幕張ベイタウン グリーナ

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.makuhari450.jp

＜全体概要＞
所在地：千葉市美浜区打瀬1-11-1の一部
交通：京葉線検見川浜駅から徒歩16分、海浜幕張駅から徒歩17分
総戸数：450戸
間取り：2LDK～4LDK（80.12m2～130.07m2)
入居：2014年3月下旬予定

売主：新日鉄都市開発(10/1より新日鉄興和不動産)、住友不動産、大成建設、大和ハウス工業、東急不動産、東京建物、丸紅、三菱地所レジデンス
施工会社：前田建設工業
管理会社：丸紅コミュニティ

[953: 匿名さん]

ここも、売れ残ればアクア同様値引きせざるを得ません。
もちろん値引き価格はスーモなどに掲載されますが、その価格からいくら値引かせるかが勝負。

[954: ベイタウンさん]

ベイタウン全体が新築中古とも相場が下がっています。
震災以来海よりは不人気ということですが、
だから、今逆にいい物件を安く買えるチャンスなんですがね。

[955: 匿名さん]

売却も視野に入れると、全世帯売り切れるか、というのが一つのリスクですね。
早々に全部売れてしまえば、ベイタウンの中で最も築浅の中古ということで、多少の価格アップすらあるかも知れない。
しかしアクアテラスのように売れ残り物件が大幅値引きされるようなことになると、、、。

[956: 匿名さん]

一期の結果見るとアクア一直線でしょう。
この辺の立地に需要は限られているようです。

アクアもグリーナも場末感が否めません。

[957: 検討者]

一期で100戸売れただけでもよくやったかと。。。潜在的な様子見もそれなりにいそうだし夏までで半分行ければ いいんじゃない。あまり売れ残るマンションじゃ困るし販売も頑張って欲しいね
。

[958: ベイタウンさん]

ベイタウンの意地をみせてほしい。

[959: 住民さん]

いよいよ三井のタワーが着工になります。
ベイタウン最終章が始まります。
建設建看板をみてください。

グリーナは三井に勝てるか。

[961: 匿名さん]

グリーナの売出が始まったと同時にアクアの賞賛スレがパタッと止まったのには、何か意図を感じる。

まあ、どうでも良い事ですが。

[962: 匿名さん]

>959 タワーの着工、建設完はいつ？

[963: 匿名さん]

>955

残念ながら価格が買値を上回ることはないでしょう。

通常、買った時点で価格は良くて90%。悪くて半値。
また、購入時に物件の1割くらいは諸費用、オプション、家具などかかります。

それでも上がる物件は、駅近く、最上階、オーシャンビューといった付加価値があるものです。無ければ買値以上は諦めた方がよいでしょう。

ましてや、
・広くて安い若者世帯を狙った廉価版物件。スラブ圧、材料費などが安物。
・売れ残りが多発したり、販売に苦労した物件。
・共用施設部分にコストが節約されて高級感がない。
・最初の修繕積立金、管理費は安いが、実際の大規模修繕で持ち出しが多い。将来の管理費等が値上がりする30年計画。
などは、かなり買い叩かれます。

あまり転売は期待しない方が良いでしょう。
50年終身で住んで取り壊しか、20年でただ同然で転売して買い直すか。

[965: 匿名さん]

>963

基本的なところを誤解されているようです。

中古価格は近隣の賃貸相場に基づいて査定額が決まるもの。
新築販売価格とは連動しません。
販売希望額を決めるのは売主ですがね。

また、グリーナですと、最上階の最も広い部屋と最安の部屋を比べると、
面積でおよそ2倍、価格はおよそ3倍ですが、
売主にとってのコストは面積の差ほどありません。

> 通常、買った時点で価格は良くて90%。悪くて半値。
これは平均すればその中に収まるだろうということで、
個別の物件については個別に評価しないといけません。

> また、購入時に物件の1割くらいは諸費用、オプション、家具などかかります。
これは物件価格の変動とは関係なく、一緒くたに語られることではありません。

>955 が言ってるのは、
(景気が上向くなど好材料の後押しを得て)早期に売り切れるならば、
即ちそれだけの需要があるのであれば、
売出価格を抑えているグリーナは少し上がるかもしれない、ということでしょう。

