土地ってそんなに高かったですか？

[匿名さん]

最近土地を購入したものです。坪単価40数万ぐらいでしたが、不動産の話では、10数年前（90年代前半）はどこの土地も今の２，３倍はしたそうです。

そこで自分でも公示地価を調べてみたら、90年代前半は今の公示地価の2.8場合でした。公示地価は実売価格とイコールではないのですが、公示価格の差は実売価格の差とそれなりに関係しますよね？となると、当時実売価格も今の2.8倍前後で、坪120万近くだったってことになります。土地だけで1億弱。
あの時代、みんなよく家建てられたなって思います。最近のミニバブルがかわいく思えてきます。

[2: 入居済み住民さん]

そんなもん場所によるよ
青森の山ひとつ買ったら５００万だったし
銀座の一等地なんか買う気もしない

[3: 匿名さん]

＞２さん

それは知っています。
私が知りたいのは、同じ土地に対して、その土地の10数年前の公示価格が今の公示価格より高い場合、その土地の10数年前の実売価格も今の実売価格より高いかどうかです。

[4: ビギナーさん]

安いよ、土地もデフレが進んでる

[5: 購入検討中さん]

特殊な例（用途地域変更とか）を除き、
スレ主さんのご認識の通りで間違いないと思います。
十数年前のバブルの頃は、銀行が最大のバブルマンであり、
普通のサラリーマンにもバンバン多額の住宅ローンを認めていました。
まあ企業も好景気でボーナスの支給額もかなりの高水準で、
それなりに頭金も皆さん持ってたんですけどね。
さらに、銀行が貸せないようなケースでは、
銀行系列の「住専」が代わりに貸していました。
住専はバブル崩壊後真っ先に破綻しましたね。
今、海の向こうで起きていることと似てますね。。。

[6: 匿名さん]

アメリカね、本来お金借りて家建てられる身分にない人にバンバン貸して、アメリカの住宅バブルの一因になったけど、はじけましたね。

[7: 匿名さん]

ウチの近所の住宅地区。現在坪50万前後。
バブル絶頂期は120-150万してたと近所の不動産屋が
言ってたから多分間違いないと思う。
あの頃のローンってボーナス時併用当たり前で
しかもボーナス時の支払額が半端じゃなかったし
(通常月の3倍近く)、しかもゆとり返済も当たり前。
だから返済1年目の非ボーナス月の返済額だけは
今よりも多少高い程度だった。

ただ戸建よりマンションのほうがもっとバブリーだったけど。

[8: 匿名さん]

でも一般のサラリーマンは当時の収入でも高が知れてるでしょう？今大手のボーナスは年間200万レベルになっていますが、これはバブル期に近いレベルですよね？中古市場を見ると、バブル期の築10−15年の建物が多い。やはりその時無理した人が泣く泣く手放してるんじゃないでしょうか？

[9: 購入検討中さん]

バブル期は年間じゃなく１回２００万が相場だったんじゃ
ないかな。（上司の昔話愚痴情報＠居酒屋なので不確か）
年間２００万はバブル崩壊後も上場企業なら普通レベル
でしょう。（シブチン製造業は除く）

中古市場で１０〜１５年が多いのは今も昔も同じだから、
（１０年未満で売りに出るマンションは元々少ない）
バブル期に無理した人のものだかどうだかは分からないな。

むしろ、中古で売ったら差損が出るから売るに売れない
人が多い模様。
（例えば、バブル期に８０００万円で買ったマンションの
横に４０００万円の新築マンションが出てるんだからね。）

[10: 匿名さん]

最近の都内の不動産もそんな感じだよね。マンションの平均価格が7000万だって。金利も上がるし。今年都内でマンション買う人は＊＊＊み確定（大金持ちは別）。金利上昇＋供給過剰による値下がりでローン地獄突入。

[11: 匿名さん]

マンションに関してはあの頃は買った後に値上がりする事が
前提だったから、返済計画なんてどうでもよくどう考えても
最後の15年は絶対に払えないだろう、という返済計画でも
最初の2-3年だけ払えればいいという感じで買っている人がかなりいた。
2-3年たって売れば利益が出るから、それで別の新築マンション
買えば良いって。
戸建はさすがにそこまで極端でなく、一応死ぬまで住む事を
全体に返済計画がたてられていた。

[12: 匿名さん]

でも供給過剰で、立地が良いブランドマンション以外は、将来絶対売れない気がする。

[13: 匿名さん]

売れないことはないんですよ。
ただ値段を相当に調整しないといけない訳で。

[14: 買い替え経験者]

バブル崩壊後ですが１９９４年に築１２年の中古戸建て（土地面積３０坪）を４０８０万で購入しました。
建物価格が販売価格に９９０万（火災保険の建物評価額）乗っておりましたので、純粋な土地価格は４０８０−９９０÷３０＝一坪１０３万となります。
算定の根拠については、不動産業者から見せてもらった同時期の近隣の土地成約事例が、坪単価１００万〜１０５万であり、まず間違いないと思われます。
その後１０年間住み、２００４年１７８０万で売却しました。
築２２年経過しており建物評価はほとんどないと思ってください。
２００４年の土地価格は１７８０÷３０＝一坪５９.３万となります。
同時期の近隣の土地販売価格５０万〜５５万でしたが、東南の角地ということと売りやすい土地面積であったことから若干高く売れたようです。

