１０年固定１．８５％から変動への借換えはどう思いますか。

[ビギナーさん]

主人が変動への借り換えを検討しているようですが、私は今のまま様子見でもいいのかと思います。皆さまはどう思いますか。ご意見いただければ幸いです。
＜現在の状況＞
夫（４４歳）：年収約６５０万円（退職金込み）
妻（３７歳）：年収約１００万円（パート）
１０年固定（３０年）：１．８５％　２００８年２月ローン開始
残債：２９００万円
物件購入時の価格：約６０００万円
＊近くの新規物件の価格を見る限り、購入時から相場は落ちていないように思えます。

[21: 匿名さん]

ふーむ。どれだけ下がるかはおいといて、ところで、（保証料を除く）諸経費は、やはり借入金によって違うのでしょうか。４０００万が４０万弱だから、３０００万円の場合は３０万円弱ということにはならないのでしょうか。

[22: 入居済み住民さん]

＞21

登記費用は借入金に関係ないからなあ。借入金が少なければ諸経費が重くなるなあ。

[23: 9]

>17

だから40万じゃなくて、32万だってば。
わからない人ですねえ。
もう少し自分でも調べたらどうですか。

[24: 匿名はん]

私の場合、最初のローン（4500万）の時の登記諸費用は５０万弱、そして借換え時（3800万円）の時は２５万円でした。印紙税なんかは借りた額に応じてのような気がしますが、日当だとか交通費だとか、結構いい加減にぼったくってる印象は否めませんね。

[25: 9]

>24

確かに。だから、借換ようとする銀行に聞くしかないですね。
ただここで言いたいのは、借り換えにかかる費用は意外に低い、
ということです。よくマイナス1パーセントとか言われてますが、
個別具体的に計算してみないと、損か得かははっきりしません、ということです。

[26: 匿名さん]

肝心なことは、固定は固定期間は固定のままで、変動は変動すると、即変動するってこと。
要するに、将来の読みを問われている訳。
現状が続くと判断すれば、変動。
金利が上がるとかんがえれば、固定。
それだけ。

[27: 9]

>26

もちろんそうなんですが。スレ主さんの場合は、2008年2月からの
10年固定なので、あと6年と少しです。アメリカの量的緩和の見通しや、
日銀総裁の話なんかを聞いていると、向こう6年に金利が0.775％上がるとは
考えにくいですし、向こう2，3年は今の金利が続くと確定しているような
ものです。

そうであれば、-1.6％の変動金利で借り換えるのであれば、
私は借り換えたほうが得だ、と読みました。固定期間終了後の
優遇の差も考慮に入れるべきですし。

[28: ビギナーさん]

その後の状況報告です。私は怖いので、固定期間終了後に考えればいいという意見なのですが、主人はいろいろ調べているようです。現在中央三井信託銀行でここでの借り換えはできないようです。ネット銀行や新生銀行も意外とよくないとのことで、三菱東京UFJの金利が安そうなので、詳しい資料を取りよせ中だそうです。

[29: 匿名さん]

中央三井信託銀行で借入予定している者です。
ご主人さまがお考えになっていることに共感を覚えます。

今月から中央三井信託銀行は10年固定で1.45%（当初2.2%優遇）
となってます。
お話から察するに、6年前に10年固定で1.85%で借入したのであれば、
当時の金利では低い利率で借入できた方ではないでしょうか。

今の1.45%は、銀行側からみるとその金利でも損はしない（利益を出せる）
とみて設定している訳ですから、借入する我々としては1%前半の金利で
ローンを組みたいという気持ちになるかと思います。
そうなると、変動金利という選択肢が視野に入るかと。

今まで1.85%でローン返済する算段だったところを、例えば0.775や0.885%で
借り換えして、返済にゆとりができた分を繰り上げしたほうが良いと考えますが
いかがでしょうか？
繰り上げ返済の利息削減効果は大きいと思います。返済開始から6年目であれば
利息削減の恩恵は考えられませんか？

[30: 匿名さん]

29です。
ローン開始から3年目ですね、タイプミスです。失礼しました。

[31: ビギナーさん]

おはようございます。投資の才能がない主人でローン開始時に金利が上がるとの見込みがはずれているので、逆に変動にしたら金利が上がり出すのではないかということや安いと思っていたネット銀行の諸経費が高かったので大きな銀行の諸経費も高いのではと心配しています。でも、変動で1.85%を超えるまでに繰上げで返せばいいというおっしゃっていることはよくわかります。ところで、中央三井信託銀行では0.775なのでしょうか。だとしたら３年前に変動にしておけばと少し悔しいです（私は当時も固定を奨めたでしょうが（笑）。

[32: 9]

