ついに始まった都心マンション暴落

[買いたいけど買えない人]

都心マンション買った人ご苦労様。

[2: 匿名さん]

おっ一番？

[3: 匿名さん]

だから何？？？　って感じのスレですね♪

[4: 匿名さん]

既に株価が調整しはじめて相当経ってますから、
今までの例で言っても、都心の不動産価格もかなりの
価格調整はやむをえないですね。

怖いのは調整を超えた暴落です。

4月に入れば、一旦は落ち着くかもしれませんが、
株価・景気低迷の長期化が明らかになれば、
雪崩のように下げる可能性も。

今まで、坪XXX万円まで下げれば、絶対買うよ！
と言っていた潜在的な買い手も、相場の下げ基調を
見れば、その手が一気に引っ込むことは
間違いないでしょう。

[5: 匿名さん]

ハブル崩壊よりひどい？！

「前回のバブル経済崩壊の時よりひどい。あの時はじわじわ影響が出てきたが、今回は一気に冷え込んだ」。東京都中央区のマンション開発会社の中堅幹部は嘆く。

東京新聞ネット版より

[6: 匿名さん]

暴落すると銀行も一気に回収にかかり新規ローンは組めなくなるんでしょうね。
今のうちに資金貯めないと！

[7: 匿名さん]

＞6　YES！！
という訳で年収の低い方々は今の高い値でマンションを買わざる負えないという仕組みなんです。

[8: 匿名さん]

既に、上げ相場も終盤だなと思った瞬間から、
潜在的な買い手（住み替え）の人間としては、
チャンスはなくなっていたので、さっさと調整する
（暴落？）ところまで下がって欲しいですね。

数年はかかるのでしょうが。

それまでに、他エリアも含めて勉強しときます。

底を確認して、反転直後に底から5%以内ととこで買いたいな。
（贅沢言ってスマソ）

[9: 匿名さん]

↑この人、数ヶ月前まで絶対下がらないって、あっちこっちで
エラソーなこと言ってなかったっけ？スマソ

[10: 物件比較中さん]

買ってしまった。都心マンション。ただし１１年前に。

その後さらに安い物件が出てきてガックリし、
ここ数年は近所で分譲される物件の高さにビックリし、
今年に入ってからは売れ残りの多さにまたビックリ。

結論から言えば必要な時に買える物件を買うのがいちばんだね。

ただし去年買った人たちは本当にお気の毒。
てか、過去のマンションバブル崩壊の教訓がすっかり忘れ去られていただけなんだけど。

[11: 匿名さん]

具体的に本当に始まってるんですか？
客観的な新聞記事だけはわかりにくくて。

[12: 匿名さん]

1番でスレッドをあげた人の名前が
”買いたいけど買えない人”　ってなっているのが笑える

[13: マンコ.ミュファンさん]

上げすぎたから調整しているだけかもよｗ

これから分譲する会社は大変ですね。
城東の住友さんとか・・・・ｗ

[14: 匿名さん]

動きが止まっただけでしょ。

[15: 購入検討中さん]

相場が上げ止まって、
その後
動きが止まって「見える」ケースは、
表に出ない価格下落が進んでる可能性が
高いですね。

次に、マーケットに表立って見えてくる
取引は、ちょっと驚くくらい下の価格かも
しれない。もしそうだとすると、本格的
下落相場入り。

それは上がるときも下がるときも
よくあるパターン。

トレンドの鈍化、その後の表面上の無風状態、
そして、トレンド反転。

神宮前が20%下落で済んでる内に処分しといた
方がいい物件をお持ちじゃないですか？

[16: 匿名さん]

下がって欲しいって人が多すぎない？

[17: 匿名さん]

一般庶民は、実際に購入してそこを住居にしようと思えば、相場が高い安いよりも実生活において必要であれば買わざるを得ないであろう。
買った後数年してから、得した損したはあるだろうが人間万事塞翁が馬、本当のところは死ぬまでわからない。

投資として考えると、どうなんだろう。
つい半年前まで、売り渋り、まだまだあがると言っていた。
皆が下がると言っているときほど・・・・・もある。

相場は全員が勝つことは無い。

[18: 匿名さん]

