23区内の新築マンション価格動向(その59）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

前スレ「その58」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/224718/

湾岸マンション値上がり 共稼ぎ夫婦が都心回帰
http://www.j-cast.com/2011/03/07089857.html?p=all

[301: 匿名さん]

中央区、江東区、台東区、墨田区の4区だよ。

[302: 匿名さん]

そっちは埋立地ばかりなので無理ですよ。

[303: 匿名さん]

価格動向からみると、湾岸・タワマンは忌避されつつあるな。
地震後しばらくは様子見だったが、脱出が始まった。

[304: 匿名さん]

http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=44625

首都圏の分譲マンション賃料、５カ月連続下落　東京カンテイ調べ（ 2012年06月14日 ）

東京・江東区、神奈川・藤沢、千葉・浦安といった海沿いエリアでは家賃下落傾向が顕著に現れた。
江東区では、豊洲など湾岸部の下げ幅が拡大している。



湾岸エリアの下落が鮮明　利便性と賃料バランス重視　　東京カンテイ、分譲マンション賃料
　東京カンテイ(東京都品川区)がまとめた3大都市圏における5月の分譲マンション賃料(1平方メートル換算)によると、首都圏(2490円、前月比0.6%下落)では湾岸エリアの賃料水準の下落傾向がより鮮明になっていることが分かった。東京23区(3019円、同0.4%下落)のうち、都心6区は3500円強でほぼ下げ止まっているが、城東7区が昨年発生した東日本大震災以降弱含みを続けている。特に、江東区と荒川区の下落基調が強い。同様の傾向は神奈川県(2042円、同0.8%下落)内でも見られる。藤沢市は、2011年3月時点で2003円だった賃料が今月は1798円に低下。津波や液状化の発生を懸念して、湾岸エリアを避ける傾向とみてよさそうだ。ただしこうした傾向は、同じく湾岸エリアを含む横浜市(2180円、同1.2%下落)などには当てはまらない。同市は平均築年数がやや古くなったことで下げたが、実質的には横ばい基調。『湾岸』という理由のみで敬遠するわけではなく、あくまで利便性と賃料水準とのバランスを考慮したうえで立地を選んでいるとみられる。

[305: 匿名さん]

>>304
>特に、江東区と荒川区の下落基調が強い
荒川区は湾岸エリアではないんですけど〜
タイトルに間違いあり。

[306: 匿名さん]

湾岸エリアではない隅田川沿い荒川区の下落傾向の理由は何でしょう？

[307: 匿名さん]

川沿いも、海沿いと同様に地盤や浸水といった問題が大きいからでしょう。

[308: 匿名さん]

>304さん
既出ですが、
江東区については、
昨年に築浅の成約が出尽くして、今年は築年が古いものが多いのが原因のようです。
いわば、人気の裏返しみたいです。

[309: 匿名さん]

東京カンテイ(東京都品川区)がこのほどまとめた5月の中古マンション価格(70平方メートル換算)によると、首都圏では価格が弱含んでいる地域が、都心近郊から郊外エリアへと広がり始めていることが分かった。

[310: 匿名さん]

>307
川沿いって事で荒川区を言うなら、中央区や世田谷区だって川沿い。

[311: 匿名さん]

首都圏出身者の地元需要が減ってきて、
いよいよ近郊、郊外がこれから下がって行くのかな？

[312: 匿名さん]

下がる下がるっていいますがどこまで下がるんですか？
２３区で駅から２０分歩くエリアはどこまで下がりますか？
７０平米１５００万とかになるならローンがない生活が
実現できますので買いたいです。

[313: 匿名さん]

>312
外周区は70平米で家賃13万円が将来の基準になりますから、
PER25で考えると、
新築坪単価185万円が将来の目安でしょう。
さらに郊外は140万円くらい。

[314: 匿名さん]

坪１４０万だと７０平米で３０００万もしますよ。
ローンなしだと買えないです。

[315: 匿名さん]

