした場合の差額１５０万とローン控除分は
繰り上げ用資金として確保したいと思います。

>>754さん
実は、銀行からも２本に分けてミックスでどうか？との提案を受けていました。
でも良くも悪くも中間ということで、あまり魅力を感じられませんでしたが
リスク分散という意味では正にどっちに転んでも大丈夫、という選択なのですね。
手数料・保証料も×２になるところがネックですが・・・。悩ましいです。

>>756さん
世帯年収が７００万程度で、定年前に完済を目指そうと考え
２０年という期間を設定した次第です。
確かにローンは長く借りて、早期繰上げ・・・というのを聞いたことがあります。
フラットを使わなければ、２０という数字にこだわらずに済みますので
若干長めに組むことも検討したいと思います。

ビビリ性なわたしとしては、固定にしておきたい反面、今後５年は変動でも急激な
金利上昇はないだろうと思うことと、フラットだと１２月か１月あたりに実行なので
そのときにいまの反動で若干戻すのではないかとの危惧もあり、変動と迷いに迷っていました。
みなさんからのアドバイス、大変参考になります。

[760: 匿名さん]

>>759
今は長期金利が安いから固定と変動を迷えるだけまだマシかもね。
(昨年は旧フラットSがあったからさらに選択肢は充実してたけど)

一昔前なんて優遇も無いし、固定が高すぎて事実上変動しか選択肢がなかった人も
(年収が低くて固定だと支払いがキツイから)いるんだから恵まれてる方だ。

[761: 匿名さん]

どっちかっていうと、属性低くてフラットしか選択肢が無かった人が今沢山競売になってる。

民間は破綻率が異常に低いから固定だと返済出来ないから変動にしたって人は現実にはほとんどおらず、そう言う人はそもそも民間の審査には通らず、フラットでしか借りられないから結果的にフラットの競売が激増したんでしょう。

[762: 匿名さん]

>>761
変動さんって情報が古いよね。
そんなバブル時代の高金利時代の情報をドヤ顔で出されてもねぇｗ
いまの変動と固定金利の差なんて本当に微々たるものじゃん。

[763: 匿名さん]

>>762

現実を見ようよ。フラットの競売率が急上昇してるって情報は今年6月頃の日経新聞だよ。

それと今の変動と固定の金利差
変動0.775に対して、
フラットエコ最低金利の楽天銀行で1.84%で当初5年0.7優遇で1.14。またはフラットベーシックが当初10年0.3優遇で1.54
ほかに団信がプラス0.2と事務手数料が1.365もかかる。

[764: 匿名]

変動は0.775だけで後は一切諸費用は要らないのか？
なんか最近の変動誘導の仕方は少し強引過ぎるな。

[765: 匿名]

そもそもフラットの破綻が多いのも昔組んだ人で
最近の超低金利実行組やこれからの人には関係ない
話しだし、フラットの審査が甘かろうが安全圏で
実行する堅実な人にはいよいよ関係ない話し。

話をわざと混同させて何か勝ち誇ってるけど
ポジショントークは上手に進めないと見ている人は
皆苦笑してるぞ。

変動金利を選択しようとして真面目に見ている人も
いるのにギリ変さんがいつものつまらない話ばかり
するから非常に迷惑だわ。

[766: 匿名さん]

>>765
さすがに、ローン組んですぐに破綻したりしないでしょ。
支払いが分かってるのに破綻するって、なぜだかわからない？

答えは、可処分所得が減ったから。

大丈夫だと思って月々の支払い増やしたら、収入が減って破綻するってパターンだよ。

変動が怖いからとか、金利を惜しんでフラット２０にしたりとか、支払いを増やした結果。

[767: 匿名さん]

>>762
>>765
リーマンショック前のプチバブル前後に購入を決断した人はギリギリだから破綻者多いよ。
RMBSも格下げされた。

>そもそもフラットの破綻が多いのも昔組んだ人で
3-4年前はまだ昔とは言えないよね。

-------------------
月次機構債のうち、2008年後半から2009年度にかけて発行された回号は、案件クロージング直後より、裏付け資産において「デフォルト債権等」の解約が高水準で発生しており、他の時期に発行された回号とは異なる傾向を示している。S&Pは、経済環境の悪化などのマクロ要因だけでなく、2007年の機構発足以降に実施されてきた「フラット35」の制度改正などの個別要因が大きく影響しているとみている。特に、今回格付け変更もしくは据え置きとした13案件（2009年3月から2010年3月にかけての発行）においては、「デフォルト債権等」の解約が多数発生している。

