プレサンス投資用・収益用マンションのオーナー友の会・情報交換掲示板

[匿名さん]

プレサンスコーポレーションの投資マンション・収益マンションの
オーナーの皆様、これからオーナーになられる皆様、買って得した方、損した方、
心配されてるご家族の方、初めは解らない事ばかりですので、
より良いオーナーライフの為、情報交換しましょう！

株式会社プレサンスコーポレーション
http://www.pressance.co.jp/

株式会社プレサンス住販
http://pressance-jyuhan.jp/index.html

Yahoo!掲示板 - 3254（プレサンスコーポレーション）
http://messages.yahoo.co.jp/bbs?action=q&board=3254

プレサンスについての口コミ掲示板＠マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%97%E3%83%AC%E3%82%B5%E3%8...

プレサンスCってどないか？
http://unkar.org/r/estate/1141487166

プレサンスコーポレーションってどうよ？ - ２ちゃんねるキャッシュ
http://2chnull.info/r/estate/1235565087/1-1001

【投資】プレサンスコーポレーション３室目【電話】
http://logsoku.com/thread/yuzuru.2ch.net/estate/1301184363/

[301: 匿名さん]

プレサンス玉川は便利な立地だよ。その内出てくる。
平野町のプレサンスタワーは高いよ。

[302: 匿名さん]

都心部１Ｋで軒並み賃料６万前後だろ？
住むだけなら賃貸の方が絶対に得。
投資に数百万も使う人間の神経がわからん。

[304: 匿名さん]

と営業の電話をかけまくるのはいいが、所得税は損益通算できるとはいえ…住民税の算出の仕方、わかってんのか？
税理士の資格もない営業マンがマニュアル通りにマシンガントークｗ
ノルマ達成頑張れよ。

[305: 匿名さん]

>>303
一番儲かる方法は何件もはしご投資して1億以上借りる。そして間もなく脂肪。
その後、団信。
つまり投資家が不慮の事故で脂肪することが投資として一番効率が良い。

勿論、1億以上の現金を持つ層には向かない。

[306: 匿名さん]

おいおい、あんまりプレサンスC.をいじめたるな。

プレサンスの下でカツカツでやっている社員やら、泡沫不動産業者も蒸発しちまうぞ。

ストレス溜まって、東心斎橋通り魔事件みたいな事件起こされたらたまらんからなぁ。

[307: 匿名]

303 は本物のアホですなｗ大損する物件を購入するのが投資だって ぷっ 笑

[308: 匿名さん]

ＡＩＪ投資顧問に相談してみよっと・・・

[309: 匿名さん]

１０００万円×０．４５×１/１００×０．８＝３．６万円

ネット定期ではゲンナマで３．６万円ずつ入ってきますね。

利回りは一見、ワンルーム投資より低くみえますが…

いかんせんワンルームは１０００万円⇒９００万円⇒８００万円と元本が減価償却いじょうに崩れていきます（笑）

東京都心は別かもしれませんが・・１０００万では買えんでしょうな。

世の中おいしい話はないということです。

[311: 匿名さん]

自己資金五万で6000万も借りたら、夜逃げか
自己破産まっしぐらですね。
そのローン金利っていくらですか？
住宅ローン並なら少しは許せるけど。

[312: 匿名さん]

２％

[313: 匿名さん]

６０００万円×２％×１／１００×０．８＝９６万円／年
月８万円を誰かに儲けさせています（笑）

で果たしてアパートローンは２％程度で済むのかい？！

[314: 匿名さん]

驚くなかれ。
この超低金利時代の中、２．５％以上を維持しています。
ローン会社裏山・・・orz

[315: 匿名さん]

>>309
ワンルームマンションって何で資産価値が下がるのが早いのでしょうか。

都市中心部で駅も近いのに、築３年で半額とか築１０年で３分の１とかざらに売ってますよね。

３ＬＤＫのファミリーマンションだと、郊外で駅から徒歩１０分とか離れていても、
築１０年でも新築価格の６０％とか売れるのに･･･

[316: 匿名さん]

マンション１棟、アパート１棟の投資ならメリットもあるけど
区分所有はメリットがほとんどない。
ましてや、ローンで購入とか話にならない。

区部所有マンションの投資だと、東京以外は絶対辞めておいた方がいい
地方の人間は、大阪とか名古屋、神戸、京都でも都市だと思っているが
経済規模が全く違うから。
自分で住むならいいが、不動産投資で購入する場合は東京以外は論外。

