23区内のマンション価格はいつ下げ止まる？ 【その61】

[匿名さん]

早くもその61まで来ました。
23区の新築マンション価格がいつ下げ止まるかについてのスレです。
他のエリア（都下、千葉、神奈川）は対象外です。
マンション価格に影響を与える、様々なテーマについてディスカッションしてください。

前スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/190293/

[261: 匿名さん]

日本橋、八重洲、京橋あたりもオフィスビル建設が盛んだけど、
これも山手線の東外側(笑)

[262: 匿名さん]

墨田区南部はワンルームマンションの投資先として将来大化けするかも。

[263: 匿名さん]

墨田区のマンションの平均坪単価は231万円でお安い。
将来性を考えると高水準の投資リターンが期待できそうです。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_2....

[266: 匿名さん]

坪単価が安いところは上昇余地があるからおもしろいかも。

[267: 匿名]

墨田区南部は既に将来性をかなり織り込み済みの価格になっている。
売る方はプロだからノンビリ安く売るわけではないので、もう遅いよ。

[268: 匿名さん]

墨田区の株が一気に上がってきましたね。
納得。

[269: 匿名]

東西フラット化は進行中

[271: 匿名さん]

東側は荒川より内側、西側は環七より内側は比較的価格は維持してそれより外側は価格が下がる。
都内で働く人はより都内に住む傾向が強まる。

[272: 匿名さん]

271
君が維持すると言ってるエリアは、リーマンショック後一番下げてるけど。

[273: ねは]

それはミニバブルがあったから。
長期で見れば比較的価格は維持する。

[274: 匿名さん]

>>267
坪単価が安いから墨田区南部は買いでしょう。

[275: 匿名さん]

>>274
安いには安い理由がある。
『買い』が事実なら素人が買う前に、玄人がとっくに買ってます。

[276: 匿名さん]

玄人の方が損する時代だからね。

玄人は旧来の価値観に囚われるから
時代の変化について行けないんだろうね。

[277: 匿名さん]

素人考え
ってのもあるからね。

玄人は損した振りをして実は儲ける。

[278: 匿名さん]

・山手線新駅→山手線東京駅至近の豊洲
・オリンピック
・市場移転
・ガーデンシティ構想

どれもこれも豊洲のマンションに注目と思います。
（巨大地震はもうないのでは？と思います）

[280: 匿名]

東京駅もオリンピック会場も直線距離しか近くない（行きづらい）。地震がないなんて安請け合いひど過ぎ

[281: 匿名さん]

通勤電車の直通運転が増えると
通勤ターミナル駅機能が不要になって行きます。

東海道線と高崎線、宇都宮線、常磐線が直通になるそうです。

[283: 匿名さん]

三菱地所も新宿の再開発では手痛い損失を被ったね。

[284: 匿名さん]

住友は大久保の土地を塩漬け状態。
どう展開して行くか見ものですな。

[286: 匿名さん]

不動産価格のゆがみですか。
補正されて行きますよ。

[287: 匿名さん]

いわゆる近郊、郊外バブルですね。

[288: 匿名]

投資物件を自家使用して、建て替えキャピタルゲインを狙う場合は素人？玄人？消費者？地上げ屋？

[290: 匿名]

キャピタルゲインが得られたら？

[293: 匿名]

みすぼらしい場所(笑)見栄や誇りで腹は膨れないからね。
所有物回してれば本人稼働０に近くて利益が出るのは、労働が嫌いな奴にはたまらんだろう。

[295: 匿名さん]

結婚相手に求める条件、震災前後で変化　男性は「家事力」、女性は「頼りがい」増加
女性は、震災前は「価値観」「性格」「年収」を求めていたが、震災後は「頼りがい」「性格」「年収」を重視するようになった。多くの女性会員から「頼れるパートナーがほしい」という声が高まり、震災後の不安な心境を表す結果となっている。
震災を機に、精神的な支えが重視される傾向が強まっている一方で、まだまだ多くの女性にとって、経済的な安定は譲れないポイントであるようだ。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120107-00000000-sh_mon-bus_all

[296: 匿名さん]

都心部湾岸の検討者だらけで他はいないって勢いだねえ。
需要の一極集中傾向が強くなったね。

[298: 匿名さん]

