マンション大規模修繕の進め方を教えてください！

[管理組合理事長]

理事長ながら建築不動産については無知デス。ご指導をよろしくお願いします！

[263: 匿名さん]

>258
>劣化診断、設計・監理、施工会社の3部門に分けると言うことは、１社では出来ないと言うことですから、個人経営の工務店とか職人が２０名前後の小さな工務店に依頼するなら分けないと出来ないのでしょうが、ゼネコンなら１社で十分できるのではないですか？

まったくのど素人なんですね。
ゼネコンなら1社でできるですか。
それに、劣化診断の役割が何なのかも全くわかっていない。劣化診断業者が作成する資料としては、どんなものが
あるのかも当然知らないでしょうね。
一体、大規模修繕工事の総額はいくらかけてやったんですか？
100戸であれば、1億ぐらいが標準ですが、
多分、5,000万以下の工事費だったのでしょう。
あなたの書き込みをみれば、お粗末な工事になってますので、それぐらいで十分できると思いますよ。

[264: 匿名さん]

>262
>大規模修繕工事の前提条件として、建物診断をやりますよね。
そして診断結果報告を作成します。
　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　保全計画や改修・改良計画等を作成します。
　　＊現在の建物の劣化状況の説明を受ける。（理事・修繕委員へ）
　　＊調査診断を行うのは、診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書からになるが、
　　　これについては調査診断をした業者が行う。
　　＊総合所見も含め診断業者が説明をします。
　　＊実施計画案を検討して工事概要を決定します。

設計・監理会社（設計コンサルタント）は、上記をみて
＊応募業者に見積もり要項書と見積明細書を送付して見積もりを依頼する。
　　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式が一般的。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　設計図　　仕様書
　　工事範囲　　数量表
　　概算工事費調査
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精
　　　　算方式で精算します。

＊そして、施工業者の選定となるのです。
　相見積をとり、説明会を開催することになりますが、工事費総額も当然含まれて
　いなければなりません。
　相見積を取る場合、同じ条件でないと比較ができませんよ。

＊説明会で、その業者がマンションの大規模修繕工事の経験があるかとか、現場監督者の
　経験や資格、会社の業績等が問われることになるのです。

これはどうですか？

[265: 匿名]

247vsそれでは困る人

ところかな。頑張れ247俺は応援するぞ。

調査して内容がわかっているところが工事をするのが一番確実。ただし、信頼に値するも判断し金額で折り合う場合。

分けて発注するなどマスゴミに代表するメディアに踊らされているお馬 鹿の発想。見る目が無いんだからしょうがないか。

[266: 匿名さん]

設計・監理は、施工業者がちゃんと仕事をしてるかどうかを
チェックするところなんだけどな。
正しく工事がされているか、手抜きがないかを第三者に依頼しないで
施工業者に全て任せるという訳ですね。
これは、修繕積立金の余裕のないマンションや小規模マンションでは
行われることはあります。
最低限の工事はしてくれますが。
窓枠のシーリングを全て取り外さずにやったり、屋上防水のやり方があまかったりとね。
こんな工事をしたところは、すぐだめになりますよ。

[267: 匿名さん]

設計・監理業者まで依頼する余裕はないよ。

[268: 匿名さん]

工事は最低限のことをやってくれればいいよ。
修繕積立金があまりないんでね。

[269: 匿名さん]

修繕積立金の少ないとこと、小規模マンションは
設計・監理や劣化診断はしないんだね。

[270: 匿名さん]

建築関係者からの裏話ですが、普通の施工業者なら、設計管理や劣化診断を行っても行わなくても結果は同じだが、手抜き工事などをしてしまう施工業者なら、設計管理た劣化診断は行ったほうが良いと言ってました。

工事後の保証を強調する施工業者は、施工に自信がないので要注意だと言ってました。

施工が悪ければ、いくら保証してもらっても、有耶無耶にされたり、うちの責任じゃないと突っぱねてしまうそうです。

普通に施工すれば、保証期間中に悪くなることはないそうです。
つまり、保証期間中に悪くなるのは、手抜きではなく偶々施工ミスが起こった時で、小さな工務店であっても、今の日本の技術と材料などの品質を考えると、素人でも、まともな材料を使い、親方の指示通り行えば、仕上げが悪いかも知れませんが、保証期間中に悪くなることはないそうです。

安心料としての設計管理で、言いかたは悪いですが、万が一の時のために支払う無駄金です。
しかも、何かあったとしても、設計管理が悪いのか施工業者が悪いのか、責任の所在が不明確になって有耶無耶にされたりする原因になります。

施工業者だけなら、施工業者は他の責任にすることが出来ませんからね。

[271: 匿名さん]

>270
施工がわるければ、元請会社が全て責任をもって対応するでしょう。
有耶無耶云々は全く関係ないことだよ。
劣化診断もしないマンションって、いかに修繕積立金がないかですね。
設計・監理も当然ないんでしょう。
ただ、全て元請会社にお任せなんですね。