マンションの暴落が始まったんじゃなく、ここ１年の異常な価格が正常に戻るだけ。
客の焦燥感を煽り足元見ながら数ヶ月で何割も上乗せしてきた「新価格」はとても正常ではなかった。
そんな物件に手を出す愚かな消費者は、デベが考えているほど多くなかったということです。

[19: サラリーマンさん]

金儲けが目的でＭＳ購入されている方には相場が下がるのは大変ですよね。
お金がなくてＭＳ買えない人には下がるのはうれしいことなのですかね？。
お金があるから、高くてもよいから、ほしい物件があるから買おうと思った人には関係ないのですよ。
イタリアの車なんて、フェラーリ以外はリセールかなり安い。でもいつになっても高くても買う人がいるのです。
ハリーウイストンで奥さんにダイヤ買ってあげたことないでしょ、あなた。
高値つかみって言うけど、それは単にお金のない人のひがみと、投資失敗をさすだけであるのですよ。
高くても買える、ほしいものがあるから買ってるだけですよ。
もっと高くなってももっとほしいものがあれば買い換えますからね。
今の８割になっていったら、まだ下がるっていつになっても買わないわけでしょ。
ほしいものが高くても買えるように頑張りましょうね。

[20: 匿名さん]

賢いから買わないんじゃなくて、買えないから買わないの。
「飛行機代が高いから、今年は家族旅行は中止だ。お父さん賢いだろう。」
って言うか？

[21: 匿名さん]

>>20
これからも地価高騰、税UPでガンガン上がりますよ！
って煽られて、焦って無理して買っちゃったオ バ カさんもいるんすよｗ

[22: 匿名さん]

>>19
何千万も無駄に払っても気にしないほどの財力を持ってる人なんて、一握りですよ。

[23: 匿名さん]

>>18
正常に戻る以上に下がるよ
投機資金が流入しない状態は
正常ではないのだから
　
しかし、目白とか護国寺とか豊洲とかおまけで南大塚とか
調子に乗ってやってるデベがあるけど
2年後その物件の徒歩1分圏に財閥系で4割引ぐらいが建っても
おかしくない状況なのだよな
今は賃貸最強だな

[24: 匿名さん]

新築が暴落しているのかどうかはよく分りませんが、確かに中古市場の動きは鈍っているような気がします。

皆さんお住まいの区はどうですか？

[25: 匿名さん]

中古が活発です。
まともな新築は手が出ないので。

[26: 匿名さん]

＞２３

2年後にマンション建てるにはもう、用地買収に動いていないと間に合わない。
（いやーどんなに遅くてゼネコンとの打ち合わせ完了してないと無理）

そんな値段で、土地を手放す人っているのかな。
東京大空襲でもあればわからないか。
まぁーそんな確立だね。

[27: 匿名さん]

郊外のマンションなんて　1000万引きとか　半額引きとか　そういう話もあるとかないとか？！
テレビで誰かが言ってた。もはや言い値か？！
サブプライムで資産が減ってる人も多い。
新築でも完売は難しくなってきている。。マンション　ダブついている感はあるね。。

[28: 土地勘無しさん]

マンションがだぶついてよかったじゃん。
郊外のマンション半額で買えばいいじゃん。

こう言うと誰も反論してこないんだよな。

[29: 匿名さん]

＞２５
中古が活発って、本当ですか？驚きました。

私の住んでいる辺りの中古は、新築と変わらないような値段で出ているので、明らかに動きが鈍っていて、値下げ値下げの更新が続いています。それでもなかなか売れてないようです。

新築もかなりだぶついています。昨年とは違って、完売してない物件が目白押しです。ただ、新築が暴落しているのかは表面価格にまだ出てきていないので分らないといった状況です。


＞２８
確かにおっしゃる通り。ちょっと離れたところでも手頃感が出たら買いたいと思っています。
こちらのタイトルでは都心マンション暴落となっていますが、郊外では本当に始まっているのですか？

それと、郊外って大体どの辺を指すのでしょうか？山手線の外は何分ぐらいから郊外ですか？

[30: マンション投資家さん]

キャッシュで2億5千万ほど持ってるけど正直今買おうとは全然思わないね
買おうと思えばいつでも買えるが、下げ始めたところで買うのはアホすぎる
後数年もすれば今と比べて考えられない位安く買えると思うからね

