23区内の新築マンション価格動向(その59）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

前スレ「その58」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/224718/

湾岸マンション値上がり 共稼ぎ夫婦が都心回帰
http://www.j-cast.com/2011/03/07089857.html?p=all

[850: 匿名]

20世紀の時代から
城東マンションの営業さんは、東京駅や大手町に近いのが、ウリ。
湾岸に限らず。

[852: マンション住民さん]

>850
だって、それしか売りが無いですからw

[853: 匿名さん]

永田町なら、最高裁もあるし、周囲に各国の大使館もあるし、日本の中枢と言えますしね。
なにより“山手線のド真ん中”でわかりやすく、見附と共にメトロの大ターミナルになってるし。
http://www.tokyometro.jp/station/　のメトロ路線図で中心に表示されるのも永田町駅。

[854: 匿名さん]

東京駅付近に勤めているなら東京駅中心でもいいと思いますよ。でも私の勤務先は赤坂だし活動エリアは六本木や青山、白金あたりなので山手線外側は安いという以外は魅力薄ですね

[855: 匿名さん]

>私の勤務先は
と自分の都合を語るなら、西新宿勤務の人にはもっと魅力薄。

[856: 匿名さん]

単なる事実の披瀝だけで、何でこんなにヒステリックな反応が起こるのか不思議です。業者の人？
まあ、来年春から各社の採用人数も再び増え始めるので、また地方からの流入人口が増えます。

東京都の引退間近年齢の人口2012年統計。
64歳199026人
63歳195300人
62歳196057人
61歳169644人
60歳156663人
二十歳人口114434人

[857: 匿名さん]

まあ大きい会社なら都内に複数拠点があるのが当たり前なので都内でも東にある東京駅だけにチューンするのはどうなんでしょう？

東京駅にも近い、新宿（渋谷でも赤坂でも恵比寿でもなんでもいいけど）にも近いというのが価値が高いと思われます。

新宿から５キロ以内という立地でも価値のある場所とない場所があるように東京から５キロ以内でも同じでしょう。

[858: 匿名さん]

統計数字上、
東京駅から半径5km圏内区とその他の区で明らかに人口動態が異なっているのですが、
何故でしょう？
まずはその理由をハッキリさせましょう。

少子化と人口流入の狭間で・・2005年から2010年の変化
25～29歳人口
東京駅から半径5km圏内８区（千代田、中央、港、新宿、文京、台東、墨田、江東）
128,836人→133,700人　4,864人増
その他内周区（品川、目黒、渋谷、中野、豊島、荒川）
145,247人→138,664人　6,583人減
外周区（大田、世田谷、杉並、練馬、板橋、北、足立、葛飾、江戸川）
438,199人→401,453人　36,746人減
市部
300,089人→264,762人　35,327人減

[859: 匿名さん]

まあ結局価格次第です。
既存住宅地はそれなりに相場があるので極端な値動きはしにくいわけですが、埋立地などはそもそも人があまり住んでいなかったこともあり住宅地としての相場がなかったわけです。

原価の積み上げではなくあくまで大量の戸数を無理なく一定期間に売りさばけると思った金額ではじいた価格が２００～２５０万。

弱気なデベは２００万で出し、強気なデベは２５０万で出したとこういうことですね。
８０平米換算だと４８００～６０００万です。
親の援助がないかぎり多くの人が用意できる頭金は１０００万以下でしょう。となるとローンは３８００～５０００万。

５０００万ローンはかなりの金額ですが金利も低いし３５年ローンであれば月額１４～５万とまあ払えるかなとこういう感じでしょうか。親の援助を受けられた人はもっと負担が減ります。

[861: 匿名さん]

>859さん
25～29歳人口のお話なんですが？

[862: 匿名さん]

>>860

もちろんそういう人もいるでしょうね。
ただ坪２５０しかまでしか出せない人と坪３００万以上出せる人の数は圧倒的に違います（桁が違う）
もちろん面積を減らせばグロス価格は下がりますが４人家族で５５平米１ＬＤＫに住むわけにも行かないって人も多いです。

デベも商売ですのでボリュームゾーンを狙います。
もちろんハイエンドの商売もありますが、こっちは景気に左右されますし確実なのは一般庶民向けの実需です。

[863: 匿名さん]

>858
「東京駅中心」のあまりの無意味さで、読む気もおきないから。
永田町から半径７キロでやれば豊洲や台場も入るから、それでやって。それならいいでしょ？

[864: 匿名さん]

