シティタワー神戸三宮ってどうですか？パート4

[購入検討中さん]

シティタワー神戸三宮についての情報を希望しています。
インテリア、ブランド家具、照明など、生活スタイル各種意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：兵庫県神戸市中央区旭通4丁目343（地番）
交通：東海道本線（JR西日本） 「三ノ宮」駅 徒歩4分
神戸新交通ポートアイランド線 「三宮」駅 徒歩3分
阪神本線 「三宮」駅 徒歩6分
阪急神戸本線 「三宮」駅 徒歩6分
神戸市営地下鉄海岸線 「三宮・花時計前」駅 徒歩8分
神戸市営地下鉄西神・山手線 「三宮」駅 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：45.34平米～80.88平米
売主：住友不動産
公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/ct_kobe/

[3: 物件比較中さん]

シティタワー神戸三宮の良い所
●アクセスの良さ【徒歩3分（ポートライナー）徒歩4分（JR三ノ宮・阪神三宮新東口）徒歩6分（阪急三宮・地下鉄三宮）】
●ほとんど雨に濡れずに駅、ダイエー、ミント、そごう、ロフト、大丸、市役所、ルミナリエ会場まで行ける。中食が豊富、新鮮な野菜も安い、外食自在。
●周辺に日用品が売っているお店が多く、区役所等も近い。住民票印鑑証明自動発行機も近い。外国車正規販売店が近い。ＢＭＷ Ｍini Ａudi 。
●再開発の為、マンションだけでなく商業施設が併設され、周辺もキレイになる
●神戸市最高層でランドマーク的な存在感【JR・阪急・ポートライナー・阪神高速からも見える】
●北側も近くにタワマンがなく景色が良い（北側は将来的に隣接してタワマンが建つ可能性は極めて少ない）
●魅力的な価格【他のタワマンと比べ、同等かそれ以下の価格設定で利便性を考えると安い】再開発の補助金の影響もあり
●一等地であり、将来性が高い
●住友不動産ブランドであり、施工が大林組で信頼出来る
●30年先まで修繕計画が策定されており、安心出来る（修繕費積立基金は購入時の一回のみ）
●《推測》消費税が上がる前に買えるタワマンである
●《推測》再開発の為、神戸市景観条例の特例を受けて54階建190mの高さになっているが、今後は三宮駅周辺でこれより高いタワマンが建つ可能性は極めて低い
●地震対策が万全である（最新の免震システム、共用備蓄倉庫、地震を感知してキッチン戸棚が自動ロック、玄関扉枠が変形しても開きやすい扉を採用、もちろん地震予知警報もしてくれる（恐怖心をあおる可能性あり）、非常用発電機あり
●超高層階、高層階、中層階、低層階用でエレベーターが分かれており、地震時は最寄階で自動停止してくれる
●プールや温泉、フィットネスなど無駄な共用設備はなく、でもエントランスはホテルのような高級な雰囲気を作っている

シティタワー神戸三宮のマイナス面
●周辺は繁華街、葬祭会館やパチンコ屋がある。
●戦前終戦時闇市だった一等地で価格が抑えられている。将来的に環境が変わるメリットの方が大きいと考える。 京都駅前再開発と同様。
●戸数が多く、完売までに時間がかかる（住不は売れ残りでも値引きを一切しない。売れない分の管理費や修繕費は住不が払う。最終的に賃貸に出す可能性あり）。

[15: 匿名さん]

再開発に期待したって整うのは早くても10年後くらいでしょ。
それで後々キレイになると言われても。
工事の騒音にも悩まされることになるし整備してからマンション建てれば良かったのに。

[16: 匿名さん]

>>1
現地に行って確認すればすぐに分かると思いますよ。
安いのはそれなりの理由があるんでしょうね。

[17: 匿名さん]

>3は偏りすぎているので一応前スレより補足

育児に関する施設が周囲に皆無
仕様が低い
学区が悪い
プレミア住戸がない、共用設備が貧相

[18: 匿名さん]

三宮駅が再開発される前に買う人は、結果として安価で購入できたことになり、大変お買い得物件になりますね。

[19: 匿名さん]

確かに・・・。
No.3はいい事しか挙げてないですね。

[20: 匿名さん]

　三宮駅の新駅舎が完成するのはかなり先だろうけど、１０年くらいで売却、賃貸を考えている人にとっては、その頃に、資産価値が大幅に上がっている可能性がある。もうすぐ発表されるかもしれないから、その計画を見極めてからの購入でもいいと思うよ。

　今の立地条件で満足できる人は、今買っても周辺環境はよくなることはあっても、悪くなることは考えられないから、それも良し。

　この立地で不満な方は、ほかの物件にどうぞ。
という結論になりますね。

[21: 匿名さん]