>314
結局家賃レベルが目安になるからね。

それに、マンションだと建築費だけでも70平米で2千万円はするから、
それに土地代が加わると新築で3千万円くらいが限界かもね。

[316: 匿名さん]

>>308

大幅な下落に影響するほど平均築年数は変化してないので、
やはり、価格の下落は単純に不人気のあらわれのようです。

[317: 匿名さん]

2015年にはキャッシュの価値が5％減価する。
消費税前の駆け込み需要はあるのかな？

[318: 匿名さん]

駆け込み需要は、将来の需要を先食いするだけ。
後で需要が激減する。

更に無理して買い急いだ人達の中から、ローン苦になる人が続出しかねない。

[319: 匿名さん]

消費税増税後の需要激減で値下がりする2015年以降まで待てるのならいいね。
その間の賃料支払もかなりな額になるよ。

[320: 匿名さん]

消費税増税といっても、税が掛かるのは物件の本体で土地にはかかりません。
キャッシュの価値が５％は下がらないでしょう。
下がるのなら、消費税の問題ではなく、日本の国債暴落による円の価値の下落でしょう。

[321: 匿名さん]

いずれにしても家賃見合いのコスパ時代になって行きます。

イメージだけでは高坪単価は維持できなくなる。

http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/

[322: 匿名さん]

家を売るのが必須なら坪単価とか気にしますけどね。
永住する人にはあまり関係ない話ですね。

[323: 匿名さん]

>322
親元志向の首都圏出身者需要が終わると完全なコスパ時代に変わるよ。

[324: 匿名さん]

既に4割近くが都心部志向だと日経に出てました。

[325: 匿名さん]

一人あたりの占有面積が、少しくらい広くなったほうがいいと思うよ。
日本はとにかく狭い。

[326: 匿名さん]

郊外で良ければ土地は腐るほどあるのに、皆理想を求め過ぎじゃない？

[327: 匿名さん]

超満員でギュウギュウ詰めの通勤電車から開放されるなら、稼ぎ手にとって何よりのメリットになるよ。

[328: 匿名さん]

>326
やっぱりこれからは山梨ですよね！

[329: 匿名]

105円のものが110円になれば、100万円で
9.523個買えていたのが、9,090個しか
買えなくなる。

つまりキャッシュの価値は下がる。
低利で借金して物を買った方が合理的
な判断になるんだよね。

[330: 匿名さん]

そうなると資産価値が騰がるのは最も発展性が見込める街「豊洲」かな。
（他に発展が見込める街があるなら具体的な地名を挙げて欲しい。ないと思うけど）

[331: 匿名さん]

豊洲のタワマンには、政治家、外交官、大使、弁護士、俳優に女優にアナウンサー 、スポーツ選手、作家、政治家など芸能人や著名人がたくさん住んでいます。

[332: 匿名]

ホントですか？

[334: 匿名さん]

ウソだけど、ホントだってことにしたいから、こんなところに書き込むんですよ。
わかってあげてください。

[335: 匿名さん]

これだけ必死に買い煽りしてると、胡散臭さ満点。
手を出すとマズイな、と普通は思うよ。

[336: 匿名さん]

だから、誰も買わなくなってんでしょ

[337: 匿名さん]

２０１３～１６年度に武蔵小杉に５４階建て２棟のタワマンができるらしい。
２３区だと大田区、世田谷区あたりが大きな影響を受けるでしょう。

首都圏出身者の需要が細って行く中で、
郊外に大規模な高額マンション。
売れ残る確率はかなり高く、値崩れにつながる恐れ大。

[338: 匿名さん]

郊外もかつては駅から離れた住宅地の戸建てが人気だったが、いまや時代は変わって郊外駅でも駅直結のタワーが人気だね。
再開発とあわせて建設されるので駅前の商業施設が便利だし、通勤も電車に乗っている時間は都内より多少（１０分程度）長いもののトータル通勤時間は短縮されるケースも多い。