>31

2008年当時の中央三井信託では、0.775とか0.875という金利はあり得なかったですね。
まだ政策金利は少しあったはずですし、優遇金利は最大でも1.4程度だったはず。
となると、1.275程度が最大だったのでは、という気がします。

弁解になりますが、私も2008年2月に東京三菱ＵＦＪで1.85（保証料込）で借りたときは、
最強のローンを借りたと思っていました。2008年10月にリーマンショックがあり、
ほぼゼロ金利（0.1程度）になって、初めて借換を考え始めました。

よって、ご主人に投資の才能がないとは思えないのですが。借換の銀行をよく調べることを
お薦めします。諸経費も込みで。

[33: 匿名さん]

このデフレ社会でマンションとか自動車なんて買った瞬間に10%以上価値が下がるようなものを
10年で1.85％の金利で金を借りて買おうと思うなんて投資のセンスがなさすぎるよ。

じゃあ逆に10年で1.85％の安定リターン（税後）がある資産が世の中にどれだけあるか考えてみろよ。
銀行にとっちゃ住宅ローン・自動車ローンを銀行に借り来るお馬鹿さんはカモネギ。

一生搾取され続けて貧乏父さんやってなさい。
低空飛行じゃないと見れない景色もあるかもね。

[34: ビギナーさん]

うーん、なるほど、なるほど！うちの主人、投資の才能がないとは思えないですかあ〜。近くにいると目が曇るのですかね。頼りなさげの主人に厳しい目線すぎたかもで、ちょいと反省しました。住宅ローンのことは感覚的にしかわからないので、ダンナの判断を尊重したいと思います。

[35: 匿名さん]

29=30です。

私はローンの設定にあたり、固定と変動どちらを選択するかずいぶん悩みました。
もともと私は固定派でした。しかし、現在は変動金利でローンを組む方向で考えています。

収入が確実に上がるという見込みがあれば、固定を選んだでしょう。

私は今の会社に勤務して15年になります。
本俸（基本給）は毎年昇給していますが、ベースアップ（本俸改定）は8年前からありません。
賞与は最も高かったときに比べると減りました。夏は0.3カ月分、冬は0.5カ月分くらい減りました。
それ以外にも諸手当のカットがありますので、収入の伸びは鈍化しています。

何を言いたいのかというと、
私の場合、収入の伸びを大きく期待できないので、支出を制するしかありません。
住宅ローンは毎月の支出で大きなウェイトを占めている訳ですから
今の変動金利はやはり魅力があります。

変動のリスクを感じていない訳ではありません（もともと固定派ですから）。
私は三井信託銀行で変動金利0.775で本審査を通していますが
実際にローン返済が始まったら、どんどん繰り上げ返済をしていく予定です。
金利0.775で借入しますが、金利2.5くらいを借入れたつもりで繰り上げ返済を頑張ろう
と思っています。

返済シュミレーションを重ね、自分なりのシナリオを何度も想定していくうちに
変動金利でローンを組んでも大丈夫かな～という気持ち（納得できそうな答え）が得られれば
不安を払拭できるかと思います。この辺りは、もうマインドの問題です。

[36: 9]

>33

国語力がない。マンションの購入＝投資とどこに書いてある。
経済の動向をどう読むか、を論点の中心にしているのに。
頭の悪い人に横から入ってきてほしくない。

[37: 匿名さん]

＞36
異見も意見

[38: 匿名さん]

同じような状況で悩んでいます。銀行はなんとなく横並びで10年固定に力を入れているようで、（金利は決して高くないのに）「なんで借換え？」って反応です。最終的には「変動なら１％近い金利差があるので借換えの価値ありですよ」という話にはなりますが。35さんの考えは有力な意見として、あえて反対意見の人はいないのでしょうか。

[39: 匿名さん]

敢えて反論するというより、単純に変動にする必要性がわかりません。
３０００万の借入として繰上げ返済をして１０年で返すと仮定します（変動や１０年固定を選択していることから１０年を目安に返済したいとの考えと思われる）。
１０年間の総返済額を試算すると、
０．８７５％（変動で１０年）：３１,３４２,５０９円　＊今の金利が１０年続くとした場合
１．８５％（１０年固定）：３２,８８３,５１０円
で、その差は、たったの１,５４１,００１円です！！！
保証料は繰上げ返済でいくらか戻ってくるとしても無視していいほどなので、約８５万が諸経費でなくなると考えると、お得なのはたったの７０万円程度です。
さらに、重要なのは、超安い金利が１０年続くという保証はないということ。仮に、１０年の間に金利が上がれば、その差はもっと少なくなります。
なので、１０年固定１．８５％から変動にしたい理由がよくわかりません。
騙されていないですか？

[40: ＞３９]