リートの暴落っぷり見てみろ
去年5月の高値から半値以下は当たり前
特にレジ系は利回り10％も出てきてるんだぞ

ようやく下げ始めたばかりの現物不動産買う位なら
割安になったリートを買った方が遙かにマシだよ

マンション購入考えてる人は後数年賃貸で我慢した方が
数年後後悔しないで済むと思うよ

[31: 匿名さん]

デベも儲からない新築ＭＳよりオフィスビルその他にシフトするでしょ
立地が良いとこなんかはやっぱ高いだろーしね
ただまあ近年は急速に上がりすぎた
23区内不人気＆条件イマイチ80平米物件が3000万台ってのがリーマンも買えるし健全かもね

[32: 匿名さん]

商業地にマンションが建つと言うことが
異常なのだよ

[33: 匿名さん]

>>29
五山のどっかに住んでますが、新築はほぼ無いですからね。
おのずと中古市場になります。
よって、中古物件が活況ですが、金額的にはちょっと下がっている
感はします。

[34: 物件比較中さん]

＊＊＊はいつまでたっても買えない。
価格が安くなり始めたら、もっと安くなると思って手が出せない。
下げ止まって、さあ買おうかと思ったら倍率高くて欲しい物件が買えない。
そのうち消費税１０％超、優遇策無くなって、結局手が出せず、一生賃貸借家住まい

[35: 匿名さん]

新築、中古問わず具体的な事例を挙げましょう

[36: 匿名さん]

確かにNo.34 さんの言う通りかもね¨
住んでもいいかなって思うところで、無理が
ないのならその時が買い時かもしれませんよね。
経済状況の買い時と自分たちの買ってもいいなっていう
タイミングって必ずしも一致しないものかもしれませんね。
私は、今年45歳なので購入するとしたら今が最後かなと
思っています。もっと早く30歳位で購入すれば、今頃残債も減って
いたのでしょうけど、でも15年前は、まだ買える状況ではなかった。
物件も金利も高く手がでませんでした。

[37: 匿名さん]

では、あなたから事例ををどうぞ。

[38: 匿名さん]

あなたから

[39: 匿名さん]

いやいや、お先にどうぞ

[40: 匿名さん]

プラウドタワー千代田富士見も高値掴みだったのかな？

[41: 匿名さん]

ここ最近の建築費の上がり方は半端じゃないので、土地の値段が
下がっても分譲価格は簡単に下げられない。
供給はおのずと減少し、需要は中古にシフトせざるを得ない。
だからといって中古が上がるわけじゃないだろうけどね。

[42: 購入検討中さん]

プラウドタワー千代田富士見は、モデルルームに来た人の平均年収が３０００万円なので、購買層を考えると高値ではないのでは。

[43: 匿名さん]

今まさに気に入った物件があったので購入しようとしてます・・・。
今買うのってやっぱり高値掴みなんですよね。
とはいえ、立地や間取りが気に入っているので、たとえ値下がりするまで待っても
同じ場所には今後建たないわけで・・・。
ということで高値掴みと分かりつつ、購入になりそうです。
何とも複雑な心境。
『ここ最近の建築費の上がり方は半端じゃないので、土地の値段が
下がっても分譲価格は簡単に下げられない。』
が本当ならせめてもの慰めになります。

[44: 匿名さん]

住友や三井の麻布十番のタワーが坪３５０万を切ってきたら暴落でしょう。

[45: ご近所さん]

下がる下がるとお喜びは結構ですが
２３区内戸建てエリアはまったく下がってないところもあるんですよ
私の住むエリアもまったく下がらないどころか少しづつ上がっている
マスコミは下がる下がると報道してるけど上がってるところは無視みたい
こっちは正直固定資産税の関係でここらで下がってほしいんですが
なにせ売り物件が全然出ないから下がらない

[46: 購入検討中さん]

＞なにせ売り物件が全然出ないから下がらない

ちょっと待った。
その前に上がってるって言ったよね。
売り物件全然でないんなら、上がることもないんでは？！

どこですか？
城東かな？

[47: 匿名さん]

下がっていないと言い切れるエリアなんて、今はないです。
都心・城南の人気エリアでさえ、さすがに鈍ってきていますよ。

感覚としてそうお感じになっているのならご勝手にどうぞ・・・ですが、
ここ数ヶ月の成約状況を知る立場（要するにプロ）でないなら、
軽はずみな発言は避けた方がよいですよ。