[317: 匿名さん]

↑
正論
東京は電車見ただけでも桁違い・・
朝のラッシュで階段まで人が並ぶからねぇ～。
大阪のラッシュは可愛い。

ま、トンキンもバングラデシュの電車にはかなわないだろうけど（笑）

それからワンルーム投資用マンションがダダ下がりするのは、モノが多すぎて過当競争になるから以外理由はない。
毎年、４ケタの戸数が供給される・・おわかり？

[318: 匿名さん]

毎月の集金代行手数料３，０００円ですが、今は無料の賃貸管理会社も多いです。

３，０００円×１２ヶ月×５室＝１８０，０００円
１０年で１８０万円です。

節約しても赤字収支ですが、やらないよりやった方がお得です。

賃貸仲介業と賃貸管理業を両方している会社が良いです。
そこで、賃借人に家賃保証会社へ加入して貰う契約にして貰い、
家賃保証会社からオーナーの口座に直接振り込んで貰うようにすれば無料になります。

[319: 匿名さん]

難波幸町ｗｗｗ

これはきついな。

[320: 匿名さん]

【今日のおすすめ物件】

５年落ち物件ですが何と言っても心斎橋。まず間違いはありません！！！！！
　
　プレサンス心斎橋リベルタ

　〃　心斎橋モデルノもよろしく！

[321: マンション投資家さん]

心斎橋ルティアもね。
あそこは暗くて車がよく通るけど、駅近いから関係ない。お徳。

[322: 匿名さん]

ＮＥＯ心斎橋は上級者編なので心斎橋リベルタ・心斎橋モデルノ・心斎橋ザ・ズタイルなどが無難。

[323: 匿名さん]

アドバンス心斎橋グランガーデンが最強
スーパーとなり、警察となり、駅となり

[324: 匿名さん]

>>319

プレサンス難波幸町｜マンション口コミ掲示板・評判
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/243610/

難波自体が駄目だから。
プレサンス千日前通、プレサンス西心斎橋、プレサンス難波WEST
とか、桜川駅徒歩圏内は、プレサンスのお家芸ですね。

Yahoo不動産だけで、桜川駅で19件の中古物件が売りに出されてるよ。
家賃で計算したら解るけど中古でも高すぎ！

プレサンス　桜川の中古マンション（大阪府） - Yahoo!不動産
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&lc=06&md=...

[325: 匿名さん]

プレサンスコーポレーション　ホーム　＞　都市型マンション　＞　分譲実績
http://www.pressance.co.jp/urban/urban4.html#kansai

ここに一覧表があって、心斎橋近辺のマンションもあるが
今から買うなら北区、福島区以外ないだろう

[326: 匿名さん]

>>272
>>277
築浅物件で、大幅下落しているのは、プレサンス大阪城公園パークプレイスだけじゃないですよ。

Yahoo!不動産のフリーワード検索で、物件名入れると出てきます。
築１年～3年で50％近く値下げして売ってますけど、こんなに安い物件でも利益出すの難しいですか？
新築から比べると、利回り計算上は２倍近くになると思いますが。


プレサンス鶴舞公園WEST
価格：790万円
間取り：1K
専有面積：20.77m2
築年月：2011/02
地上14階建て/9階部分

プレサンスNAGOYA桜通ビッグビート
価格：850万円
間取り：1K
専有面積：23.20m2
築年月：2010/01
地上13階建て/10階部分

プレサンス東別院駅前コネクション
価格：850万円
間取り：1K
専有面積：29.20m2
築年月：2009/10
地上13階建て/9階部分

プレサンスSAKAEリバースタイル
価格：980万円
間取り：1K
専有面積：20.94m2
築年月：2009/07
地上13階建て/2階部分

[327: 匿名さん]

もともとがボっ価格だから半値８掛けで普通の価格でしょう。
住だけを求めるなら敷礼ゼロの築浅物件がいいかな。

[328: 匿名さん]

築３年にて

１５００万×０．５×０．８＝６００万

多少イロつけて６５０万　ということかな？！

[329: 匿名さん]