私なら１０年固定１．５％への借り換えを奨める。総返済額であまり変わらなくても、今から１０年間の安心と１１年以降の優遇を手に入れられる。現状の変動金利が１０年続くと仮定しても冒険する程の差ではない。

[41: 匿名さん]

うーん、変動派の意見求む

[42: 購入経験者さん]

私は固定１０年１．８％から変動１．２７５％へ借り替えました。
同じ銀行だったので手数料は取られていません。

１０年以内に金利が１．８％を超えると損ですが、
残額が１０００万円位なのでいいかと思いました。

[43: 匿名さん]

>42
特殊なケースですね。同じ銀行、残債1000万だと、そういうのもアリでしょう。

[44: 匿名さん]

自分の経験で申し訳ないけど、スレ主と同じ様な年収だと繰上げは年間２００万位までが適当だと思うよ。そうすると３０００万円をちょうど１０年間で返済するような計画になる。万が一の金利上昇があってもあっという間に返せる自信があるのであれば別だけど、あえてリスクを犯して変動にする理由もないかもね。借り換えだというのが面倒だよね。当初の契約だったら変動からでもよいとは思うが。

[45: 匿名さん]

住宅ローン減税で1％もらえるでしょ。
だから変動にして1％以下の金利で金借りて差額をポケットに入れておくのが一番得だと思うな。
ま、新築マンションを買うこと自体がマイナス数千万円からのスタートになるので投資としては下手な投資だけどね。まぁ奥さんへの生命保険だと思えば。

[46: 匿名さん]

また、アホが投資だとか言っているし、、、。金利１％以下で差額をポケットって、、、もう頼むからこなくていいよ。

[47: 匿名さん]

まあ、このご時世に変動てのは酔狂ですね。

[48: 9]

私の経験では、10年固定から変動に借り換えて正解でした。
4年足らずで残債を600万円も減らすことができましたし、
残り6年で政策金利が急上昇する可能性はほぼないでしょうし。
（仮に1パーセント程度上がったとしても、差し引きでは得ですけどね。）
おまけに10年固定終了後の優遇まで違います。
どこからどう見ても、借り換えてよかった、という結論ですね。

まあでも人それぞれですから、10年固定が好きな方は、
そのまま借り続けてはいかがですか。
幸い金利も低いですし。

[49: 匿名さん]

３９さんの試算を元に推察すると、９さんの残債が減ったのは、４０００万円という高い借入金での利息減の効果ももちろんあるのでしょうが、繰上げ返済をがんばったからなのでしょうね。

あくまでもスレ主の条件でどうなのかという板なので、自分の場合に固執してムキにならないように。最後の言い方はちょっと捨て台詞的でいかがなものかと、、、（笑）

[50: 匿名さん]

10年固定が好きだからという話をしているのではなく、本当に合理的な選択なのかという話をしているのだ。

[51: 匿名さん]

変動金利が上がる見込みはほとんどなく、変動への借り換えが有利。１１年目に同じ１０年固定を
選択するとおそらく今よりも１％ほど金利がアップするはず。金利アップを防ぐためには２年や３年固定を
選ぶようになるので、それを考えると変動は返済額は５年固定されるのでそっちのほうがお得。

住友信託SBIなら保障もついて金利は１％以下ですよ。

[52: 匿名さん]

＞＞変動金利が上がる見込みはほとんどなく、変動への借り換えが有利。１１年目に同じ１０年固定を 選択するとおそらく今よりも１％ほど金利がアップするはず。

これじゃまるで宗教。
こう思う根拠を教えてくだされ。
39のように客観的な説明をしてくだされ。

[53: 9]

>49

スレ主さんの場合も同じじゃないですかね。
残り6年の固定期間をどう過ごすかということと、
その後に続く優遇期間をどう見るか、ということです。

10年固定が有利（合理的？）だという前提に立つのであれば、
6年後にどれほど金利上昇していなければならないのか
計算してみたらいかがですか。

どうしても計算ができないというのなら、面倒ですけどやってあげますから
またお返事ください。（笑）

[54: 匿名さん]

>9
待ってました！
ご面倒でしょうが、御主張の根拠となっている計算をやってみせてください。
ただし、固定有利になる金利上昇を想定する必要がないという客観的な根拠も提示してくださいね。www

[55: 49]

>53

勝手に意固地になって自滅するのはかまわないが、39を見ると、0.875%と1.875%で用意ドーンで10年競争しても、たいして有利じゃないって計算になっているよ。金利の上昇を計算するまでもないんじゃないか。

10年間／3000万円の総返済額で比較して、154万円の差。借換のための諸経費分を差し引くと、10年でたいしてお得感がないと。

シミュレーションは、ここでできるよ。やってみたら同じ結果が出た。
http://www.hownes.com/loan/sim/

70万円／10年の差に惹かれて変動有利って言ってるのであれば、ギリギリですね。（笑）

[56: 9]

