プレサンス投資用・収益用マンションのオーナー友の会・情報交換掲示板

[匿名さん]

プレサンスコーポレーションの投資マンション・収益マンションの
オーナーの皆様、これからオーナーになられる皆様、買って得した方、損した方、
心配されてるご家族の方、初めは解らない事ばかりですので、
より良いオーナーライフの為、情報交換しましょう！

株式会社プレサンスコーポレーション
http://www.pressance.co.jp/

株式会社プレサンス住販
http://pressance-jyuhan.jp/index.html

Yahoo!掲示板 - 3254（プレサンスコーポレーション）
http://messages.yahoo.co.jp/bbs?action=q&board=3254

プレサンスについての口コミ掲示板＠マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%97%E3%83%AC%E3%82%B5%E3%8...

プレサンスCってどないか？
http://unkar.org/r/estate/1141487166

プレサンスコーポレーションってどうよ？ - ２ちゃんねるキャッシュ
http://2chnull.info/r/estate/1235565087/1-1001

【投資】プレサンスコーポレーション３室目【電話】
http://logsoku.com/thread/yuzuru.2ch.net/estate/1301184363/

[601: 匿名さん]

メリットは、相続税対策です。それ以外はありません。

[602: 匿名さん]

区分所有での相続税対策ってｗｗｗ
30年後や50年後に投資用マンションが建て替えとかスムーズに行えるとか思ってる？
部屋を貸す賃料も30年後のボロ物件だと幾らなら借り手つくと思ってる？
今の賃料から何割くらい引けば借りてもらえそう？

区分所有法を勉強した方がいいよ。

[603: 匿名さん]

今のマンションって基礎部分は
50年は持つんじゃないの？

それに建て替えの時の為に
毎月管理費とは別に修繕積立金があるんじゃないの？

[604: 匿名さん]

★プレサンス大阪城公園パークプレイスの住民様へ★
大阪府立成人病センターの駐車場がむごい。
問い合わせたら、ガードマン1人で対応してるとのこと。
明らかに中道１の交差点から入る道路は渋滞で一車線状態。
そのくせ、成人病センター駐車場運営はずさん。
普通は交通整理の警備員を置くが、全く置く気配なし。
大阪府立成人病センターの駐車場運営部には連絡をし改善を要求してあるので、その対応を見守るが改善されないようであれば、この掲示板で連絡して頂いて結構。
ドライブレコーダーの記録も、電話でのやり取りも録音済みです。

[605: 匿名さん]

ちなみに大阪府立成人病センターの駐車場運営部所属のガードマンが路上で交通整理をしている姿は一度も見たことがありません。

[606: 匿名さん]

>>603
修繕積立費だけで、それ以外に1円も個人負担なしで建て替えまで出来ると本気で思ってるの？

それに築50年まで建て替え不要だとして、築50年の投資用マンションを好んで借りてくれる
人なんて存在すると思ってるの？

自分が築50年のマンションに築浅時と大差ない家賃払って住むか想像してみたら？
新築や築浅マンションの数分の一の家賃なら住んでくれる人いるかもね？

[607: 匿名さん]

プレサンス大阪城公園パークプレイスは前の東隣の大阪府立成人病センター（院長：堀正二）の渋滞のせいで車の出し入れがしにくい。
そのため駐車場代が激安価格だと考えられる。

[608: 匿名さん]

大阪府立成人病センターの駐車場が酷い件について・・近隣マンション住民大迷惑
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/330366/

このスレッド立てたの君か？
ただのクレーマー体質か？
病院なり管理会社に言うべきだろ？
そのマンションの専用スレッドでも立てれば？

[609: 匿名さん]

楽街に出てるけどこの価格って本気？
神戸でも三宮ならまだマシだけど神戸駅でこの狭さでこの価格って？
これでも新築より下げてるよね？
どんなプランで投資したのかな？


物件名 プレサンス神戸裁判所前デリシア
販売価格 1,750万円
JR西日本 東海道本線 神戸 徒歩4分
完成 2010年03月
専有面積 34.12㎡
階数 13階／14階建て

[610: 匿名さん]

賃貸人も決まっていない竣工前の物件ではなく、
すでに入居済みの物件を営業が奨めてくるのはどんな状況ですか？

[611: 匿名さん]

企業側は、賃貸用として保有し続けるより、売却して利益確定して、その金を次の物件回すことができて賃貸保有よりも資金を有効に使える。
購入者は、どうせ自分で住まないのであれば、すでに賃借人が入居していれば引渡しの当日から、すぐに家賃収入がある。