[48: ご近所さん]

売り物件がないのになぜ上がるのか？

お答えしましょう
土日に不動産屋がしつこいほど「売ってください」と来るのですが
彼らの言う買値がドンドン上がっていくんです
彼ら曰く「このあたりに住みたい人がたくさんいるんです」
すでに自分が買った値段よりも２０００万円も高値で買うと言うんですが
自分はここが大好きなので２３区内ではもう引っ越す先がないので売れませんと丁重にお断りし続けています。
正直上がらなくてもいいから下がらなくてもいい、現状維持が理想的です。

[49: 匿名さん]

そこはいったい何処ですか？
都心では純然たる戸建エリアが既に壊滅したと思ってました。

[50: 匿名さん]

私も、そこがどこだか、すごく知りたい！

[51: 匿名さん]

わたしも、ここ何年かはずっと３０００万以上もらってますが、
３０００万程度では、千代田区に住もうなどとは思いませんね。

年齢とか、職業とか、家族構成にもよるんでしょうがね。
僕の勝手なイメージだと、PT千代田富士見は、完全なストック層か、
年収１億（或いはそれに相当近い）層ではないでしょうか？

３０００万では、税引き後２０００万で、四人家族だと、
何だかんだで、毎年１０００万も残りませんよ。

[52: 匿名さん]

高年収の人ほどこういう下らないスレに多くの時間を費やして書き込みしているのは何故だろう？
ヒマなのだろうか。

[53: 匿名さん]

>>41
建築費が高騰・・・はデベの営業トーク。騙されてはいけない。
ふつう、建築費が1割も2割も上がるなんてこと考えられない。
建築関係者なら誰でもわかること。

日経アーキテクチュア　2008/02/22　より抜粋

分譲は、2007年12月期の平均施工単価が坪当たり64万7000円。06年12月期の坪59万6000円から、
1年間で約5万円上昇した。分譲ほどではないが、賃貸も坪60万6000円で、1年前から坪2万7000円
上がっている。

坪5万くらいしか騰がっていません。その上、建材費は上がったり下がったりするものなので、
下がるときもいずれやってきます。

[54: 匿名さん]

自称で高年収だと言っても、
それが事実かどうかは確認できないからなぁ。

建材費だけが、建築費ではない。
石油の高騰も影響している。

[55: 匿名さん]

こいつア・ホだろ。施工単価というのは当然運搬費等
石油価格の上昇も込みで坪5万高ということ。

[56: 匿名さん]

>53
>建材費は上がったり下がったりするものなので、下がるときもいずれやってきます。

ところがその相場観が崩れてしまっているのが今の商品市況。
鉄鋼は来年度から3割上げる方針が決定。セメントも今まで進んでいなかった値上げに本腰を入れるとのことで、1トン9000円を1〜2割上げる予定。ゼネコンの民間建築不採算受注も無くなる方向性なので、建設費用の上昇を抑えられる状況ではありません。
マンデベは結局は土地入札価格を下げて、販売価格がこれ以上上がらないようにするんでしょう。

[57: 匿名さん]

記事の２月から更に石油が上がってるのも分からんのかw

[58: 匿名さん]

>>56
中古の値段が上がって行きますね。
新築買えない人はこっちにシフト。

[59: 匿名さん]

>>56
それだけやって、さらに坪単価3万くらいのアップにしかならんのだよ。
建築費高騰なんて、新々価格の坪100万アップとかから見れば、
誤差にしか過ぎないことがわからんのかね。

[60: 匿名さん]

「全体としてはマンション価格下がっても自分のところだけは大丈夫。なぜなら〜」
と誰もが思ってるのが面白い。

「なぜなら〜」のところは、都心だから、欲しがってる人が多いから、都心バブルと違って実需に支えられてるから、など人それぞれだが、
皆が当たるなら全体としてもマンション価格は下がらないだろうけどね。

あ、それはある意味、皆外れたことになるのか。

[61: 匿名さん]

>>56

これから買う土地は確かにそういう理由で高値では買わない（買えない）でしょうが
問題は去年のはじめや一昨年に買った土地。顧客の購入マインドも冷えていて販売価格に
転嫁もできないから塩漬けにするしかない・・・・

[62: 匿名さん]