[339: 匿名さん]

>337
それよりも、武蔵小杉に既に建ってるタワマン
が影響を受けるって考え方はしないの？
それら以外にもまだまだ武蔵小杉にはマンション計画はあるんだが。

[340: 匿名さん]

武蔵小杉のタワマンってびっくりするくらい高いよね。
交通利便性は相当高いけど武蔵小杉エリアって街並みが
すっきりしているわけでもないし、川崎のように大規
模なショッピングモールがあるわけでもないし交通利
便性だけであそこまで引っ張れるんでしょうか？

[341: 匿名さん]

最近は、小杉駅前物件を売ってるから高く感じるんでしょう。
ただ、デべさん自身がマスコミ相手に言ったように
値段が高額の部屋は売れない街。だから階数による価格差は小さい。

[342: 匿名さん]

>>338
戸建相続までの仮の宿需要ですよ。
駅に近いと両親も立ち寄りやすく、子供の面倒を見てもらえる。

そんな需要もそろそろ尽きようとしているときに
また郊外に大規模マンション。
しかも高額ときたら、大量の売れ残りは太鼓判でしょ。

[343: 匿名さん]

いくら郊外でも京浜東北線や中央線などＪＲの主要路線や都心に直結する私鉄主要駅前の商業地の地価は安くないから、タワーにしても土地代がかさんで安くできないという事情もある。
郊外から都心へという大きな流れもあるが、ミクロ的には駅前にどんどん集まるという流れもある。
エリア同士の競争に加えエリア内での競争もあるよね。

[344: 匿名さん]

近郊、郊外がしだいに縮小して凋落して行く運命は変え様がない。
とにかく坪単価が高い郊外は買わない事だ。

[345: 匿名さん]

はるばる東京２３区板まで、小杉の宣伝活動ご苦労様です。

[346: 匿名さん]

アットホームが実施した「子育て世帯の住まい探し実態調査」によると、「実家に住めば良かったと思ったことがある」人が半数近くに上ることが分かった。
　「現在、実家の近くに住んでいない」と回答した人(316人)に「子育てに当たって、実家の近くに住めば良かったと思ったことがあるか」と質問。45.9%が「ある」と答え、男女別では女性の方が13.9ポイント高かった。また、子どもの人数別に見ると「2人以上」で53.1%と過半数を超えた。子どもを多く持つ親ほど、切実に「実家に助けてもらいたい」と思っている様子がうかがえる。

[347: 匿名さん]

首都圏出身者は実家近くが基本。

これが近郊、郊外のバブルを長引かせ、
被害者をねずみ講式に増やしている根本の理由。

[348: 住まいに詳しい人]

>>347
二世代居住が続くなら、それはもーバブルでないでしょｗ
　
　
何が何でも「郊外がダメになる」と言いたい人がいるよーだけど
そんに簡単な話じゃないって

これから40年50年かけて起きることなんだから
今日明日で動きが目に見えるわけはない

[349: 匿名さん]

外周区あたりで坪200万円を超えるのは異常でしょ。

昔の中の上サラリーマン
郊外ライフの残滓に過ぎない。

危うい過去の遺産にすぎません。

[350: 匿名さん]

なんで２３区郊外がダメになるのか、さっぱりわからない。
他県がダメになるとかならわかるが。
いくら少子化が進んでいるとはいえ、日本で東京都心部以外ダメになるとでも思ってる？
みんながみんな都心部に住みたいと思ってる？
そんなデータある？
利便性と住環境のバランスを求める層、子育て世代層の最強の受け皿は２３区郊外では？

[351: 匿名さん]

みんながみんな都心部に住みたいと思ってる？
そんなデータある？

都心が人気がないというデータだらけ

[352: 匿名さん]

