分離発注制度ってどうですか？

[ビギナーさん]

施主支給がオープンでできる分離発注制度を検討しています。
この制度なら自分好みの商品を安く手に入れ、コストも節約できそうです。
誰かこの制度を導入して家を建てた方、メリットやデメリットを教えていただければ有難いです。

[1: 匿名さん]

どこまでの分離発注かを書かないと。
分離発注にも色々あるのです。

[2: スレ主]

＞1さんへ
スレ主です。分離発注についての詳しい知識は持ち合わせていません。これから皆さんの意見を聞きながら勉強していくつもりです。
分離発注にも色々ある事は初めて聞きました。
私が描いている分離発注は、設計事務所が工務店の代わりに工事管理や進行をしてくれて、工事業者との契約は工務店ではなく、施主が直接交わすことで中間マージンがなくなり、建設コストも下がるのではないかということです。
それ以外の形があるなら教えていただきたいです。

[3: 匿名さん]

＞施主が直接交わすことで中間マージンがなくなり
その代わり、設計事務所に払う事になりますね。
マージンとコストが減るのは人の動きが減るから。動きが減るとどうなるか想像してください。
現場を知り尽くしたブルーからホワイトが管理する事は余程の辣腕が不可欠なのです。
流行に乗じてウチもその線で行く、などと安易な考えで起こしている設計事務所に引っ掛かると失敗するんじゃないかな。

[4: スレ主]

＞安易な考えで起こしている設計事務所に引っ掛かると失敗するんじゃないかな。

ということは、現状ではうまくいっていないケースが多いということでしょうか？
分離発注に関しては全国的な設計家の組織もあります。
http://www.open-net.jp/

この組織に属する設計家は信頼できますか？

[5: 匿名さん]

スレ主さまへ

１）施主支給
経済的なメリットは少ないと思います。貴方は業者よりも安く仕入れられるのでしょうか？
それに、支給した物の瑕疵責任は貴方が負うことにもなりますよ。業者が取り扱っていない
海外の製品や、アーティストの作った１品物などを取り入れたいというのならばどうぞ。

２）分離発注
中間マージンの削減を狙って工事業者と施主が直接契約を交わすですって！
資材の発注から基礎、躯体、屋根、内装、電気、水道・・・など、各工事業者との契約や日程調整を、
全て貴方がマネジメントする気ですか？普通の人にはとても無理でしょう。
もし、それを設計事務所にやってもらおうと考えているならば、No.3の方が言われている通り、
工務店から設計事務所にマージンが移るだけですよ。

しかし、設計、建築、工事監理の業者を別々にして契約することには意義があると思います。
なぜかと言うと、それぞれを相見積りすることによって、コストを下げられる可能性があるのと、
利益の相反する業者同士に相互監視の効果があるので、不正工事になり難いことが期待できるから。
但し、瑕疵責任を誰が負うのかという問題がやはりありそうです。

[6: スレ主]

＞5さま
丁寧な回答有難うございます。

＞瑕疵責任を誰が負うのかという問題

確かに言われてみるとそう思います。
設計事務所が中間に立ってマージンを取るならば設計事務所さんが瑕疵責任を取るのだとばかり思っていました。
私は建築に関して素人なので業者との専門的なやり取りはできません。
業者が専門用語で答えてくれても専門知識がないから鵜呑みにするしかありません。
そのためにも設計事務所さんに現場管理と工事進行をお任せするのです。
その労務の為のマージンは仕方のない事と思っています。
現場管理と工事進行をお任せする以上、現場に関する瑕疵責任は当然設計事務所さんにお願いするしかないと思うのですが？
そのための現場管理と工事進行の委託ではないのでしょうか？

[7: 匿名さん]

>現場管理と工事進行をお任せする以上、現場に関する瑕疵責任は当然設計事務所さんにお願いするしかないと思うのですが？
あなたが委託しようとする事務所はこの点どうなんですか？瑕疵保証してくれますか？

瑕疵保証は本来施工を請け負う会社が施主に建物の品質保証を行うものです。設計事務所へ管理を含めた委託をしたとしても保証責任までは負えないんじゃないかと。
設計事務所は建主と其々の工事業者の間を取り持ち契約を契らせるものなので、各工事業者へも責任を問えません。

単純に分離発注の方が安いからという理由ならお奨め出来ないかな。分離したからと言って安く出来る保証がない。設計事務所へ任せてもそれ相当な代価が必要になりますからね。
建築会社の管理費用がそのまま設計事務所に流れ、尚瑕疵保証の諸問題を考えると返ってリスクが大きいんじゃないかと。