>54

ごめん。やっぱり面倒だからやめにします。長い時間待たせて申し訳ないけど。
ざっくり暗算した結果では、たぶん、6年後の政策金利が、
1.0から1.5％ぐらいではないかと思います。
ありえない金利、、と言ったらまたこのスレが噴火しそうですね。
固定金利が不利になる根拠については、この前まで荒れていた
変動スレをご覧になってはいかがですか。

>55

39の計算は、その前提において、10年で完済、としている点で、
やや偏った試算になっています。何かの統計で読んだのですが、
完済期間の平均は、概ね、15から20年程度です。そうすると
もう少し金利は膨らみそうですね。後、言うまでもないことですが、
スレ主の10年固定が終了するのは6年後なので、39の計算は、
そこも的外れです。さらに、諸経費を80万円程度に見積もっていますが、
どんなぼったくりの司法書士、って感じです。今どき大手の都市銀行でも、
もっと低い見積もりを出してきますよ。

こんなレベルの低い試算を信じ込んでいるようでは、三流の営業マンに騙されてしまう心配がありますね。
他人の懐具合を心配しているぐらいなら、ご自身の身の振り方を考えてはいかがですか。（笑）

[57: 49]

うわあ、自分で降っておいて計算式出さないんだ。好きにどうぞとか、捨て台詞がお好きなこと。

あとねえ、３９の文脈から諸経費に保証料入れて計算しているの分からないかな。
スレ主さん、借りてから４年経っているから今から１０年ってちょうど１５年くらいになるよね。

あなたの態度や読解力はレベルが低いってもんじゃない。だから、ギリギリなんだよぉ。
グッドラック。（笑）

[58: 49]

あーそうそう。３９は、１．５の固定を奨めているようだから、それで今から１０年で比較してみたら。でも１．８５で今から１０年って、ある意味、それより条件悪いから、試算が的外れって言い切るのもどうかって思ったんだけどね。とにもかくにも、レベルが高い計算式が見れなくて残念だったよん。（笑）

[59: 入居済み住民さん]

うちは二年前に10年固定約1.87％、20年返済で3000万借りたけど、先日変動1.175％、30年に借り替えました。諸費用（約80万、後で30万戻ってきた）は組み入れました。
返済期間は12年延びたけど、借り換え前の年間返済約178万が、約111万になりました。
毎年40万繰上げ返済していけば23年で返済完了。総返済額も借り換え前と変わらない予定です。
もともと繰り上げしたつもりでキツめの返済期間にしたのですが、子供の教育費が予想以上にかかりそうなのに期間延長ができなかったので、支払いが苦しい期間をどうしようか考えて借り換えしました。
ボーナス払いが丸々浮いて（結局は繰り上げしちゃいますが）気分が楽になりました。

[60: 匿名さん]

＞５９
スレ主の場合、３０年借入の当初１０年固定だから、事情が違いますね。
変動の場合、金利の上昇リスクがあるから（過去の例では上がる場合は１年でマックスまで行くことが多い）、また想定外ってことにならないよう気を付けてください。

[61: 匿名さん]

過去の例って何年の事？まさかバブルのピークだけ見て過去の例とか言っちゃってる？

[62: 匿名さん]

過去５０年くらいだろ。リスク管理には、それで十分でしょ。

[63: 匿名さん]

高度経済成長期も参考にするならインフレ率もあわせて考えないとな。50年前の大卒初任給は16000円。

[64: 匿名さん]

そうだね。過去例がそのまま当てはまるわけでもってこともあるよね。国外の例はどうかな。

[65: 匿名さん]

過去の例を出すなら金利は経済情勢と必ずリンクしてる。急激に金利上昇が起こるときはバブルを食い止める時。急激に金利が下がる時はバブルが崩壊した時。成長率の低い好況時は金利も大して上がらない。その逆も同じ。これは世界共通。

まるで金利が上がる時は必ず急激なような言い方は単なる無知か知っててワザと書いてるかのどちらか。

[66: 匿名さん]

過去の例なんか知らん。未来もわからん。

[67: 匿名さん]

変動派様は、金利上昇のリスクなんか気にしなくていいから、がんがん最低金利で繰上げなさいと申されている。それがわからんか。

[68: 匿名さん]

借りておいてもいいんじゃないの。金利低いし上がらないだろうし。

[69: 9]

>57

はあ～。やっぱりバカだねえ。借換の時は、前に借りていた金融機関から
保証料が戻ってくるんですよ。そんなことも知らないんですね。

スレ主さんが今から10年って、6年後に固定期間が終わるのに、なんでそれがわからないんだろう。
今から10年固定で借りたら、それはそれで借換費用がかかるでしょうに。そんなバカいませんよ。

