住宅ローンを完済してサラリーマン大家を始めたいのですが。。。

[サラリーマン大家希望]

現在、都心湾岸超高層マンションに住んでいる40代のサラリーマンです。

現在の住宅ローン残債１２００万円程ですが、あと５年以内に繰上完済後、現在のマンションを賃貸物件に変更し、一方新たに住宅ローンを借入して新居マンションを購入の上、サラリーマン大家を始めたいと考えています。

なおサラリーマン大家を始めるにあたっては持出し分が発生しないよう、住宅ローンの借入期間を出来るだけ長期にしていく予定です。

キャッシュフローは下記のように考えています。
賃貸収入から発生するキャッシュフロー分（=賃貸収入ー（管理費＋修繕積立金＋固定資産税＋メンテナンス費用など））＞ローン返済額＋管理費＋修繕積立金＋固定資産税など

そこで以下の２点について質問です。
①同様のケースでサラリーマン大家を始めた方がいらっしゃいましたら、ご意見・アドバイスをお願いいたします。
②新たな住宅ローン借入時も住宅ローン控除は受けられるかどうか？

どうぞよろしくお願いいたします。

[1: 匿名さん]

借り手はどうやって探すつもり？
賃貸に出す際のリフォーム費用は？

住宅ローン控除も年々縮小してるし5年後ないかもよ？

[2: サラリーマン大家希望]

>借り手はどうやって探すつもり？
不動産屋を通じて探そうと考えています。

>賃貸に出す際のリフォーム費用は？
リフォームは特段考えていません。
業者によるクリーニングは当然行おうかと考えています。

>住宅ローン控除も年々縮小してるし5年後ないかもよ？
住宅ローン控除はおまけ程度に考えています。
現在住宅ローン控除６年目ですが、買替え時も適用されるのでしょうか？

[3: 匿名さん]

趣味として、将来の不動産事業開業の試みとしてやってみるならいいと考えるが、副収入として期待しているならやめた方がいい。結局得したのか、損したのか最後（手放す）までわからないから。
それより４０歳越えているなら老後のライフプランを計画していた方がいい。計画済みなのでしょうか。
住借の控除制度は、政策上ころころ変わるのでたとえば５年後はどうなるかは、何とも言えない（消費税が増税になって、その分…とか。ここ１５年でもだいぶ変わってきた）。

[4: 匿名]

私はアパート３棟（８部屋・６部屋・４部屋）で管理会社を使い所有しています

どれも築年数が15年～20年と古いために住人が入れ換えたびに内装等を変えるのに設備費が若干かかります

副収入で考える方が良いと思いますよ

私が今の仕事を定年したら子供たちに相続をさせることは考えていませんね
２棟 相続しても年間の利益が空室等で下回る可能性があるからです

やってみて勉強するのもいいですよ やらない後悔より やってみての後悔の方が自分のためになると思います

[5: 匿名さん]

区分所有１室で、空室率がゼロか１００かではなかなか安定しません。
幸い、完済後とのことですが、逆にローン金利も経費計上できません。
住宅ローンを再度引っ張られるわけですよね。
区分所有１室では１棟と違い銀行が資産とみなさないケースもあります。
ローン完済後、返済原資で貯金するのは駄目なのですか？
仮に売却処分したら現時点でいくらになるかも比較検討されるべきでは？

[6: 匿名さん]

①同様のケースでサラリーマン大家を始めた方がいらっしゃいましたら、ご意見・アドバイスをお願いいたします。

⇒やめとけ

②新たな住宅ローン借入時も住宅ローン控除は受けられるかどうか？

⇒受けられます

[7: サラリーマン＆不動産賃貸業]

>>00
住宅は住み続けて、借入金で賃貸マンションを購入するなら理解できますが、自宅を借金全部返済して賃貸にするの？
賃貸物件の借入金利子は無くなるわけだし、減価償却の期間もかなり短くなっちゃうね。

減価償却する建物の耐用年数は、新築で取得した場合は自宅として使用していた期間の１／２を控除してください。中古で取得した場合は、新築から取得までの年数の８割を控除し、新築と同様に自宅として計算していた分の１／２を控除します。

うちはあなたの逆で、社宅に住み続けているうちにお金を貯めて、土地を取得してそのローンを返してから、アパート建てて貸しました。（アパートは全額ローン）
その後にまたお金を貯めて分譲マンションを購入しました。

あなたのやり方だと、税金を払うために賃貸に出すことになりますよ。
儲かったら不動産所得を払うことになるんですよ。当然住民税も翌年余分に払うことになります。
キャッシュフローにこの分が入っていませんね。

損失が出た場合は、他の所得と損益通算できます。

[8: ０７]

>>00
07投稿で一部誤り。
×儲かったら不動産所得を払う
○儲かったら不動産所得が発生するので所得税を上乗せして払う
でした。

今、住宅ローンをアパートローンに変えて貸しちゃえばそっちの方がいいんじゃないの。
ただ、今やるにも数年後に住宅ローンを繰り上げ返済してやるにも、賃貸に出すのと新たな住宅ローンを借りるのが同時期になるわけだから、住宅ローンを借入するのは通常より少し不利になりますね。
アパート経営は新たな住宅に住むようになってからなら、もっと不利です。
先に自宅を出て、まずアパート経営をしてから、住宅を新たに求める方がいいです。