48さんは、お答えしましょうって言ってるけど、ぜんぜん答えになっていないのでは？

そんな特殊な地域があるのなら、ぜひどこか教えてください。

[63: 匿名さん]

せっかくなので、実際の例をあげるようにしませんか？。
中古は無しにして、この時期になると年度末の値下げも関係ないと思うので、実際下げている例を提示していくようにしましょう。

[64: 匿名さん]

赤坂の某新築タワーを買おうと思っているんですが、「暴落？」と言われる中、皆さんの言う高掴みになるんですかね？

おっしゃる通り、①自分が住みたい、②ここはあんまり下がらないかな、という2点で決めようと思っているのですが、、、

是非、皆さんのご意見、突っ込みをお聞かせ下さい。

[65: 匿名さん]

＞６４
予算的に無理ではないのなら買ってしまうべきと思います。

下がらないと買えない予算の人たちと一緒の生活をすることになることを選択するか？、今でも買える人と一緒の生活を選択するか？、と私は考えています。

今なら、投資目的のＭＳ購入をする人も少ないでしょうし、お金があって、優良な物件があれば購入できて、大事にしそうな人しか購入しないと思うのですよね。金持ちの余裕がないとできないこと、が今は出来る時期なのだと思います。５年前はMSでの格差でしたが、今は、立地であり、購入時期でありますからね。

やはりいま契約のＭＳは多くが来年後半から再来年の入居になりますよね、さすがに金利も上がっていてもおかしくないと思うので、長期金利が少なくとも４％になっても予算的に大丈夫かは、確認した方が良いと思いますよ。

[66: 匿名さん]

いいじゃないですか、赤坂。
そりゃ底値と比べれば・・・ですが、
もともと価値があるところ。
相変わらず強引なこじつけ宣伝がしつこい地域で冒険することを考えたら、
どれだけ堅実な選択か。

[67: 匿名さん]

＞下がらないと買えない予算の人たちと一緒の生活をすることになることを選択するか？
＞今でも買える人と一緒の生活を選択するか？

不動産オタクってこういう考えの人が多いですが、普通の人はそんなこと気にもしていません。
よっぽどの変な人間でない限り、どんな人が住んでようが関係ありません。
特権意識丸出しの卑しい人間が同じマンションに住んでいることのほうが、逆に気持ち悪いです。

いくらお金があっても、安く買えるならそれに越したことはありません。

[68: 匿名さん]

＞６５さん、
有難うございます。なるほど一緒に住む生活者の観点ですか、考えたことはありませんでした。おっしゃる事は大変良く分かります。

そうですね、金利は大変気になりますが、来年中ごろなので多少上がるにしても、長期で３％程度を期待しています。

[69: 匿名さん]

これだけいろんなものの値段が騰がってるのに・・・

実需の都心ＭＳが「暴落」って・笑

調整と暴落は違うよ。

[70: 匿名さん]

>特権意識丸出しの卑しい人間が同じマンションに住んでいる

理解できないみたいですね。意味が逆です、同じ感覚のひとが住んでいるという意味です。
5年前のMSは都心の中規模物件でも4000万から1.5憶ぐらいの幅のある物件になってしまっていた。そういうところはまとまらなのですよ。景気が今ひとつの時に高額なＭＳを買う人って特殊なひと、そういう時期に都心にＭＳ買うのは堅い商売の人になります。そういうのってまとまらないのです。

[71: 購入検討中さん]

しかしREITもえらいことになってますね。。。
http://quote.tse.or.jp/tse/quote.cgi?F=histidx/HistIndex&basequote...

[72: 匿名さん]

実際にどの新築マンションが、いくらからいくらに値下げされた
という情報はないのでしょうか？
久米川は有名ですが都内の大手マンションではそういう話が
実際には聞かれません。（値引はあるようですが、個別の値引と
都心マンションの暴落とは意味が違います）
地価下落等の記事だけではなく、事実があれば教えて下さい。

[73: 匿名さん]

>>72
シェルゼ砧は確か3割くらい値下げしましたよ。
あとは値引きの話はよく聞きます。

売り出してしまったものを値引きするのは印象が悪いので、
何とか踏ん張っていますが、これから出す物件は安い値付けが多いです。
シティハウス東陽町中層が坪280だったのに、シティハウス桜丘が同じく坪280とか。

