パークタワーあべのグランエア パートⅡ

[匿名さん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/K0905

地下鉄谷町線「阿倍野」駅徒歩４分　御堂筋線「天王寺」駅徒歩８分

いよいよパート2へ突入です。

[201: 入居予定さん]

> 我が家では、198で書いたとおり予算オーバーになってしまいますが．．．

お子さんがおらず、広さがあまり必要ないのであれば、アートアルテールはありだと思いますよ。
アートアルテールには50m2台があり、3000万ちょっとだったと思います。
逆に、グラントゥールは、あまり狭い部屋がないため、70m2台で、同じくらいの価格になると思います。

どっちも中古ででるかどうかはわかりませんが。
タワー限定で、この近辺でグランエアと同一価格ぐらいで比較するならの条件ですけどね。

[202: 周辺住民さん]

グランエアにしときなさい　　　安いタワーだったらここが一番おすすめ

[203: 匿名]

アートアルテールですか．．．
最初から（諦めてて）眼中になかったのですが、50平米台に住んでトランクルームを借りるという手も有りましたね。

しかし、まだ新築みたいなものなので中古もなかなか出ないでしょうし、
高層階となるとお高いでしょうし、トランクルームも別途費用かかりますし、
現実的にはやはり難しいのはないかと思っています。

グラントゥールは70台が多いんですね。
先日60台の低層階が売り出されていましたが、あの1LDKの間取りはあまり好きになれませんでした。
ですが、もし高層階が出たら検討します。

グランエアは、間取りは好きですが、管理費が高いのはネックです。

優先順位が決められず、悩み中です。

[204: 匿名さん]

管理費は、総会で管理会社を変更すれば、安くなりますよ。
三井は嫌がるでしょうが、ボッタクリ価格なんだから自業自得でしょう。

[205: 匿名さん]

>>204
現在、築約20年の中古に住んでいますけど、管理費は7000円位です。

近隣タワーのグラントゥールでも80平米で9000円とかなのに、ここは14000円位かかるって、幾らなんでも高すぎですよね。

[206: 入居予定さん]

> 近隣タワーのグラントゥールでも80平米で9000円とかなのに、
> ここは14000円位かかるって、幾らなんでも高すぎですよね。

ブラウド、アートアルももっと高かったはずですよ。
グラントゥールは戸数が多いので、少し安くできたのかもしれません。
管理費は、戸数に依存するところが大きいので。

ただし、管理費は、安ければよいというものでもないのですよ。

私のマンションは、当初１３０００円でしたが、すぐに見直して、実質１万円になりましたが、管理費はさげずに、差額を修繕費に組み込みました。下げるのは簡単ですが、管理費を上げるのははっきりいって大変なので、当初高い設定のほうが、見直しは楽かもしれませんよ。

[207: 匿名]

>>206
なるほどです。
修繕積立金は、住民のために文字通り積み立てられ修繕されるものですよね。
これなら高くてもいずれは住民に還元されるものなので納得できます。

管理費は、ごみ出し・清掃・コンシェル・植栽の手入れ、等に掛かるサービス料金ですよね。
これは掛け捨てみたいなものなので、努力して安く上げたいという気持ちが働きます。
ただおっしゃるように、最初高ければ見直しがしやすいというメリットもあるのなら
最初の１年位は、様子を見てみるのもいいかもしれませんね。

[208: 契約済みさん]

確かに管理費等高いと思います。
しかし204さんや207さんがおっしゃるように管理組合が管理会社に任せっぱなしにせず
収支に目を光らせ、場合によっては管理会社を変更する等の努力すれば下がる余地が多いにあると思います。
最初の管理組合の理事に誰がなられるかが大切ですね。
契約時に最初は理事を三井が選ぶことになると言っていましたが・・・。
でも、どうやって選ぶのでしょうか？基準は？ご存じの方がいらっしゃれば教えてください。

[209: 匿名]

私は、管理費が高いのがネックでここに決められず、
やむを得ず？グラントゥールの中古がでるのを待っている者です。

管理費というのは1回きりではなく、毎月支払うものでありそれが何十年も続くものです。
つまり管理費が8000円程度高いと、年間約10万円、10年で100万、30年住めば300万円も差が出てしまいます。

修繕費も20～30年後には、べらぼうに高くならざるを得ない訳ですから、管理費はなおさら重要です。

[211: 匿名]

理事会がしっかりしているかどうかは重要なことだと思います。

今住んでいるマンションは、理事会がしっかりしているから、駄目な管理会社との契約は更新せず、
複数の管理会社を相見積もりで精査したあとで新たに契約して、それなりに上手くやっています。

管理が良いと、資産価値も維持できますよ。

[212: 物件比較中さん]

