マンション管理士の活用。。。パート７

[匿名]

パート７です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[1302: 元フロント]

1262
私は結構ゆったり仕事させてもらってました。理事会は週末でしたので、平日は資料作ったり、マンション巡回したり。
要領も結構あるので、仕事が速い遅いの差は結構ありますね。

1263
叩きのめす？？
それは結構な趣味で（笑）
貴方はさぞ素晴らしい仕事されてるんですね。

1267
管理組合は管理会社に委託します。フロントに委託しているわけではありません。
フロントの力量に差はありますし、実際資格がないフロントマンもいます。それでもなんとかなるのは、会社という組織が管理しているからです。法律がわからなくても、顧問弁護士がいますし、社内には一級建築士がいます。極端に言えば、フロントは、理事会を運営補助できる能力があればなんとかなります。
ただ、理想は理事会の質問にさらっと答えられるフロントマンがいいに決まってます。

管理組合が直接雇用する話ですが、問題は保険など雇用条件でしょう。
それが難しいから、管理会社が存在しているわけです。
貴方がやればボランティアでやれば無料でできるかもしれません。
そのボランティア分、見えない費用がかかっているわけです。
１０棟くらいなら、個人で賄えるかもしれませんし、費用も抑えられるかもしれませんが、それ以上になると難しくなってくるはずです。
建物維持管理は継続が必要です。
個人でやるとその継続性を保つことが難しくないですか？
雇用条件と継続性が確立されているなら、個人でやるのもいいと思います。

1270
一般的には、管理組合には管理に関する知識がありません。
貴方のマンションは、たまたま理事長がよくご存知なだけです。
管理組合に知識や情報がないから、管理会社に良いようにやられてるところが多いのです。
当たり前のように言われますが、現実はそうじゃないですね。

[1303: 元フロント]

1300
周期をずらせば、儲かるように見えるのかもしれません。
ただ、大規模改修工事は周期を固定できないでしょ？
一回目は１２年目　２回目は２０年目　３回目は２８年目かもしれません。
長期修繕計画を見たことがありますか？
大規模改修工事を１年先延ばしにしたからといって、３０年の長期修繕計画の総支払額は大して変わりませんし、
積み立てられる金額も変わりません。

１回あたりの工事費をその年数で割れば、１年あたりの工事費（単価？）が出ますけど、それが何なんでしょう？
１００年を超える話を出されても、マンションは５０年くらいで建替えと言われています。
１０年と１５年で比較も同じです。
ずっとその周期で大規模改修工事が行われません。
机上の空論ですね。

はじめから、配水管洗浄の話をしとけばよかったんですよ。
２年周期と３年周期これなら、確かに節約できます。
ただ、仕様を落としているだけですね。
２年はやり過ぎだから、３年にしましょうって提案する話ですね。

毎日やってくる管理員を一日おきに変えましょう。
そうすれば費用が半分になるから。
この話と配水管洗浄の話が同じです。
仕様をいじってるだけですからね。
仕様を変えるのも必要なことです。
必要なところは増やすことも必要ですし、無駄があれば減らせば良い。

こういう話がしたかったんでしょ？

[1304: 匿名さん]

＞管理組合が直接雇用する話ですが、問題は保険など雇用条件でしょう。

そんな無駄な事はしません。
請負か委託契約yに決まっています。

[1305: 匿名さん]

＞毎日やってくる管理員を一日おきに変えましょう。

とんでもない、ゴミ出し立会いがあるから毎日の午前中のみです。

[1306: 匿名さん]

1304
1305
程度が低いですね。

[1307: 匿名さん]

それだけ？
もっと言ってやれよ。

[1308: 管理侍]

>1271
匿.名さん

素晴らしい！
最も的を射たレスです。

そういう考え方が必要であり、様々なケースを想定してどうすれば課税されないで済むのか、
そのための契約形態、契約書の内容、規約、細則などをどうすべきなのか、
そういう検討が必要なのです。

プロなら、そういう問題点に気付き、整理し、助言することが必要なのです。

[1311: 元フロント]

1309
理屈はわかりますよ。
仕様とかまったく同じでって話で、その周期どおりにやったらって話ですね。
ただね。大規模改修工事はそういう周期で絶対やるもんじゃないですよね？
いいや、この周期で絶対やるんだってこともできないわけじゃないですけどね。
あまり現実的な話じゃないですよね。
だから、配水管洗浄の話を最初からしたら良かったんじゃないですかってことです。

1310
貴方のいう仕様って、洗浄方法とかのやり方って意味ですか？
私が言ってるのは、単純に２年周期が３年周期に回数が減ってるって意味ですよ？
回数が減るって事は仕様減でしょう。仕様減＝仕様を落とすって意味ね。
誰も中身のことは言ってないでしょう？
貴方のいうのは単純なことってどういう意味ですか？

[1312: 管理侍]

>12年と13年の比較でやったからややこしくなったけど、
これが、１０年目と１５年目に１回１５，０００万の工事費でした場合はどうだろう。

12年と13年では経費削減の効果が出るのに100年かかることを指摘され、
やっと自分でも気づいて勝手に別の話に変えてるだけじゃない。

結局12年と13年の話は間違ってたってことでしょ？
見苦しい。

周期が短ければ経費削減効果が出ることなど、元フロントマンさんはとっくに説明されてましたよ。

[1314: 暇人]