不動産投資の一般論である収益還元法で考えるべきですね。
収益還元法とは、収益から物件価格を割り出す方法です。

築５年以内の区分所有マンションを購入する時の計算では、

全室満室の家賃収入（共用部分の管理費・修繕積立金を除く）の１５年分×７５％
（２５％分は固定資産税、室内修繕費、空室等）ですね。

例えば、周辺マンションの家賃相場を調べて、今後１５年間の家賃平均が５万円である場合、

９００万円（毎月家賃５万×１２ヶ月×１５年）×７５％＝６７５万円

物件価格６７５万円＋登記諸経費約４０万円を標準として考えるべきです。

１億円の資産がある場合、株、外貨、投資信託、金、不動産に分割運用して、
２５％程度を不動産に割り当てるのが合理的です。

[330: 匿名さん]

不動産の比率は
東京６：名古屋１：大阪２：福岡１
ぐらいで・・あと駅から絶対３分いないじゃなければならない。

☆本来ならば、徒歩１分と徒歩２分の違いが一番重い☆

[331: 匿名さん]

>>330
都市部のファミリーマンションの場合、駅からの徒歩が１０分を超えると資産価値の減少が激しい為、
５分以内が資産価値の維持に関する必須条件だと言われています。

ワンルームマンションの場合、徒歩３分を超えると資産価値の下落が激しいです。
宅地建物取引業では、１分８０ｍですが、これは坂道も信号も踏切も無視した一律なので
実際の感覚とは大きな違いがあります。

東京や大阪のように、地下鉄が中心の場合、マンションから一番近い駅の入り口からの距離が
不動産表示になりますが、実際は改札までがその２倍～３倍掛かる為です。

ワンルームマンションへ投資する場合は、徒歩２分以内の物件に限定することが合理的です。

[332: 匿名さん]

オーナーの皆様で現状に納得されていますか。
自己責任で投資した以上は、後悔しても元に戻りません。
オーナー１人でも出来ることがあります。
賃貸マンション経営の本を読み、賃貸管理会社と賃貸仲介会社を兼任している会社を探せば、
５室持っている場合、賃貸管理会社を変えるだけで年間平均４０万円が節約出来ます。


【集金代行手数料の毎月３，０００円】
毎月の賃貸管理料金ですが、賃貸管理会社によっては無料の会社や毎月１，０００円の会社もかなりあります。
また、家賃滞納問題もあり、家賃保証会社に賃借人が加入することは当たり前になりつつあります。
家賃保証会社へ加入することを条件として、家賃保証会社が賃借人から家賃を回収し、
賃貸管理会社を挟まずに、直接オーナーの口座へ入金してくれるサービスが普及しており、
この場合は無料です。


【室内リフォーム費】
解約後の室内リフォームは、賃貸管理会社を通さずに、直接リフォーム会社に
相見積もりを取り発注すれば安くなります。平均４０％くらい安くなりました。


【業務委託手数料の家賃の２ヶ月分（広告料）】
新しい賃借人が見つかった時の謝礼金ですが、
賃貸管理会社によっては、家賃の１ヶ月や礼金の範囲内とか選択肢が色々あります。

人気の無い部屋や古い部屋であれば、家賃の２ヶ月～３ヶ月分のようです。
しかし、経験上、大半の賃貸管理会社は家賃の１ヶ月分です。


【共用部分の管理費・修繕積立金】
これだけは１人では出来ませんが、オーナー全員で構成する管理組合の総会で
他の管理会社へ変更を提案することが出来ます。

新築時の修繕積立金は安いですが、築５年後や築１０年後には、建物や設備が老朽化するので、
修繕費がかさみます。
特に投資用マンションの場合は、新築時の５倍以上になる例も珍しくありませんから、
今の内に修繕積立金を増やす必要があります。

管理費については、他の管理会社へ変更したマンションでは５０％以上安くなった例もあります。
オーナー全員で頑張りましょう。

[333: 匿名さん]

間違ってもＰ関連企業に頼まないように。
完全なボっ価格です。

[334: 匿名さん]