[272: 匿名さん]

補償期間中に悪くなることはないでしょう。
しかし、最低限の工事しかしませんよ。
チェックされないんでしょう。どんな工事をしても。
チェックする者がいなければ、人間雑になりますよ。

[273: 匿名]

どうして否定する奴は

>チェックする者がいなければ、人間雑になりますよ。

ってな感じで勝手な前提を作るのかな。

[274: 匿名さん]

会社の利益を上げるためには、より安い材料を使い、
例えば、５回塗らなければならないのに、３回にすることもやるよ。
それで補償期間は持つから、そして手抜きしたことも分からないからね。
誰も監視する者はいないんだからね。

[275: 匿名さん]

>272
273さんの言う通りだと思います。

＞しかし、最低限の工事しかしませんよ。

あなたは、現場施工のことについて、どれくらいの知識があるのかが分りませんが、大規模修繕工事で主となる外壁タイルの補修工事についての最低限の工事とは、どう言う内容のことでしょう？
それから、最低限があるのなら、最高の工事もあるように思えるのですが、あなたの言う最高の工事とは、最低限の工事と何が違うのでしょう？


＞チェックされないんでしょう。どんな工事をしても。

これについては、あなたの言いたいことが良く分りません。
チェックしないと言うのは、どう言う意味なのでしょう？
例え、職人さんに職人さん一人で行う工事を依頼したとしても、職人さんは自分でチェックしながら工事を行います。
職人さんがアルバイトの学生を使う工事を依頼したとしても、職人さんはアルバイトにやらせた部分のチェックをしますし、どちらの場合も、依頼主に工事途中や工事完了後に工事の内容を依頼主に説明しますよ。
チェックされないから何をやっても良いと考えるのは、職人ではありませんし、そう言う自称職人がいても、そんな人なら仕事の依頼は来なくなりますから、雇う側も自称職人だと分ったら雇わなくなりますし、職人を雇った場合、雇う側が信頼できる職人か自称職人かの判断が出来るまでは、ベテランの職人さんだけでなく周りの職人さんたちが、誰に言われるまでもなく、新入りの職人の仕事をチェックします。
何故チェックするのかですが、その職人が手抜きをしたら自分の仕事も手抜きだと同一視されてしまうからです。


＞チェックする者がいなければ、人間雑になりますよ

確かにそう言う人もいますが、チェックされなくても手抜きなどせずに仕事などをする人のほうが圧倒的に多いですよ。
チェックされないなら手を抜く人は、社会生活を送ることが出来なくなり、ニートになってしまう人もいるでしょうね。
日本人は、世界の中でトップクラスの手抜きをしない人種です。
ネットの影響で、日本人の色んな行いが世界中に知れ渡るようになり、他国の人から驚きの声が上がっていますね。
あなたの考えは、日本での少数派の人に対してのものです。

あなたは、チェックする人がいないと手抜きをしたり雑にするのですか？

[276: 匿名さん]

そんなに立派な職人気質の者ばかりじゃないですよ。
アルバイトを使い、ちょっと教えてそのアルバイトにやらせ、
ところどころチェックする者だっていますからね。
それにタイルにしても、傷んでないタイルまで剥がして、工事をする
ことだって普通にやりますよ。
タイルの交換も多い方がもうかりますからね。
それに塗料も使う量が少ないほうが利益はでますよ。

[277: 匿名さん]

>274
呆れてしまいますね。

塗装で５回塗るのを３回にすると、工事工程が短くなるので素人にもばれてしまいますよ。

それよりも、５回塗りを３回塗りにしたと言う内容だと、同じ仕上げにはなりませんから、素人が見ても判別可能ですし、プロには一目でばれてしまうでしょう。

今の塗料でも、５工程の仕様なのに３工程にしてしまうと、直ぐに仕上げ塗りが剥がれてたりしますので、１年持たないでしょう。

[278: 匿名さん]

経費を節約する方法はいくらでもあるでしょう。
素人にも分かるといっているけど、素人には絶対分かりませんよ。
仕様通りにやらなくても、チェックする者がいないので、手抜きはあるんですよ。
巷でいわれている手抜き工事という言葉は、頻繁に聞きますけど。
この手抜きとは何なのですか？
設計・監理がいなくても、みんなまじめに手抜きなどせず、仕事をする
から全面的に信用しなさいですか。

[279: 匿名さん]

>278
あなたは、チェックする人がいないと手抜きをしたり雑にするのですか？

[280: 匿名さん]

私は職人ではありませんので分かりませんが、
普通はそうでしょう。
だから手抜きという言葉があるのですよ。
あなたは、設計・監理は必要ないという考えの方ですか？

[281: 匿名さん]

建物診断→設計・監理→施工会社
この流れが普通ですよ。

[282: 匿名さん]

でも、積立金の少ないマンションや小規模マンションでは、
せいぜい、劣化診断と設計・監理と施工会社の2つの業者で
やるしかないでしょうね。