内覧客と数社の業者担当者から聞いた話を総合すると、１９９４年に不動産を探していてた層は、７千万以上の新築を購入できる人は年収１千万以上の管理職ファミリー、４.５千万の中古やマンションは年収７００万以上の３０代以上のファミリー、うちも当時の年収は６５０万、現金１５００万を用意していました。
通勤１時間、最寄り駅からバス１５分不便な場所しか買えませんでしたね。

この家の前の持ち主は事業経営者で、根抵当権が８千万ついていました。
１９９０年に最高で９千万の評価額があったと言ってましたから、どんな場所でも高かったのでしょう。

[15: 買い換え経験者]

売却前に担当者から聞いていたのは、２５００万未満の中古を（近隣の新築は３千万以上）探す客とは、年収５００万未満の団塊ジュニアが多いということでした。
随分と若い人でも頭金なしで買える時代になっていたことに驚きました。
実際の内覧客は２０代〜６０代までと幅広く数十組をお迎えしました。
中高年の場合はステップダウンの方ばかりでしたが・・・
ダウンの方は同じ町内の広い区画からの住み替えで、それこそ新築時億以上の不動産を購入された方でした。
まだ土地がある方は良いほうで、業者の買取制度を利用されていました。
それでも大きなお宅からうちのような小さな家に住み替えされるのは、嫌だったのでしょう、奥様が建物のあら捜しばかりされてなんとかご主人を諦めさせようと必死でしたね。
うちとしては気分の良いものではなかったのですが、こちらも売れないことには住み替えができないので我慢しました。
一組だけ気に入っていただけましたが、ご主人の名義では審査が通らず（売却益は他へいくようです）奥様名義でもダメでした。

マンションからの住み替えの方は気の毒でした。
折角気に入って頂けても、買い付けの申込みを業者が受け付けなかったです。
理由は、築年数が経った郊外バス便マンションは、いつ売れるか分からないので売主さんに迷惑がかかるからと言われました。
もちろん買い取り制度は適応外だそうです。

内覧客を通じて、世情を知った次第です。

[16: 入居済み住民さん]

うちの近くの土地もバブル頃は今の倍くらいの坪単価だったそうです。
家を売りに出す場合は、昔の高い金額が頭に残っているでしょうから複雑な気持ちでしょうね。

[17: 匿名さん]

バブル期は、売るときは買った値段より高くなるという土地神話が成り立っていて、
ボーナス10万円だった頃に400万円で買った土地が、10年後には4000万円に化け、何もかもの貨幣価値の桁が1桁変わっていて、20円だったお菓子が150円になってしまうような時代だったから、無理なローンをしても、いずれ貨幣価値が変わってローンも楽になると信じていた時代ですね。
新規に買いたい若い世代よりも、買い替えで自宅を高い価格で売って、新しい物件を買いなおす客層の方が多く、マンションは購入希望者も殺到で、抽選10〜20倍は当たり前の時代でしたね。
当時は、住宅金融公庫の「積み立てくん」という預金を満期(3年か5年)まで積み立ててていると、住宅金融公庫で認められたマンションの抽選倍率が高くなるという人気商品もありましたね。
バブル期は異常だった…かも。


>8
>今大手のボーナスは年間200万レベルになっていますが、

>9
バブル期は年間じゃなく１回２００万が相場だったんじゃないかな。
>年間２００万はバブル崩壊後も上場企業なら普通レベル

大手は今でも1回200万円が相場だよ。
大手のエリア採用社員(一般社員)は違うかもしれないけど、グローバル採用社員(総合職)はバブルはじけたからといって給与やボーナスが下がった事はないし、30歳で年収1000万円っていうのも変わらないよ。

[18: 匿名さん]

>>17
３０歳で１０００万円？
銀行・証券・保険・不動産でさえそれほどもらえないぞ。

[19: 匿名さん]

都内の地価の相場は戻っている。
自宅の土地50坪の売却を検討しているが、建物の償却分程度のマイナスで売却出来そう。うまくいけばマイナス0でもいけそう。
でも市場では、1億円の壁はまだ高いそうです。

[20: 17]

>18
>３０歳で１０００万円？
>銀行・証券・保険・不動産でさえそれほどもらえないぞ。
不動産業界では貰えてないだろうし、それ以上にバブルのあおりを受けていると思うけど、不動産以外は貰えてますよ。(転勤のない地方社員は別)
管理職までは残業手当も入れての額で、管理職になり手当てがついてもその額以上。
うちの会社は給与合計よりボーナス合計の方が多かったりする。

[21: 匿名さん]

どこの業界でもごく一部のエリートたちは高給取りです。そりゃ彼らが企画してその他大勢を動かして利益を確保する訳ですから。彼らエリートがいないとその他大勢も生きる事ができないんです。