阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part8】

[匿名]

こちらはパート8です。
引き続き、荒らし、煽り投稿はスルーでお願いします。

Part1　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/
Part2　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/
Part3　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/
Part4　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/173248/
Part5　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/189533/
Part6 http://www.e-kodate.com/bbs/thread/219330/
Part7 http://www.e-kodate.com/bbs/thread/230063/

[2: 匿名]

関係者がどうにかしてネガ情報を隠蔽しようと必死だな。

客観的に、批判意見が出て当たり前の状況でしょ。

今までの山手台は２０年近くに渡り

「全ては日本中がお手本とする美しいまちづくりの為に」

「世代を越えて愛されるいつまでも色あせない美しい街づくり」

を開発理念に掲げて宣伝して住民に販売してきたのに、それとはかけ離れた手抜き売り逃げ使い捨て開発に走ったら批判されるのは当たり前。

現在の北部開発見たら、誰が見ても「日本中がお手本とする美しい街づくり」どころか、景観への配慮も土地面積も普通以下のいい加減な開発なのは明らかなのだから。

そもそも山手台北部は、南部以上に緑豊かで景観に配慮して緑に溶け込む街区にするという予定だった場所だからな。

もともと開発できない景観保全対象の山を、どこよりも緑豊かな住宅街にすると説明して開発許可をとりつけたのが山手台。

[4: 住まいに詳しい人]

幸福銀行が経営破綻したのはとっくの昔で1999年。
山手台開発事業が再開した後の2003～2007年頃に分譲した、東1丁目や東3丁目の販売でも阪急は石を使った美しい街並みやこだわりの造成を広告やウェブサイトやCMで宣伝して、いつまでも色褪せない美しいまちづくりを最大の理念だとお客さんにアピールして販売をしてきた。
つまり共同事業者の破綻云々で仕方無いというこじつけ擁護は、全く事実関係を把握していない頓珍漢な意見であり話にならない。そもそも阪急は事業再開時に、当初の開発許可に関する内容を受け継いでいる（ジオグランデ開発時にも確認されている）。
当初から地元や市民に確約していた開発理念を破棄するするという最低の行為を擁護している。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[5: 匿名]

当初から掲げてきた理念を守れないなら、市に土地寄付して山に戻せばいいだけの話。
事業続けているだけでもありがたいのだから、約束していたどこよりも美しさに拘ったまちづくりとは真逆の景観配慮ゼロの手抜き開発でも感謝しろなどというデベ擁護の馬○の書き込みは、論理的整合性ゼロ。
最後まで山を削ってくれだの山手台開発は無理矢理でもコンセプトを捻じ曲げてでも続けてくれだのいってる住民や市民は皆無。住民や地元や市民にアンケートとれば、やめて山に戻してくれるならそれが今の時代には一番理想的だという意見が多数派だろう。そもそもこれから人口が減少し家は既に余っている時代に無理に山を削ってバス便エリアに質の低い宅地を大量供給するという事業は、宝塚市民にとっても山手台住民にとっても何らメリットが無い。むしろ過剰供給によるマイナスの影響のほうが遥かに大きい。無理にでも山手台開発は最後までやってくれだの続けてくれだの誰も頼んでない。

[6: e戸建てファンさん]

2、4、5へ
そこまではっきり分かってるなら何故何も行動しない？
あなた方が支持されないのは、ここで吠えるだけで間違った開発を
止める行動を何も起こさないからである。
延々と入れ替わり立ち替わり紛れ混んでくる荒らしと同じ様なやりとりを
続けていき、無駄にスレが伸びていくだけである。
この1年近く何か議論に進展があったかい？
別スレ作っても戻ってくるし、無意味なこのスレは閉鎖した方がよいと思うのだが。

[7: 匿名]

6のような建設的意見が増えることを切に願います。

[8: 匿名さん]

開発の話は専用スレッドがあるので、こちらに持ち込むな。

[9: 匿名さん]