第1期の様子見状況から、ちょっと厳しそうな情勢ですが、
アクアテラスのようなプレミアム価格設定ではないので、
ここから(完売前に)3割下がるというようなことはないでしょう。
近隣のサウスコートやアバンセより新しいのですから。

[966: 匿名さん]

＞９６５
まともに不動産投資した事ありますか。
ど素人の意見のようで全く的外れですね。

＞中古価格は近隣の賃貸相場に基づいて査定額が決まるもの。
それは投資用マンションの話。

住居用は、相場で決まります。

敢えて、収益と考えるなら
住居用不動産は賃貸相場プラス住居用のプリアムで決まります。

投資用なら海浜幕張の駅から15分以上の物件なら、賃料は90ｍ2で15万。
年間180万。最低８％として2250万という値付けになります。

でも住居としてはプレミアムがついて、海浜幕張は4000万プラスで取引されています。

住居用マンション価格は株と同じ。
人気で決まるので誰も読めません。

[968: ベイタウンさん]

三井タワー＆低層棟
5月20日着工　
平成27年10月31日竣工
308戸　５棟

予算の余裕なければグリーナでいいかと。

[969: 周辺住民さん]

>965
>966

煽りあってるけど同じ方向性だね。

>＞中古価格は近隣の賃貸相場に基づいて査定額が決まるもの。
>それは投資用マンションの話。

「住居用」も、値付けは賃貸相場に基づく査定額＋物件毎の条件で決まるのは同じ。
物件ごとの条件とは、立地、規模、築年数、高層階、角部屋、向き、とかね。
んで、実際の引渡価格は需要と供給で決まる。
新築で450戸もあれば供給過多だから安くなるし、全部売れてしまえば希少価値も出てくる。
言わずもがなだから書いてないのだろうが。

>住居用は、相場で決まります。

って966も書いてるじゃん。

あと、「投資用」って言うけど、自ら住んで優遇金利、優遇税制の恩恵を受けて住み替えるのも広義の投資の範疇だろう。
ベイタウンにはそういう人多い。

[972: 検討中さん]

何故にグリーナのスレでアクアを持ち上げるか？

[973: 周辺住民さん]

アクアテラスのことは、そっとしておいてあげて下さい。

[974: 匿名さん]

三井はスーパーを売りにしてアクアをさばこうとしてるんでしょう。しかしアクアよりさらに奥にマンション作って売れると思っているのか？サラリーマン世帯や子育て世代にはちょっと手を出しにくいね。優雅な生活を送っているセレブ達がそんなに集まるとも思えないけど。
海を望む景色は素晴らしいだろうけど。。

[975: 匿名さん]

海を臨む生活は良いのだが、あの位置だとベストポジションは西側、でもタワーの西側って暑いんだろうな？

[977: 検討中]

両面バルコニーが人気のようですが、片面バルコニーのワイドスパンが気になってます。使い勝手はどうですかね？
南東向きの部屋が並んで明るい感じ。

[982: サラリーマンさん]

海は直接見えなくても近くにあればいいと思ってたから十分にいい条件だと思っています。
こちらリバーサイドでもありますから、普段はリバービューといきましょう、そして休日にはベイサイドへ。
しばらく幕張とは縁がなかったですが今回こちらの物件と出会って住むことすら考えるようになりました。
幕張のベイタウンの爽やかさと快適さは健在のようで、永住には相応しそうです。

[983: 住民さん]

定年後住むのはいいと思いますよ。

[984: 住民さん]

建設中の物件みると、意外にバルコニーが貧相。
奥行きがないからかな。
団地サイズのバルコニーですか？

[985: 匿名さん]

>984さん
それに比べてアクアは3ｍ以上ですごいよね～。これで満足？

[986: 検討者]

貧相とは単に奥行だけで評価してるんでしょうか？スーモをめくって見る限り、大概のマンションは奥行2mだと思いますが、グリーナの2.2mは広い方かと。スロップシンクもちゃんと標準で付いてるし、3mとなると確かにめったに見ない奥行ですがバルコニーにそこまでこだわる必要もあるかどうか？