2008年後半以降に発行された回号の裏付け資産である住宅ローンのローン・トゥ・バリュー比率（LTV）や返済比率（DTI）などの各指標は、それ以前に発行された回号の指標よりも悪化しており、債権プールの属性分布に変化が見られる。加えて、今回格付け変更あるいは据え置きとした回号では、信用力の弱い債務者に対するローンが実行され、これらのローンのパフォーマンスが一般的な住宅ローンのデフォルト傾向とは異なる傾向あるいは要因で早期に「デフォルト債権等」となったことが、クロージング直後より高水準な解約率が観察される原因となっていると、S&Pは考えている。

http://www.standardandpoors.com/ratings/articles/jp/jp/?articleType=HT...

[768: 匿名]

いやだからフラットの審査が甘くてギリギリの人が
破綻者多いのと無難な借入額の人がフラットにする
危険性になんか関係ありますかね。

一生懸命フラットの過去の破綻者をアピールしても
フラットと変動の金利差なんてほとんどないし(笑)
論点がズレてることを知っててわざとやってるよね。

変動で組むとこうなっちゃうのかな。

[769: 匿名さん]

>>768
無難な借り入れ額だったら、別に変動にしようがフラットにしようがその人の自由。
しかし、それが本当に無難な借り入れ額だったらの話だけど。

無謀なローンの人は変動・フラットどっちを選ぼうがどっちみち破綻する。

[770: 匿名さん]

>>768
無難かどうかの判断はどうやってするの？できないよね？
実績から判断するとフラットは破綻者多数。

>フラットと変動の金利差なんてほとんどないし(笑)
金利差じゃなく支払額の差で言わないと。
何百万か損するよね。

その上、返済方法も硬直的で資金繰りに詰まったら終了なのがフラット。

余裕を持って期間の長いローンを組むと、金利が上がり、
かつ繰上にまとまったお金が必要になるのがフラット。

余裕があるならフラットなんて組まないよね。普通。
無知な人か、ギリギリな人が組むローン。

[771: 匿名]

いつまでもフラット、フラットと組み損ねた商品の
悪口を言ってもしょうがないでしょうよ。

そろそ後ろを振り返ってごちゃごちゃ言うのを止め、真っ直ぐ前を向いて歩いて行くべき時が来てるのかも
しれないぜ！

[772: 匿名さん]

いいんでない。ここの人いつもこんな感じじゃん。終わってもないローン、支払い額変動の方が少ないとか、いつも意味不明で。まあこんなんですよ。

[773: 匿名さん]

支払いがんばれ（笑）

[774: 匿名さん]

>>766
いやいや、変動と固定で3千万で組んだとしても金利差なんて200万～300万程度だぞ。
その程度の金額差で破綻ってｗｗ

[775: 匿名さん]

>>770
余裕があって固定で組んだクチだけどｗｗ
余剰金は年利5%～7%で運用してますよっと。

変動さんはギリギリの借入なのかな？

[776: 匿名さん]

>>774
固定は楽観的だな。
数百万をバカにして、数百万で泣くやつが多いんだろうな。
余裕を持たせてるつもりが、計算違いで余裕が無くなり、多重債務を抱えて飛んじゃうんだよ。
良くあるパターン。

[777: 匿名さん]

まずは漢字を読もう。変動でござる。

[778: 匿名さん]

結局、フラットなら無理なローンを組んでも金利が上がらないから何とかなると
錯覚してしまうケースが多いから破綻率が高い。住宅ローンなんてのは
10年内には返済のメドが立つぐらいまで返済できるだけの余裕がないと。

[779: 匿名さん]

勝手に無理な住宅ローン設定ｗｗ

もう支離滅裂。

[780: 匿名さん]

結局4,5年前より可処分所得が減ったから競売が増えたっていうけど実際競売が増えたのはフラットのほうで民間はそんなに増えてないんだから固定さんの主張する変動には無理な借入云々ってのは辻褄が合わない。

それと、当時変動にした人は元本が大きく減って例え可処分所得が減っても借り換えや優遇の見直しで対応したり、最悪でも任意売却で助かってるのかも。当時固定にした人は元本が減っておらず、民間の低い金利に借り換えたくても審査下りなかったり、元々ギリギリだから貯蓄すら出来なかったんじゃないかな。そんな人はもう競売しか選択肢がない。そしてそんな人が現実に10人に１人くらい存在する。