検討スレだというのに、検討者の参考になるレスが皆無。

スレも新しくなったことだし、検討している人の参考になれば。

(1)立地
山本駅からバス8分は、近隣バス便エリアの中では乗車時間が短い方になるが、それでも駅からは遠いと思う(人によって感じ方は違うだろうが)。
隣の中山台と違い、麓へ降りる道に踏切がないので駅までの渋滞は比較的少ない。ただ山本駅アンダーパスの先の交差点が混むのでR176には出にくい。新名神の開通後、幹線道路の交通量が増える懸念がある。
眺望が売りだが、尾根が両側から迫っているため、雲雀丘や中山台北部ほどではない模様。

(2)価格
会員向け情報では、区画は50坪程度で単価が50万円/坪前後。造成コストが乗っているにしても、麓から最も遠い立地であることを考えたら、高いというのが率直な気持ち。
予想に反して安くならないのは、既に山手台を買った人への配慮？それとも、高くても売れる自信の現れ？
このご時世、土地の値上がりを期待して買う人はさすがにいないと思うけど、これからさらに売り家が増えるであろう山の上のバス便エリアである上、元の値段が高いだけに、リセールバリューはやはり低いか・・・

新しい街にこだわりのある人以外には、あまり魅力的に見えないんじゃないでしょうかね？

[11: 匿名さん]

山手台西2丁目の過去の成約事例を見ると、土地は坪35万円前後が平均価格ですね(中山五月台&桜台も同レベル)。
ビューノの価格設定はこの相場の1.4倍に相当します。

[13: 匿名]

http://www.j-realestate.co.jp/baibai/syousai/1/7958dat.html
150.34坪　4000万円　坪単価26万円　更地（画像は木で分かりにくいが法面無しの造成済み整形地）

同じ阪神間の山の斜面で駅から徒歩15分（実際は20分強）で坪26万が出る時期に、徒歩35分（実際は徒歩45分強、バスだと8分）の山手台最北部ビューノが坪50万弱になる理由が凡人にはさっぱり分かりません。

[14: 匿名さん]

市民が納めた税金が長年適正な使われ方をされていない。
市長が何代も続けて逮捕されてきた。
議員たちは納税者の利益ではなく、自分達や特定の利害関係者の利益を守ることだけばかり。
行政や議会がマトモだったら、条例によって良好な住環境が守られていたはず。

[15: 匿名さん]

駅から遠くても、坪50万円出す価値を多くの人が感じていれば、売れるんだろうけど。
南部の中古戸建にしても、今売りに出ているものは、世間のニーズとはかけ離れた値つけと言える。

[16: 匿名]

山手台だけリーマンショック後の地価推移（下落）が一切反映されてない価格設定ですね。

まぁ仲介手数料がとれないとか、宣伝広告費や営業に関する費用が仲介物件と比べても莫大だとか、新規の分譲地は割高にならざるをえない理由はありますが、それでも近隣の更地の仲介相場に15%増しぐらいの坪単価が新規分譲地で許される限界だと思います。

>>14
完全に同意致します。

[17: 匿名]

ビューノ確かに割高ですね。
強気の根拠が知りたいです。

[18: 匿名]

前回分譲が完売できたから手応えがあるのだろうか。
でも景気は明らかに減速してきて、地価もつられて下落するだろうから、従来並みの価格設定で支持が得られるとは思えない。
彩都も高いURの無条件宅地は売れ残ったままで、条件付きでも安い所ばかりが売れていく状況。

[19: 匿名]

売れなかったら、そのうちHMにさばいて、建て売りが増えるか、客が上物の条件付き土地を値切るか‥‥

小さな家が立ち並ぶ‥

[20: 匿名]