>862
東京駅から半径5km圏内で坪単価250万円前後が売れ筋なのは半ば常識化しているから、今更お話してもと思うよ。

これからは地方からの上京者の居住志向と購入志向の分析と将来予想が重要では？
25～29歳人口動態は居住志向の分析に使えるのでは？

[865: 匿名さん]

毎年６～７万人の人が流入し続けるんだから、
不動産マーケットに与える影響はデカいよ。
真面目に考えよう。

[867: 匿名さん]

半径５キロ以内は単なる結果だよ。
坪２５０万エリアがどこかって話なんですよ。
地価が上がれば坪２５０万エリアが東京駅から離れる。バブルのころは２３区に江戸川など一部のエリアを除き２５０万エリアは存在しなかった。練馬区や大田区の端っこだって坪４００万くらいしたわけだからね。
地価が下がると２５０万ラインが都心に近づく。これが都心回帰の本質。バブルのころだって通勤時間は短いほうがいいとみんな思っていたのに高くて都内には家が買えなかったわけで、近年都心居住のニーズが特に高まったというわけでもないと考える。

[869: 購入経験者さん]

東京駅を基準にするの は城東デベと住民だけ
住居中心は

六本木ヒルズ辺りが妥当

[870: 匿名さん]

中心を決めても、そこから近いほど良く、遠いほど悪いなんて構造になっていない。
そもそも、どこが中心とかの議論自体、無意味。

街ごとに議論すれば、それで全て解決。

[871: 匿名さん]

増税、は相続税も課税強化されそうだから大変だね。
相続税を払うために不動産を手放すケースが増えるんじゃないの。

[872: 匿名さん]

京浜東北線より東と南の低地・昭和の埋立地は、ダメ。
地震がおきるたび、心配されるような土地に価値はない。
今日夕方もスーパーＪチャンネルで首都直下が来るような放送があるようだし・・・・・

[873: 匿名さん]

Ｊチャンは富士山がナンダカンダだと。
多摩直下地震や立川断層も首都圏は心配しなけりゃね。

[874: 匿名さん]

>867さん
首都圏出身者も基本都心部に住みたかったと言うことですか。
でも、地縁とかしがらみがあって、割高な郊外を買っている人がいまだ多い。
背景がよく分かりました。

[875: 匿名さん]

しがらみが無い地方出身者が買い主体になると
需要が都心部に集中しますね。

2015年以降が心配です。

[876: 匿名さん]

需要といっても買えるだけの財力が無けりゃね。
無い袖は振れない

[877: 住まいに詳しい人]

意見を総括すると、
将来資産価値維持が期待できるのは東京駅から半径5km圏内のようですな。

[879: 匿名さん]

埋立地から脱出したいが、中古が売れなくてもがく者がいる中、
これから海沿いを買おうとしている変わった人々は、埋立地民からしたら救世主に見えます。

[882: 匿名さん]

都心部に住みたいというよりは、通勤が便利な場所に住みたいという
ことだと思います。都心で働いている人が多いので都心に近いほうが
いいということでしょう。

ただ逆に都心はイヤだというひともいます。
地方出身者ほど都心に住みたがるという説もありますが、そもそも
都会が好きでそれで東京に出てきたひとならそうですが、別に東京
には住みたくないけど仕事の関係で仕方なく東京に住んでいるって
人もそれなりにいます。
仕事で都心に行くけどそれ以外の暮らしはなるべくのんびりした
郊外で暮らしたいというニーズだってあるわけです。

また首都圏出身者でも郊外のニュータウン出身の人は、下町が新鮮だっ
たりするので江東区とか台東区とかに好んで住む人もいるようです。
郊外ニュータウンは通勤・通学に時間がかかったりするので自転車で
銀座まで行ける様な場所に感動しちゃうみたいです。

[884: 匿名さん]

まあ資産維持の程度によるかな？
このご時勢で購入時より高く売れるなんて幻想はもっていないけど
値下がりが月あたり１０万以下なら、金利や維持費を考えても賃貸には勝てるわけなので１０年
ないし１５年後の売れそうな金額を弱気で見積もって、差額がそれ以下
なら買うってことでどうでしょうか。

[885: 匿名さん]

>>883

郊外だとなにか取り柄がないとだめでしょうね。
購入できる価格の新築マンションがたまたまそこにあったというような場所はだめでしょう。

あと住む人の多様性がある場所のほうがいいですね
学生、独身社会人、ファミリー、老人まんべんなくいないとね。要はニューファミリー向けのニュータウンはリスクが高いってことです。

[886: 匿名さん]

都心回帰の流れを受けて都心部のタワーマンションが好調なようです。

マンション購入　トレンドウオッチ
[2012/7/11]