どうして普段の話言葉で書き込むんだろ。抑揚も音の強弱も表情も伝わらないのに。

[1315: 管理侍]

>1313
あんた本物の馬鹿だね。

10年周期と15年周期では30年間での実施回数は2回と3回。
だから30年後に1回分の経費が削減される。
それは当然の話。

でもそれは最初のあなたの話と変わってるでしょ？
最初にあなたが言ったのはこれですよ。

>例えば、大規模修繕工事をやる時、今年やるか来年やるかで、経費は全然違うんですよ。
>早くやれば早くきれいなマンションに住めるし、１年先延ばしすれば経費が浮く。
>１２年でやるのと、１３年でやるとした場合、工事費が１億５千万であれば、約１千万の節約になりますからね。

と言ったのですよ。
全然話変わってるよ。
上記１千万円の節約の理屈をもう一度説明してみなさい。
実現可能かどうか。

[1316: 匿名さん]

議論に不慣れですね。
あまり、そのような人生を歩んで来ていないのでしょう。

[1319: 元フロント]

1317
今年やっても来年やっても経費は一緒。
管理会社は、計画よりも早いとか遅いとか関係ない。
修繕積立金が貯まってるかどうか。工事をする必要があるタイミングでやるだけ。
工事金額を年数で割っても意味が無いんだよね。
引き伸ばすことが決して正じゃない。
早くするこもも正じゃない。
必要な時にが正だよ。

あと、コテハンつけませんか？
誰がおかしいのかわからなくなるので。

[1320: 暇入]

管理侍は暇なんだとおもう。
コテハンでよかった！

[1322: 元フロント]

1321
10年近いスパンでやる大規模改修工事を１年延ばしてもあまり意味が無いって何回も言ってますよね。
１０年と１５年とか無理がありすぎる。

必要が無いのに工事しても仕方ないでしょう？
必要性があるからやるんですよ。

大規模で話をしようとするから、無理があるんですよ。
配水管洗浄の話だけにしといたほうが良いですよ。

後、私が質問してることにも答えて欲しいですね。
私から見たら、都合が悪いことには答えないようにしか見えませんね。

[1323: 管理士Ａ]

管理士Ａです。①

　マンション管理組合のおける駐車場のいわゆる「外部貸し」に関して、管理侍様のご提起に対し、私がしました書き込みに関してまして、管理侍様ご本人をはじめ数名の方から、かなりの厳しいご指摘をいただき、誠にありがとうございます。

また、私の「読解力の不足」「自分勝手な解釈」と「実態重視主義」の判断でみなさまにご迷惑をお掛けしたことを心よりお詫び申し上げます。長文になりますがお許しください。６分割して掲載します。

　今回の問題は平成24年2月3日に出された下記の国税庁の見解書に関してのものです。
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/bunshokaito/hojin/120117...

なお、この文書に関しては「⑩回答の内容」として、下記のただし書きが付記されています。

標題のことについては、ご照会に係る事実関係を前提とする限り、貴見のとおりで差し支えありません。
　ただし、次のことを申し添えます。
(1)　この文書回答は、ご照会に係る事実関係を前提とした一般的な回答ですので、個々の納税者が行う具体的な取引等に適用する場合においては、この回答内容と異なる課税関係が生ずることがあります。
(2)　この回答内容は国税庁としての見解であり、個々の納税者の申告内容等を拘束するものではありません。 平成24年2月3日に出された下記の国税庁の見解書に関してのものです。


私の書き込みに対し「根拠を示してほしい」との質問等がありました。前日の管理侍様へのやり取りで「税務の専門家でないので明確な根拠はありませんが、それなりの背景はあります」と書き込みました。また、私の考え方が絶対的に正しいと思っているわけではないことも申し添えました。

　もともと課税に関する「外部貸し」の定義が極めて不確定だったと私が認識してことが最大の要因だと思います。その定義が「外部＝マンション居住者以外」か「外部＝純粋な区分所有者以外」とどちら指すかの問題だと思っていました。いろいろな見解があるとは思いますが、これまで私が知りえた税務当局の実際の課税状況から「外部≒マンション居住者以外」と考えてきました。（なお、今回の国税庁の見解がこれまでの同庁の定義そのものを変更したとは思っておりません）

[1324: 管理士Ａ]

管理士Ａです。②

[なぜ、賃借人も区分所有者に原則的に準じる]との考えに至ったのか]

　数年前の自己マンションの駐車場使用細則を改定（事実上は新設に近い）したときに、できるだけ参考になる事例を探し、その一つに下記の細則を見つけた記憶があります。

≫細則変更時に参考にみた「○○マンション駐車場使用細則」
http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kiyakusaisoku/tyuuusyazyousai.html

　その中で次の条文をみて、なんの抵抗もなく「当然に占有者（賃借人）にも、貸してなんら問題ない」との認識を持っていました。

（使用原則等）
第３条　駐車場の使用については、管理規約第１５条第２項の規定に基づき、原則１住戸１台とし、２台の使用希望者は、他の区分所有者又は占有者が利用しない期間に限り使用することができる。

　まず、この使用細則を読むときに「ここでの占有者は賃貸による占有者は含んでいない」と理解すべきところを、「読解力の不足」から「自分勝手な解釈を」したことが、誤解のスタートだったかもしれません。

