市街化調整区域の戸建てについて

[買い換え検討中]

はじめまして。
自分なりに市街化調整区域について調べてみたのですが
どうも良いことが書いておらずご相談させて頂きたいと思います。
この土地で戸建てを購入してしまったら将来的に条件が厳しく結局建て替えはできず改築程度しかできないとか・・。
そうなると建物自体に問題が生じた場合、自分の土地であっても
何もすることができないのでしょうか。
（放置するしかないのでしょうか？）

購入したい駅が決まっているのですが、駅から徒歩圏内とバス12,3分で2,000万円の差があるのでとても悩んでいます。

市街化調整区域について何か良い面をご存知の方が
いらっしゃいましたらお聞かせ頂けないでしょうか。
もしくは止めたほうが無難なのでしょうか・・。

よろしくお願い致します。

[2: 匿名はん]

良いことは安いことそのものです。

[3: 匿名さん]

市街化調整区域に家を持っています。
自己資金さえあれば建替・増改築には困りませんが、銀行融資となると厳しいです。
残債や土地の担保価値にもよりますが、
私の場合、建替代金の半分以上の自己資金を入れない限り融資は困難と銀行に言われました。
結局建替を断念し、古家を賃貸に出し、建売住宅を新たに購入することになりました。
やはり購入は止めたほうが無難だと思いますよ。

[4: 投稿者です]

早速のご回答有難うございます。

no.02様　
同じ駅を利用して徒歩15分、バス15分・・
この程度の差で2,000万円の差だったら後者の考えだったのです。
ですが安いということは単にそれだけの差ではなく、やはり市街化区域という特記事項が重要なんですね。
自分の知識が足らずもう一度検討してみることにしました。


no,03様　
2,000万の開きは大きいので駅から15分歩くよりバスで15分のほうが・・など
良い方に考えていたのですが、もう一度良く検討してみようと思います。
気に入った情報（価格、間取りなど）があると気になる面より良いところばかりに目が行きがちですが、これから数十年お世話になる家なのでその後の事も考えなければなりませんよね。
建て替え時の融資の件は知りませんでした。
建て替え時の条件が厳しいとは聞いたり書かれていたのですが、実際のところどうなのかイマイチ分からなかったので大変勉強になりました。
貴重なお話有難うございました。

[5: 匿名さん]

市街化調整区域内でも、開発許可を受けている分譲地内でしたら、
市街化区域と変わらずに、増築も建て替えもOKです。銀行融資もOK。
メリットは、都市計画税がかからない事。（固定資産税は、かかります。）と、隣接した市街化区域の土地より、多少は安い事位でしょう。

しかし、開発許可以外の調整区域は、要注意らしいです。
3さんのおっしゃる通りかと思います。

調整区域といっても、物件によって色々あるみたいなので、気になる物件があるのでしたら、
業者に直接聞くのが一番ですね。
ご自分で調べたいのでしたら、市役所の建築指導課あたりに地図を持っていき、
質問してみると、色々教えてくれますよ。

[6: 3]

>>5
私のところは開発許可地域ですが、それでも建替えの融資条件は厳しかったのです。
残債の額によるのです。（３０年ローンで１５年経過しておりましたが）
残債額+新築建物価格＞銀行の評価額の場合、自己資金比率を高くしないと
銀行は嫌がります。
残債額＋新規建売物件価格のほうが銀行融資は通りやすかったです。

[7: 2]

調整地の融資でしたら、JAなら勤続3年か、自営でしたらJAと1年以上のお付き合いがあれば、特に問題ないですよ。ただ、地目が「田」のままだと厳しいです。地目変更が必要ですが簡単ではないです。どちらにしても調整地というだけで、都市銀行系は渋いでしょうね。というか無理に近いでしょうね。

[8: オヤジ]

調整区域には基本的建築物を建てる事はできません。
例外として、分家住宅、日用品販売店舗等、病院等は建築可能です（但し、開発許可が必要）
調整区域内に中古住宅を購入するときは、その建物が当時どのような開発許可で、建築したかを調べる必要があります。
分家住宅で建て建物を購入した場合、前の所有者の親からの分家住宅となるので
将来的に建替え等で何らかの障害が出きます。