免震構造はメンテナンスに莫大な費用がかかってくるため、
１０年後には管理費及び修繕積立金が大幅に上がるそうです。
月々１０万円以上とか・・・
直下型地震に弱い免震構造は企業の金儲けに過ぎないそうです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　前スレより

[25: 匿名さん]

免震構造とは

■過去の大震災に多い縦揺れには非対応

■コスト面で５倍以上になる可能性大

■免震層がある為に強風で揺れるため台風時には船酔い状態になることが欠点

その点制振は縦方向の振動に対しても抵抗しますし、風による横揺れに弱くなることはありません。
もちろん、コスト面においても制震構造のほうが、だんぜん有利といえます。
不景気時の企業戦略に乗っかり、将来痛い目にあわないようにしたいものです。
　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　元六本木ヒルズ（制震構造）、現神戸在住者より

[26: 匿名さん]

六本木ヒルズのエレベータ、長周期で落ちてなかったっけ？

[27: 不動産系]

六本木ヒルズレジとは古い物件引っ張ってきたね。じゃあ後発のミッドタウンはなぜ免震なんだね？２０１０以降の都心の３億以上の大規模タワーのほとんどが免震なのはなぜ？合理的に説明したまえ？

[29: 匿名さん]

２５です。六本木で買ったスポーツ新聞にだめと建築専門家が書いてました。

[32: 匿名さん]

当然免震より制震のほうが利益率高いと書きたかったのですよね？

[34: 匿名]

確かにもう少し予算さえあればここで叩かれている内容なんて簡単にクリアしてるもっと良質な物件が買えるもんなあ。
三宮４分ってのも中途半端だし絶対ここじゃなきゃダメって物件かというとそうでもない。
ま、そこは誰しも妥協ですよ。

[35: 匿名さん]

ここを管轄する警察署は24時でおなじみで
三宮駅周辺といえば絶え間なく犯罪が発生するエリアで知られる

このマンションが出来ることで少しは防犯面、治安の向上につながるといいなと思う

[37: 匿名さん]

現在、私はフリーターです。

こちらのタワマンは他の憧れのタワーと比べ
こんなに低価格ってありえないでしょ！　絶対買いでしょう？

安い理由の書き込みと思うんですが、全て削除されていて・・・
削除されてる内容が多いということは、
公表できない都合の悪い事実が多数あると理解していいんでしょうが、私にとってはお構いなしです。
なぜなら私はこちらの地権者の同級生もいますしおもいっきり地元なんで。

いろいろ言われてますが、第一に価格が魅力です。
現在フリーターの私でも、去年までの低所得の源泉あげて審査も通り購入可能ということです！

住めば都！　　皆様とりあえず黙ってローン申請してみましょう！

[38: 匿名さん]

37さん
ローン通ったのですか?

[40: 匿名さん]

制震と免震では目標点が違うので、少々高くつくのは仕方ない。

[41: 匿名さん]

まあ地域性、仕様相応の値段ですな。
免震というとコストかかるように言われてるが、装着用そのものに金はかかるが建物本体を柔に造れる分結局コストカットになるそうな。
歴史の浅い技術だけに激しい縦揺れがあった時どうなるか分からないのは恐いけど。

[42: 匿名さん]

高さがある建物ほど免震にしたほうが安上がりになる仕組み。
だから都内も軒並み免震にシフトした。
安全性が高いからわざわざ利益抑えてまで免震なんですなんて営業トークに騙されないの。

[43: 匿名さん]

柔構造だから、建築コストが安い？
具体的にどこでコストカットしているの？

[46: 匿名さん]

免震とはメンテナンスで費用がかかるのは常識誰でも知ってること
嘘とか言ってる人大丈夫ですか？
将来的に居住者の負担が月々１０万円っていうのは覚悟しといてなんら問題ないだろ

[51: 匿名さん]

手っ取り早く免震装置入れたら、上は極力軽く安く作るから、上物が大きくなればなるほどコストメリットが効いてくるのは当たり前でないの。別に４２を詰めるほどのことでもあるまい。ごくごく当たり前の話。

耐震というか制振だとそれを躯体（柱・梁）に金掛けて頑丈にしてとなるから（もちろん高層は軽く作らないとならないから二律相反して余計にコストが高くなる）余計に高くつくのも普通の話。

直下型が来て、どっちが持ち堪えるかは知らん。感覚的には免震は縦揺れは全くアテにならんと思うが。今は流行り。長周期のような横揺れの震災被害の話ばかり出てるし。直下型が来てからでないと評価は難しい。まあやれ家具が飛んでくるとか、免震装置が外れるとか、水掛け論。

[53: 匿名さん]