あんまり深く考えず、固定にしとけば安心って、勘違いしちゃったんだろうな。

ちょっと前にも変動の金利が決まる仕組みすら理解してない人いたし、日本が破綻してもフラットなら安心とか、ちょっと日経が上がるとバブルだって大騒ぎする人、なんか、固定の人って知識が浅いっていうか、そんな人が多いじゃん。結局そういう浅はかな知識で安易に固定にしとけば安心って、勘違いしちゃったんだろうな。で、競売と。今のフラットも目先の金利しか見ないで民間では無料の団信とか、金融機関の金利を低く見せかけといて実は手数料でぼったくられてる事にも気づかない。

そして固定で借りたはいいけど、自信がないのか、変動スレが気になって仕方がない。自信がないからわざわざ変動スレで固定の正当性を主張する。でも元々深く考えずに固定にしてるから呆気なく論破。
最後の寄りどころはもう選べないフラットS。

でも本人は恐らく、金利の高い月に実行しちゃった可哀想な人なんだろうな。誰一人実行月と借入金融機関を言えない。

[781: 匿名さん]

変動さんも先は長いんだから不安に負けず頑張ってよ。
体して支払額が変わらない固定を叩いても虚しいだけだしね。

[782: 匿名さん]

変動さんは皆固定組のことを民間で審査降りなくて、仕方なくフラットでって言うけど
最近の固定組はそもそも変動金利上昇のリスクを考えて、始めからフラット１本で行ってると思うぞ。

まあフラットの破綻率が高いのは、民間とフラットの審査基準の違いが原因ってのは一部あるとは思うが。
リーマン前に、勤務先の規模や経営内容を重視しないフラットに個人事業主や小規模な会社の経営者や
社員がフラットに流れて、頭金なしで高額のローン組んでリーマンショックで破綻。

今は、変動も固定も総支払額では差が小さくなってきてるし、そもそも固定組は変動という選択肢は
始めから外れてるわけ。
比較するのは民間固定とフラットで結果条件の有利なフラットを選択してるんだから、わざわざ民間の
審査なんてみんな受けてないと思う。
今固定組んでる人は将来の破綻率でそんなに心配する必要が無いと思うが。
どちらかというと、将来国の信用不安でインフレになって金利急上昇した場合、変動組の破綻率の方が心配だ。

[783: 匿名さん]

変動派は一見論理立てて金利上昇のリスクの低さを主張しても
やはり上昇の可能性はあり、不安があるからスレで頑張っている様に見え、

固定派は検討中がほとんどで、変動のメリットも気になるから
スレに出てきて固定のメリットを主張し自身を固定で納得させている…

要するにローンを組むってことは人生設計にリスクを抱える事であり、
怖くないなんてことは無い。

変動と固定のどちらが優れているかは、個人の性格に寄りけり。
デメリット、メリットを論じるのは結構だが、
互いを中傷しても、殴り合いの子供の喧嘩は終わらない。

[784: 匿名さん]

変動さんも購入のタイミングがプチバブルの時じゃなくて、
昨年とかに買う話しだったらおそらくフラット35S選んでたかもね。
そしたら平穏な生活で夜もグッスリ眠れたのかもしれないね。

こればっかりは結婚相手と同じで「縁」だからなあ。
当時はフラットがあんまり可愛くなくてルックス良さげな(今は)変動を選んだけど、
その数年後同窓会で会ったフラットは超美人になってて、しかも35年間美貌が固定
だったみたいな話かな。

変動は今は綺麗でも一気に老け込む可能性もあるし、
突如としてハイパー不細工になる可能性もあったりするとか何とか・・・

[785: 匿名さん]

目先には消費税を含む増税が控えているから
これからは確実に可処分所得は減るよね。
これって収入にしめるローンの割合が増えるわけなので
名目金利の変動よりも、実質金利の変動を重視したほうがいいってことになる。

[786: 匿名さん]

毎月支払うローンは軽減繰上げしない限りは
変わらないか増えるかのどちらかしかないので
景気が冷えてる状況では所得が変動するリスクの方が現実的だね。

しかも収入が増えたって増税されれば
実際は所得が減るケースの方が多いと思う。

[787: 匿名さん]