各都道府県及び各市町で、開発行為の基準が違いますので
一度 役所の都市計画課に相談に行かれたほうが間違いありません。
その時に応対してくれた担当者の氏名を聞いておいてください。

[9: 投稿者です]

no,5様
市街化区域といっても開発許可地域だったり、色々ありますよね。
正直なところ、単に価格や好きな土地（場所）、交通の便利さなど
生活に便利でそれなりの広さがあれば・・と安易に考えていた自分が恥ずかしいです。
戸建ての場合は土地の評価が大事なんだと改めて考えさせられました。
家の行く末、大事ですもんね。
有難うございました。

no.6様
私も30年ローンで組む計算でした。
家のメンテナンスがどれくらい先になるかは現実的に想像できないのですが、
いざそうなった時に頭を悩ますことが事前に分かっているようであれば
回避できたら、と思っていますので貴重なお話有難うございました。
それにしても建て替えより残債額＋新規建売物件価格のほうが銀行融資は通りやすかったのには
とても驚きました。

no.7様
地目が「田」確かに特記事項に記載してあったりしますね。
こういった記載は購入後に日常生活に何も不便は感じず快適に暮らせるかもしれませんよね。
ですが家の行く末についてもっとよく考えてみることにしました。
ですが気になる物件には「市街化調整区域」と記載ばかり・・
どうも価格だけの問題ではなく、土地柄そういった区域のようで頭を悩ましています。
JAはお世話になっておらず、都市銀行はやはり厳しいのですね。
教えて下さり有難うございました。

[10: 投稿者です]

no.8様
＞＞調整区域には基本的建築物を建てる事はできません。
やはりそうなのですね。
自分なりに調べた時に結果そういうことなのだろう、と思いました。
条件が厳しい＝断念せざるを得ないのが現状のようですね。
しかしそうなるとせっかく購入した自分の土地だとしても
将来的に何も建てることができず放置するだけになってしまうのでしょうか？
例えばの話ですが、子供に土地を譲っても建て替えできないようであれば
所有していても意味のない土地ということになるのでしょうか？
後々利用価値がないと予め分かっていたら購入者はいないのでは？と思ってしまいます。
中古だとさらに面倒なのですね。
有難うございました。

[11: No8]

資料が何もないので詳しいことはいえませんが。
特記事項に地目「田」記載せれてあるのですか？
考えれることは次のことです
1.　前の所有者が、線引き以前（各市町村によって違いますが　昭和40年頃）から所有していて地目変更していない。
2.　無許可（開発許可及び建築確認申請）で建築物を建てた。
以上が考えらえます。（詳しい資料がないと判断できませんが。）

また、将来お子さんに土地を譲って、お子さんが農地（田畑）又は、資材置場等（建物は建てれない）として使用していくことになります。

[12: 匿名さん]

関東？埼玉県なら詳しく教えてあげるよ。

[13: 匿名さん]

>>12
1さんではありませんが、興味あります。
見沼区には調整区域が広がっているようですが
新築時の住宅ローン、建替え時のローンについて融資条件等を
もしご存知でしたらご教授ください。

[14: 匿名さん]

市街化調整区域で古家有りで土地を購入し、古家を購入し新築しました。

私の市では既存宅地の建替は可能という事を不動産屋に調べてもらい
購入に踏み切りました。

１５年での立替や大幅なリフォームの必要のない建物を建てるのであれば
残債の事を気にすることもないし、他の方もおっしゃってますが
価格が安いのと都市計画税がかからないという金銭的メリットもあります。
まずは不動産屋経由か、信用出来ないなら役所に問い合わせてみる事をお勧めします。

土地探しは大変だとは思いますが、やれる事はやってみて後悔のないように
頑張ってください！

[15: 匿名さん]

NO14です。

古家を購入し新築しました。→古家を解体し新築しました
の誤りです

[16: 腱鞘炎]