[987: 匿名]

そだね、バルコニーや奥行きにこだわるならヴェレーナ系にしたら⁇

[988: 検討中]

バルコニーにテーブルと椅子置いて、ワイン片手に乾杯ってかwww。

[989: ベイタウン住民]

ここでグリーナのデメリット取り上げてアクアをよく言っても、現時点ではアクアの方がネガティブな材料が多いから、結局言い返されてしまいますね。
グリーナにあってアクアにないマイナス要素も海が近いかどうか位かと。アクアの方がバルコニー広くて外壁のタイルが若干珍しいのを使ってるのと、キッチンのフードがステンレスなのと共用部に麻雀ルームなどがあるのがグリーナより立派な部分なのかと思いますが、 アクアを推すならアクアの掲示板を盛り上げてほしいですね。どっちの物件も早く売れるのがこの街にとって良いことですから。

[990: ベイタウンさん]

2.2ｍあれば合格じゃないですか。
大量の洗濯物にも対応できるし。

[991: 匿名さん]

最大の部屋で２．５mみたいですね。
奥行がありすぎても部屋に日があたらなくて、暗いみたいですよ。

これぐらいが理想だと思います。

[992: 匿名さん]

奥行きがありすぎるというのもまたデメリットが発生するんですね。
勉強になります。。。
奥行きは欲しいけど日当たりも欲しいってなかなかないでしょうから、
そこそこのバランスが取れていると嬉しいですよね。
バルコニーが広ければ布団干しの竿を出して
シーツを干すことができそうなので良いなぁって思います。

[993: 匿名さん]

南東向き棟は午後日が当たらなくなるから、布団干すなら早起きしないとね。
もしくは両面バルコニーだから午後は反対側に干すか。

[994: 匿名さん]

バルコニーは２ｍ以上なら合格でしょう。３ｍは確かに太陽の角度によっては暗い。
バーベキューできるわけじゃないから広すぎても所詮共用部分扱いですから。
布団は比較的外側に物干しがついているからバルコニーの奥行きとは関係しません。
ただ景観を害するからとか、布団が落下したら危険だだから、といった理由で
布団を干すのは禁止しているマンションが多いですね。
私も川沿いの公園から見て、布団が干されているマンションの外観って、
貧相な感じがして好きではありません。乾燥機に切り替えてはいかがでしょうか？

[995: 匿名さん]

ここは、駅から遠い老人ホームじゃないんだから、麻雀ルームなんて要らない。
それよりも、大型の布団乾燥機を設置するなんてリッチで良い案じゃないかしら？

[996: 匿名さん]

布団乾燥機は反対。
いまどき畳に布団敷いて寝る人は少数派だろうし、
シーツ、毛布、掛ふとんカバーは家庭の洗濯乾燥機や浴室で乾かせる。
エルゴスターのように便利なものもでてきた。

[997: 周辺住民さん]

＞９９４

ＵＲや公社の住民はやたら外側に干しているが、ベイタウンは禁止しているマンションが多いのでは無く、禁止ですよ。

ちなみに下記は、ＵＲの規則より

■街路に向っての布団干し等の禁止について■
幕張ベイタウンにおいては、景観を保全するため、外部に面するバルコニー等での布団干しは禁止されております。布団・洗濯物は、設置された物干し金物等を利用し、バルコニー内に干すようにして下さい。

[998: 匿名さん]

＞997
景観も大事かも知らんが、生活あってのものじゃん？
Urや公社以外は布団干してない？逆に不衛生じゃないかな？

[999: 周辺住民さん]

＞９９８
ちゃんと文章見たのか？どこに布団を干していけないって書いてある？

読解力も無い、貴方みたいな人はベイタウンに来て欲しくないね。

[1000: 匿名さん]

＞999
ワリーね、読解力無くて。″禁止です～″ってあまりに滑稽だったもんでね。
ちなみにベイタウン住んでっけど布団干してるの良く見るよ。

[1001: 匿名さん]

読解力が無いだけでなくマナーも無いし、言葉使いも悪い。

[1002: 管理担当]

管理担当です。

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