まぁ自分に体力も時間もなく知識までも乏しいなら、実績のある施工会社を紹介してもらう方がいいです。少なくとも設計事務所の監督管理より安心感は施工会社の方が格段に上だと思います。

[8: 匿名さん]

少なくとも自社施工する工務店ならば、施工丸投げは無いしマージンも発生しない。

勘違いし易い様だが、設計事務所に依頼しての建築は、一般的に安価ではない
その意匠性などを気に入った人が選択するべきものです。
(面積が広く坪１００万を越える豪邸ならば、設計事務所依頼の建築が一番多いでしょう)

設計事務所は特に、高い意匠性や個性を追求する上で活躍しており、その力を発揮出来るもの
決して安価に建てる為に存在していることなど、皆無だと考えてください。
(一般的に考えて、建築に係わる業者が増えて安価になるはずはありませんので…)

[9: 匿名さん]

そんなに　難しい事はないですよ

その代わり　時間が必要です

あと　自己責任ですので　勉強もしましょうね

[10: 匿名さん]

＞高い意匠性や個性を追求する上で活躍しており、その力を発揮出来るもの
＞決して安価に建てる為に存在していることなど、皆無だと考えてください
昔の話だな。
分離発注方式がなぜ生まれたか分かってないんじゃないの？

[11: 匿名さん]

下請け業者から一言
1.責任の所在がはっきりしないのでクレーム対策費を価格に含ませる。
2.打ち合わせの数が多くなり面倒くさいのでその分の経費も価格に含ませる。
3.施工監理の不備から工事の遅延が予想されるので、そいつも含ませる。
4.一見さんとお得意さんの価格が違うのは当たり前。
5.設計屋が管理（監理とは違う）しても所詮現場を知らない絵描き屋さんであり、上記４要素は揺るがない。

[12: 匿名さん]

強気ですね

見積もりの段階で　仕事なんて　あげませんよ

[13: 匿名さん]

＞分離発注方式がなぜ生まれたか分かってないんじゃないの？

大型工事では一般的であった手法を、新たな業務形態と称して活路を見出すために
住宅分野においても生まれたものである。
一手間増やす事によって、新たな業務サービスと利益を生じる事が可能となる。

尚、施主自身の行動と采配において分離発注するのであれば
それは当然、施主の利益として還元されるので、非常に有効な手法である。

結論：施主自身が管理監督しての分離発注には、大きなメリットが存在するが
　　　どこまで詳細確実に実行できるかが重要であり、成否の鍵を握る。
　　　決して労を惜しんではならない。惜しめば即ち、失敗を意味する可能性も高い。

分離発注の流れ
まず設計者を探す→選定後設計者に設計依頼→設計図・仕様書を元に建築業者を選定
基礎・設備・電気・建具・板金・屋根等々の業者選定(ここは建築業者一任もあり)
業者が決まり建築が始まったら、各業者との工程調整・現場管理を遂次。
ココを疎かにして良い建物は作られないので、どれだけ綿密に行えるかが肝。

上記全ての段階において、予算配分や支払い実行も非常に重要な事なので
決して抜かりの無い様、心がける。

[14: 匿名さん]

設計事務所は簡単に言うけどスレ主のような素人には余りにも複雑なシステムだよ。
紹介はするが責任は持てない、あとは施主の努力次第っていうのでは普通は尻込みするわ。
施工業者も本音としてはスムーズに仕事が進まないのでやりたがらないし。

設計事務所がすべての瑕疵責任を負うと、ハッキリ契約書に謳えば施主の背中を押す事になるんだろうがね。

[15: スレ主]

たくさんの方からのアドバイス有難うございます。
分離発注の良い面だけしか知識がなかったものですから、皆さまのアドバイスを伺う内に、見えていなかった部分が少し見えてきたような気がします。私なりにまとめてみました。