最近ＭＲに行かれた方はいらっしゃいますか？
どのタイプ（間取り）が売れていますか？

[213: 匿名さん]

ここは安いのが売りなのに、管理費が高いと買う気が失せる。
1年あたり10万円割高で30年300万も余分に払う位なら、
少々高くても管理費の安い松崎町の板状ブランズやレンジデンスの方が
いいわーって話になってしまいますよ。
若しくはどうせ高い管理費払うんなら、ちょっと狭くなるけど
もっと便利でグレードの高いプラウドにしようって
話になるかもしれませんよ。

[214: 匿名さん]

＞ここは安いのが売りなのに、

確かに低中層階は安いと思えますが、高層階はそうでもないですよ。

[215: 匿名]

213
確かにそうですね
ですが、眺望重視の私は板状は興味無しです。

214
確かにそうですね。
ですが、マンション価格より私には管理費がネックです。

[216: 契約済みさん]

210さん、ありがとうございます。
そうですか、大人しそうな人に理事を任せるのですね。

どうやって理事を選ぶのか尋ねたときにゴニョゴニョとはっきりしない口調で
おかしいなと思ったので、納得です。（笑）

[217: 匿名]

今日ホームページで見ましたが、ようやく2期へ突入するようですね。
1期15次まで行ったので、このまま1期と先着順だけで行くのかと思ってましたｗ

[218: 匿名さん]

2期10戸か・・・　1期で何戸売れたのか気になるところ

[219: 匿名]

明らかに割安だと思うのは、低中層階の北向きの角住戸と南向きの中住戸です。

南向きの角住戸と高層階には、さほど割安感はありません。高いとは思いませんが。

[220: 匿名]

やはり角部屋から売れていっているようですね。
角部屋のＨタイプは、まだ残っているようですから、好きな階の選り好みができます。

ゆっくりしているとそのうち選べなくなるので、そろそろ決断しないといけませんね。

[221: 匿名]

NHKで毎晩地震特集(MEGAQUAKE)やってますが、
あれを見るたび、大阪市で唯一安全な場所は、上町台地なのかなと思います。

実際、3連動地震が来ると、上町台地も被害が出るでしょうけど、地震活動期．．．怖いですね。

[222: 匿名さん]

明日は、第２期１０戸の登録抽選日ですね。
果たして抽選が行われる間取りはあるんでしょうか・・・

心待ちにされている方は、いよいよですね。

[223: 匿名さん]

2期組の方いらっしゃいますか？

[224: 匿名]

もう15階くらい建ち上がってきてますね。
ここはいわゆるタワーマンションって感じじゃなくて、板状高層マンションって感じです。
グラントゥールとは、また違った感じです。
高層階が出来てきたら、また変わった感じになるんでしょうけど。

[225: 匿名さん]

高級じゃないんだし、管理費安かったら買いたいんだけどな～。

[226: 物件比較中さん]

>>225
確かに。。　私も管理費はもう少し安くなって欲しいと思っている者の一人です。
ところで、今どの位売れているのでしょうか？
上町台地＆利便性最高の立地で、しかも三井不動産のタワーなので、
間違いないというのは分かっているのですが、
出来ればちゃんと売れている物件を買いたいと思っています。
スレを読む限りは、そこそこ売れているような感じですが、
実際の所はどうなのか気になります。
ご存じの方がいらっしゃったら教えて下さい。

[227: 匿名]

>>226
私も検討に入れていますので、どれ位残っているのか知りたいですが、まぁ「知る人ぞ知る」ですね。

グラントゥールの建てものと比較すると、グランエアの方がファミリーマンションぽいと言うか
普通のマンションって感じがします。
全部完成したら、また違った感じになるんでしょうが．．．

でもグラントゥールは、立派な建物ですが、中古なので古い感じがします。
あと白基調なのに、どこかしら暗い感じがしますね。
グランエアは、高級な感じはありませんが、なんとなく色鮮やかで明るい感じがします。

現時点では、どっちも捨て難いので、まだまだ悩みたいと思います。

[228: 匿名]

>>220
角部屋はＡは人気なんですよね？　Ｈと何が違うんですか？
北西角Ａと北東角Ｈならば、北東角Ｈの方がいいような気もするんですが・・・

[229: 匿名さん]

確かにAタイプの方が人気あるみたい
何故なのか理由は分からない。　
Hタイプの方が東向きだし安いんだけどね。

[230: 匿名さん]

どうせ営業の戦略でしょ
いいと思った部屋を購入するべきですよ

[231: 匿名]

そうですよね。自分の意思が大事ですよね。

[232: 匿名さん]

三井さんなら強引な営業はしていないと思いますよ
一応財閥ですし、特に営業の評判は悪くありませんしね
ただ過去スレを見る限り、悩んでいる時の押しは強いかもしれませんね
まぁその点は、どこの営業も共通でしょう