先に賃貸をやっていると、アパートローンの返済は住宅ローンの審査には直接影響はしない。
所得が不動産の賃貸によって増減するので、それによる影響はある。

[9: 匿名さん]

>7
>うちはあなたの逆で、社宅に住み続けているうちにお金を貯めて、土地を取得してそのローンを返してから、ア>パート建てて貸しました。（アパートは全額ローン）
>その後にまたお金を貯めて分譲マンションを購入しました。

土地のみの取得やアパート建築にお金貸してくれる金融機関てどこよ？
土地のローンて何年で返したの？

ホラ吹きさん答えて～！

[10: ０７]

>>09
＞土地のみの取得やアパート建築にお金貸してくれる金融機関てどこよ？
土地を取得したのは１９８２年。千葉銀行で７００万円借りました。元金は１２００万円。
１０年で返済して、１９９２年に２９００万円を同和火災から借りてアパート建てました。これは建設会社の提携ローン。当時は金利が固定で６％くらいでしたから、この後の金利の大幅低下で４年後に日本生命で借り換えをしています。

その後も賃貸事業の実績が認められ、借家権付土地・建物（店舗）を取得。
住友銀行から４０００万円を借入。
２００７年にこの借入金も全額返済して、立ち退いてもらいました。
同年に1億円強を日本生命から借入して２棟目を建築して現在に至っています。

分譲マンションは２００５年に頭金５０００万円で７００万円を財住金で借入しています。
この時社宅を出ました。

別にホラなんか吹いていませんよ。

共稼ぎと貸した収入、それから株式で稼いだ分をやりくりして、これだけのことができたんですよ。
社宅の家賃も１万円くらいだったし、これもおおいに貢献したけど。

[11: ０７]

>>09
日本生命はアパートローンを建築会社の提携ローンで借りています。
２００７年当時は最後まで固定で３％強。今だと最後まで固定で２．５％くらいで借りられます。（建設会社の提携ローンが条件）
日本生命では５０歳以上だと団信が入れませんので、債務継承ローンとなります。借入限度額は２億円です。

[12: 匿名さん]

もともと借地・借家などを持っていない方には想像つかないかもしれないですね。ホラ吹きはひどい。地元に密着している銀行や農協なら普通に貸してくれますよ。ローン持ちのただのサラリーマンではもちろん無理ですけど。

[13: ０７]

>>12
最初のアパート建てた時から土地持ちの借家持ちになっていますよ。

最初は更地のローン、この時はあなたの言う通りだったけどね。

＞地元に密着している銀行や農協なら普通に貸してくれますよ。
それはその通りです。
ただし不動産賃貸業で実績を作ると、単なるローン持ちのサラリーマンではなくなります。

[14: 不動産購入勉強中さん]

参考になりますね。
厳しいことがわかりました。
５０００万の現金を投資しようと思いましたがやめます。

[15: 匿名さん]

もし私に5000万があれば、どうしよう。

ベースは預金で、株式が暴落など良いチャンスの時、一部の資金を株式、リートに変えります？
もっと良いアイデアありますか。

[16: サラリーマンさん]

ほぼスレ主さんと同じ境遇で、地方転勤になった機会に新たにローンで２件目を購入して以前住んでいた１件目を貸しています。物件もスレ主さんに類似です。
違うのは１件目はローンが終わっていることかな。

貸しやすさとか利回りは物件によると思いますが、自宅を有効活用できるのでおススメです。悩みは所得税が跳ね上ること。不動産所得は給与と合算で総合課税されるので、給料の方まで税金があがる感じです。

[17: 不動産購入勉強中さん]

低金利だから、不動産で資産運用しようと思いましたが厳しそうですね。
家現金で買うことにします。

[18: 匿名さん]

>07
１０年間も土地だけ所有してたんですよね？
しかも、借入までして。
何で？

[19: 07]

>>18
＞１０年間も土地だけ所有してたんですよね？
最初は自宅を建てるつもりでいたんですよ。
広さが２８０平米あったんで、アパートも建てられるし、まだ社宅にしばらくいた方が得だと考えて、事業用地に転用しました。
千葉県でも東京に通勤出来る駅から徒歩１５分くらい、公立の小学校や中学校が駅にいく途中にあるので、住み易い場所です。
固定資産税・都市計画税も東京と違ってこれだけ広くても更地の本則適用で年間５万円くらいですので、１０年間放置しました。草刈は広くて大変だったけど。

[20: サラリーマン大家希望]

スレ主です。

皆様、アドバイスありがとうございました。
た
No7さんのご意見大変参考になりました。

住宅ローンを完済した後、更に広くて眺望の良い物件に引越を検討していたことから
スレ立てさせていただきました。
ご指摘の通り、やはり現在の住宅に住み続けながら、投資用物件を物色していくのが妥当かなと思いました。
住宅ローンを完済すれば、担保力が生まれ投資用物件を購入する際に金融機関から借入やすいかなと考えました。
また万一、支払えなくなった場合でも最悪現在のマンションを売却すれば何とかなるかなと。

共働き夫婦で世帯年収は1300万円程度ですが、将来に不安を抱いており、不動産投資でも副収入を得られればと目論んでいます。
なお投資については、株式投資、FXでコンスタントに利益を上げています。