もうどうしようもなく低知能。。。「降っておいて」じゃなくて「ふって」もしくは「振って」ですよ。
小学生からやり直したらどうですか。レベルが低いのはあなたです。（笑）

[70: 匿名さん]

わはは、恥さらしの９さんの登場だよう。

保証料の払い戻しは年がたつとそんなに戻らないんですよ。だから、わたしなんかは計算から外してもいいとおもっているけど、、、あそうか、ギリギリだから、それでもうれしいんだよな。

変動でも借りても借り換え費用はかかるんだよおお。しらなかったあ？

比較の対象として言っているだけなのに、推論とかできないんだね。

漢字の間違いくらいしか指摘できないー？　こんなバカ上司がどこの会社にいるよね。

あら探しばかりじてないで、本質論をかきなよ。自分で「ふったこと」やったら？

あんたはバカ以上に恥知らず礼儀知らず。うちの犬より低能だよ。人間やりなおしたら。ばーか。（笑）

[71: Q]

＜いけいけ語録＞

わからない人ですねえ。もう少し自分でも調べたらどうですか。

国語力がない。頭の悪い人に横から入ってきてほしくない。

まあでも人それぞれですから。

どうしても計算ができないというのなら、面倒ですけどやってあげますから
またお返事ください。（笑）ごめん。やっぱり面倒だからやめにします。

三流の営業マンに騙されてしまう心配がありますね。（笑）

はあ～。やっぱりバカだねえ。

もうどうしようもなく低知能。。。

小学生からやり直したらどうですか。レベルが低いのはあなたです。（笑）

[72: 9]

>57

あ、それといい忘れた。４＋１０は、１５じゃなくて１４だからね。
ごめんね。あらさがしばかりして。どうしても気になってしまうんだよ。
「あら探しばかりじ」じゃなくて「し」だからね。ひらがなもわからないのかな。
そんなだとあなたの会社のばか上司ともうまくやっていけないよ。気をつけてね。
左遷されないように。あ、手遅れか。

[73: Q]

うわあ、これはすごい。

「ちょうど１５年くらいになるよ」って日本語わからないんだ。
人工知能でもわかるのに。

私は自分で文書つくらないよ。部下にやらせているからね。
そうだなあ、あなたの類いの間違い探しはアルバイトの人にやってもらっているかな。

本当に恥ずかしくないの？（笑）

[74: 匿名さん]

>68
どういう意味でしょうか。
変動にしておけば良いという意味でしょうか。
固定のままにしておけば良いという意味でしょうか（金利低いから）。

[75: 匿名さん]

９のおかげで変動がギリバカに見える。

[76: 9]

悪かったよ。つい面白くて悪ノリしていました。
確かに最近忙しくてストレスがたまっていたかもしれません。

申し訳ないけど、おかげで大分すっきりしました。
お付き合いいただいてありがとう。

そりゃ怒るよね。バカにバカって言ったら。
もう言いません。本当に反省しています。

明日早いからもう寝るね。おやすみなさい。お馬鹿さん。

[77: 匿名さん]

結局このスレの結論はどうなったの？

[78: 匿名さん]

保証料の話題が出てますが、私は借入れ3年で固定から変動に借り換えましたが、当初払った保証料が60万円。戻って来た保証料が40万円。借り換えで支払った保証料が40万円と差額は約10万でしたよ。

これは銀行に聞いた話ですが保証料の戻りは100%なのですが、手数料分がマイナスとの事。金融機関によって違うかもしれませんが。

ですから

>保証料の払い戻しは年がたつとそんなに戻らないんですよ。

これは正しいですが、借り換えで新たに支払う保証料も少なくて済むので結果借り換えで保証料の差額はさほどでもないという事です。

[79: 匿名さん]

78です。

>保証料が60万円。戻って来た保証料が40万円。借り換えで支払った保証料が40万円と差額は約10万でしたよ。

訂正です。

保証料が60万円。戻って来た保証料が40万円。借り換えで支払った保証料が50万円と差額は約10万でしたよ。

[80: Ｑ]

＜9の遺書＞スレに関係あることはもう何も言えず、2011-11-14 22:11:11ご永眠されました。（笑）

悪かったよ。つい面白くて悪ノリしていました。
確かに最近忙しくてストレスがたまっていたかもしれません。

申し訳ないけど、おかげで大分すっきりしました。
お付き合いいただいてありがとう。

そりゃ怒るよね。バカにバカって言ったら。
もう言いません。本当に反省しています。

明日早いからもう寝るね。おやすみなさい。お馬鹿さん。

[81: Q]

＞７８、７９

保証料は銀行（保証会社）によって違うので、一概に言えませんが、３年目くらいまではそんな感じかもしれません（やや多い方にも思えますが、借入金とか繰上げ返済の回数によっても変動するだと思います。）