>>782
なんか全てが「～だと思う」で文章作られてるけど、それだと妄想と変わらないよね？
事実を列挙しないと。会社でもそんな書類通らないでしょ。

>どちらかというと、将来国の信用不安でインフレになって金利急上昇した場合、変動組の破綻率の方が心配だ。
挙句、こんな感じだもんね。世の中の仕組みを理解できてない。

仕組みやルールを信じない人ならそれでも良いけど、そうすると「固定金利」も怪しくなってくる。

[788: 匿名さん]

>>784
>変動さんも購入のタイミングがプチバブルの時じゃなくて、
>昨年とかに買う話しだったらおそらくフラット35S選んでたかもね。
何で？
フラットが変動より得だったことが一度でもあったっけ？
プチバブルどころか、ここ20年以上一度もないんじゃなかったけ？

この先数年も利上げの見込みないし、金利差が逆転して変動のアドバンテージが失われるほど
利上げされるには最速でも10年近くかかる。

その前にGoalしちゃうな。

[789: 匿名さん]

こんなスレでグダグダ言ってる間に無駄な金利を払っているのが固定組。
頑張れ。

[790: 匿名さん]

>>787
本人じゃないけど、まあ確かに>>782は推察だらけの文章かもしれんな。
ただ雑談の掲示板なんだからあの程度で文句言うことはないと思うが。
そもそも「固定は全員無知で・・」の変動さんの常套句も人のこと言えないでしょ。

会社で書類が通る云々で言えば変動金利は会社でどう通すの？
金が余ってるところならさておき、いつものここの調子でプレゼンしても
「ちょっと何言ってるかわかんない。大して変わんないんだから固定で借りとけよ」
って上層部から言われたりして。

どうでもいいけど実際私の会社でも固定で借りてるし(全期間固定1.3％)

[791: 匿名さん]

無駄な金利ではない。安心安全な金利だ。

[792: 匿名さん]

＞無駄な金利ではない。安心安全な金利だ。

その変動と固定の金利差が「安心安全」だと思う人が固定を選択し
「そうでもない」と思う人が変動を選択してるだけ。

[793: 匿名さん]

フラット２０Sを昨年１１月実行。当初１０年の固定金利が０．９１％、ローン減税フル活用で実質マイナス金利。変動さん可哀想すぎ。

[794: 匿名さん]

>>793
変動０．８７５％だが
君は団信いれて何％なのかな？

＞変動さん可哀想すぎ

私の方が金利が低いのに、この定義が理解できない。

[795: 匿名さん]

私は3月に旧35Sで実行で当初10年1.13。
フラットに申込む時は金利が高くて(昨年夏は2.6オーバー)散々ここで叩かれたけど、
流石に経済に詳しい変動さんでもここまで下がると予想されてなかったみたいで
結果的には良かったです。

[796: 匿名さん]

計算できない可哀想なも人がいるんだね。
しかも10年後に１％上がることを忘れちゃってるみたい。

これで損得を論じるとかｗ

しかも繰上げが任意の変動と違って、20年以内の返済だから何かあったら終了。

[797: 匿名さん]

そうなんかな。
ここで冷や汗垂らしながらレスしてること考えたら当初10年が変動並みな
フラットも悪くないと思うけどね。健康面でも。

10年後は変動にお世話になるかもしれないからその時はよろしくお願いします。
変動金利がその時に安かったら、だけどね！

[798: 匿名さん]

まあ、フラットは保険みたいなもんだ。
金利の高騰は起こるかもしれないし、起こらないかもしれない。死なないのがわかっていれば、生命保険だって入る必要がない。

[799: 匿名さん]

７９３ですが、６年で実質完済予定です。減税メリットを失いたくないので、１０年目の正月まで一括繰上げは延ばしますが。

[800: 匿名さん]

>>797
別に冷や汗なんて垂らしてないよ。余力は十分にあるし、足元と将来の経済状況を
考えると政策金利はほとんど上がらないだろうなー、仮に上がるとしてもその前に
Goalしてるだろうなーと思ってるだけ。

>>798
保険と割り切るなら、普通にありだと思う。

ただ、その保険料は割高なんじゃないか？、別の保険（オプションとか）の方が
良いんじゃないか？とも思う。

固定で借りたことで、自己正当化のためのポジショントークをするのは可哀想な人だと思う。
ただ騒ぎたいだけの人は来て欲しくない。