[233: ご近所さん]

まだ建設中ですから実態は分かりませんが、近隣のマンションでは阪神高速の音が結構大きいですね。防音対策とかがしっかりしていればいいのですが。

[234: 匿名さん]

>>233
南側の住戸は、遮音性Ｔ２のペアガラスが入っているみたいです。
また高速からは、1区画分の距離があって、しかもシャルムにブロックされているので、
余程の神経質な方以外は大丈夫でしょう。

[238: 匿名]

>>235さんへ

237さんとは別人ですが、
グラントゥールって上町台地の窪みに位置しているんですね。
グーグルの海抜の地図で見たら分かります
だから、１０Ｍ級の津波が来たら、グランエアは大丈夫ですが、
グラントゥールの１Ｆ、２Ｆあたりは浸水するって言う事がありますね

もう一点
グラントゥールの間取りはとてもショボイです。
階高を含めて建物自体は立派だと思いますが、ここの間取りは本当に好きになれません。

グランエアも一長一短ですが
グラントゥールも8年落ちの中古であることに加えて色々欠点も有りますよ。

[241: 購入検討中さん]

> 常盤は飽和状態なので、まず最初に統廃合が行われます。

そうですね。つまり現在の常盤区ではない地域が常盤通うことはできないでしょうね。
選択できるようになりますが、すでに飽和状態の常盤に通うことはできないということです。
公立小学校のため受験にすることはなく、単純に飽和したら近い順（今までの学区）が優先されるでしょうね。

> グラントゥールの二重床は竹中の特許工法の最高レベルの設計・施工です

グラントゥールは、施工に複数の企業が入ったため、それぞれの最高レベルの技術は使われていません。技術が奪われるためです。またそれもすでに８年前の話ですので、今の一般的手法と変わらないでしょうね。

>　それ以外でもこの両者を含めた他物件もあべのグラントゥールには勝てませんね。

あなたの中では、そうなのでしょうが、一般的評価はかなり違いますね。

[243: ご近所さん]

グラントゥールが水没して、グランエアが水没しないということはありません。この地区は東のほうが土地が高いですから、グランエアのほうが地面は低いです。

グラントゥールの階高や二重床のことは分かりませんが、免震構造ではありませんね。この点はどうなんでしょう？
それと、この地区の大阪市が分譲したマンション、市営住宅のレベルは惨憺たるものですね。メンテナンスも全くなっていない。外壁からさびが出ているところが多数です。同じ大阪市が分譲したグラントゥールはいいんでしょうか？民間分譲マンションと比べるともっさり感はぬぐえませんが。

[244: 匿名]

＞グラントゥールが水没して、グランエアが水没しないということはありません。
この地区は東のほうが土地が高いですから、グランエアのほうが地面は低いです。

ちょうどグラントゥールの辺りだけは窪み凹地になっていて、
google海抜地図でもその事がきちんと表示されています。

実際に南北金塚線（グラントゥール周辺）を歩かれら直ぐに分かることです。
【一部テキストを削除しました。管理担当】

[245: 申込予定さん]

> グラントゥールの階高や二重床のことは分かりませんが、免震構造ではありませんね。この点はどうなんでしょう？

免震とか、制振とかはあまり気にしなくてもよいと思いますよ。耐震基準を気にしたほうがいいですよ。

> それと、この地区の大阪市が分譲したマンション、市営住宅のレベルは惨憺たるものですね。
> メンテナンスも全くなっていない。外壁からさびが出ているところが多数です。

これはありますね。もともと利益を出す気がないし、企業価値を上げる気がないので、よい評判を作る気がないので、適度にしかやる気はないように感じます。まぁ公が作った施設一般の話でしょうね。
さらにデベも複数つかっているため、そもそも責任の所在が不明確なので、どこのデベも積極的に対応する気がないように見えます。

> 同じ大阪市が分譲したグラントゥールはいいんでしょうか？
> 民間分譲マンションと比べるともっさり感はぬぐえませんが。

まぁ個人の好みですね。
【一部テキストを削除しました。管理担当】

[246: 匿名]

AとGは、もう売り切れてしまったのかな？
中住戸はともかく角部屋はうかうかしてたら無くなりそうな感じですね。

[247: 匿名さん]

中住戸はねぇ・・・
南側は14階位までの眺望がシャルムっていうのがあるし
日当たりは大丈夫かもしれませんが。

[248: 匿名さん]

お見合い部屋は格安ですけどねー
それでもいいって人にとってはお買い得でしょう。

[250: 匿名さん]

グラントゥール検討スレの作り方を知っている方いらっしゃいませんか
いらっしゃればスレ立てて下さい