私の知り合いのケース（５年）だと、借り換えの保証料を戻し金でまかなうって算段にはならかったようです。

一般的には、（一部）繰上げでだいたい帰ってくるという期待は持たない方がいいようです（別の銀行談）。

したがって、こうしたいろいろなケースに対応することは試算では無視して、戻ってきたらそれはそれでラッキーということでいいのではないでしょうか。

[82: Q]

>77
どう思われましたか？

[83: Q]

＜まとめ＞
プラン１：金利上昇リスクは考える必要なしなので、変動でがんがん繰上げ
プラン２：金利上昇リスクは怖い。今の変動金利が１０年続くとしても、総返済額で大した差はでな　　　　　　　い。ただし、６年後では残債もけっこうあるので、金利上昇リスクに備えて、１０年固定で１．５　　　　であれば、借り換え資金も１０年ででもとがとれるのでよい。
プラン３：面倒だし、だれの意見が正しいか分からないので、現状維持（幸い金利も低いし、変動金利が続　　　　いても安心料としてはたいした額ではない）。

（番外編）：バカって言う奴がバカだーい。明日早いから寝るぅ。

[84: Q]

↑文字ズレすまん。
問題は、スレ主の条件が、新規購入ではないってことだな。単純な変動VS固定とは違う。

[85: Q]

>77

ちなみに、１０時にお休みになられた方は、保証料を借換え費用に当てることを前提にしているのかと思いきや固定の場合には借換え費用がかかるからバカだっておっしゃっているので、論理的な会話ができない人です。


>>はあ～。やっぱりバカだねえ。借換の時は、前に借りていた金融機関から保証料が戻ってくるんですよ。そんなことも知らないんですね。

>>今から10年固定で借りたら、それはそれで借換費用がかかるでしょうに。そんなバカいませんよ。

[86: Q]

>77→78
連投すみません。寝ます。

[87: 銀行関係者さん]

＞これは銀行に聞いた話ですが保証料の戻りは100%なのですが、手数料分がマイナスとの事。金融機関によって違うかもしれませんが。

保証料の戻りが１００％なんて思わない方がいい。

[88: 匿名さん]

保証料戻りは大体手数料として5％取る所が多いですね。５０万円だったら２万５千円。
後、一律数千円～１万円くらいな所も有ります。住信なんかは手数料無料です。

それと、保証料の戻ってくる額に借入期間が長いと戻りの額で不利になると言う事は有りません。
正確に言うと保証料は借入金額と期間で金額が決まるので借入５年後に借換ようが１０年後に借換ようが残債の額と残りの返済期間が同じなら１０年後に借り換えたほうが保証料で損をするような事は有りません。当然１０年後の方が残債も残りの借入期間も少なくなってますので保証料の戻りは少なくなりますが、当然借り換え後に払う保証料も少なくすみますので。

３５年で借りて３年くらいで完済するとほぼ満額近く戻って来ます。

[89: 匿名さん]

８８さんは結局何がいいたいのかよくわからないな。

＞＞３５年で借りて３年くらいで完済するとほぼ満額近く戻って来ます。

て結んでいるけど、それまでの文章を読むと３５年とか３年とかあまり関係ないようにも読める。

一般的に借入額が多いほど、借入から時間が経っているほど、繰上げ返済をするほど、保証料の戻りは少なくなるんでしょう。保証料の手数料の取り方は、銀行（保証会社）によってまちまちですので、必ずこうだというのは言えません。

（＊感覚的には、借りて直ぐ返せば、だいたい戻るが、全部は戻らない。こつこつ繰上げして最終的に満額近く回収できるかというとこれも無理と考えた方がいい。）

[90: 匿名さん]

８３のまとめをアレンジしました。皆さんどれがよろしいでしょうか。

プラン１：変動0.875%
→　少なくとも今後１０年金利上昇リスクは考える必要ないと踏んで、低い金利でがんがん繰上げ。

プラン２：固定1.45%（当初10年固定）
→　経済は予測不能なので、金利上昇リスクは怖い。今から10年後の安心と11年以降の優遇利率を得るためまた固定に借り換え。利息の差や保証料の戻りで借り換え資金をカバー。

プラン３：現状維持の1/85%（残り６年で終了後優遇１％）
→　結局どれがいいのかわからない。金利は決して高くないので、変動金利との差は、安心料と考えればよい。

[91: 匿名さん]

そもそも最初は固定にしてるんだから、固定のままでいいんじゃないの。
変動より高い金払うのは承知の上でしょ。

[92: 匿名さん]