価格予想談義にみなさん真剣なようです。

[299: 匿名さん]

首都圏住民の地場需要が小さくなると
需要が都心部に集中するのは自然の流れだよ。

この先もずっとこの傾向は続くよ。

[301: 匿名さん]

>>300
都心ってどのあたりをイメージしてるの？

[302: 匿名さん]

東日本大震災当日、東京都内で多くの帰宅困難者が生じたことを受け、都は、都心に最も近い埠頭（ふとう）がある港区竹芝地区を帰宅困難者の支援拠点として重点整備する方針を決めた。
大人数を収容できる施設を新設するほか、帰宅困難者を高速船で首都圏の湾岸エリアに搬送する海上基地に位置付ける。　
http://www.tokyo-np.co.jp/s/article/2012010890070110.html

[303: 匿名さん]

山手通り、環七に広がる業火ベルト地帯は、
大震災になれば多数の死者、行方不明者が発生し、
長期間、1カ月近く通行止になります。

業火ベルト地帯を避け人を搬送するには、
船が有効です。

[304: 匿名]

船は津波がきたら陸上げされて使用不可となります

[305: 匿名さん]

東京湾奥は津波の危険が無いから、
帰宅難民の支援拠点になったのでしょう。

[306: 匿名さん]

地方からの上京者が増えているお蔭ですね。

都が住民基本台帳人口を基に推計した２０１２年１月１日現在の都内の新成人は約１１万５０００人で、過去最少となった昨年を約１０００人上回った。
男女の内訳は男性約５万９０００人、女性約５万５０００人だった。
新成人の人口は、第１次ベビーブーム世代が成人した１９６８年の約３５万２０００人をピークに減少傾向が続いていた。９３年からは１９年連続で減少し、昨年は約１１万４０００人でピーク時の３分の１だった。
（2012年1月8日 読売新聞）

[307: 匿名さん]

今後3年程度は首都圏の新規マンション着工件数が激減しそうです。

ゼネコン、東北に人材集中　１～２割増員、復興需要17兆円期待
http://www.nikkei.com/news/latest/article/g=96958A9C93819696E2E5E2E182...

[309: 匿名さん]

都心部居住が進むとともに住環境も良くなります。

東日本大震災を受け、災害時の避難場所や救助活動の拠点となる公園の早期整備を目指す都は、公園用地取得が難しい都心部で民間と連携した整備の仕組みを創設する。
都市計画公園予定地で民間事業者が公園を整備することを条件に、現状ではできない予定地内での高層ビル建設を認める。来年度からの運用を目指す。

千代田、中央、港、新宿、台東、墨田、渋谷区など都心部では、都市計画で公園予定地になっていても住宅が密集していて公園整備が進まない場所が多い。
計画区域では家屋を建て替える場合も二階までの制限があり、多くが古い住宅地のままになっている。
自治体による公園整備が難航する中、少しでも公園整備を進めようと民間活力を導入する手法を考え出した。
http://www.tokyo-np.co.jp/article/tokyo/20120108/CK2012010802000024.ht...

[311: 匿名さん]

そう公開空地。

[312: 匿名さん]

>309
帰宅難民の件があってから東京駅至近、特に3.5KM圏内の豊洲に注目が集まってますね。にっこり

[313: 匿名さん]

今年から建築コストがかなりアップするんじゃない？
買いそびれると損しそう。

[314: 匿名さん]

今年の５月頃までに、建築中のマンションが続々と完成します。

さ～て売行きはどうなりますか。　　

のんびり売っていると、さらに半年後には完成マンションが目白押し。

スーモの分厚いマンション案内が、一年後の業界を暗示してます。

[315: 匿名さん]

福島原発の４号機の状況次第では東京も危ないらしい。

[316: 匿名さん]

大田区がかなり苦戦しているようですね。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&pc=...
平均坪単価で250万円前後は無理なレベルになって来た感じですね。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...

[317: 匿名さん]

新宿区もかなりの苦戦
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...

