マンション大規模修繕の進め方を教えてください！

[管理組合理事長]

理事長ながら建築不動産については無知デス。ご指導をよろしくお願いします！

[1: 匿名さん]

何戸のマンション？
規模でちがいますよ。やりかた。

[2: 匿名さん]

まずは修繕委員会をつくりましょ。
大規模だと理事会だけでは無理です。

小規模だと理事会と委員会の人が大半かぶるので
逆につくる意味がないです。

[3: 管理組合理事長]

お世話になります！戸数は１７１です。

[4: 匿名さん]

１７１戸ですと。。。。
予測では一級建築士が住んでいるかも。
住んでいたら任せたらよい。
住んでいなかったら管理会社丸投げもひとつの手。

[5: 匿名さん]

あ、補足ですが
管理会社丸投げ方針を示して異論が出ないようなら
コンサル入れてもあまり意味なし。

[6: 匿名さん]

築何年？　にも因るかと(^^;
171戸だとそこそこの予算になるので業者さん選定がポイントですね。
他の方のアドバイスどおり、組合員に建築士の方がいれば相談すべきですが、無償でどこまで協力頂けるか(^^;
お互いの負担を考えると第三者の建築士又はマンション管理士などの理事会が信頼できるコンサルを使うほうに１票投じます。

複数の業者さんから見積りとれば、適正な値段のほか工程なども現実的になりますが、内容の精査は素人では無理です。
価格や業者の担当者を信じて丸投げもありだと思います。

スレ主は理事長ですが、このスレの経過をみる限り、コンサルは必要でしょう。

[7: 匿名さん]

えっとね。。。。
コンサル入れずに相見積もりを取った場合（責任施工方式ね）、何が起きたか複数のマンションで聞いた話を列挙しますと、
・７５戸のＡマンションで、４０００万ー６５００万の見積もりが出てきた。（仕様不統一ですから当然ばらつが激しい）
・上記Ａマンションでは建築業者の人が住んでて、設計管理は「俺がやる」と名乗り出て無事完了。業者は値段が真ん中へんのとこつかったらしい。）
・９０戸のＢマンションで、７０００万ー４０００万の見積もりが出てきた。（仕様不統一ですから当然ばらつが激しいのは上記と同じ。）
・上記Ｂマンションで一番安い業者に発注したところ、韓国釜山からきた労働者ばかりで日本語が通じなかった。（元請は大手ゼネコンですが、外国人建設労働者を使うのは違法です。法務省のHP参照。）
・材料も何使ってるのかわかりゃしません。

コンサル入れた場合（設計管理方式）、
・６０戸のＣマンションでコンサルに予定価格９０００万を提示された。（実際は７掛けだと言ったらしいけど。）
・７０戸のＤマンションで施工業者を2社のみコンサルに紹介されて、安いほうに出したけど、7000万かかった。
・２５０戸のＥマンションでスーパーゼネコンの１社に施工を発注したが、工期遅れが原因で、途中でペンキの種類を変えて、うそかほんとか知らないが、３回ハケ塗りするといってたのに、スプレーガン使ってごまかした。
（この話は専門家も懐疑的であるが、そこの理事は目撃したと主張してる。コンサルは何も言わなかったらしい。）

一般に、コンサルを入れると割高になる。入れないと安くなるが、結果の良し悪しは不明。
私が思うに、相見積もりとるときに、住民推薦（もちろん匿名）があるかないかで値段がぜんぜん違うと思うよ。
マンション管理新聞の公募でもいいけど、住民が誰も動かないとひとつの業者が10社くらいの名前借りて応募するから入札の意味がないよ。ひとりでも動いたら談合は崩せます。結局は、住民の熱意だよ。

[8: 管理組合理事長]

色々とご指導ありがとうございます！もうすぐ築１５年です。

[9: 匿名さん]

大規模修繕工事が終わったばかりです。
１年の工期で、工費は約３．５億。380戸のマンションです。
設計・監理会社に対しては、1,800万支払いました。
設計・監理コンサル料としては適正価格と思っています。
元請はスーパーゼネコンです。

[10: 匿名さん]

171戸で1回目の修繕工事なら、目標は
171戸＊70万/戸＝1億2000万円。

談合をいかに崩すか考えてみる。。。

マンション大規模修繕工事における談合の実態について
http://www.mansion-support.com/blog/2009/07/post_185.php

[11: 匿名さん]

