23区内の新築マンション価格動向(その58）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

前スレ「その57」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/188867/


湾岸マンション値上がり 共稼ぎ夫婦が都心回帰
http://www.j-cast.com/2011/03/07089857.html?p=all

【スレッドのタイトルを一部編集しています。H24.4.2 管理担当】

[872: 匿名さん]

リーマンの時もそうだったけど、日本にも必ず影響あるからね。
やっぱり日本はアメリカの子分だよ。敗戦国だからね。

[873: 匿名さん]

郊外にパラサイトシングルが急増中。

買う必要のない人の割合がどんどん増えてます。

[874: 匿名さん]

郊外のニートがどうしようが、都心の需要には関係無いからいいや

[876: 匿名さん]

郊外は老人比率が上がると思う。

[877: 匿名さん]

ニートは老人ではないわけだが。あと数十年後まで。

[878: 匿名さん]

ギリシャのユーロ離脱ショック、中国の経済失速ショック、これから下がる要因はまだまだ用意されています。

[879: 匿名さん]

信じてはいけない アパート経営で大儲け！
プレジデント 5月18日(金)10時30分配信

　今書店に行けば、「アパート・マンション経営を勧める本」が数多く並んでおり、多くが、「高利回り」や「老後の安定」「相続税対策」などをうたい文句にしている。例えば、地方都市にある親の土地にマンションを建てたり、アパートを一棟買いするなどして成功した人の話などが紹介されている。しかし長年、不動産の売買に関わってきた私は声を大にして警告したい。「これからアパート・マンション経営はしてはいけない」と。
　多くの人は、アパート経営を勧める大手不動産業者の「一括借り上げシステム（サブリース）」という言葉に惹かれて投資を考える。アパートの建築契約を交わせば、業者側が部屋を借り上げるしくみで、「30年間保証」などといううたい文句によって「30年間、投資物件の家賃が保証されるのではないか」と考えるわけである。
　しかし、このシステムは部屋を借りることを保証するだけで、家賃額を保証するものではない。一定期間のみ家賃を保証し、その後は市況によって家賃を調整することになる。年数が経って建物や設備が古くなれば、家賃が下がっていくのは普通のことだから、ほとんどの場合損をすることになる。最初の3年は一定の額を保証されることが多いが、この手の投資用物件は建築費用が相場より割高なことがほとんどだ。その差額で業者が家賃保証をするしくみなのである。そもそもサブリースは、家賃相場の8～9割が大家に支払われるシステムなので、最初から家賃を下げて自力で探したほうが得だといえるだろう。
　新築当初1年から2年間くらいはそれなりに高い入居率となるかもしれない。しかし、それは、これまで古いアパートに住んでいた人が、新しくて設備のよい部屋に入りたいと移ってきたケースが多い。5年も経てばもはや新築ではなく、新しい物件に対抗するために、さらに家賃を下げなければ入居率が下がるはずである。
　もう一つ、固定資産税や土地・建物の評価額は、アパートの入居率が低下しても同額である。一等地でない限り、アパート・マンションは、建ててから5年経過すると利回りも半分程度になると思ってよい。最初に業者がうたうような高い利回りは決して長く続かないのだ。
　ここで、多くの不動産業者は「家賃を上げるためにアパートのリフォームをしないか」などと持ちかけてくるのだ。「銀行から資金を借りればいい。ローンがあれば土地の相続税も安くなりますよ」などと誘ってくる。しかし、結局、家賃収入の倍近くの返済をしなくてはならないこともしばしばで本末転倒である。ほどなく破綻し、物件は競売にかけられる可能性も高い。
　高度成長期からバブル期までの「土地神話」はとっくに崩れ去っている。大規模地震発生の可能性も強まっており、都市部で再び震災が起これば不動産市況はますます厳しくなるはずだ。今後、地価が上がる見込みがあるとすれば一部の都心の超一等地のみ。郊外や地方ではこれからさらに地価下落は続き、極端に下がらないのは、例えば東京都内に近い埼玉県の大宮地区や川口市、千葉県なら市川市あたりまでだろう。
　少子高齢化で、日本の人口は毎年10万人以上減少している。アパートを借りる人そのものが減っている一方で、わが国の総住宅数は、10年前に比べて734万戸増加している。需要が追いつかず、すでに全世帯の約1割が空き家という状態である。
　インフレヘッジには土地がよいなどとよくいわれるが、需給バランスを考えると、もはやほとんどの不動産はヘッジにならないだろう。すでにアパート経営を行っている人は、損を出しても今のうちに売ってしまったほうが賢明だと思う。5年後にはほとんどの物件価格はさらに安くなっているだろうから。
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20120518-00000001-president-b...