この４年、いろんなデータで地価やマンション価格は都心部だけ暴落して郊外は下がってないよね。
結局は、環境と生活利便性が伴わないと、交通利便性だけでは住む場所は選ばないよ。
やはり人間らしい生活は広々とした一戸建てであって、マンションは住宅難の時代の産物。

[353: 匿名さん]

両方住んだ俺はマンションの方が断然いいけどね。

[354: 匿名さん]

城東埋立地みたいに、避けられる要素があるところじゃなければどっちでもいいでしょ。

[355: 匿名さん]

収入がどうなるか不透明な時代に年収の5倍を超える住宅ローンを抱えるのは頭がおかしい。
無理なく都心のバカ高いマンションを買える人は限られてるから、都心がなかなか売れないのは当然。
ましてや郊外なのに都心のふりして高値で売ろうとしてる埋立地が大量の在庫を抱えてるのは当たり前だよ。

[356: 匿名さん]

>355
それを言ったら、２３区の端っこなのに坪単価３００万円以上の所とかはどうなるのよ、って感じ。
あんなに不便で高い所が売れる理由がわからない。

[357: 匿名さん]

【戦略】東京電力が不動産売却リストを公表、都内のオフィスやホテルも

2012/06/01

　東京電力は2012年5月31日、経営合理化に向けて売却する不動産のリストを公表した。2011年度に売約済みの153件と、2012年度以降に売却予定の959件、合計1112件を掲載している。2011年度に売却した不動産の総額は502億円だ。

　売却対象となるのは、東京電力グループの事業用地や社宅、賃貸住宅、厚生施設など。都内のオフィスビルやホテル、開発用地も売却予定で、港区新橋1丁目の東新（とうしん）ビル、港区芝浦4丁目の芝浦スクエアの一部、ビジネスホテルのトレストイン日本橋、トレストイン田町、江東区豊洲の大規模複合開発用地などが含まれている。

　東京電力はリストをウェブサイトで公表している。アドレスは以下だ。
　http://www.tepco.co.jp/gourika/images/baikyaku.pdf

[358: 匿名さん]

すごいな。思ったより資産売却してた。
これは大量供給くるね。

[359: 匿名さん]

>356
首都圏出身者の親元居住需要で高値を維持しているだけ、
相続で家が余り始めたら近郊、郊外の不動産は値下がりし始める。
オリンピック前後から居住が進んだ地域だから
本格的な値下がりは２０２０年頃からだろう。

[360: 匿名さん]

ついに市部から家賃7万円台が無くなっちゃいました。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/

[361: 匿名さん]

うちの近所の東電の土地も売却されたのか。
されるかもねって話してたけど。

でも立地的にオフィスになるかぁ。

[362: 匿名さん]

豊洲でも、東電不動産がホテル兼用マンションを建てる予定だった場所を既に三井が買ったらしい。

[363: 匿名さん]

外周区から外側はなかなか売れないんじゃない？
マンション作っても売れそうにないし。

[364: 住まいに詳しい人]

>首都圏出身者の親元居住需要で高値を維持しているだけ、
>相続で家が余り始めたら近郊、郊外の不動産は値下がりし始める。

何故、こーも単純に考えることが出来るんだろｗ

[365: 匿名さん]

埋立地値下がりがあまりにもひどいから、夢にでもすがりたくなるんでしょ。

[366: 匿名さん]

>364さん
ちゃんと反証しないと認めたことになっちゃうよ。

[367: 匿名さん]

地縁の影響が少ない賃貸マーケットから変化が始まります。
武蔵野市に続いて杉並区、中野区の家賃が7万円を切るでしょう。
新宿の就業人口減少の影響も出て来ます。

[368: 匿名さん]

平成22年国勢調査の従業地・通学地による人口・産業等集計（昼間人口，昼夜間人口比率など）の公表は平成24年6月26日14時00分の予定です。

[369: 匿名さん]

http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=44625

首都圏の分譲マンション賃料、５カ月連続下落　東京カンテイ調べ（ 2012年06月14日 ）

東京・江東区、神奈川・藤沢、千葉・浦安といった海沿いエリアでは家賃下落傾向が顕著に現れた。
江東区では、豊洲など湾岸部の下げ幅が拡大している。

[370: 匿名さん]