大田区と新宿区は供給戸数が多いから、
売れ残り戸数も多くなりそう。

[318: 匿名さん]

隣接している区は何らかの影響を受けるだろうね。

[319: 匿名さん]

城南、城西が一波乱ありそうだね。

新宿区は賃貸も激余りだし、
いったいこの先どうなるんだろう。

[320: 匿名さん]

まじめな話、新宿区は共稼ぎ仕様のコンパクトマンションの需要に限界があるんだろうと感じる。
女性の支持が無いとコンパクトマンションも成り立たない。

大田区は、物件価格が5千万円になると売るのは無理、
新宿とは逆に４千万円くらいのコンパクトマンションなら売れる。

[322: 匿名さん]

>>321さん
コンパクトマンションは外周区はもう無理ですよね。
だから無理して大田区はファミリータイプ出して売れ残っているんですよね。
いくら願い事書いても昔には戻らない(笑)

[323: 住まいに詳しい人]

地元民需要が小さくなると
割高外周区の価格維持は難しい。

[325: 匿名さん]

割高外周区の価格維持力は
地元民の底力しだい。
一番持久力があるのは世田谷区かな？

順番的には
世田谷、杉並、大田、練馬だろうな。

[326: 匿名さん]

世田谷区は随分下がったけど坪単価280万円あたりで頑張っています。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=5&dat...
契約率もベスト20位に入ってます。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/ratio_ranking.html

80万人も人口を抱えているとさすがに底力があるね。
世田谷区は外周区の王様だね。

[327: 匿名さん]

超割高都心

住環境最悪で人気もないのに、
オフィス需要の商業地価の高さの影響を受けて高いだけ。
だから現在暴落中。

[328: 匿名さん]

>>327
新宿区のことですか？
都心と言っても副都心だし、
リニアが外れて発展軸から外れましたからね。

[329: 匿名さん]

城南城西エリアは、
ほぼ全域に一種低層が広がるエリアで、ファミリー層需要が強いエリアとしては、日本の頂点に立つエリアです。
住みたい街としての人気も、最も票を集めているエリアです。
常に他所からの流入が期待できるエリアで、最も底固いでしょう。

[331: 匿名さん]

>>330
中央区より坪単価で20万円くらいは安くなる必要があるんじゃない？
家賃レベルは台東区より下ですし。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/

[334: 匿名さん]

>>333
賃貸の過剰状況を見れば、
どう思います？

[336: 匿名さん]

>>335さんは不動産に詳しくない人ですよね。
普通地域力を見る場合は、仕様、広さにあまり差が無く、
物件数も多い１Ｋ、１ＤＫで比較するのですよ。

[338: 匿名さん]

>>337
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/
ここの賃貸登録物件数を数えれば分かりますよ。

[340: 匿名さん]

>>339さんは根本が理解できていないようだね。
賃貸住民は将来の持ち家購入候補。
その経済力を比較するのが地域力。
すべてを平均すれば良いんですよ。

[342: 匿名さん]

それではマンションだけで比較すると
新宿区　1K・1DK
2009年2月　9.76万円　5496件
2012年1月　8.85万円　14331件
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=2/sort=2d/

[344: 匿名さん]

>>343
数字が見えてますか？
ファミリータイプなんかめちゃくちゃ少ないでしょ。
何でそこまで新宿区を擁護するんだろう？

[346: 匿名さん]

簡単に言うと、新宿区は作り過ぎて有り余って分譲マンションも売れない。

[349: 匿名さん]

大田区の擁護がでてこないね。

[351: 匿名さん]

契約率ベスト20位に入っている区と販売戸数
豊島区86%　732戸
杉並区85%　596戸
江東区83%　1284戸
渋谷区82%　687戸
目黒区80%　945戸
品川区76%　986戸
港区76%　927戸
墨田区76%　804戸
世田谷区76%　1060戸
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/ratio_ranking.html
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

[352: 匿名さん]

>>350
何区と比べてですか？

[355: 匿名さん]

割高外周区でも杉並区と世田谷区は好調だね。
地場の住民力が物言ってますね。

[357: 匿名さん]

豊島区が売れて新宿区が売れないのは何ででしょう？

[358: 匿名さん]

>>356
地元民から見れば割高じゃないって事ですね。
販売戸数と人口の対比の問題もあるけどね。

[360: 匿名さん]

実力対比では、江東区は割高だよ