　その後、マンション管理士の資格をとり、機械式駐車場の空き問題での相談を受けたときに目にしたが下記の文書です。（もちろん、その他もそれなりに調べました）

≫NPO法人、マンション管理支援協会
http://www.mansion.mlcgi.com/kaikei_1_4.htm

　ＮＰＯ法人の解説文ですので、何の疑いも持たずに読んだ記憶があります。特に[区分所有者又は居住者以外の者に駐車場を使用させている場合の納税手続き]のタイトルをうかつにもそのまま信じる失態を演じることになりました。「居住者以外」との文言を「マンションに居住していない外部の人」と、これも「読解力の不足」から「自分勝手な解釈」をしてしまいました。

[1325: 管理士Ａ]

管理士Ａです。③

　さらに、「外部貸し」に関しての追徴課税の例を探しましたが、当時は２件ぐらいしか見当たらなかったと記憶しています。その一つが大阪・梅田の商業ビル「梅田駅前ビル」の例です。それを紹介した記事もありますが、その解説を少し含んだのが下記のサイトです。

≫ＮＰＯ法人、集合住宅改善センター活動レポート
http://blog.goo.ne.jp/shukai1/e/98a201de76306633b2bf5d88f11cf8e7

　ここでも、[それは、共用部分の駐車場を、区分所有者や入居者以外に賃貸して収入を得ている場合です。収益事業とみなされ、普通法人の税率で課税されます]とありました。このＮＰＯ法人もそれなりの組織であり、この解説を「読解力の不足」から「自分勝手な解釈」から、そのまま信じる度重なる失態を演じてしまいました。

　この「大阪駅前ビル」に関する記事はネットでそれなりに紹介されていましたので、もっと詳しいものはないかと、調べて出てきたのが下記のサイトでの紹介記事でした。

≫北海道マンション管理問題支援ネット
http://bbs4.sekkaku.net/bbs/?id=hmansion&mode=res&log=486

　この記事の最後の部分で「同社の稲嶺一夫・総務部長は『マンションの駐車場などと同じように、管理組合の事業は非課税と考えてきた』と話す」とあります。このビルは大型の商業ビルで居住者中心の普通のマンションとは異なります。上記のコメントから「マンションと同じように考えてきた」の部分を誤読し、このビルは４棟あり「巨大の商業ビルでテナントだから課税対象になったのかな」と「自分勝手な解釈」をしてしまいました。

　このような経緯を経たうえで、中堅管理会社のフロントマンに「マンションの賃借人への貸出しで税務調査を受けた例を知っていますか」と問い合わせしました。当該のフロントマンは「そんなことは聞いたことはない」との返答でした。また、「居住者以外への外部貸出しで普通のマンションが追徴課税を受けた例すらほとんどないのではないか」と説明されました。

　この結果、「税務署が公式に賃貸者への貸付けを不課税にするとは言わないが、課税実績もなく（未確認）、事実上は不課税扱いにしている」と、思い込みをしてしまいました。さらに「税務署が徴収対象を自ら狭めることを、公式に言うことは少ないのではないか」と、まったく思い上がった考えに至りました。

　また、仮に「マンションの賃借人に対する貸出しが絶対的に課税対象であるとすると、現在、全国のマンションで増えている「空き駐車場対策としての賃借人への貸出し」に対して、何らかの注意喚起か公的機関からあってもしかるべきではないか、とも考えていました。ここで私の「実態重視主義」的な思い込みが真実を読み込むことを阻害しました。

[1326: 管理士Ａ]

管理士Ａです。④

　そこで、今回の見解書（回答書）が出されましたが、国税庁の「外部」に関する新たな見解（変更）が示されることなく、３つのパターンでの課税運用の例示が出されたと認識しました。さらに「具体的な取引等に適用する場合においては、この回答内容と異なる課税関係が生ずることがあります」との注釈つきでしたので、「外部とは」の定義でグレーゾーンが残っていると考えていました。そして管理侍様の提起及びご指摘を受けました。

　しかし、実態重視の観点から「仮に100戸のマンションで空きが30台あり、そのために賃借人に２、３台貸したからといって、税務調査が入るのであれば」、マンションの会計上、税務上の負担を考えると「貸出しは事実上困難になる」と判断しました。

　その結果、問題になった「区分所有者との同居者は原則として『区分所有者に準ずるもの』と理解しています。賃借人もこの問題では原則的に同様です」との一文につながったものです。ここで「原則的」との文言を使ったのは「賃借人と偽って悪意を持ってマンションの駐車場を使う場合」は、対象外との認識でした。その場合は税務調査の対象になりうるかもしれないという軽はずみな「実態重視主義的」な結論でした。

[1327: 管理士Ａ]

管理士Ａです。⑤

　さらに、「外部＝純粋な区分所有者以外」でしたら、多くにマンションが国交省の標準管理規約を参考に制定している管理規約を変更する必要性に迫られる、と考えました。特に現在、賃借人に貸出しているマンションにとって緊急の課題になります。「課税から何とか逃れる方法を考える」ことになるからです。

国交省の標準管理規約の第１５条３項は次のように規定しています。

（駐車場の使用）
第１５条３項
３　区分所有者がその所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。

　これは居住する区分所有者への優先的専用使用権を意識して制定されたものと認識しています。この精神（区分所有者優先）は今回の見解書でも３つのパターンを検討するうえでも前提（基準）になっています。「賃借人は課税対象」と断定されれば「空きを埋めたい、しかし課税はいや」との課題の取り組むことになります。