国勢調査の発表遅すぎだよな。
平成17年から平成22年の変化で新宿の就業人口がどこまで減っているか？

[371: 匿名さん]

369
海沿いではない荒川区、も下落傾向顕著
の記事をいつまでも書き込むんだね。
都合良い部分だけ切り抜いて。

[372: 住まいに詳しい人]

3月、4月の移動時期に築浅の賃貸の成約が増えれば
当然5月の在庫は平均築年が古くなって平均賃料は下がる。
この時期は下がるほうが人気エリアの場合が多い。

逆にこの時期に下がらないエリアは3月、4月に新築、築浅の成約が少なく、
家賃レベルが低い古い物しか決まらなかった事になる。
すなわち、家賃レベルが高過ぎてこれから下がる事を意味する。

不動産に詳しい人にとっては常識です。

[373: 匿名さん]

東京駅5Km圏の湾岸・高層マンションには憧れるな。資産価値も倍増が見込めるでしょうね。

[375: 匿名さん]

>>372

価格に影響が出る程、平均築年数は変わってないので、
残念ながら単純に不人気さのあらわれですね。

[376: 匿名さん]

スレが伸びてるのは相変わらず中央区と江東区物件だけですね。

[377: 匿名さん]

中央区といっても埋立地の話題しかないだろ？
ここでスレが伸びてるというのは買い煽りをしないといけないということなんだから、つまり不人気物件ということになるんだよ。

[378: 匿名さん]

5月に家賃が下がってるから一応人気エリアじゃないの？

[379: 匿名さん]

インドが立候補しなかったから2020年のオリンピックは東京で決まり。

今後8年間で東京がどう変わるか、
住まい選びのポイントになるよ。

よ～く考えよう。

[380: 匿名さん]

前回のオリンピックの時も
東京で決まりと書いてた人がいたなあ。

[381: 匿名さん]

前回はブラジルしか有り得ないだろ。

今回はインドが出てこなくて対抗馬不在で
つまらないけど東京で決まりだよ。

そろそろ真面目に考えましょうよ。

[382: 匿名さん]

イスタンブール本命説、もあるから無理。

[383: 匿名さん]

トルコは欧州扱いじゃないの？

[384: 匿名さん]

トルコはイスラムの国なので欧州では仲間とは思われてません。
ヨーロッパはキリスト教社会で、生活のなかにも宗教が色濃く影響してます。
だからトルコが欧州の仲間に入りたがっても絶対無理なんです。
イスラムの国がEUに入れるわけないです。
このへんは日本のような、事実上無宗教の世界しか知らない人には理解できませんよ。

[385: 匿名さん]

>384
そうするとトルコは支持が集まらないから東京のほうが有利ですか？

[386: 匿名さん]

今秋、5年の復元工事を終える東京駅丸の内赤レンガ駅舎。
6月28日には新たな駅ナカ施設「グランスタ丸の内坂」が開業、
10月には東京ステーションホテルや駅舎内の美術館、大丸東京の増床オープンなどを控える。
そのほか、今年10周年を迎える丸ビルや新丸ビル、来年開業のJPタワーなど同駅とその周辺の駅ビル群は「東京ステーションシティ」と名付けられ、駅を超えた一つの街として成長を遂げようとしている。

[387: 匿名さん]

>>385

イスラム圏ではいまだかつてオリンピックが開催されたことがないのでバランスとるためにイスタンブルは有利という説もあるようですね。

バリバリのイスラミック国家よりトルコのほうがまだマイルドなのでキリスト教国のみなさんにも比較的受け入れやすいのでは？

[388: 匿名さん]