嫌がらせと一方的に取る感覚が逆に良くわからないのだけれど

地歴にせよ、防災（免震）の話にせよ

トピックになるのは普通でしょう

逆に駅から近いとかエントランス周りだけ一見豪華みたいなのは

いまさら別に話題にもならない

すみふの関係者や客は完売までいつまでもこのやり取りが続くこと

そもそも覚悟の上でないのですか

[54: 匿名さん]

将来的に月々１０万円の負担覚悟してない人ってかなり無知って言うか痛いな・・・
このくらいの話は営業マンでも話しておかないとだめな話ですよ。
営業マンにたずねてみてそんなことはありませんと言い切れる人はいないです。

管理費修繕積立ともで１０万円以上になる可能性は大です。

[58: 匿名]

免震のほうが上にのってる建物はチャチだよ。
しかし東日本大震災では激しい横揺れに一定の効果を発揮したのは事実。
とはいえでかい直下型に襲われた時、そのチャチな建物がどうなるかは未知。
データがないから何とも言えない。
修繕費についてもそう。
まあタワマンに住み、免震という新たな技術の恩恵に預かるなら
他にはないリスクをいくつか覚悟しなきゃいけないのは仕方ないこと。

[60: 匿名さん]

とりあえず、コストが高い立派な免震装置ついてる高級タワマン！しかも日本最大級だから安心安全！って煽りは嘘だわ。
まあ自分は来るか分からない直下型よりここの周辺で頻発してる路上犯罪のほうが恐いわ。
夜一人で歩けないでしょ、まじで。
マンション建ったら重点的にパトロールとかしてくれるのかな。

[61: 買い換え検討中]

頭金を入れて住宅ローン購入予定ですが教えて下さい。モデルルームに行く前に生活費の計算をしたいのです。
住宅ローンは４０００万円ぐらい。
車も買い替えたいのでプリウス自動車フルローン。
タワー購入時毎月の負担額を教えて下さい。
自動車税５万円など各種税金、管理費など教えて下さい。

[63: 匿名さん]

たしかに、150平米の部屋なら、月10万は15年も経てば掛るでしょうね。一般の購入者には関係無い話ですね。

[64: 匿名さん]

３倍～５倍くらいは計算に入れとくべきでしょうね。

１００００円　　→　　３００００～　５００００円
２００００円　　→　　６００００～１０００００円

とても大切なことです。

[65: 匿名さん]

また、恐ろしくアバウトな数字ですね。ここを検討しているなら、せめて、何平米の部屋がいくらだから、5倍だといくらになるか書かないとね。64さん、出来ますか？
たぶん、そんな資料知らないだろうから、おしえてあげるね。
90平米修繕費、 1→5年 7700円 ........................16年→30年に25100円
70平米修繕費、 1→5年に5900円から6200円......16年→30年に19300円から20200円

640戸のスケールメリットで修繕費は割安。これはきちんとすみふが作成しているので、素人の異論は認めません。

[67: 匿名さん]

修繕一時金は？

それこそ地震なり不測の事態考慮してませんね。

[68: 匿名さん]

管理費入れ忘れたけど、当初が1万円前半。16年後に倍になったとしても合わせって5万弱。

[69: 匿名さん]

それに管理費と駐車場代が加わるから月々5～6万ってとこだね。結構するなあ。
あの団地管理費ってタワーには付き物なの？せっかくの安い修繕費が台無しに(涙)

[70: 匿名さん]

逆に質問だが、地震などの被害を考慮した修繕計画をしているマンションありますか？

[71: 匿名さん]

団地管理費は年6千円前後だろ。それが負担になるなら買わない方がいいよ。

[73: 匿名さん]

共用施設なんか皆無に近いのに管理費だけはしっかり取るんだよね。
まあマンモスタワーは維持費だけでも結構するもんか。

[74: 匿名さん]

共用施設が少ないから、この管理費なんですよ。Do you understand?

[76: 匿名さん]

普通はいくらくらいなんですか？

[77: 契約済みさん]

もう直ぐ、40階！
やっぱり、神戸のランドマークだわ。
キッチンのフルフラットカウンターは天然石ではなく、人工大理石をselect。
理由1;天然石は、傷に弱い。
理由2;天然石は、しみがつき易い。
IHクッキングヒータは、電磁波の影響を考慮して選択せず→originalのGasコンロ。
浴室TVは無し。ダウンライトは入居後にLEDへ換装します。
遮光カーテンを模索中。
1年後にお引越し！！！

[78: 匿名さん]

No.65 さま
ありがとうございます。
固定資産税予想なども教えて下さい。
一般的な部屋の広さ90平米を購入予定です。

[79: 契約済みさん]

西日対策として窓にフィルム貼って遮光カーテンにするかブラインドにするかどちらがいいですか

[80: 匿名さん]

削除削除で本当のことを知りたいんですが・・・・・
何故小さな子供がいる家族はやめた方がいいんでしょうか？
子供の将来も関係あり真剣に聞いてるんでよろしくお願いします。