プレサンスコーポレーションの投資マンションを購入すると、自動的に賃貸管理はプレサンスコーポレーション、
建物管理はプレサンスコミュニティになっています。

但し、賃貸管理は所有者個人の意思で変更出来ます。

変更を検討するなら、同じ業界の大手と今の契約内容を比較して
良い法を決めればいいと思います。

街中の不動産屋さんで良いところを見つけるのが一番安上がりではありますね。

実際は、電話営業で買ってしまうようなオーナーの方は行動力が高くないだろうし、
投資マンションの購入者の方々は地方在住が中心だと聞いていますので、
所有しているマンションの近くまで来るのですら大仕事ですね。

この辺りが大手のサイトだと思いますので、よく勉強されると良いと思います。


プレサンスコーポレーション　ホーム　＞　都市型マンション　＞　賃貸管理のサポートシステム
http://www.pressance.co.jp/urban/urban14.html

タイセイ・ハウジー　賃貸管理・建物管理　システムの比較
http://www.taisei-hs.co.jp/owner/system.html

賃貸管理｜エイブル　オーナーサイト　HOME >　賃貸の「管理」について >　賃貸管理
http://www.able.co.jp/homeowner/management/

アパート経営・賃貸経営 - 賃貸管理サービス紹介 - オーナー代行システム【三井ホームエステート】
http://www.mhe.co.jp/lease_m/service/owner.html

物件を貸す - 賃貸をご検討中のオーナー様｜スターツピタットハウス株式会社
http://www.starts-ph.co.jp/let/

[335: 匿名さん]

プレサンス玉川エキチカイヨ　は周り信金とファミマがあるだけだね。

これじゃぁ新築１Ｋ１０００万でもタカイヨ。

[336: 匿名さん]

プレサンス心斎橋ルティア
プレサンス心斎橋ルティア
プレサンス阿波座ステーションフロント
プレサンス本町ジョイス
プレサンス京大前
プレサンス栄ラグジュ

この辺りの収益マンションは全部完売したみたいですね
営業力強いな！
株価がどんどん上がる訳だよ。

でも、大阪市内で投資不動産買うなら、北区→福島区→西区→中央区→浪速区だな。
特に中央区は物件の数が多すぎて家賃が下がりすぎだ。

[337: 匿名さん]

プレサンス中央区ワンケーすごい数だな…

[338: 匿名さん]

プレサンス本町フィリア
プレサンス本町プライム
もね。

[339: 匿名さん]

プレサンス本町リアルシティを忘れんな！！！

[340: 匿名さん]

ここの営業マンは、20代前半で年収2000万以上稼ぐのがゴロゴロいるのに
なぜ投資マンション買わないの？（笑）

空室による家賃収入無しの期間、入退居時の内装費、老朽化による修繕費、毎月の集金代行手数料、
賃貸契約成立時の報酬の広告料、そして一番重要な物件価格の下落による売却損が大きいってこととか、
リスクを知ってるからなんだろうね。

[341: 匿名さん]

自爆営業(;_;)/~~~

[342: 匿名さん]

１０年後には無くなりそうな業態ですね・・・

[343: ビギナーさん]

難波幸町１ｋ　1400万　どう思われますか？

[344: 匿名さん]

登記費用とか入れて1500万＋αか…
親のカネがわんさかあるルピ山ルピ夫に売ればいいと思うよ。

[345: ビギナーさん]

フルで35年ローン　子どものための保険がわりと考えては、どうでしょうか？

[346: 匿名さん]

いらねーよ
その頃には20年経過してカビの生えたマンションになっとるわ（笑）

[347: 匿名さん]

プレサンス大阪城公園パークプレイスｗ
Yahoo不動産でまだ掲載されてる。
築2年でも全然売れないねぇ〜ｗ
さすが大阪。橋下市政でさらなる混乱が待ち受けている。
水清ければ魚棲まず■

[348: ビギナーさん]

資産価値としては、どうでしょう？

[349: 匿名さん]

>>343
専用スレッドがありますのでどうぞ。
プレサンス難波幸町｜マンション口コミ掲示板・評判　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/243610/
右上の検索で『プレサンス』で検索すると100スレッドありますので見てください。

あとは、Yahoo不動産で、『プレサンス　桜川』で検索して見て下さい。
現オーナーの売りたい側の価格ですが中古で19件売りに出ています。
あとは、投資ですから株や投資信託と同じで自己責任で判断して下さい。

[350: ビギナーさん]

ありがとうございます。参考にします。