分離発注制度ってどうですか？

[ビギナーさん]

施主支給がオープンでできる分離発注制度を検討しています。
この制度なら自分好みの商品を安く手に入れ、コストも節約できそうです。
誰かこの制度を導入して家を建てた方、メリットやデメリットを教えていただければ有難いです。

[21: スレ主]

この掲示板を利用して分離発注に関するスレを挙げて以来、様々な立場の方から暖かいご意見を戴き感謝しています。
このスレを挙げた時と現在では分離発注に対しての思いもかなり変わってきました。
メリットと思われた部分が深く追求してみるとデメリットであったり、新しい革新的な制度が必ずしも私たちの利益にならない事とか、やはり、一方的なセールストークでは本来の姿が見えていないことがわかりました。
この掲示板を利用した事は私にとっては非常に意義がありました。
皆さまに感謝しています。
結論から言いますと分離発注というシステムは今回の私のケースにおいては選択外となりました。
以下、簡単ですがその理由を書きました。

1、施主支給品の採用と分離発注制度の相性を誤解していた所があった。価格が見えると言う事は、決してコストが下がるのではないという事。私みたいに総予算に上限がある場合、分離発注制度は不向きであると言う事。

2、責任の所在とその対応について、私みたいな素人が初対面である各業種の方と個別に契約したり打ち合わせする事は、私にとって非常に不利な関係であり、そういった制度の採用には各業種の方が良い方ばかりである事が前提となります。
又、各業者と予期しないトラブルになった場合、個々の契約関係上双方での話し合いとなりますが、そういった場合の話し合いに、素人の私では自信が持てません。結局、相手の言いなりになるのではないかと言う不安もあります。

3、工務店さんの代わりを設計事務所がするのであれば、各業者との契約やら各業者の仕事内容についても一括で責任を取ってほしいのが私の偽らざる心情です。いくらアドバイスをくれても、責任を取らないアドバイスは私には必要ありません。そこの部分は工務店さんのやりかたを真似してほしいのです。私から見れば設計事務所さんは当たり障りのないところに身を置いているようにしか見えません。私が分離発注制度の採用を見送った最大の理由はここにあります。
その部分の経費はお支払いしますが責任を取らないのでは困ります。

私の感想ですが、分離発注制度の採用は、ある程度建築業界に身を置かれている方で、業界知識や建築知識もある方であれば支障がないかもしれませんが、私みたいな素人には上記の様な理由で不向きだと思いました。
特に瑕疵が起きた場合の解決には相当な苦労が予測されます。

分離発注制度についての意見は、それぞれの経験やら知識で見方も違ってくると思います。

皆さま、暖かいご意見有難うございました。

[22: 匿名さん]

施主支給の自由度と分離発注を同一視してはいけません
これは根本的に違うものです。

施主支給　
これは柔軟に対応してくれる施工業者であれば、施主の意向でかなりの部分まで
取り組むことが可能です。　それこそ銘木柱一本から～

分離発注
これは建築にあたる発注方法、契約のやり方から違います
公共工事やビルマンションの大型工事の大半は、こちらが多いでしょう。

単に施主支給を多用したい、建築費総額を安く抑えたいのであれば
施主支給を快く引き受けてくれる会社を探しましょう。
何も難しくはありません、当初から規格プランを設定していない業者であれば
家作りはカタログからではなく、施主の要望からスタート出来ますから
「施主が自分で選び規格する」そういった観点で取り組めばよいのです。
逆に業者側は、その選ばれた物をどう組み込むかを考えます。
その部分に関しては、後の保証区分だけ明確にしておきましょう。

[23: 匿名さん]

住宅でも昔は分離発注みたいな仕組みだとおもいます。

「一式請負」なんて最近の言葉だと思いますよ。

昔は、名のある棟梁を探して図面を引かせる。棟梁は工種ごとに腕のいい職人をさがしてきて仕事をさせる。

代金は施主から職人へ直接払い。棟梁は今で言う設計料と管理費をもらう。

予算に応じて使う材料や職人は施主と棟梁で決められたんです。

建前とか屋根葺とかなんて職人のほかに近所の方々も手伝ったそうです。

これなら近所付き合いもよくなるはずですよね。

古き良き風習とも思いますが、どうでしょうか？

[24: 匿名さん]

現代のお施主様は何ぞあるとすぐに「補償しろ！保証しろ！保障しろ！」ですわ。
昔の良き時代と比べたらあかんで。

[25: 匿名さん]

5年前に新築した者です。

分離発注ではありませんでしたが、基礎工事・給排水設備工事・住設機器・タイル工事を施主支給にさせていただきました。

コストダウン目的ではなく、先輩とか知り合いとかにそういう業者さんがいたので付き合いからです。

建築を依頼したメーカーさんも快くいいですよ！！と承諾していただきました。

コストダウン目的だったらきっとうまくいかなかったとおもいます。

[26: 匿名さん]

>25
もちろん住宅保証なんて無いよね。あったら驚く。

[27: 匿名さん]

No.26 by 匿名さん>

瑕疵担保履行法前です。

逆に瑕疵保険義務付け後なら分離発注にして瑕疵保険から逃げたかも・・・

[28: 匿名さん]

＞古き良き風習とも思いますが、どうでしょうか？

あなたは昔をよく知らないのでは？
昔の棟梁は他の職人さんとか材木屋さんからバックマージンを貰っていたのですよ。
そのことを施主は知らなかったのです。
そういったことがよき風習だと思われるのですか？
現在の分離発注制度によく似ていますがね。