[612: 匿名さん]

アベノミクスで中古の成約数が凄い伸びてますね。
でも東京以外は価格は上がってませんね。
適正な価格であれば売れるようになってきましたので
出口戦略は立てやすいね。
買う側が気をつけるのは価格が上がっても家賃が上がってないとこかな。

[613: 匿名さん]

物件価格が上がってるのに貸せる家賃が上がってないって事らしいのに？買う人が増えてるのかｗ
何を目的にそんな物件を買ってるのか、買主に聞いてみたいな。

大金持ちの節税目的なら多少の損は想定の範囲内なんだろうけどな。

[614: 匿名さん]

価格780万円
築年月2008年1月 （築 5年）
物件名プレサンス名古屋駅前プラチナム
交通
桜通線 国際センター前駅 徒歩5分
JR中央本線 名古屋駅 徒歩9分
東山線 名古屋駅 徒歩9分
専有面積 21m2 （バルコニー 3.5m2）
管理費/修繕積立 5,670円 / 840円
http://www.kenbiya.com/realestate/442222ndd

プレサンスの子会社のルームプロが仲介で売り出してるからこれ位の中古売買価格が適正なんだろうな。

[615: 匿名さん]

その物件、新築時には幾らで売られたんだろうな。

この会社と関わって得した＆勝ち逃げ出来たオーナー、どれ位いるのか興味あるわ。

[616: 匿名さん]

株主は間違いなく勝ち組でしょう！
株価は４倍になってる！

不動産投資は換金性が低いから素人には向かないだろう。
そもそも自営業みたいなもんだから家賃収入と経費と金利と節税効果の計算が難しくて
利益がどれくらいなのか把握してない投資家も多そう。

どっちにしても自己責任。

[617: 匿名さん]

株価の値上がり、ハンパねえ！マンション買うより株を買え！

[618: 購入検討中さん]

プロの方、是非教えて下さい。
プレサンスタワー難波west、65へーべ、
3LDK、3千万位を、住居目的で購入検討中です。
多分ずっと住み続けると思うのですが、10年20年後の、資産価値はどう思いますか？

[619: 匿名さん]

私が永住するならキタ
ミナミは･･･
3,000万なら鶴見区、阿倍野区、吹田市、豊中市にした方が無難かも
あえて候補を出せば
キタなら伊藤忠のクレヴィア大阪福島、
ミナミというか西区だけど阪急ジオ新町かな
資産価値なんて気にせずに好きな街に買えばいいよ
それに未来の資産価値を気にするなら東京都内に買わないと

クレヴィア大阪福島
http://suumo.jp/ms/shinchiku/osaka/sc_osakashifukushima/nc_67702608/ma...

ジオ新町
http://suumo.jp/ms/shinchiku/osaka/sc_osakashinishi/nc_66251496/madori...

[620: 購入検討中さん]

619様
参考にさせていただきます。
ありがとうございました。

[621: 匿名さん]

ここ１０年で投資に対する考え方が変わったみたいね。
今は普通のファミリーマンションを買って
賃貸に回して家賃で利益を取るのがお得だからね。

中国人、台湾人、東南アジアの投資家が買ってるのも
東京都内の新築マンションばかりでタワー中心。

やっぱりリセール価格を考えるとファミリーになるのは必然だし
ワンルーム投資は地主以外はメリットないんだろうな。

[622: 匿名さん]

人気のキタ、2,000年以降建築、30㎡以上はなかなかいいね。

空室率、固定資産税、建物管理費、修繕積立金、賃貸管理費、広告料、登記費用
の維持経費を考えても20年位で元が取れそうじゃない？
20年間の平均家賃は今の75％とすれば25年くらいで元が取れる？

このクラスの物件はこの価格だと割安に感じるけどどう思いますか？

http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kansai/osaka/dim2001/218162/show...
プレサンス中之島公園南の物件詳細
区分マンション プレサンス中之島公園南
販売価格 870万円 表面利回り 9.37% 想定年間収入 816,000円
専有面積 31.36㎡ 築年月 2001年06月
（築12年） 階数 3階／12階建て
建物構造 SRC造 取引形態 一般媒介
所在地 大阪府大阪市中央区東高麗橋３－２
沿線交通
大阪市営堺筋線 北浜 徒歩5分
京阪本線 北浜 徒歩5分