　その方策はいろいろあるとは思いますが、障害もありそうです。まず、単純に「又は貸与した」との文言を削除する案です。貸与する区分所有者が専用使用権を持ったまま、賃借人に貸し付ける方式です。しかし、これは「居住する区分所有者を優先する」との考えに反する可能性があります。仮に空き待ちがある場合は、待ちの区分所有者から「なぜ、使用できないのだ」との異論がでる可能性があります。

　一方、空きがある場合は有効のようですが、貸与した区分所有者に家賃同様に課税される公算が大きく、抵抗される可能性がでてきます。「課税分を上乗せして徴収すればいい」との考えもありますが、本当にこんなことまでする必要があるのか強い疑問を持ったのも事実です。これが「税務当局の怖さを知らない半人前の管理士」の浅はかな結論でした。

　その他もいろいろと対応策が考えられますが、ひとつ間違えると「悪質な課税逃れ」として、本当に摘発される可能性もゼロではありません。規約の改正方法をいくら工夫しても本質的には「管理組合としての課税を避けたい」との動機であることには、違いはありません。税務当局がその点をどのように判断するのかも「当局の気持ち次第」になる懸念があります。

[1328: 管理士Ａ]

管理士Ａです。⑥

　いずれにしても浅はかな私は、以上の経緯から「原則的に準ずる」との安易な考えを持ち、書き込みしましたことを深くお詫び申し上げます。

　本来の「純粋な外部貸出し」に関する「指針的なまとめ」を掲載することなく、みなさまとお別れすることに、やや残念な気持ちも残りますが、「自分の撒いた種」の責任を取らせていただきます。

　最後に長々とした文章で板を汚したことを心よりお詫びします。３つの会議終了後、帰宅し午後９時から急いで作成しましたので、読み返しもそこそこの乱文をお許しください。皆様のご活躍をお祈りしています。

[1329: 匿名さん]

管理士Ａさん　お疲れさまでした。
今は読みきれませんが、勉強させていただきます。

[1330: 管理侍]

>1317

「１年でいくらの償却」と一つ覚えの繰り返しだが、実施回数に差が出で初めて還元されるもの。
30年で3回と30年で2回では1回の差があるから1回分の経費削減になる。

ところがマンションには寿命がある。
100年先に1回の差が出る削減案が実現するかい？
実現したとしても貴方は生きてるの？

修繕周期を短くすることで削減効果は出る。
しかし、周期を短くしてもマンションの寿命の間に実施回数が反映されなければ削減効果は出ない。
だから貴方が言った、
「１２年でやるのと、１３年でやるとした場合、工事費が１億５千万であれば、約１千万の節約になりますからね。
これが理解できないんだから」
という話は、実現しないか、実現しても今の区分所有者は皆亡くなっているから無意味ってこと。

もう馬鹿馬鹿しいからやめにするよ。
みんなそう思ってるからあなたの話にはレスしないでしょ。
あなたの空論に真面目に相手してるのは当の元フロントさんと私くらいですよ。

[1331: 管理士Ａの亡霊]

管理士Ａの亡霊です。

　不思議ですね。

　それにしても不思議ですね。マンション管理センターなどを含め関連機関がこの問題で「賃借人は課税対象」といった解説を出さないことが不思議ですね。過去にも見たことがありません。今回の国税庁の文章も「賃貸」とか「賃借人」とか「占有者」とかの文字が見当たりません。（亡霊ですから見落としたかも）

　一般新聞も「外部貸しに国税庁が基準」との見出しが多く、住宅新聞も「分譲マンション駐車場の外部賃貸　課税基準が明確に　国税庁」との見出しをつけています。マンション新聞も「駐車場の『外部使用』に伴う法人税問題で国税庁が見解」との見出しをつけ、記事に賃借人のことは一切、触れていません。不思議ですね。大半が「区分所有者」「非区分所有者」で、一般紙では「入居者（区分所有者）」などがありますが。ひょっとしらた「マスコミは大誤報」をした可能性がありますね。日本語は難しいですね。

　また、今回の見解で「区分所有者優先での条件付きで賃借人の貸出しを認めている管理組合」は、賃借人部分の納税を開始するのでしょうか。また、条件を付けずに区分所有者と賃借人を同等に扱っている組合は、全部の収入を対象に納税するのでしょうか。もちろん、この場合は、「部分納税」へ向け規約や細則を変更するのが大半だと思いますが。今回の見解がそれほどの変化を求める内容でしたら、一般紙などももっと報道したと考えます。
不思議ですね。

[1332: 暇人]

管理士Aさんは大変真面目に仕事をされてる方だと思いますが、ご自身でも自覚されてるように、このスレに投稿している他の多くのマンション管理士と同種の傾向があるようです。
つまり、法律的問題(厳密には違うのでしょうが税法や通達という面では似ている税務的問題でも)に対して「実際はこうだから」とか「こうしないと不都合だから」という側面を検討上先行させてしまうのです。
もちろんこれらの検討は必要ですが、少なくとも法的帰結を導く過程では検討順序が逆です。結論や価値観ありきでは、別の価値観を持つ裁判所や税務当局から思わぬ「仕打ち」を受けかねず、その結果について依頼者に説明ができません。
あくまで法的な理屈（条文、定義、裁判例、通達、文献など）を辿った上で、その理屈が許す範囲で実態に対応しなければ危険です。
こうしたマンション管理士の傾向がこのスレだけのものであればよいのですが、そうでないならやはりマンション管理士試験制度の限界であり、それはそのままマンション管理士への信頼度の限界ということになってしまいます。
どうか、資格取得後も法的思考力の研鑽にご尽力ください。
と偉そうに感想でした。