[29: 匿名さん]

そんなマージンくらい・・100年・200年もつ家建てられれば安いもんじゃないですか。

今、保険やら長期優良あっても20年～30年でしょ。

[30: 匿名さん]

つまり、裏でこそこそ取引するような組織でないと優秀な家はできないわけだ。
そんな馬鹿な事を言ってるから棟梁社会がなくなっているんですよ。
無知の押し売りはやめようよ。

[31: 匿名さん]

では、現代版裏話を

◯◯先生、ご当選おめでとうございます、今回は圧勝でしたね。

う～ん、そうだな、今回は4期目だからな・・楽勝だろ　アッハハ！！

先生、今回の組閣では△△大臣だそうですね。

ああ、さっき総裁から電話が来たよ。

先生、今日はお土産をもってきましたよ。実は我が社で開発した断熱材が従来品の2倍の性能でコストが1/4なんですよ。
つきまして先生に大臣認定のお墨付きをお願いしたいと思いまして・・・。
とりあえず工法の協会を作りフランチャイズ展開をして売上の一部を献金させて頂こうと計画してます。

ほ～、いい話じゃないの！！、なんでそんなに安くできるの？？

え～とですね、ちょっと怪しい素材を使ってるんですが、企業秘密です。

そいつは問題になるだろう！！

いえいえ、アスベストだって、ＶＯＣだって問題になるまで何十年とかかったじゃないですか！。
問題が発覚する頃は先生も我々も隠居してますって！！。ハハハ

うん、それもそうだな。
政務次官に伝えとくよ・・・・、儲けていただいて献金と票の取りまとめ！よろしく頼むよ。

他スレより引用。

[32: 匿名さん]

>では、現代版裏話を

まで呼んだ。

[33: 匿名さん]

まあ、トレンドなんてこんなもんだね。

躍起になってる一般消費者の裏で甘い汁吸ってる奴はいつの時代もいるもんだね。

市場開拓＝洗脳だね。

[34: 入居予定さん]

＞昔は、名のある棟梁を探して図面を引かせる。棟梁は工種ごとに腕のいい職人をさがしてきて仕事をさせる。

＞代金は施主から職人へ直接払い。棟梁は今で言う設計料と管理費をもらう。

＞予算に応じて使う材料や職人は施主と棟梁で決められたんです。

金の流れがめんどくさいだけで別に一式請負と一緒じゃないですか。

[35: 契約済みさん]

スレ主さま

今、分離発注で建築中の者です。
お願いしているのはオープンネットに加入している設計事務所さんです。
分離発注でもいろんなところがあるので
設計事務所さんによっていろいろあるのかもしれませんが、
今のところ仕組みに納得がいっています。
この設計事務所さんは住宅瑕疵保険に入る仕組みがあるから
オープンネットに加入したと言っていました。

私の理解するところでは、分離発注の場合、
監理だけでなく管理を設計事務所がします。
だから施主自ら管理する必要があるというのは違います。
うちの場合は現場監督さんは設計事務所の人です。
契約する業者さんは多くは設計事務所からの紹介ですが、
別の業者さんでとお願いすれば可能ですし、
相見積もりをとった上で安いほうを選んだ業者さんもあります。
すべての業者さんから見積もりをとり、値段交渉して若干〜結構引いてくれました。
細かい仕様を決めるときも予算をわかった上で、
オーバーしないようにアドバイスをしてくれるので
最初の見積もりから仕様決定後も数十万ほどのアップですみました。
ハウスメーカーでは同じ価格では無理だったと思います。

またマージン云々の書き込みがありましたが、
うちがお願いした設計事務所への報酬は一般より少し高めでした。
しかし、家の面積で報酬が決まっているので、
贅沢な仕様にしてもコストダウンの仕様にしても
家の面積が同じなら設計事務所への報酬は同じです。
マージンの入りようがなかったです。

ネット上で分離発注で建てた人のブログなどもいくつもあるので、
そういう体験談をいくつか見てみてはいかがでしょうか。
私が思うに、分離発注はハードルが高いやり方ではあります。
ハウスメーカーに頼むのと比べたら、時間も細かい打ち合わせの手間もかかるし、
支払いの面ではローンを組むときに銀行の理解が必要です。
もちろん業者さんに直接支払いをするので、その手間もかかります。
でも個人的には、家という大きな買い物をするのに、
その程度の手間はむしろ当然のような気もしています。

[36: 匿名さん]

施主による分離発注方式で、坪単価３５万円以下に抑えられるならお勧めですね。

[37: 匿名さん]

>マージンの入りようがなかったです
どうなんだろう？業者を紹介頂いたんでしょ？

[38: 匿名さん]

紹介料を別途で貰う人もいるからね
業者もそれを見越して高い見積もりを出す

[39: 入居済み住民さん]

>マージンの入りようがなかったです

見積もりに計上されてないだけでそれぞれの項目に薄く盛ってるだけでしょ。

仲介してるのにマージン取らないなんて経営者失格。

[40: 匿名さん]

結局は、施工業者から管理者（この場合は設計事務所）へのキックバックが
行われており、その分は施工業者の見積もりに乗っけられています。

ところで、この施主が分離発注する場合の工事単価が知りたいですね。
たとえば量産品のクロス工事の㎡単価（材・工）は幾らぐらいなんだろう？？
業者価格ほどには落とせないと思うから８００円/㎡ぐらいかなぁ。