注意事項 この物件はオーナーチェンジ物件ではありません。
現在募集中で想定賃料で利回りを計算しております。
月額家賃56,090円管理費8150円修繕積立金3,760円合計家賃68,000円

http://chintai.door.ac/detail/free2057912.htm
東高麗橋の賃貸プレサンス中之島公園南

[623: 匿名さん]

プレサンス大阪城公園パークプレイス 激安 - ２ちゃんねる　READ2CH
http://jump2ch.com/ag/engawa/estate/1370037602/all　■>>102～は荒らし

このマンション話題になってますね。

[624: 匿名さん]

このあたりのスレッドも変な絵が大量にコピペされてて荒らされてるねー
情報交換が全く出来ないなー


プレサンスは糞 | ２ちゃんねる　ログ速 >賃貸不動産　
http://www.logsoku.com/r/estate/1330483406/　全面的にスレッド荒らし

【欲望】プレサンスコーポレーション4室目【歩合】｜ 2chビューアーD
http://2ch.viewerd.com/estate/1312689487/

【欲望】プレサンスコーポレーション5室目【勝者】 - ２ちゃんねる　READ2CH
http://read2ch.com/r/estate/1317524936/

[625: 匿名さん]

この２つって立地とかどうなんですか？

プレサンス上町台リベルテ
総戸数 45戸
築年月 2013年8月
所在地 大阪市中央区谷町６丁目
大阪市営谷町線 谷町六丁目駅　徒歩4分　
大阪市営長堀鶴見緑地線 松屋町駅　徒歩3分　

プレサンスみなと元町駅前
築年月 総戸数　69戸
2013年9月
地下鉄海岸線/みなと元町 歩1分
神戸高速鉄道東西線/花隈 歩3分

[626: 匿名さん]

これって中古投資家の方だと幾らくらいだと投資対象になりますか？
賃料55,000～52,000円くらいで募集してるので築浅をプラスして650万円～700万円くらいでしょうか？


http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=23&md=key&...
プレサンスSAKAEリバースタイル　愛知県名古屋市中区大須4丁目
価格 ：880万円
間取り ：1K
専有面積 ：21.68m2 築年月 ：2009/09
物件種別 中古マンション 管理費 5,850円
構造 RC 修繕積立金 870円/月
建物階/所在階 地上13階建て/9階部分 そのほかの費用 -
間取りの内訳 - 敷地の権利形態 所有権
方位 東 現況 賃貸中
面積計測方式 壁芯 引き渡し時期 相談
バルコニー面積 3.78m2 情報提供元 不動産流通経営協会
総戸数 84戸 情報公開日 2013年4月18日
駐車場 空なし 次回更新予定日 2013年7月1日

[627: 匿名さん]

プレサンスが荒れるのは会社がBだからじゃないの？

[628: 匿名さん]

この所有者がこの売却価格で成約すると仮定すれば
10年以上の期間の家賃収入と節税効果と売却価格を合計すれば
どのくれいの利益になったんだろう？

少し安めの京都で買うよりマスコミでも取り上げられてる大阪の大開発地帯の梅田とか
中京圏の一等地の名古屋駅の方がいいのかな？

http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kansai/kyoto/dim2001/232250/show...
プレサンス京都清水
販売価格 680万円
専有面積 21.16㎡
築年月 2000年02月 （築14年）
階数 1階／7階建て

http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kansai/osaka/dim2001/214382/show...
プレサンス梅田インテルノ
販売価格 820万円
専有面積 20.01㎡
築年月 2002年04月（築12年）
階数 5階／11階建て

http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/tokai/aichi/dim2001/227123/show....
プレサンス名古屋駅前
販売価格 830万円
専有面積 19.95㎡ 築年月 2004年02月 （築10年）
階数 8階／11階建て（地下1階）

[629: 匿名さん]

築10年は古いけど難波駅徒歩2分は魅力的

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=27&md=key&...
プレサンス難波OCAT前
価格 ：880万円
間取り ：1K
専有面積：20.88m2
築年月 ：2003/01


最寄り駅は恵比須町駅徒歩6分・難波駅徒歩10分の立地はマイナスだけど
築5年だから100万円高くてもこっちの方が良いかも

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=27&md=key&...
プレサンス難波イーストモダニティ
価格 ：970万円
間取り ：1K
専有面積：21.47m2
築年月 ：2008/02

大阪のミナミは人気下落でキタ一極集中だから少しでも梅田に近い本町の方が良いかも
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=27&md=key&...
プレサンス本町リアルシティ
価格 ：980万円
間取り ：1K
専有面積：21.73m2
築年月 ：2004/10

[630: 匿名さん]