[74: 匿名さん]

>>72

強気で出てた中古ＭＳの価格がちょっと下がったのを見て
「暴落」って言いたいんでしょうね・・・

久米川みたいな事例は都心ではまだないし。そもそも供給過多には程遠い

[75: 匿名さん]

>>69
>>74
こういう人を見るとまだまだ下値は見えないな、と思う。
あと69は資源関係の書籍とか少しは読んだ方がいい。

[76: 匿名さん]

>>75

まだはもうなり。

[77: 匿名さん]

>65
そういう考えもアリでしょう。他人が文句つける内容ではありません。

[78: 匿名さん]

スレタイにある、暴落の始まった都心マンションってどこですか？

[79: 匿名さん]

久米川と亀戸です。

[80: 匿名さん]

>79
郊外のみで都心のマンションでは、
まだないという事ですね？

[81: 匿名さん]

＞久米川と亀戸です。

思いっきり郊外物件だなw

[82: 匿名さん]

久米川とか
亀戸とかじゃなく

「都心」で

供給済み未契約が積みあがって・・・かつ値引きを大大的にしているところあるの？

これから出す物件で利益を多少削って・・・というのはあるかもだけど
そもそも土地・建築原価が高いわけで原価率が８割のＭＳで「安くする」っても
限界あるよ。

原価割って出すくらいならそもそも塩漬けか賃貸にまわすのが普通。

[83: 匿名さん]

2002年の頃に似てきたね。
あの時はオフィス大量供給で暴落とかマスコミが言い出して
2003年問題とか盛んに喧伝されてた。
結果なにが起こったか。

在庫増を懸念したデべが供給を絞り、空室率は3%以下に低下、
その後のオフィス賃料上昇を招いたんだよね。

マンションでも同じことが起こるよ。

[84: 匿名さん]

亀戸や久米川は、地方の板スレでまで
都内が下がってる例として引用されている。
地方しか知らない人は、亀戸や久米川が都内を代表するマンションだと思い込むんだろうね。

[85: 匿名さん]

今買うと高値掴みと盛んに下がる論を展開する人は多いのですが、確かに
今後供給されるマンションの価格は下がると思いつつ、はたして現在の
マンションと同仕様・同グレード・同面積のもので下がるのでしょうか？
建築費高騰もあるので、新規供給物件の価格が下がるとしても仕様・グレード
をワンランク落とし、狭目の面積になるのではないでしょうか？
そうすると現在の仕様・グレード・広さを好むならば高値掴みでもないような
気がします。

[86: 匿名さん]

本当の意味での高値掴みは、
分譲価格に利益を何割も上乗せされた強気中古物件、
を買う客です。

[87: 匿名さん]

>>83
全く違いますね。
オフィスはもともと賃貸市場。供給をしぼれば在庫は調整可能。
マンションは販売市場。供給をしぼっても、消費者の金銭感覚とマッチしなければ、
そのまま賃貸や実家に住めば良いだけ。したがって在庫が積み上がっていく。

[88: 匿名さん]

現状の売れ残り物件は多少下げるだろうね〜
所詮売れ残りだし条件はそれなりだと思うけどさ
個人向け新築ＭＳしかない弱小デベは知らんけど、大手は他にシフトしていくんじゃない？
採算合わなかったら新築ＭＳなんか造らなくなるだろうね

[89: 銀行関係者さん]