>77です。
結局よく分からないので計算してみた。
スレ主は2008年2月実行だから固定期間残り約6年で計算。

現残債：2,900
残借入期間：26年

■10年固定金利1.85%の場合
6年間利息合計： ¥2,922,962
6年経過時残再：¥23,487,562

■変動金利0.875%に借り換えた場合
6年間利息合計： ¥1,365,503
6年経過時残再：¥22,880,677

変動に借り換え、6年経過時、10年固定と比べて
・利息が ¥1,557,459 少なくなる。
・残債が ¥606,884 減る。

これと借換手数料／保証料の戻し／金利上昇リスクをひっくるめて
お得かどうか考えてみればいいんじゃない？

[93: 匿名さん]

旦那さんが44歳ならあと15年くらいで
返したいよね？変動にして差額＋αを
1年100万円ペースで繰り上げ返済していくのが
いいんじゃないかな。

[94: 購入検討中さん]

92さんの試算で毎年100万繰上げしたら、どうなりますか?甘え過ぎ？

[95: 9]

>89

つまり、88さんのおっしゃっていることは、35年で借りていれば、残高もほとんど減っていないし、
借入期間も9割以上残っているので、借入時におさめた保証料が、一括繰り上げ返済したときに、
８～９割の額で戻ってくる、という意味です。

さらに、いつの時点で借り換えようと、（たとえば3年経過後の、残期間32年）、
繰り上げ返済した額と同じ額を新たな金融機関で借り入れることになるので、
借入期間が残期間と同じであれば、保証料は戻ってきた額と同額になる、という意味ですね。
よって、戻ってきた額が最初の8割なのであれば、次に借り入れる時も最初の額の8割強ですみます。

スレ主さんの借りている中央三井信託では、保証料の返戻手数料が、
一括繰り上げでも1万円程度しかかかりません。一部繰り上げだと無料。
よって、金融機関によっては、保証料はほとんどそん色なく、
借換時に再利用できる計算が立つと思います。


>92

わかりやすい計算、ありがとうございました。

[96: 匿名さん]

>>94

こんな感じでいかがでしょうか。

現残債：2,900
残借入期間：26年
毎年100万円繰り上げ返済前提

■10年固定金利1.85%がずっと続くとして試算
14年2ヶ月で完済、利息総支払額4,004,017円、
1ヶ月支払額117,158円（ボーナス払いなし・元利均等）
（おそらく固定終了して変動を選んでも
1.85%を超えることはなく、利息総支払額ももっと安くなるかも？）

■変動金利0.875%がずっと続くとして試算
14年2ヶ月で完済、利息総支払額 1,857,614円、
1ヶ月支払額103,956円（ボーナス払いなし・元利均等）
（こちらは、金利が高くなることはあっても、
低くなることは多分ないでしょう）

諸経費は一切考慮していません。

みかローンというサイトでシミュレーションしました。
http://loan.mikage.to/

[97: 購入検討中さん]

>96さん、ありがとうございます。

どちらも１４年ちょっとで完済で、約215万円の差ですね。

保証料はよくわからないので計算に入れず、諸経費と金利上昇リスクをひっくるめてお得かどうかを判断すればいいわけですよね。

「うーん、悩ましいっ」というのが正直な感想です。

おそらく、仮に毎年の繰上げ額を２００万にすると、もっと差が縮まるような気もします（違いますか？）。

私は、もう少し考えます。試算すごく参考になりました。ありがとうございました。

[98: 匿名さん]

>>97
そうですね。毎年200万円繰り上げ返済すると
完済まで約10年、差額が約150万円になりますね。

総支払利息の差額は単純に
1ヶ月あたり返済額の差額×完済までの月数
になるようですね。当たり前か^^;

納得できる選択ができるとよいですね。

[99: 購入検討中さん]

＞98さん

ありがとうございます。ちょうど自分の計画に見合った感じになります。
やはり、39さんの試算と同じになってしまいますね。

諸経費を引けば、10年で100万ちょっと、、、ああ、難しい。。。
（でも、繰上げ返済が重要だということがよくわかりました。）

重ね重ねありがとうございました。

[100: 匿名さん]

確かに判断は難しいですね。プラン２の１．５％の１０年固定は意味なしですかね。借り換え費用は１０年で元がとれるから損しないのと、今から１０年と１１年以降の優遇に少し惹かれますが。

[101: 匿名さん]

>>100
超安定指向なら迷わず1.5パーセント10年固定に
借り換えでしょうね。
でもスレ主さんは年200万円繰り上げ
返済をして10年で完済する予定みたいなので
そこまで安定指向でなければやはり
借り換える意味はないでしょうね。。

[102: 匿名さん]

スレ主さんは年200万円繰り上げ返済をして10年で完済する予定なの？
毎年２００万はムリじゃない？

[103: 匿名さん]