　7月5日、日本銀行から「地域経済報告」（さくらリポート）が公表され、2年9カ月ぶりに9地域すべての景気判断が上方修正された。住宅投資については「増加している」（東北）、「持ち直している」（関東甲信越、近畿、中国、九州・沖縄）、「底堅く推移している」（東海）と、6地域で好調さが見て取れ、東日本大震災による住宅投資への影響は払拭された印象を受ける。

　こうした傾向は今年の路線価（2012年1月1日時点）からもうかがい知ることが可能で、4年連続での下落ではあるものの、下落率は縮小。特に東京や大阪など大都市を中心に下げ止まり傾向を示している。その要因として考えられるのが、2007年ごろの「ミニバブル」価格からの値ごろ感に加え、震災以降、通勤などの利便性（職住近接）がより重要視されるようになった点だ。2011年3月11日を境に様子見していたマイホーム検討者が、再び都心部のマンションを選好するようになった。その結果、住宅需要が刺激され、都心部を中心に地価が押し上げられている。

　分譲マンション市場では今般、こうした都心回帰の追い風を受け、マンション販売は総じて好調さを保持している。震災があった2011年の首都圏新築マンション契約率は、年平均で77.8％（不動産経済研究所）を維持している。今年に入っても、好調・不調の分かれ目とされる70％を下回った月は一度もない。その好調さを下支えしているのがタワーマンション人気だ。（1）ランドマークとしてのステータス性や希少性、（2）きれいな眺望や夜景、（3）充実した共用施設――の3要素が不動の高層マンション人気を作り出している。住宅需要のカンフル剤として、タワーマンションの貢献度はさらに高まることだろう。高層マンションが市場を牽引していく構図は今後も変わることはない。

[887: 匿名さん]

賃貸で行くかそれとも買うかで迷っている人ならタワーがいいと思う。
震災リスクはあるもののそんなの低層マンションだっていっしょだからね。
流動性の高さと資産維持性の高さが震災リスクをカバーする。

[888: 不動産購入勉強中さん]

>>882
都心に近くて郊外みたいにけっこうオープンスペースがある感じのところが人気になりそうですね。公園が豊富なことも重要ですね。

[890: 匿名さん]

地方出身者は住居費を払いながら貯金しないといけないから、坪250万円前後の価格帯が重要。坪300万円以上になると売れない。坪50万円の違いは70平米で1千万円の差。

[892: 匿名さん]

地方からの人口流入が続いて、東京駅から半径5km圏内がこんな状況になると困っちゃうな。
マンハッタン島60km2、東京駅から半径5km圏内78.5km2。

単身者が増え、賃料も上がっている米ニューヨーク市（New York City）のマイケル・ブルームバーグ（Michael Bloomberg）市長は10日までに、1～2人世帯向けのワンルーム・アパート建設の入札を行うと発表した。
ニューヨーク市の1～2人暮らし世帯は180万世帯に及ぶが、ワンルーム・アパート（スタジオ）の数は100万室ほどしかない。
同市のアパート賃料は以前にも増して高騰している。不動産会社調べでは、マンハッタンにあるスタジオ1部屋あたりの5月の平均月額賃料は、管理人がいないアパートで前年同月比7.9％増の2243ドル（約18万円）、管理人がいるアパートでは同4.4％増の2657ドル（約21万円）となっている。

[893: 匿名さん]

>891
どうせ首都圏出身者の親の援助購入だろ。

[895: 匿名さん]

>>892

マンハッタン島も東京の山手線の内側も昼間人口密度は５２０人/ha前後と
変わらないのですが、夜間人口はマンハッタン２５０人/haに対して東京92人/ha
とずいぶん差がついています。
ちなみに都内でもっとも夜間人口密度が高いのは２００人／ha中野区です。
まだまだ東京都心には人が住む余地がたくさんあると思います。

[896: 匿名さん]

親援助だろうが本人の金だろうがどっちだっていいんじゃないの？価格動向を議論するのにそれを区別する意味あるのか？

[897: 匿名さん]

東京駅から半径5km圏内８区（千代田、中央、港、新宿、文京、台東、墨田、江東）の2010年時の1～2人暮らし世帯は約64万世帯。まだまだ少ないね。これからどんどん増えるでしょうが。

[898: 匿名さん]

増えるにも、買わずに賃貸ってのがあるし。

[899: 匿名さん]

1～2人暮らし世帯のほとんどは賃貸になるよ。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/

その中から東京駅から半径5km圏内にマンションを買える人が出てくる。
坪250万円前後で何パーセントくらいになるんだろうね？
2015年からのお楽しみｗ

[900: 匿名さん]