1、建築コストが安くなる　→　業者間競争が働かないのでかえって高くなる場合もある。
2、工務店マージンがいらない　→　その分、設計家へのマージンが増える。
3、設計家に現場管理をしてもらえる　→　その結果生じた瑕疵については責任の所在が曖昧。
4、設計家に工事進行してもらえる　→　業者との契約やら支払いは施主がしなければならない。
5、施主支給品が安く手に入る　→　特殊な品物でなければ工務店からの価格と変わらない。
6、手抜き工事を防げる　→　施主にそれなりの知識がないと、かえって手抜き工事を見過ごす結果となる。
7、設計家なら安心してまかせられる　→　設計家にもそれぞれの能力があり、現場の技術知識のない者もいる
8、第３者としての設計家の立場に信頼できる　→　業者は設計家を通じて紹介してもらうので、設計家は第３者にはなれないのではないか？（私見）
9、各業者と単独契約した場合、将来の複合瑕疵が生じた場合、各業者が責任のなすりあいになる心配？

以上の点で不安が生じています。

私は建築に関しては素人なので、やはり現場の進行はお任せする以外に方策はありません。
その場合に一番心配なのは、将来瑕疵の出ないように現場管理をしっかりとしていただくことと、発生した瑕疵に対して各業者さんに個別に責任を持ってもらうのではなくて、管理責任者である設計家の方に一括して責任を持ってもらいたい事です。
契約に関しても、各業者と個別に契約するのではなく、設計家の方と単独で契約する方向で進めていきたいと思っています。
兎に角、責任の所在が曖昧なまま大切な我が家をお願いするのは不安が残ります。
そこの部分を相手の方と確認を取りながら採用を考えていきます。
私の考えはどこか違っているでしょうか？

[16: 匿名さん]

思えば分離発注とは理想の方法なのは間違いない。でもあくまで理想の枠内。
分離発注を推す建築家は住宅界の業態を軽く見ている節がある。建築会社でも油断すると瑕疵扱いになる案件が蔓延っているんですから、紙に書くだけの建築家の理想だけでは問題がありすぎませんかね。

＞管理責任者である設計家の方に一括して責任を持ってもらいたい
＞設計家の方と単独で契約する方向で進めていきたい
これを飲ませる為には建築会社並みの費用が掛かるのではないかと。だったら態々建築家に頼まなくてもって事にもなります。
いやらしい話、客の事を考えると見せかけて、建築会社の利益を横取り出来ないかとの発想ですわ。まぁこれも商売上の戦略だから仕方ないとして、しかし責任までは持てないと言うのでは勝負になりませんわ。

[17: 匿名さん]

スレ主さんの目的が、分離発注で家を建てるになってしまっているように思います。
多分初めは、出来るだけ安い価格で家を建てたいという事ですよね？
だったら、リスクを負ってまで設計家にお願いしなくてもいいのではないでしょうか？
今はローコスト系と言ってかなり安い価格で建ててくれる会社がありますから、
その中から評判の良いところを選べばいいと思います。
それとも、設計家にお願いしてまで、こうしたいというこだわりがあるのでしょうか？

[18: 匿名さん]

私は分離発注ではないが、設計事務所で図面を書いてもらって
それを工務店数社に持ち込んだ。
業界を知らなかったので展示場のＨＭにも持ち込んだが、それはあからさまに断られた。

結果的には建築図面は工務店での焼き写しで建築
当初の設計事務所は、その後確認申請や検査だけ依頼。

設計事務所に施工監理は依頼出来るが、現場管理は行っていないそうで
大半の設計事務所は、同様であろうと思われます。
(やるやる詐欺には注意しましょう)

当方は住宅ではない建築関係の仕事をしており、業者毎の意思疎通が
施主と依頼先同様に非常に重要であると認識しております。
ですので施主となる方は、建築以外であっても業者間の調整を経験された方でないと
業者間の行き違いが発生した際や、施主自身が混乱を巻き起こしたりするなどの
弊害が起こる可能性は十分にあります。

「あれもこれも使って、最後はローコストな感じでお願いしますね」
そう言った施主が最近いると聞いた事があります。
建築家が魔法使いでもない限り、そんなに単純ではないとご理解下さい。

[19: おによめ]

スレ主さん　初めまして。

私は千葉県市原市で　建て替え検討中　の者です。
私は、「建てる前に読む本・あべしんごさん」を読んで、分離発注・直営工事を初めて知り、著者あべさんの言う、「スーパー建築士」を探し始めて３日目です＾＾。

お役に立てませんが、勉強させてもらってます。

[20: 匿名さん]

怖いですね　


建築士より　大工ですよ　重要なのは

また　建築士より　さまざまな下請け施工者が重要ですよ

建築士は　別にいらない方ですよ


私の場合　大工さんと馬が有ったお陰で
工期は６か月とゆっくりでしたが
何もかも　旨く出来ました

建築士は　図面書いて　役所行って　それで仕事終了ですね