山手台北部は、中古になったら完全に中山台と同等か少し下回るぐらいの坪単価に収斂していきますよ。
ビューノや西4丁目が15年ほど経過して中古同士の比較になった時に、中山台の中心部付近（五月台1～3丁目、桜台2丁目あたり）より評価高くなる理由が一切無いですから（公共施設や金融機関や生活買物施設などのタウン内の利便性、バスのJRアクセス、景観など）。擁壁も中山台は間地石だから年数経ても醜くならないけど、ビューノみたいに高い打ちっぱなしコンクリだったら遥かに醜く悪化するし。山手台南部は景観やまちなみで中山台に勝っているのと駅に近いから、これから15年後でも中山台より評価高くなる可能性はまだあるけど。

[21: 匿名]

>20

駅に近いと言っても普通に歩いて利用できる距離ではないので、不動産価値に対しては何らプラス要因にはならないんじゃないでしょうか。

[22: 匿名]

季節が良い時期は歩いてる人多いですよ。

[23: 匿名さん]

昨日みたいな蒸し暑い日は、山本駅まで下り坂でも駅着くまでに汗だくになりそうですね。

[24: 入居済み住民さん]

少しは落ち着いたようなので、検討者さん向けの情報

駅までのアクセス
車、バイク、バスはもちろん電動自転車で通勤通学されているかたも多いです。
折りたたみ自転車で駅に行き、帰りはバスに持ち込んでいるかたも見かけました。
気候の良い日は歩かれている方も見かけます。３丁目、４丁目はさすがに少ないですが。
車の運転ができない奥様が意外に多いです。オアシスがあるので日々の生活はできるようです。
山手台に住まわれてから免許を取りに行った方も多いです。
ビューノは駅から遠いのでバス停からの距離や街燈を確認しておくといいです。
子供が小学校高学年ぐらいになるとバスを子供だけで利用することがふえます。
特にお子さんが女の子の場合は心配でバス停まで迎えにいくこともあると思います。


住民
医者、弁護士といった方も多いですが大半は大手企業に勤めるサラリーマン家庭という感じです。
ご夫婦とお子様の家庭が多いですがご夫婦だけでで犬を飼われているご家庭も多いです。
オアシス前のコミュニティロードでは多くの方が犬の散歩をされてます。
野球のグランドはドックラン状態です。（時間帯によります）
住民同士のトラブルは少ないです。少なくても私は聞いたことはないです。
穏やかで常識のあるかたばかりです。
美人の奥様多いです。


山手台小学校
公立としてはかなり恵まれてます。
２～４クラスで低学年ほど人数が多いです。
どの学年も大きなトラブルは無いです。
山手台一戸建てエリアにはやんちゃな子は見たこと無いです。
登下校で仲良くなるのか、家が近いお友達とお約束することが多いです。
少し遠いエリアのお友達とはチャイルドガーデン前で待ち合わせて
帰りは親が迎えにいくという感じです。
山手台エリアのお子さんは教育熱心な親御さんが多いです。
子供たちは平均３つぐらいのお稽古をしてます。
高学年になると塾に通うお子さん多いです。
受験率は今の六年で男子３～４割、女子２割ぐらいでしょうか？
高校受験できるエリアが広がったためか、中学受験される方が減ったような気がします。

山手台中学校
落ちついてます。
人数が少ないのでクラブ数が少ないです。
塾通いのお子さん多いです。


駅からの距離はありますがその分空気がきれいで広々しています。
住宅地としてはバスの本数も多いほうです。
素敵なおうちが立ち並び、お庭の手入れを熱心なされているかたも多く、お散歩してても気持ちいいです。

住環境としては申し分なく、満足している方が多いです。
土地価格は確かに割高かもしれませんが新しいきれいな町並みにお金を払っていると思えればいいのではないでしょうか？

あえて欠点

冬の山から吹き降ろす北風が強烈。寒いです。
お家の断熱材はケチらないほうがいいです。
日当たりの良い区画を選びましょう。
冬の２～３ヶ月は北側に置いている車は毎朝凍ります。
朝早く車で通勤される方は朝日の当たる位置に車を置ける土地を選んだほうが良いです。

幹線道路の交通量が意外と多いです。