[1333: 暇人]

「今まで課税しなかった」と「理屈上課税できる」は両立しますから「今まで課税しなかったから課税できないorしないはず」と考える（だけならともかくプロとして助言する）のは危険ですね。
あーiPhoneで入力難しい。おやすみなさい。

[1334: 匿名さん]

Ａの文章は長すぎるのが欠点。
ただ、過去の引用文から、
言わんとすることは何となく分かった。
また、お上の一方的判断を絶対視する
「タリバン」みたいな原理主義者が
このスレで意外に多いことも分かった。
今回は原理主義者が勝利したのかな。

[1335: 匿名さん]

今回の国税の解説を根拠にパターン２（賃借入居者が対象）の場合で管理組合が課税されて裁判になった時、税務署が勝つとは、とても思えんが、どうかな。

[1336: 匿名さん]

税金を取る側の論理や解釈がすべてを優先することが、よく理解できました。

[1337: 匿名さん]

>マンション管理士試験制度の限界であり、それはそのままマンション管理士への信頼度の限界ということになってしまいます。
そんなの始めから分かっていたよ。国交省の宣伝マンとして安直に作られた資格としてスタートしたもの。
＞どうか、資格取得後も法的思考力の研鑽にご尽力ください。
元々下地の無い人でも受けるられる資格ですから法的思考力など無理な話です。

[1338: 匿名さん]

違うね。一般人の常識は通用しない世界だということだよ。

[1339: コ"ルコ"１３]

私は、税務面について税理士の担当領域だと思います。

基本的に、
所得＝益金（収入）＋損金（費用）
ということになります。

いままで語られていることは、課税されるか否かですが、切り口を少し変えると、何が益金（収入）かを論じていることになります。
私は、益金よりも損金の方が難しい問題を抱えているのではないかと想像しています。

[1340: 匿名さん]

税務署は常にクレーゾーンを使って強引に課税することがあるから、要注意だね。

[1341: 匿・・名さん]

これまでの多くの報道や解説書が間違っていたことになるとは、恐ろしい。

[1342: 匿名さん]

全国の非区分所有者に賃貸している多くのマンション管理組合の皆さんは、急いで納税しましょう。課徴金を取られますよ。管理侍師はそのことを指摘しているのだと見破った。

[1343: 匿名さん]

マンカン師などいらないね。税務署とそれを全面的に擁護する法律に詳しい弁護士がいれば安心。

[1344: 匿・・名さん]

暇人さんは一般論をいっているのですね。その一般論の上で「どうするのか」が知りたいです。

[1345: 匿名さん]

税のことなど、
知らぬが仏

[1346: 暇人]

>また、お上の一方的判断を絶対視する「タリバン」みたいな原理主義者がこのスレで意外に多いことも分かった。

法令やお上の通達から「お上がこういう判断をする可能性もありますよ。」と注意喚起する人を、このスレでは原理主義者というのですね。

>税金を取る側の論理や解釈がすべてを優先することが、よく理解できました。

「税金をとる側の論理や解釈が下々の者とは違うのだから、下々の者の判断だけで動いていると痛い目に遭いますよ。」という注意喚起を、このスレの人は↑のように読み取るのですね。

>これまでの多くの報道や解説書が間違っていたことになるとは、恐ろしい。

「お上は、これまでの多くの報道や解説書とは異なった取扱いをしてくる可能性がありますよ。法令や裁判例や通達の文言上は明確ではないから、その可能性を否定できませんよ。」という注意喚起を、このスレの人は↑のように読み取るのですね。

「課税」or「課税されない」の結論しか頭に入らないのですね？
「こういう事情があるからこのように思うけれど、逆にこういう事情もあるから注意が必要ですよ。」という思考や助言はできないのですね？
そしてここでいう「こういう事情」として「今までなかったから」「新聞報道されなかったから」では依頼者に対する説得力に欠けますよ、という感覚も理解できないのですね？

>マンカン師などいらないね。税務署とそれを全面的に擁護する法律に詳しい弁護士がいれば安心。

マンカン師が「税務署がやりかねない措置に対抗でき、最終的に税務訴訟で絶対勝訴できるという理屈を持ち合わせている」ならマンカン師でもいいのでは？
でも「今まで課税されなかったから」とか「新聞報道されなかったから」という程度では勝てないと思いますよ（←このスレではこれもお上を絶対視する原理主義者的発言ですね）。

これがマンション管理士のクオリティなのだということが、よく理解できました。
だから、

>暇人さんは一般論をいっているのですね。その一般論の上で「どうするのか」が知りたいです。

少なくともこんなスレでの無根拠な「課税されない」という書込みを鵜呑みにせず税理士に相談した方がいいですよ。

[1348: 匿名さん]

＞区分所有者以外は、外部貸しとして課税対象になっているが、この区分所有者以外の解釈については、①区分所有者と同居する家族　②賃借人この扱いが明確ではない。いくら、弁護士、管理会社、マン管士の見解を聞いても解決はしないだろう。

その通りだが解決するのは管理組合自身による明確な管理規約でその①と②を規定することにある。
結論として標準管理規約で十分である。

[1349: 匿名さん]