>10
1戸当りいくらと決め込むのは無理がありますよ。
修繕箇所とグレード、改良工事とかを含めて工費を決めるべきです。
談合云々より、まず設計・監理会社に修繕箇所と仕様、素材等を
話し合って決めて、同じ条件で見積もりをとるのが先決です。
これがばらばらでは、見積もりを取っても意味がありません。比較のしようがありませんから。
工事の箇所やグレードはそのマンションの修繕積立金の額によりますから、それに見合った
工事をやればいいのです。当然周期もそうです。
ただ、お金をかければかけるほどいろんな修繕や改修工事ができますし、きれいにはなるでしょうが。
見積もりは5～6社必要でしょうが、必ず同じ条件（修繕箇所・仕様）でやらなければ意味がありません。
談合やバックリベートはある程度はやむおえないでしょうが、この方法を徹底してやれば
結果的には、バックリベートはあってもあまり関係ないでしょうから。

[12: 匿名さん]

↑1回目なら大差なし。70万で十分。

[13: 匿名さん]

>4
マンションの住民で一級建築士がいたとしても、あくまで中心は設計・監理会社が
やるべきです。多大なお金を払ってやってもらうんですから。
へたに有資格者ということで、口出しをされると却ってうまくいかなくなることが多いようです。
しかし、専門委員会には入ってもらった方がいいでしょう。
NO.11も参考にしてください。

[14: 匿名さん]

>12
1回目だろうが金額は関係ありません。
お金のないところは１戸当たり３０万でもできますし、余裕のあるところは１２０万でもかけられます。
修繕箇所とグレードアップ化の問題です。
それに修繕周期にしても、１２年でやるとこもあるでしょうし、２０年でやるとこもあります。
要は、快適なマンションライフが送れるかどうかの問題なんです。
自分の部屋でも一緒です。
お金があれば、壁紙や畳の交換を早めにできるでしょうが、余裕のない家は少々のことは我慢するでしょう。
更に余裕のあるところはカーテンのやり替えや照明器具の交換、家具の交換までもできるでしょう。
１戸当たり７０万というのはあくまで平均として出されている金額です。
それを増やすも減らすも積立金次第です。

[15: 匿名さん]

1回目は外壁塗装中心で、そんなにお金かけなくてよい。
築20年過ぎたころからいっぱい壊れてくるからね。
お金は節約しといたほうがよい。

[16: 匿名さん]

>15
1回目は外壁中心しかしないの？
ベランダの補修（シーリング含む）や窓ガラスのシーリング、屋上防水、
鉄部部分の塗装、通路の床のやり替え、通路灯の補修や交換、格子の塗装、集会室や
駐輪場・駐車場の補修、共用玄関の補修、エレベーター内の改装、植栽の手直し、敷地内の
補修、まだまだいっぱいありますよ。
それにこれは1回目も2回目もやらなければならないんです。
それ以外に、高置水槽のやり替え、消防設備の交換、給・排水管の交換、駐車場の工事、
電気工事等がプラスされてくるんです。

[17: 匿名さん]

↑そんなの細かい話はどうでもよい。
スレ主はマニュアルに書いてないことを聞いてるんだよ。
業者に厳命すべきことは、第一に、外国人を使うな！ってことだろうね。
（実際、よくある。）
まー、私は、管理組合が人材不足なら管理会社丸投げを勧めるね。
スレ主は理事長だからね。「手を抜きやがったら、管理委託契約を解約するぞ！」って脅すのが
最も有効な「監理」だと思うよ。

[18: 匿名さん]

>17
何にも知らないんだね。
人材不足や知識が不足しているから、設計・監理会社を使うんじゃないの。
ところで、設計・監理と元請会社との違いが分かってるの？
スレ主が聞いてるから、9・11・13・14・16でレスしてるんだよ。
設計・監理のことをもっと勉強してからレスすべきじゃないの。
大規模修繕工事を経験し、専門委員会も経験したしね。
おまけにマン管の資格ももってるよ。
工事業者選定方法である総合評価方式のやり方も知ってるけどね。
貴重なマンションの住民（理事でもある）としての体験なんだけどね。

[19: 匿名さん]

総合評価方式？（笑）

[20: 匿名さん]

>19
入札評価の計算式知ってる？
知ってたら書いてみてよ。
まさか知らないというんじゃないよね。
知らないのに（笑い）は入れないからね。
まさかとは思うけど。