東京駅５キロ以内で２５０万となると江東区のみになりますね。避けたいです。

[902: 匿名さん]

郊外の家は子供に任せて
元気な間は都心部のマンションを借りて、人生をエンジョイする団塊の世代が出てくるかも。

団塊の世代が今年から二度目の退職を迎え、完全引退後に彼らが手にするお金と時間に注目が集まっている。５年前の第１次シニアブームが空振りに終わった企業側の対応はまだ目立たないが、年金が満額支給される今回こそは日本経済を下支えする切り札になるかもしれない。
「これから３年間は高齢者消費による景気下支えが期待できそうだ」──政府内では団塊世代が完全退職を迎えて期待感を示す声が上がっている。１９４７年から４９年に生まれた団塊の世代は６６４万人以上、千葉県の人口を超える規模だ。彼らは今年から６５歳を迎え、毎年２００万人以上の「第２の退職者」が生まれる。
東京都の引退間近年齢の人口2012年統計。
64歳199026人
63歳195300人
62歳196057人
61歳169644人
60歳156663人
二十歳人口114434人

[904: 匿名さん]

ねね、素朴な疑問なのですが、都心を議論する人はどうして東京駅から5キロ圏内とするのでしょうか？東京駅から5キロにこだわる意味がわからない。。。
永田町か皇居ならわかる気もするけど。もしくは山手線ターミナル駅(東京、上野、池袋、新宿、渋谷、品川)からそれぞれ5キロの円を描いてそれぞれが2箇所くらい重なりあう場所を都心と言うならわからなくもないですが。。



山手線で言えば、品川～新宿あたりのほうが緑も遊興施設も多いよ？余暇の多い団塊リタイア世代が、ららぽーとしかない豊洲に毎日いたら発狂しちゃうよ(笑)

城南5山あたりの2LDKが団塊世代にとって一番住みやすいんだと思うんどけど。。。

[905: 匿名さん]

最寄り駅を隠蔽したり、滑稽な基準をつくったり、

埋立地を売るにはいろいろ工夫が必要なんですよ。

[906: 匿名さん]

>>904

そだね。５キロは広すぎるから２キロにしよう。
東京駅から徒歩３０分以内が都心これで決まり。

[907: 匿名さん]

団塊世代に退職金の使い道をアンケートしたら、
老後の備えに蓄えるってのが１位だったってのが以前あったな。
住宅資金に使うなんて期待しても無駄。

[908: 匿名さん]

＞904

このサイトをあちこちずっと読んでると、
どんな人が書き込んでるかわかるようになりますよ。
また書いてる、くらいにスルーしましょう。

[909: 住まいに詳しい人]

>904
それはね交通の重要拠点だからだよ。
すべての新幹線が集まってまさに日本の中心でしょ。

[910: 匿名さん]

週一回程度の出張のために、住むとこと決める人間なんていないだろ。
残りの週6日を犠牲にするのか？

[911: 匿名さん]

新幹線駅に不便な人って
新幹線は仕事で乗るものとしか考えないんだよねえ。
東京駅に近くて便利な人は
新幹線を余暇で気楽に遊びで乗れるのにねえ。
新幹線駅に不便な人ってカワイソウ。

[912: 匿名さん]

新幹線に自分が乗るわけではなくて重要な場所だからこそ
新幹線が乗り入れてくるのです。
だからみんな地方の人は必死こいて新幹線やリニアモーターカーの駅の誘致合戦するんだよ。

駅や鉄道は自分が乗りたいからつくるものではなく、そこに人を集めたいから作ってほしいってこと。

[913: 匿名さん]

東京駅半径5キロ論は埋立地マンションを売るためのバカ営業のこじつけです。
豊洲がちょうど入るのがそこなんです。
豊洲が東京駅から直線距離で6キロあったら、当然のように東京駅から半径6キロが都心だといいますよ。
奴らはそんな人種です。

[914: 匿名さん]

911は新幹線マニアか？

[915: 匿名さん]

東京駅五キロ以内に住めない人のひがみすごいね

[916: 匿名さん]

人口動態から見て
東京駅を中心にして都市構造が変わってきているのが明らかなのに、
何で無理やり否定しようとするのかなあ？

不思議。

[917: 匿名]

東京駅から5キロ以内、
埋め立て地、沿岸部分はのぞく。

[920: 匿名さん]

銀座のほとんどは江戸前島でしょ
日比谷入江はあくまで入江だし

>916
スカイツリーで都市構造が変わるとか
トンデモ理論してたねアナタ

[921: 匿名さん]

909

江東区民ウザい。

[922: 匿名さん]

ヒガミとかじゃなくて
純粋に統計数字で議論しようよ。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...