マニュアルを欲しがる人には難しい話でしたね。

[1350: 前期高齢管理士]

国税庁相談センターへの問合せ（ケース２）の結果

1）区分所有者の同居家族等が利用する場合は外部使用とは見なさない（収益事業と見なさない）
2）賃借人が利用する場合は外部使用である（収益事業と見なし、課税対象となる）
　これは、今回の照会と回答に関わらず従来からの見解であるとの事。
　今回の回答は、従来一部でも外部使用がある場合、全部を収益事業としたものを緩和した性格があるとの事。

管理侍さん、ありがとう。一つ勉強になりました。（管理会社の経営方向に口を挟んだお返しでしたね）

私が思いつく対策案
1）規約を改正し、外部居住の区分所有者は利用権利を失うとした部分を削除する。
2）賃借人が駐車場利用を望んだ場合、区分所有者が利用契約の当事者となり（使用料を負担する）事とする。
　（使用料部分は賃貸借当事者で清算する）
　貸主の利用料増収分は、管理組合への支払（費用）となり収益とはならない。

具体的に検討をする場合は、税理士法人に任せますが…。管理士資格の範疇では無いと考えます。

尚、担当者との話の中で、一般論として本件（ケース２）は費用対効果の面からも、収入に対する費用の算定の
難しさの面からも、税務当局の優先順位は低いとの認識で一致しました。


余談ですが、私が先般指摘した「携帯電話基地局設置料収入」は税務当局として当面の課題のようです。
この件も話に出ましたが、別の機会に書きます。

[1352: 匿名さん]

過大な空き駐車場を営業で満たす必要があるマンションでは管理規約にそれを規定して課税対象にする必要があるだけだよ。
但し機械式の場合は近隣駐車場より高くなる恐れがあるのでお客が付くわけ無いから意味ない。

[1354: コ"ルコ"１３]

>>1350
前期高齢管理士さん
国税庁への問い合わせの件、お疲れ様でした。

さて、
Ａ：管理組合→区分所有者→賃借人
Ｂ：管理組合→賃借人
の契約形態を両方出して聴かれましたか？


>国税庁相談センターへの問合せ（ケース２）の結果
>2）賃借人が利用する場合は外部使用である（収益事業と見なし、課税対象となる）
　これは、今回の照会と回答に関わらず従来からの見解であるとの事。

と、『契約』と書かずに『利用』と書く一方で、

>私が思いつく対策案>2）賃借人が駐車場利用を望んだ場合、区分所有者が利用契約の当事者となり（使用料を負担する）事とする。
　（使用料部分は賃貸借当事者で清算する）
　貸主の利用料増収分は、管理組合への支払（費用）となり収益とはならない。

と、私見の中に『契約』としているために、冒頭の質問点が分かりにくくなっています。

管理侍さんは、くちウルサイこと言いつつも、なんだかんだ言ってサービスしているのですから、うまく乗っかった形のコメント記載方法にしたほうが良いと思います。

[1356: 暇人]

>1353の匿名Aさんがいう「この連中」に私も入っているのかな？ドキドキ。

[1357: 前期高齢管理士]

”ゴルゴ”１３さん
あなたと遣り取りするのは初めてですね。

約束した事でしたので、問合せ結果の概要をかいつまんで書いたまでです。
言葉は難しいですね。
私は、利用＝組合との契約を前提で話しました。
担当者も特に確認する事も無く誠実な雰囲気で応じてくれていました。
家族の場合は収益事業に該当しないとの回答の根拠は、敢えて問い質しませんでした。
（実態として区分所有者と管理組合の契約になるから私も問わなかったのです）

あなたが示されたＡのケースは私が対策案で示した内容です。
このアイデアを担当者は課税回避に当たるとは言いませんでした。
（細かい遣り取りの内容はご勘弁下さい。相手も氏名・所属部署を名乗っての発言ですから）

印象として「区分所有者のみが組合員である」とシンプルに考えているように感じました。
現に居住しているか否かも考慮してはいないようです。

うまく乗っかた云々の件は、管理侍さんと私のやり取りには不要と思っています（永いおつきあいです）
「従来からの見解である」部分を書いた事は若干皮肉に取られるかもしれません。

ゴルゴさん　これを機会に又おつきあい下さい。

[1360: 副理事です]

　よかったですね、前期高齢管理士さん。国税庁の見解を確認して。実はわたくしも興味があって税務署など２カ所に問い合わせしましたが、どちらも相当の時間が掛かってから「区分所有者以外は外部扱いなので、配偶者や子供が借りると外部とみなされます」との説明がありました。少し違うみたいですが、これもグレーゾーンですかね。

　「私が思いつく対策案」として提示された案はすでに管理士Ａさんも言及されていましたよね。少し障害があるとの注釈がついていましたが。

　ところで管理侍さんが所属する管理会社は、賃借人に貸与している管理組合に対し、当然ながら「納税義務が明確になりました」と説明し、規約改正か納税手続きの指導をするのでしょうね。

[1361: 匿名さん]

　〇〇侍は「今回の最大のポイントは『賃借人との駐車場契約は外部貸しに該当し課税対象になる』ということです」と啖呵を切っていたが、国税庁の「外部の定義」に関する見解は何ら変わっていないことが明白になった。

このことは前期高齢管理士の得た情報の大きな収穫だ。

　〇〇侍がどう釈明するのか楽しみしている。Ａはその点も含めて「知った上」での「負け戦を演じた」とみているが、間違っているかな。

[1363: 副理事です]