No.435 by 銀行関係者さん　2007/07/20(金) 21:13

>>430さん、「前回のバブルと決定的に違うのは、やはり銀行のスタンス。」って記述、まさに無知蒙昧を曝け出してますよ〜ｗ

たしかに、銀行は前回のバブルに懲りて、いまでは自らどんどん不動産に貸込む度胸はない。代わりに資金供給源となってるのが、海外含むファンドやREITに手を出す個人投資家。特に後者は、ファイナンスにも不動産にも疎いズブの素人で、定期預金より多少は利回り高そー、ってノリで、不動産投資を行ってる人たち。つまり、銀行はリスク取らずに、無知でウブな個人投資家にリスク取らせて、値段吊り上げて売り抜けようってのが、外資中心としたREIT等アレンジャーたちの本音。
実際、モルスタなんて、数年前に底値近くで都心物件仕込んどいて、自らREIT組んでキャピタルゲインとアレンジフィー抜きつつ、その後REITが雨後の筍のように増えて来た時、仕込み物件不足の足元を見て、相当な高値で物件売りつけた上にアレンジフィーも相当抜く、って感じで、大儲けしたワケ。
こうして、何も分からずにREIT買った個人投資家らは、一旦歯車が逆回転し始めるとパニック売りにつながり易く、REIT相場が一気崩壊で、個人投資家も死屍累々、おまけに不動産価格も大暴落、なんてシナリオはあながち非現実的ではない。まさに、ITバブル崩壊時の株価相場がそれ。バブル弾けたとたんにパニック売りで、新興市場は相当な痛手を受けたでしょ。よって、むしろかつてのバブルよりタチが悪いかも知れない。

あと、>>434さん、定期借地権物件に対する銀行の評価は厳しいよ。最初の１０年か２０年で完済する程度のローンなら問題ないかも知れないが、築１０年や２０年経った物件なら、担保価値はゼロに近いだろうね。そもそも、定期借地権物件でなくとも、２０年も経てばマンションの担保価値はほぼゼロ。よって、２０年ほど住んでから転売しようとしても、おいそれとは行かない。
想像してみてよ、広尾ガーデンヒルズが築２０年強だけど、２０年前の仕様・間取り・設備・耐震構造・基本設計の物件を高値で買って、あと３３年もの長期に亘り住み続けることの現実を。ガーデンヒルズは、まだ土地持分所有権が残るから、上物の価値が低減しても、何かしらの価値が残ることから、なお一定の担保価値を見出せるけれど、定期借地権物件は、ただひたすら価値が低減して行くのみ。
定期借地権物件を築２０年で買おうと考える人は、残り３３年間を一切建替えなしで、補修に次ぐ補修を繰返しながら、目に見えて価値が下落していくことを実感しつつ、ただただローンを払い続けなきゃいけないワケで、払終わった頃には手元にまったく何も残らず、ただただ空虚感が残るだけ。
それをイメージすれば、２０年後にこの物件の中古を買う層はきわめて特殊な属性を持つ層（広尾というブランドに異常な執着を持つ田舎ものとか）に限定され、高値でさくさく売り抜けられるなんて、夢のまた夢だよ

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[90: 銀行関係者さん]

まさに、いま起きてること、ものの見事に予言し切ってるんだから、無知蒙昧な連中は、ひとの話をよく聞きなよｗ

No.439 by 投資銀行家さん　2007/07/21(土) 09:30

４３７さん、ＲＥＩＴの暴落が不動産の暴落に繋がるメカニズムは、こうです。なお、不動産投資のコモディティ化（金融市況商品化）と、短期的利益を追求する外資ファンドや個人投資家、一部機関投資家等が、今回の不動産バブルを演出する主要な資金提供者である状況がキーとなります。

ＲＥＩＴ価格がピークに達し、下落開始
　　　　↓
ファンドや機関投資家に評価損発生、個人投資家も含み損発生
　　　　↓
ファンド・機関投資家が損失拡大を避けるためＲＥＩＴ売り、個人投資家も狼狽売り
　　　　↓
ＲＥＩＴ価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、ＲＥＩＴ暴落）
　　　　↓
ＲＥＩＴに新規投資（投機）資金（ニューマネー）入らず
　　　　↓
実物不動産の主要な買い手（資金提供者）であったＲＥＩＴが資金調達困難となるため、実物不動産の買い手が減少（購入能力減退）
　　　　↓
これまで実物不動産の価格上昇を支えていたＲＥＩＴの購入能力減退により、実物不動産市場への新規投資（投機）資金（ニューマネー）が細る
　　　　↓
実物不動産価格にピーク感が広がるため、外資ファンド等の投資家も新規投資手控え
　　　　↓
実物不動産市場の買い手（資金提供者）減少により、実際に実物不動産価格が天井打ち
　　　　↓
実需に基づかない実物不動産投資を行っていた外資ファンド等投資家が、仕込んだ物件の高値転売による短期的キャピタルゲイン最大化を狙って、タイミングを逃さぬよう抜け目無く物件売却開始
　　　　↓
実物不動産価格がピークに達し、下落開始
　　　　↓
実物不動産投資家に評価損発生
　　　　↓
実物不動産投資家が損失拡大を避けるため、若しくは、安値で仕込んだ物件での売却益最大化を狙い、実物不動産を売り
　　　　↓
実物不動産価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、実物不動産暴落） ついでに、これもオイラの書き込みだよｗ