[925: 匿名さん]

統計マニアが自分の都合の良い数字を必死で並べても
誰も納得なんかしないよ
先ず結論ありきのがバレバレだからね

官公庁の正式な分析があれば載せてみな

[926: 匿名さん]

官公庁は当たり障りのない分析するだけだよ。
まさか、近郊、郊外の不動産が下げ続けるなんて言えないでしょ。

要は、統計数字を使って自分で考えないとダメってことだよ。

原発、電力不足なんかが良い例だろ。

[928: 匿名さん]

ルサンチマンの発露は分析ではありません

[929: 匿名さん]

しかし、
人口統計って結構先まで見えて面白いね。

[930: 匿名さん]

これがまた当たらないんだけどね、過去の予測みてみな。

[932: 匿名さん]

どうでもいいよ。
人口統計。
どうせ当たらないし。

[934: 匿名さん]

日本人の海外留学生を採用しようとする企業の動きが加速している。
日本では春季に新卒者を一括採用するのが通例だが、夏を前に、留学生を迎えるための企業説明会が各地で活況だ。
企業の海外進出が進む中、語学力や行動力を持つ留学生への期待が高まっているためで、企業の採用方法が多様化する可能性もある。

[935: 匿名]

東京駅に爆発しそうな原発があるわけでもないのに５キロ５キロって鬱陶しいね。

[936: 匿名さん]

>935
鬱陶しくても真理なんだから、慣れて受け入れないと。

[938: 匿名さん]

これが真理ですね。

少子化と人口流入の狭間で・・2005年から2010年の変化
25～29歳人口
東京駅から半径5km圏内８区（千代田、中央、港、新宿、文京、台東、墨田、江東）
128,836人→133,700人　4,864人増
その他内周区（品川、目黒、渋谷、中野、豊島、荒川）
145,247人→138,664人　6,583人減
外周区（大田、世田谷、杉並、練馬、板橋、北、足立、葛飾、江戸川）
438,199人→401,453人　36,746人減
市部
300,089人→264,762人　35,327人減

[939: 匿名さん]

市部一括りはあまりに乱暴だろ。

バブル後の地価下落で都心の人が増えるのは納得。

[940: 匿名]

合計のブラスマイナスでマイナスが大幅超過だけどその人達は何処へ？

[941: 匿名さん]

25～29歳人口の意味が分かっていない人がいるようなので・・

この年齢層は将来の持ち家購入対象者。
すなわちこの年齢層が大きく減る事は、将来不動産が売れない事を意味します。

それぞれの数の多さを考えてみてください。

[942: 匿名さん]

>940
少子化の影響で次世代は基本減るんだよ。

その減り方を補うのが外部からの人口流入。

人があまり入って来ない所は自然体で減り続けます。

[943: 匿名さん]

９３８

25～29歳の独身社会人は、職場の近くに住むのを好むということでは？
住むためには賃貸物件が必要なので、都心の独身向け賃貸物件が増えたということでは？

子供ができて購入を検討する年齢になると、都心の独身向け賃貸物件では狭くて住み続けられないし、子育ても向いてないから、都心に住み続けるとは限らないのでは？

[944: 匿名さん]

例えば市部の場合、自然体だとこんな感じで減って行きます。
40歳69357人
35歳60254人
30歳51775人
25歳47667人
20歳42828人
15歳36358人
10歳36037人
5歳34463人

[945: 匿名さん]

なるほど、みんな詳しいね。

総人口だとどう映るの？

買い替えも当たり前の今の世の中買い手は若者だけじゃ無いよね？

[946: 匿名さん]

>943
所得格差が大きくなって、

5千万円くらいの都心部マンションを買える人と、

そもそも結婚できない人、結婚しても一生賃貸の人、

この２種類に分かれて、

郊外に３千万円くらいのマンションを買うような所得層がほとんどいなくなるのでは？

それに、共稼ぎが当たり前の時代になるでしょうし、

[947: 匿名さん]

943はまわりに若者がいないのか？
会社の近くに住みたい奴なんかどこにもいないが。
団塊オヤジじゃあるまいし、そんなに会社を愛してなんかいないよ。

[948: 匿名さん]

都心部のマンションストックが増えると中古マンションの選択肢が広がるから、郊外マンションの出番は無いだろ。

[949: 匿名さん]

80㎡が3千万円だと坪124万円。
それでも郊外は売れないですか？