　本当だ。管理侍さんは確かに「今回の最大のポイントは賃借人も課税対象になる」と言われていましたね。私がその時に質問をしても答えてくれなかったのは変な感じがしたのですが、なんとなく分かる気がしてきました。

　国税庁の「賃借人に関する見解」は、何ら変わっていないなら、「最大のポイント」になるはずがありませんよね。管理侍さんとその管理会社は、それまでその事実を知らずにいたことになります。そうしないとつじつまが合いません。

　今回、国税庁に確認したら「賃借人も課税対象」と言われ、慌てて対応に乗り出しのではないかとの疑念を持つことができそうですね。大手の管理会社と管理のプロとしての管理侍さんの説明をお待ちします。

[1364: 匿名さん]

いつか管理侍と暇人のガチンコが見たかったのに残念。

[1365: 不動産業者さん]

年間1000万円以下が殆どと思われる、消費税の議論は無意味だ。
所有者とその代理占有者の賃借人は非課税です、規約に明記してあれば。

[1367: 匿名さん]

「匿名Ａとします」さま。

　貴方の「管理侍はもうここのスレには戻ってこないでしょう。 いや戻ってこれないでしょう」は、鋭い指摘だと思います。表面上はこの問題で「侍が完勝した」のようにみえますが、「本質的に完敗したのではないか」、が私の見立てです。

[1369: 元フロント]

私の質問にも答えて欲しいなぁ（笑）

[1372: 匿名さん]

しょせん匿名掲示板だから、匿名者推測より書き込みの内容が問題。
ただ、自らの書き込みに責任を持たない管理侍がいつ腹を切るのか楽しみにしている。

管理侍のまねをすると、今回の最大のポイントは
〇〇侍と当人が所属する大手管理会社が「これまで国税庁の見解を知らなかった」だけのこと。

その事実を結果的にさらけ出したことにすら気がついていないとしたら、救いようがないね。

「大切な情報だ」とか「情報はタダではない」と御託を並べた結果が、このざまとは。

[1373: 匿名さん]

国税庁の見解をありがたがっているようだが、本当にそれでいいの。
全国に大量にみられる「管理組合からの賃借人への貸し付けが課税対象」なら、
これまで摘発してこなかったのは、税務署の職務の怠慢になってしまう。

大体からマンション管理関係者の多くが、「賃借人は居住者である」、「居住者は
課税対象外」と思っていたことは間違いなさそうだ。

そんな環境下で「これからは摘発します」というなら、今回のようなチャンスに
国税庁として「外部とは入居者以外ではありません。賃借人も外部です」と公式
見解を発表するのが国民に対する礼儀？と思うよ。

[1374: 暇入]

管理侍は暇なんだとおもう。
コテハンでよかった！

[1375: 匿名さん]

お侍さんを怒らせればでてくると思っているのが何ともお寒い

[1376: 匿名さん]

税務署の署員も暇を持て余している訳ではない。税額が小さいところにまで手が回らないだけのこと。

[1377: 匿名さん]

だれもお侍を「怒らせている」とは思いませんよ。意味不明。自らの書き込みに対する責任を果たしてほしいとは思いますが。

[1378: 匿名さん]

　確かに管理侍の一ファンとしての、最近の彼のカキコは正常ではないとは思うが。彼なりに「自分のプライド」を維持しているのではないかな。一方、プライドのかけらもない管理士Ａは、どう考えたらいいのか？

[1379: 匿名さん]

いや、バカにされると瞬間湯沸かし器になるのはいつものこと。

[1380: 匿名さん]

「勝つと～おもうな・・おもえば負け～よ～」

「負けるが勝ち」は達人の技じゃ。

[1381: 匿名さん]

管理士Ａは長過ぎて読めないから知らん。

[1382: 匿名さん]

それより宅建、平理事、副理事長はどうしたんだ。

[1383: 匿名さん]

「負けたふり」はよぽど自信がないと、普通はできないと思います。

[1384: 匿名さん]

1377＝匿名A＝・・・

[1385: 匿名さん]

管理士Ａの文は長すぎて、あまりうまくはないが、じっくり読めば味わいがある。
瞬間湯沸かし器と比べて、視点が広いのは確かだ。

[1386: 匿名さん]

「Ａ」は、このスレの住民に何かを伝えたかったのではないか。
そうでないとあんな長文を書かないと思う。
国税庁の見解も前期高齢管理士より、相当前に知っていた形跡がある。
書き込みも随所に示唆に富んでいる部分が見られる。
単純に長文の「辞世の句」を書き連ねたのではないと思うね。

[1390: 管理侍]

よくもまぁここまで的外れ、デタラメ、歪曲した書き込みができるものですね。
それとも本当に理解できていないのなら、その理解力の無さには恐怖すら覚えます。

いくら正論であっても、事実を述べても、それを理解できない人が世の中には存在している、
というのは恐ろしいことですね。

多くの理解力のある方とのやり取りはとても有意義ですが、
ごく一部（約１名）の理解力ゼロの書き込みには心底疲れます。

私は書き込む際に、自分の「意見」と「事実」は区別して考えていました。
私の「意見」に対する反対意見については、議論はしても最後は「各々お互いの意見」と理解していました。
しかし「意見」はどこまで行っても単なる意見ですが、「事実」は間違いなく事実です。
私が述べた「事実」について、否定する意見が出た時、私は絶対に引くことをしませんでした。
なぜなら「事実」は事実だからです。