それにしてもこんな高価格で転売しようとするオーナーさんってどういう考えなのかな？

築3年以内の築浅だったとしても大阪市内の20㎡程度のワンルームで1,000万円超えの物件を購入しようとは思わない。
だってほぼ投資資金を回収でけへんやん。

仲介の場合はどんな価格で売り出そうが所有権者の自由だけど何年間も成約しないで
ずっと置いておいてたまたま引っ掛かる投資家が現れるのを待つ戦略なのかな？

まともな投資家なら長期投資だとしても表面利回り10％以下は計算したら投資対象じゃないって解るのにな。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=27&md=key&...
プレサンス難波リバーオアシス
格 ：1,500万円
間取り ：ワンルーム
専有面積：21.00m2
築年月 ：2008/01

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=27&md=key&...
プレサンス天満ステーションフロント
価格 ：1,470万円
間取り ：1K
専有面積：20.16m2
築年月 ：2008/07

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=27&md=key&...
プレサンス新大阪クレスタ
価格 ：1,464万円
間取り ：ワンルーム
専有面積：21.46m2
築年月 ：2010/07

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=27&md=key&...
プレサンス中之島公園パークレジデンス
価格 ：1,355万円
間取り ：1K
専有面積：22.23m2
築年月 ：2005/10

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=27&md=key&...
プレサンス城北公園アクアージュ
価格 ：1,260万円
間取り ：ワンルーム
専有面積：21.46m2
築年月 ：2008/02

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=27&md=key&...
プレサンス心斎橋ザ・スタイル
価格 ：1,250万円
間取り ：1K
専有面積：23.96m2
築年月 ：2007/05

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=27&md=key&...
プレサンス大阪城公園パークプレイス
価格 ：1,200万円
間取り ：1K
専有面積：21.17m2
築年月 ：2010/02

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=27&md=key&...
プレサンス難波WEST
価格 ：1,200万円
間取り ：1K
専有面積：20.24m2
築年月 ：1999/02

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=27&md=key&...
プレサンス内本町
価格 ：1,200万円
間取り ：1K
専有面積：19.92m2
築年月 ：2001/06

[632: 匿名]

確かに大阪市内の20㎡程度の中古ワンルームで1千万円超えは普通の感覚では買わない。
800～850万だったら検討してもいい。

[633: 匿名さん]

新築ワンルームで大阪市内なら1700万円くらいじゃないの？

日本エスリード、日商エステム、サムティも。

地主が建てるマンションの建築費は1戸500～800万円くらいらしいな。

[634: 京都の業者です]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[637: 匿名さん]

興味あるよ。
家賃とか詳しい内容は？
リンク貼ってよ。

[638: 京都の業者です]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[640: 匿名さん]

売却物件ばっかり積みあがっているけど、何故売れてないの？
売主が強気で値下げ交渉にのらないから？　東京ではワンルーム
払底しているなんて聞くけど。

[642: 匿名さん]

医者などの年収１５００万以上なら赤字出すために新築ワンルームもいいかも。

ただ、分譲会社と金融機関と販売会社のフルコンボにハマったら、キツイ。
大阪はサブリースもないし。

プレサンス分譲で⚫⚫ガ銀行しか提携ない小さな販社で限界まで買いまししている
顧客は将来、どうするのかな。

中古になっても、ある程度の金利で融資がつけば、もう少し物件動くのに。

[643: 匿名さん]

節税対策に投資用マンション買うなら最低でも年収1500万円以上が25年間は続かないとメリットないよ

新築の投資マンションはマンションの価値に無関係に本人の属性でローンが組めるからね
特に公務員や教職員や薬剤師や看護師は年収の8倍までローンが組めるよ
ジャックスなんかもマンションの価値が3分の1になっても退職金や安定した収入で
回収できると考えてんだろうね

中古でも1,2%くらいで借りれるよ
2,5%以上の金利なんて論外だよ

[644: 匿名さん]

入社3年で離職率と年収2500万円越え率はどれくらいですか？

ここのマンションは自分の親に売れるくらい自信のある商品ですか？

[645: 京都の業者です]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[646: 京都の業者です]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[649: 京都の業者です]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[650: 匿名さん]

>650
なるほど。
管理会社はそうやってオーナーから利益を取るのか。
エイブルや賃貸住宅サービスやミニミニに直接依頼すれば
中間マージンが削減できるんだ。

家賃滞納の対策の家賃保証会社に入れば毎月の3000円は
なくても安心なわけか。
その保証費用も入居者が払うからオーナーの持ち出しもないんだもんな。