[880: 匿名さん]

豊洲のマンションの資産価値がグングン上がってる

[881: 匿名さん]

価格が上がる要素は全くないな
長期的には下がるとはおもってたけど、短期的にもガクッと下がりそうだ

[882: 匿名さん]

豊洲以上に成長余力あるところなんてあるわけない。大手デベがまともに開発やろうと思ったら湾岸しかないの。そりゃそうだろ、土地がもうないんだから。そこには税金が大量投入されて整備されていくの。ネガがねがるほど液状化対策に護岸工事、津波対策、土壌汚染対策工事など必用以上に税金が投入されるの。豊洲市場の土壌汚染対策工事がやり過ぎだっていうのは、周知の事実。でもしょうがないよね、みんな「危ない、危ない」って言うんだもの。。。

[883: 住まいに詳しい人]

グングン？

[884: 匿名]

879
川口市や市川市までが極端には下がらない
と書かれているから、豊洲は大丈夫だな。

[885: 匿名さん]

湾岸スレでやれよ。

まともな神経の持ち主なら埋立地なんて興味ないわ。

[886: 匿名さん]

マンションは耐久消費財。
そこを勘違いすると大ケガするよ。特に無知な田舎者は。

[887: 匿名さん]

そうそう、埋立地のマンションに住めなくなったら、残るのはただの埋立地。

[888: 匿名さん]

>883
ほほう、下がり方ずいぶん激しいね。これじゃ中古が厳しいな。

[889: 匿名さん]

しかし、あといくつかの日本の原発に大地震が起こるか、北朝鮮が何発かミサイルを放り込んだら、日本終わるな。

[890: 住まいに詳しい人]

20年続く経済停滞と巨額な財政赤字、そこに大津波＆原発事故
それでも、ちょっと問題が起きるといっせいに買われる円

これだけ日本は強いのに
「もし○○が来たら、もーダメポ」とか
どんだけマイナス思考なんだ？


問題は、時代の変化に合わせた最適化が進んでないことで
一部の人に取り残され感や不公平感が生じることでしょ

[891: 匿名さん]

黒木メイサさんがデートしてたのは、ららぽーと豊洲でしたね。
松潤主演のラッキーセブンも豊洲が舞台でした。

[892: 匿名さん]

ラッキーセブンは豊洲じゃなくて北品川です。

[893: 匿名さん]

>891
森公美子
鈴木杏樹
マイケル富岡

[894: 匿名さん]

近郊、郊外に対する購買意欲が縮小して来てますね。
関連スレがまったく伸びなくなった。

地場の人の購入は既に一巡した感あり。
目黒の大型タワーも苦戦で、小口売りで先が見えない。

[899: 匿名さん]

みんな東京脱出でマンションは戦々恐々だね

[900: 匿名さん]

これからは豊洲の時代だ　って言ってた

[901: 匿名さん]

888
親が都心の駅前に一戸建てを持っているだけなのに、世田谷杉並をわざわざ田舎呼ばわりして、君は何様？
逆に強いライバル意識やらコンプレックスを感じるね。
都心は不人気で暴落してるからね。

[902: 匿名さん]