しかし私は今気付きましたが、ここに参加の賢い多くの皆様は「大人」でしたね。
理解力の無い馬鹿を相手にしない。
一方、私は子供でした。
今まで馬鹿を真面目に相手にしてきました。
それは元々私が書き込みを始めた目的「管理に関する嘘やデマ正す」を果たすためでした。
私は、どんなに理解力の弱い方でも「事実」は事実なのだから、絶対に理解してもらえるはずと思ってました。

しかし今わかりました。
例え「事実」を述べても、どんなに説明してもそれを理解できない方が世の中にはいるのだと。
間違った理解しかできない方が存在するのだと。

私も少し大人になって馬鹿の相手はやめることにしたいと思います。

そしてもう一つわかったこと。
「論破されると常軌を逸する人がいる」ということ。

以前に前期高齢管理士さんから頂いたアドバイスを思い出しました。

[1392: 匿名さん]

１人何役やるつもりですか。

[1395: 匿名さん]

本物かどうか不明だが、やっと侍が出てきたね。
しかし、内容はさっぱりで理解できない。
反省の色も全くないように見える。
自分に問われたことで、少しでも不利なことは
一切答えないで、「逆切れ」「逃げる」のは
いつものパターン。
なにが「事実は事実」なのか具体性もない。

　　　「論破されると常軌を逸する人がいる」ということ。

自らのことをこんなにストレートに表現する人も珍しい。

[1396: 匿名さん]

大量投稿お疲れ様。疲れたでしょうから退場したら。

[1397: 管理侍]

>1350前期高齢管理士さん

国税庁へのご確認お疲れ様でした。

「2）賃借人が利用する場合は外部使用である（収益事業と見なし、課税対象となる）」
「これは、今回の照会と回答に関わらず従来からの見解であるとの事。」

国税庁は「従来からの見解である」と言うでしょうね。
しかし、その見解は大阪の某ビルでの件が公表されるまでは、多くの方がそんなふうに考えてなかったですし、
それ以降も「分譲マンション」においては明確ではなく、今も多くの管理組合が賃借人とも契約しているのが実態ですよね。
マン管士として実力者である貴殿や管理士Ａさんでさえ、>1197に記載の

>「賃借人との駐車場契約は外部貸しに該当し課税対象になる」
>は間違い。
>区分所有者との同居者は原則として「区分所有者に準ずるもの」と理解しています。賃借人もこの問題では原則的に同様です。
>が正しい。

とお考えだった訳ですから。
私も今回の国税庁の発表を受けて様々な情報を得てわかったことです。

「賃借人との契約は課税対象である」というのは前提の話であって、それについてこれほど議論が白熱するとは思いませんでした。
私としては、このテーマの本題は次のステップである「管理組合として今後の対策をどうするべきか」ということだったんですけどね。

私としては、自分の会社で検討されている対策案を可能な範囲で「情報」としてお伝えできればと思っていましたが、
既に述べたとおり、何を言っても「決めつけだ」などと言われる方がいる中で、「自分がそこまでする義理は無いな」
というのが今の心境です。

>管理侍さん、ありがとう。一つ勉強になりました。（管理会社の経営方向に口を挟んだお返しでしたね）
お返しなどではありませんよ。
貴殿には今後もご指導をお願いいたします。

[1398: 管理侍]

>1360副理事ですさん

>ところで管理侍さんが所属する管理会社は、賃借人に貸与している管理組合に対し、当然ながら「納税義務が明確になりました」と説明し、規約改正か納税手続きの指導をするのでしょうね。

その通りです。
マンションによってあらゆるケース、様々な規約・細則・契約書が存在します。
管理組合の方針も違います。

マンション毎に今後の対応方法を検討していく必要があります。

[1399: 管理侍]

>1363副理事ですさん

>本当だ。管理侍さんは確かに「今回の最大のポイントは賃借人も課税対象になる」と言われていましたね。私がその時に質問をしても答えてくれなかったのは変な感じがしたのですが、なんとなく分かる気がしてきました。

それは>1226のことですよね。
>1240でお答えした通り、私が何を述べても「決めつけ」と連呼する者に嫌気が差し、
「この件では意見を述べない」と申し上げた次第です。

>国税庁の「賃借人に関する見解」は、何ら変わっていないなら、「最大のポイント」になるはずがありませんよね。管理侍さんとその管理会社は、それまでその事実を知らずにいたことになります。そうしないとつじつまが合いません。
>今回、国税庁に確認したら「賃借人も課税対象」と言われ、慌てて対応に乗り出しのではないかとの疑念を持つことができそうですね。大手の管理会社と管理のプロとしての管理侍さんの説明をお待ちします。

その通りですよ。
賃借人との駐車場契約が「外部扱いで課税対象になる」ということは、私だけでなく、前期高齢管理士さんも
管理士Ａさんも、世の中の多くの方がそうは思っていませんでした。

しかし私は国税庁の見解から「賃借人も外部扱いとして課税対象になる」という情報を得ましたので、
ここで書き込みをしました。
それでも多くの方は「そんなことはない」と否定されましたけどね。

そして、前期高齢管理士さんが国税庁にお問い合わせ頂き、「事実だった」ということが証明されました。
国税庁は「従来からの見解」と述べたとのことですが、過去にそのような見解が公表されたことはなかったと思います。