[81: 匿名さん]

小さい子供いますが契約しましたよ。学区は悪いと聞きますが、中学は私立かなと。周辺環境はそりゃ郊外に越したことないですが、親がしっかりしてたらいいだけです。共働きとかで子供と離れる時間が多いなら考えた方がいいかも分かりませんが。。。

[83: 匿名さん]

ここの環境が教育に適しているかといえばそんなハズはない。子供の事だけを考えるとやめた方が良い。購入してる人もいるのでフォローしておくが、環境がよければ子供がちゃんと育つとは言い切れない。箱入りで育てて、免疫なく大人になって色々な誘惑に溺れる者もいる。環境も勿論大事だが、育て方も大事である。

[84: 匿名さん]

皆さん、無邪気に私立私立とおっしゃいますが、私立は受験がある以上、絶対入れるとは限らないでしょう？
試験当日の体調一つでうまくいかないことだって十分あり得るのに。

[86: 匿名さん]

育児で気になるのはやはり治安だと思います。
防犯マップを見れば分かりますがこの一帯は真っ赤です。
女性への強制わいせつや痴漢が多いみたいです。
小さい頃は親が付き添うので大丈夫でしょうがある程度成長したら一人で通学します。私立なら尚更。
繁華街にあるマンションでの育児は難しいです。
うちは女の子なので尚更そういうことが気になりますね。

[87: 匿名]

小さな子供いると分かると思うけど、発育で大切なのは家の周りをお散歩したり公園でのんびりしたり自転車の練習したりという日常的なこと。

郊外のニュータウンでなくても神戸や西宮の静かな住宅地ならそういう生活が出来るけど、ここは難しいと思う。

タワーってただでさえ出不精になるのに子供が可哀想な気がする。

[88: 契約済みさん]

防犯マップなんて見たことないですが、どこに行けば見れるのですか？
そんなものホントにあるんですか？

[89: 匿名]

86さんではありませんがうちは数年前に学校で配布されたことがあります。
防犯協会か何かの作成だったかな？
警察署によってはホームページにアップしていたりもしますがここは分からないです。

[90: 匿名さん]

近所の自販機、カップ酒満載でした。
余った酒をこぼさないで、飲み残しはどうたらこうたら、、、なんて手書きの貼紙付き（笑）
下町情緒があって逆にオシャレかも。

[91: 契約済みさん]

いい加減な情報ではなくて、どこに行けばそれをもらえるのですか？
しっかりした情報だけがいただきたいです。

[92: 匿名さん]

防犯マップは初耳ですね。存在しているのでしょうか？
小学校では、メールに登録すれば、学区内の不審者情報とか、事件をメールで教えてもらえます。

私はここを購入しましたが、小さい子供がいれば見送っていたと思います。小さい子供には向いていません。
我が家は子供が大学生なので、通学も便利なここにしました。

中学受験ですが私の経験から考えると、子供が塾に行く動機は友達が大きいですね。
周りに塾に行く友達がいれば、それに引っ張られて塾に行くパターンです。
難関私学を受験しようと思えば、それなりの塾で、受験する私学に合わせた受験テクニックを教えてもらわないと合格できません。一人年間４０～５０万ほどかかる塾を遅くとも小４から始めないといけないので、結構お金かかります。

中学から私学に行くと教育費は大学まで１０年以上かなりの金額になりますので、きつめの住宅ローンを組んだ場合、安易に考えない方がいいと思います。

[93: 匿名さん]

自分で努力して調べようとしない人多いね。
防犯マップという名前か知らないけど犯罪発生マップとかハザードマップとかどの都道府県でも作成してるよ。
三宮駅周辺では最近こどもへの声かけ事案がいくつかあるみたいね。

[96: 契約済みさん]

私もこの辺りが真っ赤って本当かな？と調べてみたのですが見つかりませんね。
子供ハザードマップはありました。
http://www.police.pref.hyogo.jp/hazmap/index.htm
ここの中央区をクリックすると見れます。

[97: 匿名]

防犯協会のサイト見てたら女性へのわいせつ事件が多発している地域の一つは三宮駅周辺だった。
兵庫県の中でも治安が悪い場所なのはみんな知ってるでしょうに今更って話題だね。

[98: 匿名さん]

どの区も均等に声掛け不審者ありますね。中央区が特にどうこういう事ではないですね。露出は同一犯かな？　左端は兵庫区だから、中央区だとこの地図より発生は少ないですよ。

[102: 匿名さん]

子供ハザードマップでは、この近辺に声掛けや痴漢の事例はないみたいですね。
少し離れた所で発生していますが、生活圏外ですね。
かえって下手な住宅地より、安全ということが分ると思います。