2013年秋頃にグラントウキョウの2棟を結ぶペデストリアンデッキ「グランルーフ」が竣工、

2014年秋に八重洲口駅前広場が竣工する予定。

2015年頃から始まる本格的な都心部居住開始に備え、準備は着々と進んでいます。

[389: 匿名さん]

大丸東京店は１０月５日の増床部の全面開業を目指し、工事を進めている。
売り場面積は従来比１．４倍の４万６０００平方メートルに拡大。
８月２２日に先行して開業する地下１階部分の食品フロアを拡充し、お弁当は日本最大級となる１２００種類を取りそろえる。
東京駅に隣接する立地を生かし、おみやげや弁当など関連の売り場を強化し、集客力をさらに高める考えだ。

[390: 匿名さん]

約7割の人は一生賃貸って流れのようです。

マイホームについてのアンケートで、「自分にとっては買い時だと思わない」が約7割に上っていることが、住宅・不動産のコンサルティング事業を行うハイアス・アンド・カンパニーの調査で分かった。
調査は、18歳以上の男女1836人を対象に、6月に実施。消費増税の可能性をはじめさまざまな外部要因の影響を受けて、マイホーム購入に消極的な姿勢が見られる結果となった。

今調査では、71%が買い時ではないと回答。60%だった一昨年より上昇しており、買い時感が改善しきれていないと分析している。

買い時ではないと思う理由のトップ3は、「不況のため今後の生活に不安があるから」(26.5%)、「十分な自己資金(頭金)がまだ貯まっていないから」(20.1%)、「震災以降、住宅ローンを組むことに対する不安感を覚えたから」(19.8%)と続き、経済的理由がほとんどを占めた。

[391: 匿名さん]

安ければ郊外でも売れるって時代は二度と来ないね。

大きな流れは都心部に一極集中だね。

[392: 匿名さん]

ギリギリローンで無理してバカ高いマンションを買うという時代も二度と来ないよ。
また女性も今は特に若い層は専業主婦願望が強い。みんな求めてるのは安らぎ。
がむしゃらに働くのがカッコイイなんてのは大昔の価値観だよ。

[393: 匿名さん]

ここのポジってバブルのころの化石みたいな人が多いね。
不動産屋が一番華やいでいた時代ですね。遠い過去ですが。

[394: 匿名さん]

>393
専業主婦の郊外ライフのまま思考回路がストップしているんでしょうね。

[395: 匿名さん]

>390

と言われる時が、往々にして底値だったりする。

[396: 匿名さん]

390は、長いアンケート記事の一部だけを
都合良く切り抜いただけだから。

[397: 匿名さん]

子供も生まずに夫婦で必死に働くのがカッコイイ時代は終わってるのに笑えるな。
八日目の蝉みたいな映画がはやるのは母親の愛情みたいな安らぎをみんながもとめているから。
昔のように二時間も通勤にかけるようなことは今はしないが、ちょっと離れた場所の無理せず買えるマンションを買って、専業主婦で子育てするのが女性の理想。
それができる恵まれた環境の人は少ないがね。
少なくとも不動産業者が言うような都心のバカ高いマンションを夫婦で目一杯ローン組んで買うなんて誰もしたがらないよ。

[398: 匿名さん]

>397
所得格差が広がってそんなライフスタイルが無理になっているんだよな。

所得が低いとそもそも結婚さえせず、一生近郊のアパート暮らしになっちゃう。
一方、結婚する人は２馬力で世帯所得は安定、便利な都心部マンションを購入。
大雑把に言うとこんな２つに分かれる世界になるから、
いくら安くても郊外の選択肢はなくなる。

[399: 匿名さん]

都心では、重役出勤か自宅自営の若い夫と専業主婦の妻が、子供をつれて平日昼ランチ＆散歩なんて光景もあるわけだが。

[400: 匿名さん]

東京駅から半径５ｋｍ圏内
坪単価２５０万円前後。
ここに需要は集中するね。
ただし、本格化は２０１５年以降ですが。