でも都心でも月ぎめ駐車場は空が増えているし、コインパーキングも値下げ合戦が激しい。
青山の骨董通りや白金のプラチナストリートもシャッター通りと化している。

でも都心の土地が安くなるかっていうとなかなかならないんだよね。
なぜなら土地のオーナーはお金に困っているケースは少ないし、日本は様々な減免措置があって土地の保有コストが低いから売らずに持ち続ける。コインパーキングにしてでもね。

世田谷なんかも申し訳程度にたまねぎとか作って生産緑地扱いで固定資産税をほとんど払っていない地主ばっかりだよね。

[903: 匿名さん]

郊外、近郊は相続が本格化したら下がるよ。
でも下がり始めるのは8年先。
まだまだですな。

[904: 匿名さん]

なんか都心・湾岸が必死だが、ここ四年で一番暴落してるのは間違いなく都心。
四年前は都心が一番値崩れしないと今より強く言われていたのにね（笑）。
信じて買っちゃて後悔してる人は多い。
これ以上被害者を増やさないようにはっきり指摘しておくよ。

[905: 匿名さん]

そうなんだよ。プチバブル当時は
「都心は値下がりしないからお買い得」と、板によく書かれていた。
で、信じて買ったらプチバブルが終わって値下がりした…

[906: 匿名さん]

しばらくは小康状態だけど、
近郊、郊外が数売れる時代は二度と来ないと断言できるね。

[908: 匿名さん]

郊外は地元需要でバブル価格を維持しているだけ、家賃レベルを考えると異常に高い価格。
しかし、値下がりが始まるのは８年後でまだまだ先。
それまでは供給を絞って価格維持できると予想。

[909: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

何で８年なんですか？

[910: 匿名さん]

東京の近郊郊外の発展の歴史を考えれば答えはでるよ。

[911: 匿名さん]

戦後は、持ち家政策が進められた高度成長期に三大都市圏などでの鉄道沿線のスプロールが進み、「ドーナツ化現象」と呼ばれる郊外化が生じた。
日本の場合、主な通勤手段が自動車ではなく鉄道である点が特徴的であったが、次第に高速道路やバイパスが整備され、自動車通勤・自動車での買い物も一般的になった。
日本経済が飛躍的に成長を遂げた時期は、1954年（昭和29年）12月から1973年（昭和48年）11月まで。

戦後～高度成長期の杉並の風景
東京オリンピック前後の乱開発により急激な宅地化が進み、美しい小川はいつしか「どぶ川」に変貌した
杉並では昭和40年代に水田はほぼ消滅しました。高井戸田んぼが最後でした。当時人口の急激な増加で宅地化が進みました。家を建てるために田んぼを埋めなければなりませんが、その土は多摩丘陵から運ばれたそうです。

東京オリンピックは、1964年（昭和39年）に日本の東京で開かれた第18回夏季オリンピック。

[912: 匿名さん]

駒沢オリンピック公園の南側に位置する1丁目と2丁目は、東京オリンピックの開催を機に次々と庭と車庫を付設する郊外型住宅が建設された。

[913: 匿名さん]

日本人女性の２０１０年の平均寿命は８６．３９歳で、５年ぶりに前年を下回ったものの、２６年連続で長寿世界一を維持した。

2012年－1964年＝48年経過
30歳＋48年＝78歳
86歳-78歳＝8年後

[915: 匿名さん]

妙典ってなんて読むの？ミョーテンじゃないよね

[916: 匿名さん]

ウェリス高輪6300万引きだとよ。それでも坪４８８は高杉。最初の坪６５０はマジキチ

[917: 匿名さん]

今日の日銀の対応みると今年は不動産価格下げ続けるな

[918: 匿名さん]

914 は、２００６年のＡＥＲＡだった。
古いのをよく見つけてくるねえ。

[920: 匿名さん]

日銀が、どれだけREITを買い進めているか知らないのか

[921: 匿名さん]

日銀がREITを買い進めたらどうなるの？経済オンチだから教えて。