変動最大優遇▲１．６％の０．８７５％は簡単にもらえるものなのでしょうか。
どのような条件を満たしたらもらえるんでしょうか。

[104: 匿名さん]

>>102
奥さんの収入全部とボーナスの大半を繰り上げ返済に
まわせばいけるでしょー。

[105: 匿名さん]

>>103

今、変動の優遇は-1.75%の0.725%があります。
-1.6%ぐらいなら今、住友信託が借り換えキャンペーンをやってます。
条件等(税込年収が500万円以上とか)もサイトに記載されてますよ。

[106: 匿名さん]

中央三井で借りている人は住友信託では借り換えできません。

[107: 9]

>99

う～ん。このご時世ですからねえ。毎年200万円の繰り上げを前提に
プランを組むのは、ちょっと危険かもしれませんね。
世界的に見ても、景気が好転する要素があまり見あたりません。
収入が低下するリスクなどを考慮に入れたほうが良いかと。

通常の返済に150万円かかるとして、繰り上げに200万もかけたら、
手取り収入の半分強をローン返済にもっていかれる計算になります。
毎年100万程度を前提に考えてみるのが妥当ではないでしょうか。
それ以上に余剰資金が出たら、その分上乗せしたらいいわけですし。

[108: 匿名さん]

年１００万円繰上げで１４年と少しで余裕を持って返すなら、変動乗り換えという選択肢になりますかな。中央三井や住友信託以外は、最高の優遇金利をもらえる確率は低いという説もありますが。

[109: 匿名さん]

年200万円繰越返済する余力があっても
年100万円の繰越返済に抑え、
100万円は貯蓄に回すのも手ですよね。
そうすれば14年後には1400万円になり
老後にむけた貯蓄になるし、
変動を選んだ場合、金利があがった時の
対策にも使えます。

[110: 9]

>109

うんうん。なるほどなるほど。そういう考え方もありますね。
いろんな可能性を考えながら、選択肢を持っていた方がいいかもしれません。

[111: 匿名さん]

＞109
利息よりも利回りの良い投資先が見つかれば、おっしゃる通りです。
しかしこのデフレ社会で税後で1.85％以上の安定利回りの債権はなかなか売ってない。
外国株を買うなどリスクを取る必要が出てくる。

[112: 匿名さん]

>>111
損得だけを考えればその通りだと思いますが
生活のゆとりや現金が手元にある安心はまた別に考えるべきだと思います。

[113: 匿名さん]

＞112
安心とゆとりに1400万円もいらないだろ

[114: 匿名さん]

>>112
退職金なしでも？

[115: 9]

>111

またこんな極論を。住宅ローン減税の－１％を考えるべき。
それに変動金利だったら、何もそんなに焦って繰り上げしたり、
リスクの高い投資先に投資する必要もない。

もっとゆとりを持って考えたら。視野が狭くなっているんじゃない？

[116: 匿名さん]

＞115
物件価格に住宅ローン減税分が上乗せされてるので損得ネットでゼロ。

[117: 9]

>116

ん？議論のポイントがずれていますよ。

[118: 匿名さん]

＞117
有利子負債の額は得してるわけではない住宅ローン減税分上乗せされてることになるので返済して元本減らすことに価値はある　得したくないしリスクとりたくないし心身とゆとりも不要なら

安心とゆとりを金利分負担して買いたいなら返済しないで手元に持ってれば良い
リスクとっても良いから得したいなら金利を超える債権に投資したら良い

[119: 9]

>118

だから、１％以下の変動金利で住宅ローン減税があれば、別に繰り上げを急がなくても
金利負担をせずに手元に現金を持っていられるでしょ。
仮に１．８５の固定で借りていても、ローン減税分があるので
実質的な金利負担は０．８５で済む。なにも税引き後１．８５以上の投資を
しなくても、手元に現金を置いておく意味はある。

なぜそんなに投資がしたいのかよくわからん。もっとわかるように説明してみ。
物件価格にローン減税分が上乗せって、どんだけ混乱した議論をしているんだか。

[120: 匿名さん]

＞119
住宅ローン減税分
物件価格は上がっており
増える有利子負債の金利分を銀行が得して
残りを不動産業者が得するが
物件買主は何も得しない、
それが住宅ローン減税。
言いかえると国の税金が
銀行と不動産業者を救済するために
住宅ローン減税という名前でお金が流れてるだけで
物件買主はそれを立て替えてるだけ。

安心とゆとりを金利コストを負担して買いたいなら返済しないで手元に持ってたら良い。
リスクとっても良いから得したいなら金利を超える債権に投資したら良い。
安心もゆとりも不要かつ得したくないしリスクもとりたくないなら借金を返済したら良い。
自分がどうしたいのかによって行動が決まるのであり
唯一最も合理的な行動があるわけではない。