我が家は築３５年で、現在建て替え契約済みです。
今の建物より小さくはなりますが、建ぺい率４０％容積率８０％で建て替え可能です。
初めから小さな家＆土地なので、今の部屋が小さくなるか数を減らすかで悩み中です。
建売りだったのですが、買ったその年から市街化調整区域になったようです。
やはり役所に問い合わせて、将来に建て替え可能で、余裕のある土地の大きさなら、安く買えるという利点は大きいと思います。売りも安いでしょうが・・
私は、一生ここに住むので、別に困ることもありませんよ。
ローンの事はこれからなので、何かわかったらまた来ます。

[17: 匿名さん]

都市計画法改正前は、市街化調整区域の既存宅地には普通に家が建てられたはずですが、都市計画法改正後は既存宅地制度が廃止となり、現在は各自治体が基準を作成していると思います。多くの自治体では包括承認基準という、市街化調整区域の既存宅地に家を建築するための基準を定めており、平成○○年まで建築確認申請が必要又は10年以上当該市に住んでいることが必要など、色々と基準があると思います。ただし、この条件を満たせば、今後も家の建て替えなどは可能なはずです。詳細は都道府県の建築関係の課に確認すべきです。あと、市町村によっては、調整区域の小規模開発を抑止するため、家を建てるための最低敷地面積を、包括承認基準とは別に定めているところもあります。

ちなみに私は、どうしても広い土地が必要であったため、市街化区域に隣接した市街化調整区域の土地を購入し家を新築しましたが、ローンは都市銀行も可でした。もしかしたら、融資額は抑えられていたのかもしれませんが。

市街化調整区域は、場所によっては利便性も悪くないが比較的安い、高い建物が建ちにくい、などのメリットもありますが、望んでいない施設の建設の可能性などのデメリットもあります。あと地域によっては、開発の進んでいる地域であれば、市街化調整区域でなくなる可能性もあり、そのような場合に、調整区域の広い敷地を維持できるか、なども問題です。

いずれにしても、市街化調整区域を購入するのであれば、ご自身で、県に確認し、包括承認基準などについても勉強しておくべきだと思います。

[18: 匿名さん]

埼玉県、各市町村で違いがあるが調整でも青、白の調整があって(業者用語)白の調整で市町村の定める範囲内での開発の事なら200〜300平米以上の区割りで販売出来る。
そのなかでも、誰でも買える物件と適合者以外買えない物件有り。大抵、適合資格は６親等の親族がその物件所在地の隣接しる所に住み尚且、その住まいが調整で20年以上暮らしてた事が条件。

担保価値はとても低いので、土地価格の２割程しか融資出ない。しかも、本来は融資×
都市銀行は基本的に無理。

誰でも買える調整でも土地代の半分位でしょ。
建て替えは問題ない。

[19: 契約済みさん]

私の土地も埼玉県内の市街化調整区域ですがそんな感じでした。

「親族が近隣市町村の【市街化調整区域】に20年以上住んでる人」のみ建築可です。
同じ地区の市街化区域（誰でも建てられる土地）と比較して半額の値段でしたのでお買い得です。
固定資産税も半額だし、都市計画税も掛からない。
家を建てちゃえば市街化区域だろうが調整区域だろうが違いなんて分かりません。

私は現金で買いましたが、ローンは組みづらいかもしれません。
上記条件をクリアできる人ならばとってもオトクだと思います。

[20: 購入経験者さん]

>>18
>>19
実際に購入した経験から言うと、そうでもないですよ。

一言で調整区域といっても様々な種類がありますので、どんな形で開発許可が下りてるか、
どんな制限があるのかないのか、確認したうえで検討した方がいいと思います。
大規模開発だったり、市街地の隣接地なら問題はほとんど無いはずです。

肝心の担保評価ですが、私は都市銀行５行回って全部ＯＫの返事でした。
最終的に借りた某銀行は、金利の安さで選んだんですが、
説明書に「調整区域は不可」と書いてありましたが、交渉の末ＯＫになりました。

[21: 匿名さん]

調整区域にしてまでエリアこだわっているのですか。
もっと安い普通の土地を探した方がいいですよ。
将来後悔しないようにしてください。