No.440 by 匿名さん　2007/07/21(土) 09:54

かつてのバブルでは、投資家による不動産投資（投機）用資金は、銀行が融資（ローン）という相対取引で提供していたのと、投資家も、コンプライアンスや会計開示基準等のレベルが低い怪しい業者（地上げ屋とか）や中小企業・個人資産家等中心だったので、不動産価格下落が生じても、（担保価値減少に伴う銀行融資鈍化は起きても）、急激な不動産価格下落にはつながり難い構造だった（それでも、最後は大暴落・長期低迷となったが・・・）。

他方、現在のバブルは、ＲＥＩＴへの投資家（機関投資家等）も実物不動産の買い手（ＲＥＩＴやファンド）も、かつてと比べ遥かに厳しくなったコンプライアンス・会計開示基準等の対象とされる上場企業等で、あくまでも他投資機会とのアーブが取れるプロ投資家（一定期間内での目標収益達成が必要な投資家）たちであるため、一旦ＲＥＩＴや実物不動産市場の潮目が変わり価格ピーク感が市場に広がれば、投資対象資産での評価損発生・開示を嫌い売り急ぐため、あとは転げ落ちるように、市況が急速に悪化して価格暴落が進む危険性は、かつてのバブルより遥かに高いと考えられている。

[91: 匿名さん]

銀行関係者へ

予言予言って読みを外してばかりいるのは金融業界だ罠
しかも、借金まみれで人の褌で相撲をとる銀行マン、恥かしい職業
大見得きって銀行関係者っていえるのはネットの中だけだったりして・・・

[92: 匿名さん]

金持ち喧嘩せず

[93: 匿名さん]

同業ですが、89,90が何故そこまでえらそーなのか判りません。矢印やたらいっぱいあるけど「LTVを高められないREITがエクイティを取れないことで不動産の有力な買い手が喪失する」というファイナンスの常識をなぞっているだけ。ストファイかマーケット関係者とお見受けしますが、さぞかし今年のボーナスはお寒くなるんでしょうね。もっとも私のいる投資銀行も一昨年の半分以下、「首が繋がっているだけマシ」という切ない状況ですが。

[94: 匿名さん]

預言的中！凄いね！！と褒めてほしいの？？
こんなところで語っても１円の足しにもならないので違うところで予言生かしたほうがいいのでは。

[95: 購入経験者さん]

No.89、No90

・・・で？

[96: 匿名さん]

都心マンション、去年のミニバルブで買った方、お気の毒さま
チーン

[97: 賃貸住まいさん]

>>96

×　ミニバルブ
○　ミニバブル

ちなみに私は今年、マンション購入しちゃいました。
私も「ご気の毒さま」でしょうか？

[98: サラリーマンさん]

９３さん
気持ち分かりますよ
仕方ないですよ、彼は首になってるかも、
いやこれからなるかもしれないんですからね。

ここに来る人で五月末で会社変わる人結構居るんじゃないですか？

去年MS買ってる人は少ないと思いますけどね
良い時もあれば悪いときもありますよ
人生ですから

[99: 不動産購入勉強中さん]

なんだかNo.89、No90に対する非難・中傷ばかりなんだが、
REIT市場が未だ上り調子だった昨年７月の時点で、ココまで予測できていたなんて、
単純に素晴らしい洞察力と思うんだが、ここの投稿者は品がない人が多いね

で、銀行関係者さんにお尋ねしたいんですけど、レジデンシャル不動産マーケット
のこの先の動向を、どう見られていらっしゃいますか？
まだ２〜３年は下がり続けますか？それとも底打ちは近いですか？
REIT価格はずいぶん下がりましたが、まだまだ下がりますか？
買っていい利回りレベルってどの変でしょうか？
貴見をお伺いできると幸甚です。

[100: 通りすがり]

一応１５００兆円の個人金融資産がひかえている以上、そんなに問題はないと思う
買いやすくなったら購入者が続々現れるに違いない
特にレジは買われるのではないか？
賃料は安定しておりもんだいはないと思われる